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BIBI
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PostĂ© - 25 mars 2017 :  10:15:56  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Dans le cadre de convocation d'une AG -hors mandat -
Des copropriétaires ( dont le président du CS ) lassés par les actes de mauvaises gestion de leur syndic avaient prévu et fait mettre à l'ordre du jour un candidat
(d'ailleurs sélectionné par 4/5 CS )

Le syndic a donc convoqué l'AG (en antidatant sur la 1ere page .. mais des pièces jointes à la convocation sont datées (+ 3 jours .. hors délai)

L'ordonnance prévoit donc la désignation d'un administrateur provisoire ( 6 mois)
puis précise :
* que la somme de 1000 € ( provision sur frais ) lui sera versée par le requérant pour le compte de la copropriété dans un délai de 60 jours ..
A défaut l'ordonnance sera caduque ..
* puis il est noté: Disons que l'ordonnance sera notifiée (après versement de la provision) par l'A P - dans le mois de la saisine à tous les copropriétaires pour qu'ils puissent "éventuellement" exercer un recours dans les conditions prévues par l'article 59 du D.67 ..
L'avocat chargé de rédiger l'ordonnance l'a signifiée à l'A P ..

1°) Qui peut évoquer son expérience personnelle

2°) Quid si l' AP ne vient pas l'AG ? et que le syndic s'impose .. et que des moutons
ne tiennent aucun compte des manquements et abus du syndic sortant ...

3°) Quid de l'article 59 du D.67
Je sais qu'un président de CS (partisan de son syndic - a fait casser l'ordonnance .. ) - et que le syndic n'a tenu aucun compte de celle ci le jour de l'AG .. et qu'il est toujours 2 ou 3 ans après syndic ... De mauvais souvenirs pour Piovem...

L'AG a lieu la semaine prochaine .
Je souligne que pour application de l'art 59 ... l'ordonnance devra avoir été notifiée à tous : préalablement ..

Merci aux contributeurs qui ont vécu pareille situation .. de bien vouloir faire part des cas particuliers.. incidents ..
Bibi


*****modération****
ré écriture du titre -> Maj->Min

merci de respecter la net Ă©tiquette :
L'écriture en CAPITALES est considérée comme une parole criée, il est donc préférable d'éviter de l'utiliser


Édité par - Numero6 le 25 mars 2017 12:14:45


philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

 1 PostĂ© - 25 mars 2017 :  11:12:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
BIBI : vous parlez d'une AG convoquée par un syndic qui n'a plus de mandat, maors qu'un AP a déjà été nommé par le TGI ?

Est-ce l'AP qui a convoqué cette AG ?





ainohi
Contributeur vétéran

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Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 25 mars 2017 :  11:37:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Si la provision n'est pas versée et que l'ordonnance qui, tout d'abord, constate l'absence de mandat du syndic sortant et, ensuite, nomme un administrateur provisoire, devient caduque, alors l'état de fait, une personne sans mandat agissant comme syndic, risque de se transformer en état de droit, à savoir que l'assemblée indûment convoquée risque de devenir incontestable de même que le mandat du syndic désigné au cours de cette assemblée. Il faut donc que cette provision soit payée et que l'administrateur provisoire notifie sa nomination à tous les copropriétaires.

Dans cette hypothèse, tout copropriétaire peut exercer un recours contre l'ordonnance pendant quinze jours à compter de la notification de l'ordonnance. Mais, pour que ce recours puisse prospérer, encore faut-il détenir un motif. A première vue, il n'y en a pas et il faut considérer que les termes de l'ordonnance s'imposeront à tous les copropriétaires à compter de sa notification, même si celle-ci intervient après la réunion de l'assemblée convoquée par une personne non habilitée. Dès lors, cette assemblée sera nulle et non avenue.

BIBI
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 25 mars 2017 :  13:49:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Précision pour Philippe 388 l'assemblée a été convoquée / notifiée par un syndic dont le mandant avait expiré .. donc sans légitimité
Pour ainohi :
l'ordonnance a été rendue le 24 - Assemblée le 29 - Donc le délai de 15 jours que vous invoquez pour la signification n'aura pas lieu avant l'assemblée.
l'admi - provisoire recevra la signification de l'ordonnance entre lundi et mercredi .. l'avocat des requérants en a chargé un huissier ..


nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 25 mars 2017 :  15:44:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par BIBI

Précision pour Philippe 388 l'assemblée a été convoquée / notifiée par un syndic dont le mandant avait expiré .. donc sans légitimité
Pour ainohi :
l'ordonnance a été rendue le 24 - Assemblée le 29 - Donc le délai de 15 jours que vous invoquez pour la signification n'aura pas lieu avant l'assemblée.
l'admi - provisoire recevra la signification de l'ordonnance entre lundi et mercredi .. l'avocat des requérants en a chargé un huissier ..




de quel mois, de quelle année parlez vous ?

BIBI
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 25 mars 2017 :  16:21:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
nefer : en préambule , je précisais que l'assemblée a lieu la semaine prochaine .. donc en MARS 2017 - plus précisement mercredi
Ordonnance reçue hier .

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 25 mars 2017 :  16:52:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par BIBI

l'ordonnance a été rendue le 24 - Assemblée le 29 - Donc le délai de 15 jours que vous invoquez pour la signification n'aura pas lieu avant l'assemblée.
l'admi - provisoire recevra la signification de l'ordonnance entre lundi et mercredi .. l'avocat des requérants en a chargé un huissier ..
La notification de l'ordonnance aux copropriétaires par l'administrateur provisoire rendra opposable aux copropriétaires la nomination de l'administrateur et leur fera savoir implicitement que l'assemblée du 29 mars est nulle et non avenue.

Édité par - ainohi le 25 mars 2017 16:53:43

BIBI
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 26 mars 2017 :  07:45:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La notification aux copropriétaires leur fera savoir implicitement que l' assemblée du 29 est nulle et non avenue- la belle affaire si le syndic passe en force ( comme il sait le faire ) - utilise sa stratégie habituelle ... bla..bla..
les mêmes requérants n'auront plus qu'à sortir le chéquier .. annulation de l'assemblée et RDV dans 3 ans .. Pendant ce temps là le syndic reste syndic .. en contournant les Lois et le formalisme ...

Qui ayant vécu cette situation est parvenu à ce que l'Admi Provisoire assiste à l'assemblée - et qu'au final après avoir lu l'ordonnance ( ou et en présence d'un huissier qui en fait lecture - en début de séance ..) on puisse faire sortir celui qui n'a pas à être présent dans la salle ... et passer à l'élection du candidat syndic

ainohi
Contributeur vétéran

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Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 26 mars 2017 :  11:16:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L'administrateur provisoire ne viendra pas assister à cette assemblée qui sera légalement sans effet et dont il ne tiendra pas compte.

Après consultation du conseil syndical, il convoquera l'assemblée pour désigner le syndic. Si cela lui est demandé par au moins un copropriétaire, il inscrira à l'ordre du jour la candidature du syndic quittant et ce dernier sera régulièrement désigné s'il recueille la majorité des voix.

nefer
Modérateur

12078 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 26 mars 2017 :  12:16:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
l'ordonnance de désignation s'execute tant qu'une action en contestation d'ordonnance n'a pas prospéré

BIBI
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 26 mars 2017 :  18:49:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Anohi..
Tout ça pour ça ..Et simple inscription du syndic sortant

Avez vous une expérience vécue ?


philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 26 mars 2017 :  19:24:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
BIBI : le syndic convoquant hors mandat ne va pas convoquer un AP!!! AP désigné par le luge pour convoquer une AG afin d'élire le syndic !!!

Ou est passé le CS ? Les copros ont ils été informés par le CS de la nomination de cet AP, et de l'illégalité de cette convocation ? Est-ce le CS qui a sollicité le juge de nommer un AP ?

Le CS est il " complice" de ce syndic ? il a préparé cet OdJ avec un syndic sans mandat !!!!




BIBI
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 26 mars 2017 :  20:55:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
philippe 388 .. vous me manquiez !
Le demande de désignation a été faite suite à une ordonnance ( requérants = 2 CS /5 + quelques copros)'
Bien entendu : les C S ont fait des notes pour tous - sous forme de constat de carences .. et récapitulatif des anomalies .. griefs .. non respect des lois

Dans une autre copro : même situation - le syndic est venu à l'heure prévue pour l'AG... au final : en depit de l'ordonnance .. leur AG a été effectuée
et ce syndic est reparti pour un tour !!
Seule astuce : faire venir un huissier en début d'aG et lire l'ordonnance .. ( ça peut avoir son effet .. ) forme de signification au syndicat
puisque l'admi ne fera rien avant le 29 ...

CE syndic quand il n'a pas le droit .. il prend le gauche ...

BIBI
Contributeur vétéran

France
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Statut: BIBI est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 26 mars 2017 :  20:56:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Quid à propos des 1000 € ( évoqués dans mon post d'origine )

ainohi
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 27 mars 2017 :  00:10:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L'assemblée irrégulièrement convoquée par une personne qui se prétend syndic mais qui n'a pas de mandat n'aura juridiquement aucune valeur. Elle n'empêchera pas l'administrateur provisoire d'accomplir sa mission qui est de convoquer légalement l'assemblée pour désigner légalement le syndic.

Il y a deux possibilités. Soit, finalement, les copropriétaires auront décidé de donner à nouveau mandat au syndic dont vous vouliez vous débarrasser malgré tout ce que vous avez fait pour les en dissuader et vous n'y pourrez rien, soit ils auront décidé d'en changer et le faux syndic sera bien obligé de s'incliner. Pour commencer, si vous avez un compte bancaire séparé, ce qui est la norme, le vrai syndic nouvellement désigné fera savoir à la banque qu'il est la seule personne habilitée à disposer des fonds qui y sont déposés. Il le justifiera en produisant l'ordonnance judiciaire et le procès-verbal de l'assemblée convoquée par l'administrateur judiciaire et la banque en prendra acte.

Les 1 000 € qui vous avez dû avancer constituent, selon les termes de l'ordonnance, une créance que vous avez sur le syndicat. Il vous faudra en réclamer le paiement au nouveau syndic dès qu'il aura été désigné par l'assemblée que convoquera l'administrateur judiciaire.

Dès que l'ordonnance aura été notifiée, le faux syndic s'exposera à une accusation d'usage de faux, et donc à une sanction pénale, s'il tente de revendiquer un mandat au moyen du procès-verbal de l'assemblée qu'il a irrégulièrement convoquée.

Édité par - ainohi le 27 mars 2017 00:18:56

BIBI
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 27 mars 2017 :  04:11:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce que je crains c'est que mercredi l'A G se déroule , le syndic sortant pourrait peut être se faire ré-élire - puis quelques uns de son fan club
formeront une requête en rétractation - Plus d'administrateur - et pas de poursuites pour une AG illégalement convoquée etc..etc...
(Piovem a vécu cette situation) - de surcroît les honoraires et frais pour la demande de rétractation ont été imputés au syndicat .. alors que lui a tout assumé seul.

Voilà comment on encourage les syndics peu scrupuleux .. les copropriétaires qui n'ont que faire des règles et des lois .. en
coupant les ailes aux C S et autres copropriétaires qui auront "déboursé" personnellement .. pour rien .

nefer
Modérateur

12078 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 27 mars 2017 :  09:59:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
la loi donne cette possibilité de requete en rétractation...

il faudrait aussi faire de la communication auprès des copropriétaires...pour soit obtenir les pouvoirs soit obtenir un vote pour ne pas ré élire cet ancien syndic....

Sunbird
Pilier de forums

3117 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 27 mars 2017 :  10:22:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par BIBI

Dans le cadre de convocation d'une AG -hors mandat -

1°) Qui peut évoquer son expérience personnelle

Moi et plusieurs fois.

citation:

2°) Quid si l' AP ne vient pas l'AG ? et que le syndic s'impose .. et que des moutons
ne tiennent aucun compte des manquements et abus du syndic sortant ...


Le syndic n'a pas le droit de tenir l'AG il ferait une faute.

citation:

3°) Quid de l'article 59 du D.67
Je sais qu'un président de CS (partisan de son syndic - a fait casser l'ordonnance .. ) - et que le syndic n'a tenu aucun compte de celle ci le jour de l'AG .. et qu'il est toujours 2 ou 3 ans après syndic ... De mauvais souvenirs pour Piovem...


Si l'ordonnance est justifiée, personne ne pourra la faire annuler. Après il y a toujours le cas particulier.

citation:

L'AG a lieu la semaine prochaine .
Je souligne que pour application de l'art 59 ... l'ordonnance devra avoir été notifiée à tous : préalablement ..



Vous avez déjà l'ordonnance en main ? Si oui vous la notifiez vous même par LRAR au syndic. Cela lui évitera de dire qu'il n'est au courant de rien.

Au pire, vous envoyez un LRAR au syndic comme quoi vous avez demandé un ADJ, si vous n'avez pas encore l'ordonnance.

Si il fait l'AG, et que même si l'ordonnance tombe le lendemain le syndic dégagera.

Par contre vous devrez contester l'AG qu'il a fait dans les 2 mois au TGI, car à défaut elle est valable.

Concernant l'histoire de la provision, c'est si jamais il n'y avait pas d'argent dans les caisses, ne vous inquiétez pas.

ainohi
Contributeur vétéran

1828 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 27 mars 2017 :  13:27:10  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le cas relaté par Piovem, très similaire au vôtre, est instructif : http://www.universimmo.com/forum_un...IC_ID=18585. L'ordonnance nommant un administrateur judiciaire a été retirée à la suite d'un référé-rétraction. L'intérêt de la procédure de la requête en vue de faire nommer un administrateur provisoire est qu'elle permet d'obtenir rapidement une décision judiciaire. Son inconvénient est qu'elle n'est pas contradictoire. Cette procédure vise à redonner un gestionnaire au syndicat qui n'est plus géré. En réponse à la requête, le président du TGI constate que le syndicat n'est plus géré et pallie cette carence par la nomination d'un administrateur provisoire. Le succès du référé-rétractation s'explique par le fait que le syndicat était en fait géré, la question de la validité du mandat du gestionnaire étant une autre affaire qui sortait de la compétence du président du TGI saisi par la requête. Car une telle ordonnance sur requête n'est qu'une réponse à une situation de fait, elle n'est pas un jugement en droit sur cette situation.

La requête pour faire nommer un administrateur provisoire était en fait prématurée. Il aurait fallu saisir en référé ce même président du TGI pour faire constater, à l'issue d'une procédure contradictoire, l'absence de mandat du syndic et la nullité de tous les actes accomplis postérieurement à l'expiration de son mandat et, en conséquence, demander la nomination d'un administrateur provisoire. L'expiration du mandat du syndic étant impossible à nier, un appel de l'ordonnance de référé aurait alors été vouée à l'échec.

Si le président du TGI a retiré son ordonnance nommant un administrateur provisoire pour gérer la copropriété de Piovem, c'est qu'il a très vite compris que ce dernier était très minoritaire et que la majorité des voix des copropriétaires se portaient sur le syndic que Piovem voulait faire remplacer.

Pour ce qui vous concerne, si l'ordonnance devait être retirée, ce qui n'est pas certain, il vous faudrait agir en référé pour faire constater l'absence de mandat du syndic et la nullité de l'assemblée qu'il a convoquée sans mandat, cette contestation devant être portée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Si elle n'est pas retirée, l'administrateur provisoire accomplira sa mission et le faux syndic devra s'incliner. Mais il pourra très bien être élu à nouveau par l'assemblée que convoquera l'administrateur provisoire.

Quoiqu'il en soit, ce sont les copropriétaires qui décident finalement. S'ils sont majoritairement déterminés à conserver le même syndic, ils le conserveront. Ce n'est pas un court intérim assuré par un administrateur provisoire qui les en empêchera.

BIBI
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 27 mars 2017 :  13:27:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J ai eu l administrateur provisoire ce matin
Il a fait fax et donner mission Ă  un huissier pour la signification au syndic ..Qui est connu ..Et ira jusqu ai bout il est sans foi ni loi
Il est connu pour tenter le coup .. et

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 27 mars 2017 :  13:47:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Par contre vous devrez contester l'AG qu'il a fait dans les 2 mois au TGI, car à défaut elle est valable.
Si l'ordonnance n'est pas retirée et que l'administrateur provisoire prend ses fonctions, ce ne sera pas nécessaire. Cette assemblée sera censée ne s'être jamais tenue et seules les décisions prises au cours de l'assemblée convoquée par l'administrateur provisoire s'imposeront. Ce serait aux copropriétaires voulant faire reconnaître la validité de l'assemblée convoquée par le faux syndic d'agir en ce sens, action vouée à l'échec.
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