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GOUPIL40
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Post√© - 22 mai 2019 :  20:42:16  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je m'adresse à celles ou ceux qui ont résolu un cas similaire.

Voici la situation:
4 ex-copropri√©taires du rez de chauss√©e d'un b√Ętiment R+4, sans autorisation d'AG ont d√©coup√© le plancher hourdis (partie commune du gros oeuvre), pour cr√©er chacun un acc√®s direct √† leur cave privative situ√©e dans le sous-sol des parties communes. Ils ont construit un escalier et ces caves sont devenues des pi√®ces de vie compl√©mentaires √† leurs appartements (carrelage au sol, cloisons herm√©tiques, installation √©lectrique...bref tout le confort √† bord). Au nez et √† la barbe du syndic, et des occupants voisins, copropri√©taires, qui n'ont rien d√©nonc√© ! Puis chacun a revendu ainsi son appartement transform√© (empochant une belle plus-value au passage).

Enfin alerté, le syndic a fait passer un géomètre expert en 2017: conclusion, ces caves transformées, jugées pièces inhabitables vu le RSD, ne modifient en rien les tantièmes de répartition.
En 2018, une expertise a été faite par un architecte qui a cependant signalé des problèmes de ventilations modifiées dans le sous-sol. Mais le syndic s'est dispensé de présenter son rapport à l'AG de 2018.

En juillet 2018 le conseil syndical en juillet 2018 a exig√© du syndic l'obtention d'une r√©ponse √©crite de l'assureur de la copropri√©t√© vu ces transformations survenues. Ce dernier r√©pond que le b√Ętiment est assur√©, mais pr√©cise que ces dits travaux doivent √™tre valid√©s en AG.

Le conseil syndical a exig√© du syndic en septembre 2018 qu'il pr√©sente pour l'AG de 2019 une demande √©manant de chacun des 4 copropri√©taires actuels produisant un dossier complet de ces travaux (plans et pi√®ces √©crites) √©tay√© par des rapports d'experts qualifi√©s ‚Äďstructures b√©ton arm√© - et g√©nie climatique, afin que l'assembl√©e se prononce sur l'acceptation ou non de ces travaux.
A la dernière réunion du CS avant AG, le syndic n'avait toujours pas les conclusions écrites des experts. Malgré le rappel de la présidente du CS, il n'a dit mot, et a directement adressé les convocations d'assemblée.

A la découverte des rapports joints dans les convocations, la présidente du CS a de nouveau écrit en LRAR au syndic, remarquant les numéros de lots mentionnés en inadéquation au regard de la numérotation officielle du RDC, et exigeant la preuve de ces dits-lots par présentation des certificats de propriété (les 4 caves sont respectivement par hasard à l'aplomb des 4 appartements ??? CQFD): sans réponse de la part du gestionnaire.

L'AG a eu lieu dernièrement, et malgré les conclusions des experts levant les doutes sur la solidité de l'immeuble, l'assemblée a finalement rejeté la résolution en l'état présentée par le syndic.

Conclusion: ces transformations demeurent illégales, non validées par l'AG, et le problème revient à la case départ. Les 4 copropriétaires acheteurs de ces lots sont dans l'illégalité aussi (et qui plus est sont membres du CS !!!)
A mon sens, et c'est l'avis d'autres copropriétaires: ce dossier doit passer par la case judiciaire ???

Merci d'avoir pris la patience de lire ce long épisode, j'attends et je remercie par avance les avis et/ou conseils des spécialistes de ce forum.

Bien cordialement à tous,
Signature de GOUPIL40 
GOUPIL40


nefer
Modérateur

12075 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Post√© - 22 mai 2019 :  21:30:44  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
et pourquoi un syndic n'a t il jamais mis en demeure chacun de ces copropriétaires de remettre les lieux à leur état d'origine( suppression de la trémie...)?

ensuite c'était la phase judiciaire

GOUPIL40
Nouveau Membre

4 message(s)
Statut: GOUPIL40 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 23 mai 2019 :  00:56:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Et bien parce que le syndic n'a jamais voulu prendre les bonnes décisions pour ne pas se mettre à dos "ces pauvres victimes"; il fait tout pour retarder et/ou adoucir les mesures à prendre.

Signature de GOUPIL40 
GOUPIL40

Sunbird
Pilier de forums

3112 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 23 mai 2019 :  12:42:51  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Nous avons eu ce type de travaux dans une copropri√©t√© et cela a contribu√© √† avoir un arr√™t√© de p√©ril sur le b√Ętiment donc sur toute la copropri√©t√©.

Il y a une violation manifeste du RC.
Le syndic doit faire assigner en référé les 4 contrevenants, en demandant la remise en état de la dalle en faisant supprimer les trémies, en demandant une astreinte et que cela soit fait par des professionnels ayant les garanties nécessaires. C'est 100% gagnant, pas besoin de faire une résolution d'AG pour assigner.

GOUPIL40
Nouveau Membre

4 message(s)
Statut: GOUPIL40 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 23 mai 2019 :  13:11:12  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour Sunbird,
Votre réponse me semble pertinente, et appropriée à l'action que nous (quelques copropriétaires conscients de la situation non résolue par l'AG) voudrions entreprendre.
Merci beaucoup de votre clarté.
Cordialement.
Signature de GOUPIL40 
GOUPIL40

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 23 mai 2019 :  13:38:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
La situation semble un peu diff√©rente si le g√©om√®tre, l'architecte et l'assurance n'ont pas relev√© ou signaler un risque pour le b√Ętiment... ce n'est pas la m√™me chose que l'arr√™t√© de p√©ril de Sunbird !

On est plus dans l'absences des autorisations de travaux affectant les parties communes et le changement de destination des caves (qui ne doivent pas non plus être bien grandes). La voie judiciaire pour obtenir la remise en état est une option mais le vote rétroactif des travaux me semble également possible, c'est à l'AG de décider. A défaut la situation reste en l'état et les notaires ne semblent pas bien gênés pour vendre quand même ces lots !

Sunbird
Pilier de forums

3112 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 23 mai 2019 :  14:11:15  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
On s'en fiche de l'avis des architectes/géomètres...

Il n'y a pas eu d'autorisation donc on referme. C'est au syndic de faire le travail et de saisir le juge.

Dans le cas que je vous cite il y avait des avis d'ingénieur structure et d'architecte... sauf que tout ce petit monde était payé par le contrevenant. Lorsqu'ils ont été confrontés à s'expliquer ensuite devant l'expert nommé par le juge, ils étaient tous aux abonnés absents.

Concernant la position du géomètre et la superficie, elle est en contradiction avec la jurisprudence. Si la hauteur sous plafond est supérieur à 1.8m, et qu'on y accède directement du lot principal, dans ce cas la superficie de la cave compte dans la superficie carrez de l'appartement.

On ne peut pas régulariser cette situation après les travaux. La cassation s'est positionnée sur ce point en 2018. Si l'AG donne l'autorisation après les travaux, il faut remettre en état initial et ensuite refaire les travaux. C'était la position de l'arrêt.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2629 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 23 mai 2019 :  15:45:04  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Le syndic ne peut pas saisir le juge sans une décision d'AG dans ce sens et l'AG a rejeté la résolution... la situation est donc bloquée.

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1630 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 23 mai 2019 :  20:10:16  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
André78 : sauf si le syndic craint pour la sécurité de l'immeuble et de ses occupants ! sinon on pourrait l'accuser de n'avoir pas pris la bonne décision
Signature de Franck1966 
Franck V

nefer
Modérateur

12075 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 23 mai 2019 :  22:32:18  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par andre78fr

Le syndic ne peut pas saisir le juge sans une décision d'AG dans ce sens et l'AG a rejeté la résolution... la situation est donc bloquée.


en référé il n'y a pas besoin d'autorisation d'AG!

GOUPIL40
Nouveau Membre

4 message(s)
Statut: GOUPIL40 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 24 mai 2019 :  09:15:19  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
En l'état actuel, notre copropriété est hors la loi vis à vis de la réglementation par la violation du RC de ces 4 contrevenants. Donc, ces derniers devraient remettre la dalle en l'état d'origine par rebouchage des trémies, puisqu'il n'y a pas eu d'autorisation ?

Mais comment pouvons-nous agir en qualité de copropriétaire(s) non membres du CS, face à notre syndic peu enclin à prendre des décisions énergiques qui plus est épaulé d'un CS composé des 4 contrevenants en question et de cinq autres membres passifs: ils ne vont rien faire.

Porter la connaissance de cette situation à Monsieur le Procureur de la République, n'est-ce pas la voie ?
Merci de vos avis.
Signature de GOUPIL40 
GOUPIL40

ainohi
Contributeur vétéran

1825 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Post√© - 25 mai 2019 :  17:50:41  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par GOUPIL40

En l'état actuel, notre copropriété est hors la loi vis à vis de la réglementation par la violation du RC de ces 4 contrevenants. Donc, ces derniers devraient remettre la dalle en l'état d'origine par rebouchage des trémies, puisqu'il n'y a pas eu d'autorisation ?
De grands mots à mauvais escient. Votre copropriété n'est pas hors la loi. Elle le serait si elle avait, par exemple, construit un immeuble sans permis de construire. Là, vous êtes simplement dans une situation litigieuse vis à vis de quatre copropriétaires qui ont entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des travaux qui affectent les parties communes.

citation:
Initialement posté par GOUPIL40

Donc, ces derniers devraient remettre la dalle en l'état d'origine par rebouchage des trémies, puisqu'il n'y a pas eu d'autorisation ?
Oui mais il est √©vident qu'ils ne le feront que sous la contrainte. Il faut donc que l'assembl√©e d√©cide d'attaquer en justice. Logiquement, cette d√©cision aurait d√Ľ √™tre prise √† la suite du refus d'autorisation.

citation:
Initialement posté par GOUPIL40

Mais comment pouvons-nous agir en qualité de copropriétaire(s) non membres du CS, face à notre syndic peu enclin à prendre des décisions énergiques qui plus est épaulé d'un CS composé des 4 contrevenants en question et de cinq autres membres passifs: ils ne vont rien faire.
Vous pouvez faire inscrire la décision d'attaquer en justice à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si vous rassemblez suffisamment de voix, vous pouvez aussi contraindre le syndic à convoquer l'assemblée. Vous pouvez encore exercer personnellement l'action du syndicat comme prévu à l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

citation:
Initialement posté par GOUPIL40

Porter la connaissance de cette situation à Monsieur le Procureur de la République, n'est-ce pas la voie ?
Non, il s'agit d'un contentieux d'ordre strictement privé qui n'intéressera absolument pas le procureur.

√Čdit√© par - ainohi le 25 mai 2019 17:52:39

Sunbird
Pilier de forums

3112 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Post√© - 26 mai 2019 :  10:52:02  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il s'agit d'une violation manifeste du RC.

La dalle est considérée partie commune, comme un mur de refend.

Un référé est suffisant, et pas besoin de vote d'AG.

Vous pouvez mettre en demeure le syndic qu'il agisse, à défaut il engage sa responsabilité.

ainohi
Contributeur vétéran

1825 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Post√© - 26 mai 2019 :  12:38:05  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Un référé est suffisant, et pas besoin de vote d'AG.
Sauf qu'il appara√ģt √©vident que le syndic n'a aucune intention d'agir tant que l'assembl√©e ne l'y aura pas oblig√© et alors, tant qu'√† faire, il vaut mieux saisir la justice au fond qu'en r√©f√©r√©.

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1078 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Post√© - 07 juin 2019 :  08:57:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
N'importe quel copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut aussi agir contre un autre copropriétaire pour violation du règlement de copropriété, même s'il n'a pas de grief personnel à faire valoir (jurisprudence abondante de la Cour de cassation)...

JPM
Modérateur

6594 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Post√© - 09 juin 2019 :  08:35:55  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil  Visiter la page d‚Äôaccueil de JPM

Pour les appartements qui ont fait l'objet d'une vente la responsabilité du notaire peut être recherchée par les acquéreurs. Il y a de la jurisprudence à propos des W-C et cagibis dans les immeubles anciens.

Par ailleurs voila une affaire montrant qu'il peut être utile de conserver les coordonnées des anciens copropriétaires.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

sonia75
Contributeur vétéran

1409 message(s)
Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Post√© - 15 juin 2019 :  15:36:13  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

On s'en fiche de l'avis des architectes/géomètres...


On ne peut pas régulariser cette situation après les travaux. La cassation s'est positionnée sur ce point en 2018. Si l'AG donne l'autorisation après les travaux, il faut remettre en état initial et ensuite refaire les travaux. C'était la position de l'arrêt.


Bonjour Sunbird auriez vs la gentillesse svp de transmettre les références de l arrêt concerné ? Merci beaucoup !

JPM
Modérateur

6594 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Post√© - 15 juin 2019 :  17:59:11  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil  Visiter la page d‚Äôaccueil de JPM

Sunbird :
citation:
On ne peut pas régulariser cette situation après les travaux. La cassation s'est positionnée sur ce point en 2018. Si l'AG donne l'autorisation après les travaux, il faut remettre en état initial et ensuite refaire les travaux. C'était la position de l'arrêt.


Il est vrai que l'on peut demander dans un premier temps la remise en l'état initial des lieux avant examen, de toute nouvelle demande.

C'est une bonne manière à l'égard d'un copropriétaire qui a été désagréable tout au long de l'affaire.

Il faut quand même savoir que ce comportement n'est pas obligatoire et qu'il est possible de régulariser la situation sans démolition de ce qui a été fait.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

juvaxe
Contributeur débutant

72 message(s)
Statut: juvaxe est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Post√© - 21 juin 2019 :  07:52:17  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour

Un copropriétaire est habilité à agir.

Vous pouvez donc vous passer d'une décision d'AG si vous le souhaitez. Bien sur la question du financement de l'action va se poser à vous.

Cordialement
 
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