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Gédehem
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 101 Posté - 25 août 2019 :  17:05:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Puis je savoir pourquoi le compte séparé revient tout le temps dans la conversation ?

Parce que les manœuvres de contournement constatées durant des années (encore en 2019 ?), avec les affirmations bidons du type que j'ai rapporté ("Je suis docteur en droit, je sais ce que je vous dis " à propos d'un sous compte dans les comptes du syndic que ce dernier voulait faire passer pour un compte séparé)
L'obligation du compte séparé : 2000, date limite 2002.
On sait ce qu'il en a été 10, 15 ans plus tard.
Et encore ??? (voir le sujets sur UI, éclairants !!!)

Nous avons ici la même démarche :
Jusqu'ici, faute de décision, qui plus est lors de candidatures multiples (un concurrent), la pratique courante était de convoquer une autre AG, et on n'en parlait plus.
Ici sur les anciennes moutures L.17 et L.25 d'origine, ce dernier prévoyant l'autre AG.

La modification de 2015 met fin aux pratiques passées, diverses et variées selon les syndics/syndicats.

- lorsque le syndicat ne désigne pas de syndic le syndicat en est dépourvu de par la loi (aucune dérogation) => recours au pdt TGI seul habilité à désigner le syndic (on parle bien ici de désignation du syndic par le juge). L.17

- lorsque le syndicat désigne le syndic, le nouveau mandat prend effet à l'entrée en fonction du suivant. L.18
Dans la pratique très majoritaire immédiatement, mais parfois à la marge quelques jours, voire semaines plus tard (au début du mois suivant par exemple).
Certainement pas 2 ou 3 mois après l'AG, à l'échéance du mandat du sortant.
Sur ce point, je ne connais pas un syndic professionnel qui attendrait 2 ou 3 mois pour entrer en fonction....

Les exposés sont clairs, précis, sans ambiguïté.
En particulier L.17 qui, à la différence notable de L.18, ne prévoit aucune dérogation, aucune exception quant à un décalage entre le "défaut de décision" et la position "dépourvu de syndic".
A la promulgation du résultat "personne n'est élu", le syndicat tombe aussitôt dans la case "dépourvu de syndic".
Avec obligation d'en passer par la procédure prévue (curieusement) par le texte lui même, précisée D.46 dont la rédaction n'a pas changé depuis 65.

Ce que l'on constate ici c'est la démarche de contournement identique à celle du compte séparé.
On a voulu faire croire durant des années dans bien des syndicats que leurs comptes étaient bien séparés, éventuellement en mettant en avant des arguments pseudo juridiques, bidons, pour faire passer la pilule. Parce qu'ouvrir un compte réellement séparé au nom des syndicats heurtait les pratiques, les intérêts et autres de bien des syndics (dont les plus 'gros').

Même chose ici : à un texte précis énonçant le principe "pas de décision désignant le syndic = plus de syndic > direction TGI", on retrouve les manoeuvres de contournements habituelles.
Parce que les nouvelles règles heurtes les pratiques passées, les habitudes, que les syndics non reconduits (mais pas révoqués ) sont mécontents, etc etc ....

Comme pour le compte séparé, qui à mis des années (15, 20) à entrer dans les pratiques courantes, il faudra peut être 10 ans avant que les choses rendues obligatoires il y a 4 ans se mettent en place.

Édité par - Gédehem le 25 août 2019 17:11:30


JB22
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Revenir en haut de la page 102 Posté - 25 août 2019 :  17:18:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je confirme ma position qui est identique, depuis le début, à celle de Gedehem.

JPM
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Revenir en haut de la page 103 Posté - 25 août 2019 :  17:32:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Gedehem !
citation:
Puis je savoir pourquoi le compte séparé revient tout le temps dans la conversation ?

Parce que les manœuvres de contournement constatées durant des années (encore en 2019 ?), avec les affirmations bidons du type que j'ai rapporté ("Je suis docteur en droit, je sais ce que je vous dis " à propos d'un sous compte dans les comptes du syndic que ce dernier voulait faire passer pour un compte séparé)
L'obligation du compte séparé : 2000, date limite 2002.
On sait ce qu'il en a été 10, 15 ans plus tard.
Et encore ??? (voir le sujets sur UI, éclairants !!!)


Affirmations de qui ?

Si c'est de moi, des références précises SVP


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 25 août 2019 17:35:29

Gédehem
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Revenir en haut de la page 104 Posté - 26 août 2019 :  11:11:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Rien de personnel, vous n'êtes pas concerné !!!

Je pointe du doigts la tactique habituelle de contournement chaque fois qu'un dispositif, un texte ne plait pas, heurte des pratiques, des intérêts, etc ..., quel que soit le domaine.
Je ne pointe pas telle ou telle personne.

Technique qui consiste à affirmer "puisque je vous le dis, c'est la vérité", avec des arguments bidons, pseudo juridique, et si cela ne suffit pas en tentant de discréditer les opposants.
C'est un grand classique partout, peu importe les personnes.

- Le Réchauffement climatique ? "Allons donc, foutaise, je vous le dis".
- Le compte séparé obligatoire ? "Vous avez un sous compte, c'est un compte séparé, je vous le dis ";
- Lorsque l'AG ne désigne pas de syndic le syndicat en est dépourvu, sans qu'aucune exception ou dérogation ne soit prévue.
A la différence de L.18 qui prévoit une exception.
"Bien sur que non, l'article 17 ne s'applique pas puisque je vous dis qu'il y a toujours un syndic, les contradicteurs n'y connaissent rien".

Roulez bolides, rien de neuf sous le soleil .....

NB : je critique les (fausses) idées, les arguments trompeurs, pas les personnes.

Édité par - Gédehem le 26 août 2019 11:12:36

JPM
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Revenir en haut de la page 105 Posté - 26 août 2019 :  11:27:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Qui a écrit :
citation:
("Je suis docteur en droit, je sais ce que je vous dis " à propos d'un sous compte dans les comptes du syndic que ce dernier voulait faire passer pour un compte séparé)


QUI ? Même si ce n'est pas moi ?

JPM a-t-écrit une seule des phrases que vous citez ?

Si ce n'est pas JPM, pouvez vous citer précisément les auteurs d'au moins trois des phrases en question ? Auteur, sujet, date et n° du post ?

Attention Gedehem, vous êtes sur une pente très raide.

S'il s'agit d'emballements occasionnels, dîtes le tout de suite.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
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Revenir en haut de la page 106 Posté - 26 août 2019 :  13:20:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'article 29 obligeant que la résolution comporte la date de début de fin de mandat, cela limite l'interprétation qui peut être faite sur l’existence du mandat avant et après AG.


Si le mandat du syndic sortant se termine le 30 septembre 2019, et que dans l'AG du 15 juin 2019 la résolution était "le syndic X ... pour mandat du 15 juin 2019 au 30 septembre 2020", le syndic sortant n'a plus mandat depuis le 15 juin 2019, peu importe que son mandat devait se terminer le 30 septembre.

Par contre si la résolution le 15 juin 2019 était du type "le syndic X ... pour mandat du 1 octobre 2019 au 30 septembre 2020", dans ce cas le mandat du syndic sortant se terminant le 30 septembre se poursuit jusqu'au 30 septembre, et il a la possibilité de convoquer une nouvelle AG.

ainohi
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Revenir en haut de la page 107 Posté - 26 août 2019 :  14:51:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, nous sommes bien d'accord. Il n'y a pas de droit, impérativement, de par la loi, interruption du mandat du syndic sortant au jour de la tenue de l'assemblée du seul fait que l'ordre du jour prévoit la désignation du syndic.

Si la question posée aux copropriétaires est : "Voulez-vous X comme syndic du 15 juin 2019 au 30 septembre 2020 ?", et qu'ils répondent : "non", il y a deux cas possibles.

1er cas. X n'est pas le syndic sortant. C'est tout simple, les copropriétaires n'ont pas voulu remplacer leur syndic actuel par un autre, le syndic actuel reste donc en fonction comme prévu jusqu'à la date de fin de son mandant, soit le 30 septembre, à moins que d'ici là l'assemblée ne décide qu'il en soit autrement.

2e cas. X est le syndic sortant. Il y a certaine ambigüité. On ne sait pas bien si les copropriétaires refusent simplement d'en prendre un an de plus avec X mais sont néanmoins disposés à le laisser en place jusqu'au 30 septembre ou s'ils sont tellement mécontents qu'ils n'en veulent pas un jour de plus. Ils n'ont pas formellement révoqué le syndic en place. En fait ils ont bien deux options, ce qui est a été farouchement nié jusqu'ici par Gédehem contre toute raison. La question qui se pose est de savoir si les copropriétaires ont volontairement, en toute connaissance de cause, décidé de ne plus avoir de syndic et de devoir en faire nommer un par le président du TGI ou si on les a induit en erreur. Ce peut être une réaction maligne du syndic vexé de n'être pas reconduit : "Puisqu'il en est ainsi, vous n'avez plus syndic", alors que la loi lui impose un délai de trois mois pour démissionner. Dans le doute, c'est l'hypothèse de l'absence de décision conduisant à une absence d'évènement qui prévaut sur l'hypothèse d'une décision créant un évènement aux conséquences dommageables.

Dans le cas exposé par ina, l'assemblée n'est pas allée au bout du processus de désignation. Elle n'a rien décidé. En tout cas, elle n'a certainement pas décidé ni de rejeter définitivement les deux candidats ni de révoquer à effet immédiat le syndic en place détenteur d'un mandat jusqu'au 30 septembre.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 108 Posté - 26 août 2019 :  18:49:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le syndic ayant été désigné par l'AG du 27 mai 2018 pour une durée courant du 27 mai 2018 au 30 septembre 2019

est renouvelé par l'AG du 21 mai 2019 pour une durée courant du 21 mai 2019 au 30 septembre 2020. C'est la pratique courante

Dans le cas évoqué le renouvellement est examiné en premier lieu comme le commandent la courtoisie et le bon sens.

Il n'obtient pas le nombre de voix permettant de faire un second vote immédiat en cas d'échec aussi de son concurrent. Celui ci ne franchit pas non plus le minimum légal.

Il ne reste plus qu'à organiser une assemblée qui sera convoquée dans les trois mois du 21 mai 2019.

Le syndic en place a conservé son mandat valable jusqu'au 30 septembre 2019. Il peut convoquer cette assemblée pour le 2 septembre 2019.

La prudence commande aux copropriétaires de renouveler le mandat du syndic en place dès le premier tour, même si l'autre candidat est encore en course.



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La copropriété sereine

Stéphane
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 109 Posté - 26 août 2019 :  21:37:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Chers partisans du droit à l'extinction péremptoire du mandat selon L17,

Pourriez-vous svp, au moins tenter, de m'expliquer en quoi l'expression " l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet " pourrait ne s'entendre que par " une réunion de l'assemblée générale des copropriétaires convoqués à cet effet " , plutôt que, par exemple, " l'instance décisionnaire sollicitée à cet effet " , cette dernière interprétation ne désignant aucune réunion en particulier, "ce qui change tout", mais pas que depuis 2015... ?

En d'autre terme, et comme pour l'interprétation du L25-1 et de ses voix receuillies, la discorde n'est que d'ordre linguistique.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 110 Posté - 26 août 2019 :  21:39:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Certes, les copropriétaires qui ne désignent pas le syndic, même s'ils ne souhaitent pas continuer avec le sortant, sont irresponsables.
Lorsque la question est posée, IL FAUT que l'AG désigne un syndic, même à contre cœur au second tour (il est fait pour cela).
Nous sommes bien d'accord sur ce point.
Le CS doit être très vigilant sur ce point.

Mais lorsque les copropriétaires irresponsables ou mal conseillés/organisés (CS) sont incapables de désigner le syndic, en particulier le syndic sortant seul candidat, il n'est plus possible d'affirmer qu'il y a encore un syndic.
C'était sans doute la pratique passée ( une pratique sans aucun doute 'pratique' parfois), mais qui n'a plus sa place depuis 4 ans.

Encore une fois, les dispositions prévues depuis 2015 sont claires : faute de désignation le syndicat est dépourvu de syndic.
Il est incompréhensible de prétendre le contraire, qui plus est sans présenter une disposition qui dérogerait au principe énoncé.

Camper sur la position "il y a un syndic jusqu'au 30.09" ne tient pas 2 secondes : le syndicat est dépourvu de syndic sans dérogation.
Point final.

S'il existe une dérogation prévue par les textes (comme dans L.18), il faut l'exposer.
Une opinion ne fonde pas une règle.

Stephane, c'est pour rigoler, votre truc ?

JPM : encore une fois, que vient faire votre remarque plus haut ?
Sur le compte séparé, nous avons toujours été d'accord : au nom du syndicat.
Rien de personnel !
Je pointe uniquement du doigt la technique de contournement des textes qui ne plaisent pas. N'y voyez pas autre chose.
Quel que soit le domaine, c'est toujours la même, peu importe les personnes qui la porte.

Édité par - Gédehem le 26 août 2019 22:05:42

Stéphane
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Revenir en haut de la page 111 Posté - 26 août 2019 :  22:02:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le vôtre ne me convainc pas au point de faire poser une question parlementaire au Ministère de la Justice.

Édité par - Stéphane le 26 août 2019 22:09:45

JPM
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Revenir en haut de la page 112 Posté - 26 août 2019 :  23:09:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
A quoi servirait alors l'assemblée convoquée dans les trois mois si on ne peut pas la convoquer

Feu M. Capoulade répondait à cette question : le législateur a souhaité privilégier la désignation par les copropriétaires plutôt que par le juge.

Vote souci est contraire : tout problème implique le juge, sa lenteur et ses frais. C'est aussi pourquoi l'arbitrage est mal vu, comme dans l'affaire Tapie.

Rappel la clause compromissoire est interdite chez nous.

Mais quand le litige est né, l'arbitrage est légal.

Un souvenir en passant à l'expert Marcel Morant et à l'avocat Albert Zurfluh qui ont réalisé tant d'arbitrages bénéfiques pour les copropriétaires.


Pour le reste ? Pas le moindre docteur en droit à faire passer chez Médiapart ? Pas même un pot de mayonnaise à nous montrer ?

Alors pourquoi toutes ces phrases stupides ??

Est il d'ailleurs interdit à un docteur en droit de faire valoir son titre ? A la pêche au lancer, c'est Gedehem qui le plus fort.


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La copropriété sereine

Édité par - JPM le 26 août 2019 23:11:08

Gédehem
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Revenir en haut de la page 113 Posté - 09 sept. 2019 :  21:51:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Est il d'ailleurs interdit à un docteur en droit de faire valoir son titre ?

Interdit ? certainement pas !

Surtout s'il s'agit de faire gober aux béats qu'un sous compte dans les comptes du syndic est un compte séparé.
Ou encore (le même en 2003, ayant pignon sur rue dans une ville du Languedoc), affirmant que c'est le copropriétaire détenant le plus de tantièmes qui préside l'AG (RDC de 1957).
Il doit même s'en recommander pour contrer les opposants (ce qu'il pratiquait allègement ) !!

Sur le fond, pas besoin de faire valoir ses titres !
Sans que ce soit une généralité, tout le monde sait bien que certains syndics jouent de leur position ou titres pour inventer tout et n'importe quoi, dans leur seul intérêt (cf : " La loi ne le permet pas", entendu des centaines de fois, sans que l'on sache de quelle 'loi' il s'agit)

Certes, pas de chasse aux sorcières systématique.
Mais il ne faut pas être naïf non plus !

Édité par - Gédehem le 09 sept. 2019 21:58:50

JPM
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Revenir en haut de la page 114 Posté - 09 sept. 2019 :  23:46:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

A quoi servirait alors l'assemblée convoquée dans les trois mois si on ne peut pas la convoquer

Feu M. Capoulade répondait à cette question : le législateur a souhaité privilégier la désignation par les copropriétaires plutôt que par le juge.

Votre souci est contraire : tout problème implique le juge, sa lenteur et ses frais.

Bis avec une correction




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Revenir en haut de la page 115 Posté - 11 sept. 2019 :  01:11:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il ne faut pas tout mélanger; Capoulade, réforme de 2015....., possibilité d'une autre AG pour des travaux, une autorisation ....

Lorsque le syndicat se montre incapable de désigner le syndic, à la majorité art.25 ou lors d'un second tour à la majorité art.24, il est traité comme toute personne incapable : désignation du tuteur par le juge.
Rien de particulier dans cette affaire d'incapable !

L'artL17 ne permet pas la mise en œuvre de la possibilité d'une autre AG, cet article posant le principe que faute de décision de l'AG le syndicat est dépourvu de syndic.

Il n'y a pas à interpréter ou élucubrer : un syndicat dépourvu de syndic est sans représentant légal, point !
Il ne peut donc être convoquée une autre AG, d'autant plus que le même texte dispose qu'il appartient alors au pdt du TGI de désigner le syndic.
Pas à une autre AG puisque le syndicat est dépourvu de syndic..

Les textes ne sont pas à géométrie variable.
On ne peut pas ici se référer à une disposition légale impérative et ailleurs la contourner pour x et y raisons, qui plus est lorsqu'elle est claire et précise..

PS : "mon soucis", constant depuis des lustres, c'est que les copropriétaires soient bien informés, et en particulier les membres de CS désignés parmi eux, afin que les syndicats tournent ronds aux mieux des intérêts collectifs de leurs membres, afin d'éviter les bévues que l'on voit dans le présent sujet : des copropriétaires sans vision, inconscients de leur démarche, incapables de comprendre que l'AG appelée à désigner le syndic DOIT le désigner.
Y compris à contre coeur en reconduisant le sortant dont on ne voudrait plus.

le législateur a souhaité privilégier la désignation par les copropriétaires plutôt que par le juge.

Bien entendu !!!
Le recours au juge ? C'est justement la roue de secours pour ceux qui sont "incapables".
Les autres, la très grande majorité, ne le voient jamais.

Édité par - Gédehem le 11 sept. 2019 01:26:17

JPM
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Revenir en haut de la page 116 Posté - 11 sept. 2019 :  08:15:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Ter ; je repose ma question :

citation:
A quoi servirait alors l'assemblée convoquée dans les trois mois si on ne peut pas la convoquer



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Gédehem
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Revenir en haut de la page 117 Posté - 11 sept. 2019 :  10:17:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est indiqué par le texte, disposition générale lorsqu'il a été impossible de mettre en œuvre la passerelle 25-1 pour un second tour :
"Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24. "

Par exemple pour l'installation de compteurs d'eau ou d'énergie thermique. Ou l'installation d'une borne pour recharge de véhicules électrique. Etc, etc ...
En général tout ce qui relève de la majorité art.25, dont la liste est longue.

Mais convocation autre AG impossible faute de décision lorsque l'AG a été appelée à désigner le syndic : syndicat dépourvu de syndic.

Lorsque les copropriétaires sont incapables de s'entendre pour poser des compteurs d'eau, ils ont une seconde chance.
S'ils sont incapables de désigner le mandataire du syndicat, son représentant légal, c'est vers le juge qu'ils doivent se tourner.
A moins que le syndic ne soit de même niveau que les compteurs d'eau .....

Édité par - Gédehem le 11 sept. 2019 10:21:45

JB22
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Revenir en haut de la page 118 Posté - 11 sept. 2019 :  11:50:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bien que ne participant plus à ce dialogue de sourds, je confirme ma position qui est identique à celle de Gedehem.

JPM
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Revenir en haut de la page 119 Posté - 11 sept. 2019 :  12:03:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Nous y sommes

Il y a pour vous une exception pour la désignation du syndic.

Cette exception n'existe nulle part.




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Gédehem
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Revenir en haut de la page 120 Posté - 11 sept. 2019 :  12:13:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Alors il faut changer les lunettes !

Ce n'est pas une exception mais un principe : lorsque l'AG appelée à désigner le syndic ne le désigne pas le syndicat en est dépourvu.
Principe qui, lui, n'a pas d'exception.

D'où la seule solution liée au principe, tout syndicat devant être doté d'un syndic (*) : c'est alors le juge qui désigne le syndic, le syndicat en étant incapable.
Solution au principe qui n'a pas non plus d'exception.

Syndicat dépourvu de syndic = pas de convocation d'AG possible.
Le dernier alinea de 25-1 ne change rien.
Il est de portée générale et n'énonce pas de dérogation spécifique au principe posé par L.17.
S'il y en a il faut la citer.

(*) on peut noter la similitude avec le CS, obligatoire faute de suppression : désignation des membres par le juge lorsque le syndicat 'incapable' n'y parvient pas.

PS : ce n'est pas ici un problème de lunettes !
Il s'agit de l'évolution législative, qui rompt les habitudes ou pratiques passées, que certains ont du mal à accepter, ou même refusent d'admettre.
Comme pour le compte séparé, dont on sait ce qu'il en était parfois 15 ans plus tard chez certains syndics.....

Édité par - Gédehem le 11 sept. 2019 12:29:30
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