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jt38
Nouveau Membre

France
4 message(s)
Statut: jt38 est déconnecté

Posté - 07 mars 2019 :  12:27:48  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil

Bonjour
Je suis syndic bénévole dans un vieil immeuble à 5 niveaux où chaque propriétaire possède un étage. Côté jardin l’immeuble a une sorte d’excroissance constituée d’une terrasse d’environ 35 m2 de plain pied avec le logement du premier étage avec, dessous une partie de l’appartement du rez de chaussée (dont la surface se trouve amputée par le couloir d’entrée de l’immeuble et qui se rattrape en se prolongeant sous la terrasse). Cet appartement donne sur un jardin qui appartient au propriétaire du rez de chaussée, dont la famille possédait à l’origine l’intégralité du bâtiment
Quand il y a eu des problèmes d’étanchéité sur cette terrasse ils se sont réglé entre ledit propriétaire du rez de chaussée et la propriétaire du premier étage de l’époque. Le syndicat de copropriété n’a pas été concernés par la dépense. Cela paraissait logique dans la mesure où les tantièmes étant strictement égaux entre copropriétaires nous contribuions de façon égale aux charges communes, exactement comme si l’excroissance côté jardin n’existait pas (et de fait elle n’a pas d’existence sur le papier).
Vous allez me demander ce qu’il en est du règlement de copropriété ? Eh bien nous n’en avons pas, seulement un règlement intérieur et un Etat descriptif de division apparu sur un acte notarié à l’occasion d’une vente et dont j’ai découvert qu’il n’a jamais été déclaré au service de publicité foncière. Or cet état ne tient pas compte de la terrasse et ne la mentionne pas. Elle n’intervient pas non plus, vous l’aurez compris, dans la répartition des tantièmes
Le propriétaire du rez de chaussée veut maintenant vendre son logement : alors quid des prochains problèmes d’étanchéité ? Nous devons tomber d’accord et écrire tout cela dans un vrai Règlement de copropriété ce qui implique d’introduire la terrasse dans un Etat descriptif de division plus conforme à la réalité. Comme il y a d’autres petits problèmes à régler (surfaces modifiées à cause de travaux, répartition des caves et des greniers, statut des balcons) nous pensions devoir faire intervenir un géomètre : est-ce une bonne façon de commencer ? Combien coûterait cette regularisation ?
Ensuite quels choix avons-nous pour le futur règlement de copropriété ?? Aurons nous à choisir le statut de cette terrasse ? Quelle différence y aurait-il du point de vue de la répartition des tantièmes et des frais d’entretien entre une terrasse privative et une terrasse commune à usage privatif ?
J’ai lu aussi qu’il peut y avoir à côté des parties communes générales (communes à tous les copropriétaires), des parties communes spéciales (ne concernant ne quelques copropriétaires).La solution ne serait-elle pas de ce côté-là , la terrasse constituant une partie commune pour les seuls propriétaires du rez de chaussée et du premier étage ?
Enfin, à court terme, pour moi syndic amateur quelles précautions prendre pour ne pas risquer d’ entériner, en remplissant des papiers à l’occasion de cette vente, une situation pas du tout régulière ?
Merci de vos lumières et pardon pour la longueur du post


Emmanuel Wormser
Modérateur



14167 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

 1 Posté - 07 mars 2019 :  13:48:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est bien un géomètre qu'il faut consulter et c'est son métier de vous conseiller.
Les prix pratiqués dépendront... de la charge de travail à réaliser !
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

jt38
Nouveau Membre

France
4 message(s)
Statut: jt38 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 07 mars 2019 :  15:17:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les prix pratiqués dépendront... de la charge de travail à réaliser !
Bien sûr en ce qui concerne le géomètre. Je pensais plutot à la suite : le notaire en particulier. Quel ordre de tarif?

trendy31
Contributeur actif



413 message(s)
Statut: trendy31 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 mars 2019 :  15:56:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JT38,

Si la terrasse dont bénéficie l'appartement du 1er étage est vraiment exceptionnelle par rapport aux éventuels accès vers l'extérieur des autres lots (par exemple de simples balcons, voire rien du tout), votre règlement de copropriété à venir peut tout à fait prévoir qu'il s'agit d'une partie privative dont l'entretien incombera uniquement au propriétaire de l'appartement du 1er étage.

Je suis propriétaire dans un immeuble dont le dernier étage est constitué d'un seul grand appartement doté de 2 terrasses totalisant plus de 100 m² alors que les logements des étages inférieurs disposent soit d'une loggia, soit d'une terrasse de plus petite dimension au rez-de-chaussée. La liste des parties privatives définie dans le règlement inclût les terrasses (et non les loggias) et stipule que leur entretien incombe au propriétaire de l'appartement qui en a la jouissance, en indiquant explicitement que cette disposition vaut en particulier pour l'appartement du dernier étage.

Ceci devrait notamment nous permettre d'imputer au propriétaire de cet appartement toute opération d'entretien de l'étanchéité de ses grandes terrasses qui constituent en partie le toit des logements de l'étage inférieur.

Dans votre cas, le recours à une partie commune spéciale ne me paraît pas pertinent car l'occupant du rez-de-chaussée n'a aucune prise sur l'entretien de la terrasse du 1er étage ni sur la conservation de son bon état (il ne la voit pas et n'y a pas accès). Seul l'occupant du 1er étage a la jouissance de la terrasse et peut faire en sorte de préserver ce bon état (par exemple en la nettoyant régulièrement et en évitant d'y installer n'importe quoi). Il est donc logique qu'il en assume l'entretien. A voir ensuite comment se déroulera le vote d'un règlement incluant une telle disposition...

Signature de trendy31 
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente...
 
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