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Corenfet
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 Posté - 19 nov. 2020 : 10:32:11
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Bonjour,
je rencontre des problèmes avec mon voisin qui réalise des travaux (sans recueillir mon accord) sur un mur séparatif avec sa parcelle. Il se réfère au plan du cadastre qui indique un symbole de mitoyenneté (double trait). Les travaux de mon voisin présentent des malfaçons qui nécessitent une remise en état du mur séparatif.
Ce mur séparatif est un mur de soutènement car je surplombe de 80 cm la parcelle de ce voisin.
Ni mon titre de propriété, ni celui de mon voisin n'indique que ce mur est mitoyen.
Ce mur séparatif est aussi, sur une partie, le mur pignon de la maison décrite dans mon titre de propriété.
Je contacte le service du cadastre qui m'indique que ce symbole de mitoyenneté est inscrit "par défaut", car les 2 titres de propriété sont muets sur la nature de ce mur séparatif.
Mes recherches sur Internet, me disent, que "par défaut", un mur de "soutènement" est considéré non mitoyen selon la jurisprudence car il apparait que le code civil est muet sur les murs de soutènement.
Sur la base de ces éléments et de pièces justificatives dont des photos, j'ai demandé au géomètre du cadastre de constater sur place et de supprimer ce double trait, le géomètre du cadastre refuse. J'ai demandé au service des impôts fonciers de supprimer ce double trait, il refuse.
D'un coté, ces 2 services me disent qu'un plan de cadastre n'a qu'une valeur fiscale mais d'autre part, ils refusent d'enlever ce symbole de mitoyenneté.
Qui est mon interlocuteur ? est ce une erreur du notaire ? est ce une erreur du cadastre qui par défaut (soutènement) devrait indiquer que ce mur n'est pas mitoyen et supprimer ce double trait ?
Peut on demander une rectification de l'acte notarié pour y indiquer cette information ?
Je m'enlise dans ce litige. Merci pour votre aide
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Édité par - Corenfet le 19 nov. 2020 10:43:11 |
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Posté - 19 nov. 2020 : 11:52:58
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https://www.mma.fr/zeroblabla/mur-m....X7ZM1mhKiUk
Mur mitoyen ou pas ?
citation: Mes recherches sur Internet, me disent, que "par défaut", un mur de "soutènement" est considéré non mitoyen selon la jurisprudence car il apparait que le code civil est muet sur les murs de soutènement.
Pas totalement vrai voir dernier paragraphe ci-dessous
citation: Le cas des murs de soutènement
Lorsqu’un mur sépare deux terrains de niveaux différents, des conflits peuvent naître entre voisins si leurs titres de propriété ne permettent pas d’établir son caractère privatif ou mitoyen. Car, dans ce cas, la présomption légale de mitoyenneté ne s’applique pas.
Les tribunaux ont posé le principe suivant : le mur est censé appartenir au propriétaire qui en profite. Ainsi, si le mur sert uniquement à soutenir les terres du fonds le plus haut, sans empêcher la vue du terrain en contrebas, il est présumé appartenir au propriétaire du fonds supérieur, car son rôle est de supporter la poussée des terres(1).
Peu importe que le voisin ait rajouté des strates qui n’ont fait que conforter le mur(2).
Attention, si le mur joue aussi un rôle de clôture en masquant la vue de la propriété du bas depuis la propriété la plus élevée (le sommet du mur dépasse alors largement le niveau du terrain supérieur), il est présumé mitoyen, car il bénéficie alors aux deux voisins.
(1) Cass. Civ. 3e du 15.9.15, n° 12-25911.
(2) Cass. civ. 3e du 23.03.10, n° 09-65670.
en prime les liens vers deux arrêts
https://www.legifrance.gouv.fr/juri...=1&init=true
https://www.legifrance.gouv.fr/juri...=1&init=true
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Édité par - quelboulot le 19 nov. 2020 11:55:50 |
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Corenfet
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 Posté - 19 nov. 2020 : 12:17:18
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Merci quelboulot,
J'ai lu avec intérêt le sujet sur le mur de soutènement et la notion des 40 cm. Ce mur de soutènement est aussi un mur de clôture ET le mur pignon de la maison décrite dans le titre de propriété.
J'ai contacté un géomètre libéral qui m'a dit que les archives cadastrales de mon secteur ont été perdues durant la guerre et qu'à défaut d'information, en cas de bornage, il coupe la poire en 2 et déclare le mur mitoyen.
Alors qu'est ce qui est prioritaire sur toutes ces données ?
Il y a de quoi se perdre dans l'ensemble des informations. |
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Édité par - Corenfet le 19 nov. 2020 12:19:04 |
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Posté - 20 nov. 2020 : 09:38:27
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citation: J'ai contacté un géomètre libéral qui m'a dit que les archives cadastrales de mon secteur ont été perdues durant la guerre et qu'à défaut d'information, en cas de bornage, il coupe la poire en 2 et déclare le mur mitoyen.
Alors qu'est ce qui est prioritaire sur toutes ces données ?
Rien n'est simple en la matière, vous l'avez compris !
Je vous conseille de demander à votre GE de vous autoriser à consulter la revue Géomètre de novembre 2020 ou un article particulièrement bien documenté traite du sujet (des sujets)
"Présomptions foncières faute de preuve" sous titré "La présomption en matière de délimitation de la propriété et au-delà "
http://www.geometre-lemag.fr/
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Corenfet
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Posté - 26 nov. 2020 : 10:40:13
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Merci pour votre réponse !
J'ai contacté mon notaire concernant d'une part la mitoyenneté et d'autre part, l'appartenance du mur.
Concernant la mitoyenneté, le notaire ne trouvant rien dans le titre, ne se prononce pas et m'envoie vers un géomètre pour qu'il donne un avis sur la mitoyenneté ou établisse un bornage. RDV décevant !
Concernant la propriété du mur séparatif, il est indiqué que le précédent propriétaire "a fait édifier de ses deniers personnels" la maison (dont le mur pignon - objet du litige avec mon voisin), "sans avoir conféré de privilège d'aucune sorte".
Je comprends donc que le mur pignon a été construit et payé seul sans contribution du voisin. Ce mur pignon est aussi un mur de soutènement.
Dans l'hypothèse où le mur pignon serait construit sur la mitoyenneté, suis je propriétaire seul de ce mur ? ou le voisin peut il en disposer et intervenir dessus ?
Le notaire m'a dit que même si ce mur a été construit et payé par le précédent propriétaire, le voisin peut en disposer.
Je ne suis par certain qu'il ait raison ???
Je dois préciser que mon voisin a la même étude notariale.
Le notaire a t il raison ?
Merci pour votre réponse |
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Posté - 26 nov. 2020 : 11:18:30
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voir article 661 du Code civil... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Corenfet
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Posté - 26 nov. 2020 : 11:30:50
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Donc si je comprends bien l'article 661 du code civil, le voisin doit payer pour moitié le mur pignon dans le cas où ce mur est considéré comme mitoyen.
Qui établit le prix ? et peut on refuser ?
Et si ce mur pignon est construit en pleine propriété, est ce que l'article 661 permet à mon voisin d'en obtenir la propriété et auquel cas déplacer la limite de propriété ? |
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Corenfet
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Posté - 05 déc. 2020 : 09:59:20
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J'ai contacté un notaire à qui j'ai présenté mon titre de propriété et décrit les lieux.
Ce notaire m'a affirmé que la règle de droit est qu'un mur pignon d'une maison est toujours construit en limite de propriété et non sur la mitoyenneté quand la parcelle voisine est un jardin ou une cour. Il n'y a jamais eu de maison accollée à cette maison.
Y a t il un texte du code civil ou de l'urbanisme pour s'y référer ?
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Posté - 05 déc. 2020 : 11:37:28
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c'est une présomption de propriété, qui n'est d'ailleurs pas irréfragable, retenue par la jurisprudence... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Corenfet
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Posté - 05 déc. 2020 : 12:28:04
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Je me suis interessé à l'article 653 du code civil et il apparait que la jurisprudence de la cour de cassation est constante dès lors où il s'agit d'un mur pignon de la maison :
Elle dit "que le mur d'un bâtiment jouxtant un jardin ne peut être considéré comme un mur de séparation au sens de l'article 653 du code civil (Cass. civ 3ème, 25 octobre 1972, n°71-12387).
Le bâtiment en question est le mur pignon de la maison décrite dans le titre de propriété. Derrière ce mur, il y a effectivement le jardin du voisin en contrebas.
A cela s'ajoute la jurisprudence concernant le mur de soutènement qui considère que ce mur est aussi en pleine propriété sur ma parcelle, puisque celle-ci surplombe la parcelle du voisin.
Ce mur fait plus de 30 cm d'épaisseur
Certes, ce sont des présomptions de non mitoyenneté mais qui convergent toutes dans le même sens
Le géomètre du cadastre est venu sur place et a donné un avis de non mitoyenneté, soit 100% privatif chez moi mais en revanche, il me dit qu'il ne peut aller au delà car ses fonctions ne lui permettent pas de retirer le double trait.
Comment éviter une procédure ? |
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Posté - 05 déc. 2020 : 13:27:45
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citation: Le géomètre du cadastre est venu sur place et a donné un avis de non mitoyenneté, soit 100% privatif chez moi mais en revanche, il me dit qu'il ne peut aller au delà car ses fonctions ne lui permettent pas de retirer le double trait.
Si "le cadastre" ne peut modifier le plan cadastral qui le peut alors ?
Si erreur initiale du cadastre faut-il aller en justice avec les aléas que cela représente ?
Avez-vous pu visualiser les anciens plans cadastraux pour vérifier si ce double trait était présent ? |
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Édité par - quelboulot le 05 déc. 2020 13:29:07 |
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Corenfet
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Posté - 05 déc. 2020 : 13:40:21
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J'ai écrit aux archives départementales car le titre de propriété date de 1960. Je suis en attente des plans cadastraux de l'époque et anterieurs
J'espère obtenir une réponse plus évidente dans les anciens plans cadastraux. |
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Posté - 05 déc. 2020 : 17:24:38
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Mur de soutènement et erreur cadastrale 
