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jeagautier
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3 message(s)
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Posté - 24 juin 2019 :  16:29:39  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Nous avons changé de syndic en juillet 2018 et le nouveau syndic après la reprise des comptes fait apparaître ( point intermédiaire en novembre 2018 ) sur le compte 461 débiteurs divers 1148 euros et sur le 462 créditeurs divers 4444 euros. Cela parait surprenant puisqu’il s’agit à priori de copropriétaires et non pas de fournisseurs. Comment de telles somme ont pu apparaître, d’autant que sur l’annexe 1 en juillet (précèdent syndic), il n’y avait aucune somme sur ces comptes. Il ne peut que s’agir de copropriétaires vendeurs ou acquéreurs (actes de mutation).
Commentaire du nouveau syndic :
‘’Les comptes divers devraient être justifiés. Pour autant la balance est largement favorable au SDC. Le syndic recommande de ne pas instruire des échanges de courriers avec le précédent syndic et de mettre le solde 3296 euros en fond de réserve. La prochaine assemblée prendra la décision de l’affectation de ce fonds. Si dans l’intervalle un recours de tiers est justifié il pourra alors être traité avec cette réserve tampon’’.
On constate que le nouveau syndic n’a pu obtenir de renseignement de son prédécesseur. On peut s’interroger par quel artifice il a pu placer ces sommes en 461 et 462.
Le syndic fait de la compensation entre compte. Hors l’article 9 du Décret n 2016-1278 du 29/9/2016 interdit cette possibilité.
‘’Aucune compensation ne doit être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur.’’
L’approche du syndic parait assez simpliste et non conforme au décret.
Ces 2 comptes doivent être considérés comme différenciées. Les 4444 euros du cpt 462 n’appartiennent pas à la copropriété et doivent être soumis théoriquement à un délai de prescription de 5 ans, la copropriété ne peut donc en disposer librement.
Quand a la somme de 1148 euros en débiteurs divers, c’est hélas la copropriété à la prendre en charge via le processus créance douteuse 459 , dépréciation 491 pour finalement aboutir en 677 créance irrécouvrable et venir s’imputer sur le compte 450 de chaque copropriétaire ( tantièmes ).
Comptablement cette deuxième approche me parait plus sérieuse. Dans un premier temps les copropriétaires prennent en charge la somme de 1148 euros en créance irrécouvrables.
Dans un deuxième temps après un délai de 5 ans, la somme de 4444 euros peut être transférée en 103.3 (autres avances) afin d’augmenter les fonds propres de la copropriété et augmenter la part de chaque copropriétaires sur le 450.3.
Je souhaiterais avoir un avis. Merci pour votre réponse.

JB22
Pilier de forums

3785 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

 1 Posté - 24 juin 2019 :  17:20:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vos informations sont incomplètes, elles ne permettent pas d' émettre des avis circonstanciés.

On peut supposer que le nouveau syndic a constaté que des écritures avaient été passées à tord sur certains comptes et qu' il a fait des rectifications. Il ne s' agit pas alors de compensation

"Il ne peut que s’agir de copropriétaires vendeurs ou acquéreurs (actes de mutation)."

C'est une possibilité , mais rien ne le prouve, il aurait pu très bien utiliser, suivant les opérations, des comptes 471 ou 472, mais ceux-ci doivent être justifiés ligne à ligne ce qu' il ne peut peut-être pas faire.

"Le syndic recommande ...... de mettre le solde 3296 euros en fond de réserve. "

C' est à mon avis prématuré, il doit au préalablement justifer auprès du conseil syndical, ces écritures de "régularisation"

jeagautier
Nouveau Membre



France
3 message(s)
Statut: jeagautier est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 26 juin 2019 :  16:13:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
‘’Les pertes liées aux copropriétaires qui ne paient pas leurs charges doivent être apurées. Le syndic doit constater les créances et demander aux autres copropriétaires de les prendre en compte en faisant voter une résolution permettant de provisionner les sommes considérées comme perdues. Parallèlement, le syndic doit aussi tout mettre en œuvre pour recouvrer les fonds.
C’est l' A.G. qui doit décider d' abandonner une créance définitivement irrécouvrable.’’
‘’Le principe de non compensation garantit la fiabilité et la cohérence des comptes. Il s’agit de l’obligation d’enregistrer chaque opération comptable de manière séparée afin de garantir la traçabilité des écritures, même si certaines d’entre elles sont étroitement liées. La non-compensation désigne l’interdiction de compenser une charge par un produit ou un passif par un actif, même si les flux proviennent de la même opération ou de deux fournisseurs à la fois créanciers et débiteurs l’un de l’autre.‘’
Si le syndic a inscrit ces sommes respectivement 1148 euros (en 461) et 4444 euros (en 462) il doit en assurer une certaine responsabilité et les traiter en tant que tiers débiteurs/créditeurs et effectuer les opérations comptables correspondantes. L’opération qui consiste en une compensation entre les 2 comptes 461 et 462, c’est-à-dire une soustraction pour ne laisser apparaitre au final qu’un crédit n’est à priori pas autoriser. La différenciation des 2 lignes comptables tiers débiteur et tiers créditeur s’avère indispensable.
Il est sans doute embarrassant pour un nouveau syndic d’engager dès son arrivée un apurement de cette créance de 1148 euros financée par l’ensemble des copropriétaires. Certains copropriétaires n’auraient pas manqué de lui signaler qu’il aurait pu relancer l’ancien syndic avec plus d’insistance afin de retrouver le détenteur de cette créance. Il est également à signaler que la plupart des copropriétaires y compris membres du conseil syndical ne sont pas des spécialistes chevronnés de la comptabilité, loi et décrets.
Une réunion intermédiaire du conseil syndical a entériné qu’après compensation (soustraction) le syndicat disposerait d’une somme de 3296 euros à placer en réserve. Aucun membre ni a vu d’objection particulière. L’AG qui suit doit décider de son affectation.
Si on résume la procédure telle qu’elle devrait être appliquée :
-Compensation entre compte débiteurs/créditeurs non autorisé.
-Décision de l’AG pour l’abandon de la créance irrécouvrable.
-Traitement comptable séparé afin d’assurer la traçabilité des écritures
-Délais de prescription avant de disposer du crédit en vue de son affectation décidée par l’AG.
Je persiste à penser que la façon d’opérer proposée par le syndic ne respecte pas les normes comptables en vigueur et l’article 9 du Décret n ° 2016-1278.

oguenel
Nouveau Membre

23 message(s)
Statut: oguenel est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 27 juin 2019 :  09:29:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il est inutile d'imaginer des réponses tant qu'il n'y a aucune certitude sur le détail des sommes inscrites dans les comptes 46.
Il me semble nécessaire de consulter le grand livre de l'année précédente pour comprendre ce qui a été fait, peut-être aussi celui de l'année N-2.
La bonne volonté des syndics concernés est ce qu'elle est, mais vous semblez disposer des compétences nécessaires pour mener à bien cette opération.
Les comptes ont-ils été approuvés en juillet 2018 ?
Si oui, les comptes définitifs leurs sont-ils fidèles ?

JPM
Modérateur

6547 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 02 juil. 2019 :  21:30:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il fallait interroger le syndic sortant, d'autant que l'anomalie devait apparaître sur sa situation de sortie.
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