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radiance64
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Posté - 30 nov. 2020 :  20:41:57  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir,

pour supprimer le poste de concierge à l'unanimité ( et pas à la majorité absolue'Art 26) sans être dans une résidence de grand standing il faut que cela corresponde à "la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives".
Ma compréhension est que c'est dans le cas où le gardien concierge réalise des tâches spécifiques qu’une entreprise de services ne pourrait réaliser.

En lisant le RCP où les tâches sont inscrites il y a quelques points qui demandent concertation :

- "Veiller à ne laisser pénétrer dans l’immeuble des personnes qui pourrait lui paraître suspectes" => On peut donc penser à une installation de contrôle des entrées via domotique.
Peut on voter la suppression de ce service inscrit au RCP dans une autre résolution à l'art 26 ou à l'unanimité?

- "Garde des clés donnant accès aux locaux enfermant les divers appareils à l’usage des bâtiments, aux caves communes et aux colonnes montantes." => on peut les confier au Syndic ?

- "Aviser immédiatement le syndic de tout accident susceptible de nuire au bâtiment et de toute dégradation dont il aurait connaissance, de façon que toutes les mesures utiles puissent être prises sans tarder. " => alors là ? par quoi on le remplace ?

Merci de votre aide car on aimerait savoir si la décision se prends à la majorité absolue Art 26 ou à l'unanimité.

Édité par - radiance64 le 30 nov. 2020 21:04:25

Sunbird
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 1 Posté - 30 nov. 2020 :  21:26:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Des tâches qui relèvent de l'entretien de l'immeuble (poubelles/ménage/réceptionner les entreprises pour travaux), nous les trouvons dans tout type de copropriété donc nous sommes sur un article 26.

Des tâches qu'on peut retrouver dans des immeubles (distribution du courrier, filtrage des entrées/sorties...), qui font que cet immeuble est un immeuble de standing on est sur l'unanimité.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 30 nov. 2020 :  21:52:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si le poste de syndic est inscrit dans le RDC, il faut l'unanimité

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 01 déc. 2020 :  07:48:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bien sur on corrige, on va dire le poste de "concierge"....

On ne connait pas le standing de votre immeuble, donc difficile de répondre sur ce critère... mais sur la jouissance des parties privatives, c'est sujet à interprétations et la phrase : "veiller à ne laisser pénétrer dans l'immeuble des personnes qui pourrait lui paraitre suspectes" est celle qui serait la plus proche de la jouissance des parties privatives, puisque ces personnes suspectes pourraient nuire aux parties communes mais aussi parties privatives. Donc sur cette phrase, je dirai unanimité.
Encore faudrait-il connaitre les moyens d'entrée dans l'immeuble. En effet s'il existe des moyens électroniques, on pourrait dire que les entrées dépendent de la volonté de chacun des résidents...

Pour la garde des clés, il existe des boites à clés plus ou moins sophistiqués.

Pour les accidents aux batiments, le CS a un grand rôle à jouer ....

radiance64
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 01 déc. 2020 :  08:08:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

bien sur on corrige, on va dire le poste de "concierge"....

On ne connait pas le standing de votre immeuble, donc difficile de répondre sur ce critère... mais sur la jouissance des parties privatives, c'est sujet à interprétations et la phrase : "veiller à ne laisser pénétrer dans l'immeuble des personnes qui pourrait lui paraitre suspectes" est celle qui serait la plus proche de la jouissance des parties privatives, puisque ces personnes suspectes pourraient nuire aux parties communes mais aussi parties privatives. Donc sur cette phrase, je dirai unanimité.
Encore faudrait-il connaitre les moyens d'entrée dans l'immeuble. En effet s'il existe des moyens électroniques, on pourrait dire que les entrées dépendent de la volonté de chacun des résidents...

Pour la garde des clés, il existe des boites à clés plus ou moins sophistiqués.

Pour les accidents aux batiments, le CS a un grand rôle à jouer ....


Merci pour votre réponse .
En fait la résidence n'a pas de portail et n'est pas à 100% clôturée. La loge se trouve "stratégiquement" au RDC d'une petite "maison" indépendante des bâtiments à l'entrée de la résidence.

radiance64
Contributeur actif

140 message(s)
Statut: radiance64 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 01 déc. 2020 :  08:15:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Question subsidiaire sur vote à l'unanimité et les présents (ou représentés) à l'AG.

L'ancien gardien est parti en retraite, raison pour laquelle on a cette décision à l'AG et donc personne à ce poste.
Si le syndic nous dit : on n'a pas 100% des copropriétaires présents ou représentés donc on ne peut pas voter et donc on reste sans employé et on revote à une prochaine AG , etc ... ou puisqu'il y aura au moins une personne contre cette suppression on valide le vote et on demande au syndic d'embaucher quelqu'un ?




nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 01 déc. 2020 :  08:54:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

bien sur on corrige, on va dire le poste de "concierge"....




Merci Rambouillet

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 01 déc. 2020 :  08:58:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
dés l'annonce du départ en retraite du gardien , le syndic devait soit embaucher un salarié (employé d'immeuble) pour assurer les taches effectuées par l'ancien titulaire du poste, soit conclure un contrat avec un prestataire

qu'a t il été fait?

quand on parle d'unanimité, il s'agit de tous les copropriétaires: il suffit donc d'un vote contre ou d'un absent non représenté pour que la résolution ne soit pas acceptée...mais il faut voter et inscrire le résultat du vote dans le PV

radiance64
Contributeur actif

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Statut: radiance64 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 01 déc. 2020 :  09:41:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

dés l'annonce du départ en retraite du gardien , le syndic devait soit embaucher un salarié (employé d'immeuble) pour assurer les taches effectuées par l'ancien titulaire du poste, soit conclure un contrat avec un prestataire

qu'a t il été fait?

quand on parle d'unanimité, il s'agit de tous les copropriétaires: il suffit donc d'un vote contre ou d'un absent non représenté pour que la résolution ne soit pas acceptée...mais il faut voter et inscrire le résultat du vote dans le PV


Merci pour la réponse sur l'unanimité.

L'ancien syndic (non ré-élu) avait fait voter même une résolution pour louer la loge (ce qui est fait) avant l'arrivée de copropriétaires qui ont mis le nez dans les PVs.
Une société pour le ménage et la gestion des poubelles ainsi qu'une société pour les espaces verts ont été engagées.
Aucune surveillance des allers et venues n'a été possible, avec toutes les dégradations et insécurité résultants (la résidence n'est pas cloturée et le parking avec des lots privatifs est entrée libre). Des doubles de clés des parties communes avaient été distribuées à plusieurs copropriétaires pour gérer les besoins.
Bref du grand n'importe quoi qu'on essaie de remettre d'équerre. D'ailleurs merci de votre aide !

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 01 déc. 2020 :  09:47:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il va donc falloir que le syndic étudie le dossier de cette location pour envisager une résiliation ...au besoin avec une négociation
puis vous pourrez envisager une assignation envers l'ancien syndic pour ses fautes et des dédommagements conséquents

Sunbird
Pilier de forums

4265 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 01 déc. 2020 :  10:09:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est jamais simple pour les concierges/gardiens pour savoir si unanimité ou article 26.

Dans certaines copropriétés on a des gardiens (gardes) assermentés, dans ce cas la suppression est à l'unanimité.



Édité par - Sunbird le 01 déc. 2020 10:52:11

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 01 déc. 2020 :  10:11:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est peut-être l'occasion :
* de supprimer le poste de concierge
* de voter une cloture et une barrière à votre résidence
(peut-être)...

pour les postes de concierge entre unanimité et article 26, c'est ténu... souvent ce qu'il se passe c'est que cette opération est votée à l'article 26 et attendant de voir si quelqu'un qui est contre demandera l'avis du juge en assignat le syndicat pour mauvaise majorité et le juge tranchera.

PS : en matière de copropriété, c'est dommage qu'il n'y ait pas un conseil d'état ou iun conseil constitutionnel, pour dire la validité d'un tel vote. Certes il existe la cour de d=cassation, mais le concierge sera parti avant....

Édité par - rambouillet le 01 déc. 2020 10:14:38

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 01 déc. 2020 :  10:13:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La location de la loge a été votée en assemblée. Quand l'assemblée ratifie les fautes du syndic, il n'y a plus de faute.
S'il y a un gardien et que celui-ci est chargé de surveiller les entrées dans la résidence, il ne peut exécuter cette tâche de surveillance lorsqu'il exécute d'autres tâches et il ne le fera pas en dehors de ses heures de travail.
L'efficacité d'une telle surveillance est médiocre. Pour un véritable filtrage il faut un poste de sécurité armé 7 jours sur 7, 24 heures sur 24, ce qui équivaut à l'embauche de cinq personnes.

Édité par - ainohi le 01 déc. 2020 10:15:07

ainohi
Contributeur vétéran

1972 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 01 déc. 2020 :  11:09:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

C'est jamais simple pour les concierges/gardiens pour savoir si unanimité ou article 26.

Dans certaines copropriétés on a des gardiens (gardes) assermentés, dans ce cas la suppression est à l'unanimité.
Il n'y a pas de lien entre l'assermentation du gardien et la destination de l'immeuble qui impose l'emploi de gardien.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 01 déc. 2020 :  14:55:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est la mention de l'exigence du poste dans le RDC qui implique un vote à l'unanimité

radiance64
Contributeur actif

140 message(s)
Statut: radiance64 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 03 déc. 2020 :  08:06:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses.

Donc le RCP prévoit la présence d’un gardien, la suppression du service de gardiennage requiert l’unanimité car elle constitue "une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives" résultant de ce règlement, à moins qu’elle ne s’accompagne de mesures de substitution pouvant être considérées comme équivalentes, la décision pouvant alors être prise à la majorité de l’article 26.

Si la solution de substitution est d'avoir un service par une entreprise qui serait une hausse significative des charges .

Je reprends un des points soulevés :

- "Veiller à ne laisser pénétrer dans l’immeuble des personnes qui pourrait lui paraître suspectes" => On peut donc penser à une installation de contrôle des entrées via domotique.
Peut on voter la suppression de ce service inscrit au RCP dans une autre résolution (modification du RCP) à l'art 26 ou à l'unanimité?


Édité par - radiance64 le 03 déc. 2020 08:17:32

radiance64
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 10 avr. 2021 :  09:03:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

suite à cette question, la résolution a été votée à l'unanimité (et donc le poste de gardien est conservé car le 100% n'a pas été atteint) et certains copropriétaires opposants ont entamé une procédure au TGI pour qu'un juge tranche sur l'utilisation de l'unanimité versus article 26. C'est leur droit.
En revanche ces copropropriétaires sont persuadés que si le juge leur donne raison cela entrainera la modification de la résolution avec un résultat de vote à l'article 26 et la fera adopter, à savoir suppression du poste de gardien.

J'ai un gros doute sur la procédure. Si le juge leur donne raison j'aurais tendance à penser que la résolution devient caduque. C'est à dire qu'elle n'a pas d'effet et le règlement de copropriété se doit donc d'être appliqué prévoyant un gardien . Non? La présidente de l'AG attends toujours qu'on l'autorise à rencontrer l'avocat choisi pour défendre le SDC. Donc elle ne sait pas.

Si il faut que je fasse un autre post sur ce forum dites le moi . Merci.

citation:
Initialement posté par rambouillet

bien sur on corrige, on va dire le poste de "concierge"....

On ne connait pas le standing de votre immeuble, donc difficile de répondre sur ce critère... mais sur la jouissance des parties privatives, c'est sujet à interprétations et la phrase : "veiller à ne laisser pénétrer dans l'immeuble des personnes qui pourrait lui paraitre suspectes" est celle qui serait la plus proche de la jouissance des parties privatives, puisque ces personnes suspectes pourraient nuire aux parties communes mais aussi parties privatives. Donc sur cette phrase, je dirai unanimité.
Encore faudrait-il connaitre les moyens d'entrée dans l'immeuble. En effet s'il existe des moyens électroniques, on pourrait dire que les entrées dépendent de la volonté de chacun des résidents...

Pour la garde des clés, il existe des boites à clés plus ou moins sophistiqués.

Pour les accidents aux batiments, le CS a un grand rôle à jouer ....

rambouillet
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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 10 avr. 2021 :  10:50:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
En revanche ces copropropriétaires sont persuadés que si le juge leur donne raison cela entrainera la modification de la résolution avec un résultat de vote à l'article 26 et la fera adopter, à savoir suppression du poste de gardien.


il faut attendre le jugement car la partie adverse peut demander, si elle a raison sur le choix de la majorité 26, à ce que le juge entérine le résultat inversé de la résolution, en d'autres termes recalcule le résultat de la résolution prise en entérine ce nouveau résultat et ne fasse pas que "annuler" la résolution....

Copropriétaire33
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France
341 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 10 avr. 2021 :  10:54:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Oui, cela dépendera du dispositif des requérants
Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

Gédehem
Pilier de forums

14856 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 10 avr. 2021 :  15:06:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le jugement portera sur le litige, sur la base des éléments qui lui seront présentés et de la jurisprudence : validité de la décision ou non.

Si la résolution est annulée, il faudra en repasser par l'AG, cette fois à la bonne majorité.

radiance64
Contributeur actif

140 message(s)
Statut: radiance64 est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 10 avr. 2021 :  17:49:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup pour votre expertise comme toujours.
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