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 fond Alur et 5 % obligatoire
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jeagautier
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7 message(s)
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Posté - 12 juil. 2020 :  16:19:13  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Voici la résolution proposée en AG.

Résolution n° X ‘’Fond travaux obligatoire (loi Alur)
‘’Le fond travaux est constitué d’un montant de 10000€ soit environ 33% du budget annuel. La loi Alur prévoit que ce fonds soit abondé d’’un minimum 5% du montant du budget annuel ce qui est le cas depuis tous les ans.
Il n’est donc pas obligatoire d’abonder au fonds Alur cette année mais en accord avec le conseil syndical il est préférable d’abonder la somme de 5000€ en supplément issus de l’excédent de gestion courante.
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance du commentaire du syndic rappelant les termes de l’article 14.2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et après avoir pris connaissance du suivi de ce fonds de réserve, décide de porter librement le fonds pour travaux futurs à la somme de 15000€ à compter du 1 er octobre 2020 sous appel de fonds au titre des charges communes générales d’un montant de 5000€.’’

Commentaires
Le budget est d’environ 30000€, et 5% représente 1500€. Sachant que ce fond est obligatoire depuis le 1 janvier 2017, en 2020 le fond doit atteindre au minimum 1500€ * 4 = 6000€ (minimum loi Alur) L’année dernière l’AG a porté ce fond à 10000€ (+7000€ supplémentaire voté positivement) car il était constitué à hauteur de 3000€ ( 2 * 1500€ pour 2017 et 2018). Le syndic résonne sur une moyenne et il suffit d’atteindre 5%/an en moyenne, et si l’AG a pris la décision d’abonder davantage que les 5% obligatoire une année, il ne s’avère pas utile d’alimenter le fonds l’année ou les années suivantes compte tenu de l’importance du montant supplémentaire.
Concrètement le fonds est de 10000€, le minimum exigé par la loi est 6000€ en 2020, mais le syndicat est en avance de 4000€ ce qui nous évitera d’alimenter le fond pendant 2ans (4000/1500 = 2.66 ans soit 2 ans.) c’est-à-dire que dans 2 ans sans alimenter le fond , la moyenne des versement depuis 2017 sera légèrement supérieure à 5% (10000€/6ans = 1666€ > 1500€).
J’ai expliqué qu’il était obligatoire d’abonder annuellement systématiquement à 5% du budget, et si les copropriétaires désiraient verser davantage, c’est sur le pourcentage supérieur à 5% que finalement devait porter le vote.
Dans la résolution c’est la somme de 5000€ qui est proposée (5000€/30000€ = 16.66% du budget), le vote ne porte en fait implicitement que sur 11.66% au-delà des 5% légaux (11.66% soit 3500€), car si les copropriétaires refusent la résolution, le syndic doit alimenter le fond à hauteur de 5% (1500€) afin de respecter la loi en vigueur.
Par ailleurs si la proposition de versement proposé était uniquement de 5% le vote s’avèrerait complétement inutile puisque la partie supérieure à 5% étant égale à 0€, les copropriétaires voteraient pour un abondement à 0€.
‘Ainsi, la question qui devra être portée à l’ordre du jour n’est pas de savoir si l’assemblée générale veut ou non constituer un fonds travaux légalement obligatoire, mais si les copropriétaires souhaitent abonder le fonds travaux au-delà des 5% légaux.’( Arc 21/02/2017).

En conclusion comment voulez expliquer aux copropriétaires, ces derniers s’imaginant voter oui ou non sur les 5000€ et le syndic résonnant sur une moyenne à 5%/an. Merci le législateur, alors qu’il aurait été plus simple de proposer un abondement obligatoire sans vote à 5% appelé par le syndic en 4 appels/an, et ensuite ne proposer en résolution qu’un abondement optionnel avec vote.
Que pensez-vous de tout cela.
Merci pour vos réponses.

JB22
Pilier de forums

4060 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

 1 Posté - 12 juil. 2020 :  20:58:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot."


En résumé le syndicat doit voter chaque année le versement d' une cotisation qui ne peut être inférieure à 5 % du budget annuel.

FBO
Contributeur senior



France
542 message(s)
Statut: FBO est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 13 juil. 2020 :  13:23:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Le texte est clair, c'est le syndic qui interprète mal.
On abonde chaque année obligatoirement de 5% minimum, sauf si on atteint 100% du budget auquel cas on peut décider de cesser.
Il n'y a pas à faire de moyenne sur plusieurs années, c'est 5% minimum et point à la ligne.

jeagautier
Nouveau Membre



France
7 message(s)
Statut: jeagautier est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 13 juil. 2020 :  17:23:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Comme vous le soulignez le syndic interprète mal et il ne faut pas résonner sur des moyennes.
-Soit il abonde directement en 4 appels les 1500€ et ne figure que la résolution sur le versement supplémentaire au-delà des 5 % légaux c’est-à-dire 3500€.
-Soit il fait figurer une seule résolution avec la somme de 5000€ (comme c’est le cas) , mais en cas de refus comment expliquer que sur les 5000€, 1500€ sont obligatoire d’après la loi. Les copropriétaires ayant la certitude d’avoir refusé les 5000€.

-Ou la troisième solution qui me parait la meilleure et ne présenter aucune ambigüité.
1/ Une résolution sans vote explicative sur l’obligation d’abonder à 5% conformément à la loi.
2/ Une deuxième résolution avec le montant optionnel supplémentaire et un vote à l’article 25, les copropriétaires ayant la conviction d’avoir voté pour ou contre les 3500€.
Voilà ce qui devrait être mentionné (en lieu et place de cette résolution illégale et incompréhensible) et qui me faudra sans doute expliquer au syndic.

Résolution X1 : abondement 5 % annuel obligatoire fonds travaux
(Résolution sans vote)
‘Conformément à l’article 14.2 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale est informée de l’obligation de créer un fond travaux qui sera déposé sur un compte bancaire séparé et rémunéré. Ce fond permettra de contribuer au financement des travaux.
Sachant qu’il ne peut pas être inférieur à 5% du budget prévisionnel l’assemblée générale arrête un montant à 1500€. Ce montant sera appelé comme le budget prévisionnel, par quart un premier jour de chaque trimestre civil
L’assemblée générale prend note que les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquis au syndicat de copropriété. Elle ne donne pas lieu à un remboursement au copropriétaire vendeur par le syndicat lors de la cession d’un lot.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.’

Résolution X2 : abondement supplémentaire fonds travaux
(Résolution majorité articles 25 et 25-1)
‘L’’assemblée générale décide d’abonder le fond travaux d’un montant supplémentaire au-delà des 5% annuels légaux. Ce montant est fixé à 3500€.
Ce montant sera appelé comme le budget prévisionnel, par quart un premier jour de chaque trimestre civil.

Merci pour vos réponses.



nefer
Modérateur

12746 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 13 juil. 2020 :  17:31:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
on ne vote sur un montant
il faut impérativement indiquer le % du BP dans le texte de la résolution

la solution serait de présenter d'abord au vote un montant de 20% du BP ( c'est un exemple) puis une autre résolution à hauteur de 5%

jeagautier
Nouveau Membre



France
7 message(s)
Statut: jeagautier est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 13 juil. 2020 :  18:02:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Cela parait-il correct en faisant apparaitre les pourcentages. Les montants doivent quand même être mentionnés sinon les copropriétaires devront sortir la calculatrice.
Projet de résolution fonds travaux
Résolution X1 : abondement 5 % annuel obligatoire fonds travaux
(Résolution sans vote)
‘Conformément à l’article 14.2 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale est informée de l’obligation de créer un fond travaux qui sera déposé sur un compte bancaire séparé et rémunéré. Ce fond permettra de contribuer au financement des travaux.
Sachant qu’il ne peut pas être inférieur à 5% du budget prévisionnel l’assemblée générale arrête un montant à 5% ( 1500€ ). Ce montant sera appelé comme le budget prévisionnel, par quart un premier jour de chaque trimestre civil
L’assemblée générale prend note que les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquis au syndicat de copropriété. Elle ne donne pas lieu à un remboursement au copropriétaire vendeur par le syndicat lors de la cession d’un lot.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.’

Résolution X2 : abondement supplémentaire fonds travaux
(Résolution majorité articles 25 et 25-1)
‘L’’assemblée générale décide d’abonder le fond travaux d’un montant supplémentaire au-delà des 5% annuels légaux. Ce montant est fixé à 11.66% ( 3500€).
Ce montant sera appelé comme le budget prévisionnel, par quart un premier jour de chaque trimestre civil.


rambouillet
Pilier de forums

16456 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 13 juil. 2020 :  19:01:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La loi parle bien de % et non de valeurs en euros, mais rien n’empêche de mettre les 2 ....

et attention dans beaucoup de syndicats il y a la réactualisation des budgets en cours d'exercice et non parler en euros ne peut pas être la bonne voie...

JB22
Pilier de forums

4060 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 13 juil. 2020 :  19:05:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n' a pas lieu de faire deux résolutions:
Dans le projet de résolution on peut faire mention que la cotisation obligatoire est de 5 % du Budget et que l' assemblée décide de faire un appel pour fonds travaux de x % (supérieur à 5 %) du budget.

Louis92
Contributeur vétéran

France
2755 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 14 juil. 2020 :  10:40:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JB22
citation:
Il n' a pas lieu de faire deux résolutions:
Tout-à-fait d'accord. En effet, il est utile de rappeler que le texte d'une résolution peut être amendé lors de l'AG et ce texte peut présenter des options qui sont discutées et le président peut choisir l'option à soumettre au vote et dont le texte restera au PV.

Cdlt. Louis92.

PS : un ravalement peut coûter 3 fois le budget de fonctionnement annuel, le taux de 5% est ridiculement faible car il faudrait 60 ans pour réunir les fonds pour un tel ravalement.
PPS : 10 % d'un budget de fonctionnement peut être affecté aux dépenses imprévues, elles ne se réalisent généralement pas d'où un excédent fréquent de 10%, utiliser cet excédent pour abonder le fonds travaux est relativement indolore pour les copropriétaires (avec vote de ceux-ci sur l'affectation de l'excédent). L'excédent est réparti (en fonction des différentes clés) puis est "appelé" en fonction de la clé "charges commuens générales".

rambouillet
Pilier de forums

16456 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 14 juil. 2020 :  11:06:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Tout-à-fait d'accord. En effet, il est utile de rappeler que le texte d'une résolution peut être amendé lors de l'AG et ce texte peut présenter des options qui sont discutées et le président peut choisir l'option à soumettre au vote et dont le texte restera au PV.


A l'avenir, il faut s'attacher à faire le moins d'amendement possible, car en amendant on entraînera la défaillance de tous les votes par correspondance....

Donc un effort devra être fait par syndic et CS pour que le projet de résolution soit le plus proche possible de la version à voter.

JB22
Pilier de forums

4060 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 14 juil. 2020 :  13:33:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De Louis92
"le taux de 5% est ridiculement faible".

D' accord;, mais comme le fonds travaux n' est pas remboursable en cas de vente les copropriétaires préfèrent tenir plutôt que courir...

Avec "l' avance travaux" on avait pas ce problème.

goutelette
Contributeur vétéran

1455 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 25 juil. 2020 :  19:21:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
De Louis92
"le taux de 5% est ridiculement faible".

D' accord;, mais comme le fonds travaux n' est pas remboursable en cas de vente les copropriétaires préfèrent tenir plutôt que courir...

Avec "l' avance travaux" on avait pas ce problème.

Pour ma part, je trouve que c'est une bonne chose.
Comme le mentionne Louis 92 versé annuellement 5% est ridiculement faible.
Devrait permettre cependant de constituer un partiel de trésorerie qui adoucira un appel pour "Gros travaux." quand l'immeuble prend de l' age .
Il me parait normal que chaque copro/ de passage les années passants, donne une petite participation pour les gros travaux comme la toiture , ascenseurs ou autres. Comme une participation à l'usure.
L' age de l'immeuble, pouvant être un frein.
C' est mon regard, après ?

Signature de goutelette 
Goutelette

rambouillet
Pilier de forums

16456 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 25 juil. 2020 :  19:52:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
rien n'empeche de voter les 5% des fonds Alur et de voter en sus des avances....

JPM
Modérateur

7254 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 26 juil. 2020 :  18:25:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le défaut de remboursement est absurde dès lors que le remboursement devait être fait lors de la signature de l'acte de vente.

Alors disparaissait le problème des difficultés de recouvrement auprès des acquéreurs.

Ceci étant cette question de recouvrement n'a aucun incidence sur les ventes. Le vendeur fait son prix comme il l'entend et l'existence d'une provision sur travaux est un des avantages du bien vendu.



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