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sigebert
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Posté - 07 août 2018 :  13:23:03  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Nous devons modifier notre règlement de copropriété ainsi que le descriptif de division suite aux décisions suivantes :

1°) Arrêt cour d'appel
2°) Arrêt cour de cassation

Des devis ont été produits par les différents experts géomètres.

Le problème est que le notaire s'oppose à procéder à la modification du règlement de copropriété ainsi que le descriptif de division au motif que le

débarras-remise appartient à un propriétaire et que ...

notre règlement de copropriété de 1956 stipule, je cite : "il est rappelé que l'unanimité absolue est exigée pour toute modification de la ventilation des millièmes"

N'est-il pas possible d'appliquer l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans ce cas précis ?

Je précise toutefois que 3/100 sont rattachés au débarras-grenier !!

Merci par avance de vos connaissances.





ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 07 août 2018 :  13:25:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faudrait deja modifier cette regle du réglement qui est certes non conforme mais qui s'applique tant que vous ne la modifiez pas.

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 2 Posté - 07 août 2018 :  14:28:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
euh... article 43 de la loi de 1965...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 07 août 2018 :  14:54:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Le problème est que le notaire s'oppose à procéder à la modification du règlement de copropriété ainsi que le descriptif de division


a quel niveau se situe le travail du notaire :
* rédaction du modificatif qui sera présenté en AG : il n'est pas obligatoire que ce travail soit fait par un notaire
* publication d'un modificatif déjà voté en AG : il ne peut pas s'opposer à ce qui a été décidé en AG, ce n'est pas son problème.

Viviane
Pilier de forums

4261 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 07 août 2018 :  16:20:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Nous devons modifier notre règlement de copropriété ainsi que le descriptif de division suite aux décisions suivantes :

1°) Arrêt cour d'appel
2°) Arrêt cour de cassation


Qu'est-ce que voulez dire par là ? La cour d'appel a condamné votre syndicat a modifier l'EDD, et ensuite la cour de cassation a confirmé le jugement de la cour d'appel ? Parce si c'est le cas je vois pas ce qu'il faut de plus au notaire.
Ce qui est curieux c'est quand le juge condamne à modifier les répartitions, il doit le faire lui-même.

En fait, je comprends pas trop quelle est votre obligation...

Sinon, l'article 43 peut effectivement permettre d'engager une procédure pour faire dire au juge une clause de RC illicite.

Mais bon, vu que cette clause est clairement illicite, de nombreux cas où on peut modifier la répartition sans unanimité existant de par la loi, si l'AG modifie elle même la clause , quitte à le faire sans unanimité, au bout de deux mois c'est incontestable, ça va plus vite et c'est moins coûteux

Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 07 août 2018 16:28:53

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 07 août 2018 :  16:37:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
viviane :
citation:
Mais bon, vu que cette clause est clairement illicite, de nombreux cas où on peut modifier la répartition sans unanimité existant de par la loi, si l'AG modifie elle même la clause , quitte à le faire sans unanimité, au bout de deux mois c'est incontestable, ça va plus vite et c'est moins coûteux


C'est dans la loi de la copropriété !!! Donnez nous une jurisprudence sur une telle décision de modification de charges adoptée à une mauvaise majorité, et l'application de l'article 42 sur une telle faute de l'AG !


Viviane
Pilier de forums

4261 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 07 août 2018 :  16:42:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Donnez nous une jurisprudence sur une telle décision de modification de charges adoptée à une mauvaise majorité,


Mais de quoi parlez-vous ? Où ai je proposé de faire une modification des charges ?
Nulle part.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

JPM
Modérateur

5969 message(s)
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 07 août 2018 :  17:15:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut savoir ce que disent ces arrêts.

et aussi pourquoi ce problème à propos d'un copropriétaire. Il refuse, Il a disparu ???

J'ajoute que le syndicat a eu un avocat pour cet affaire. N'aurait il pas un avis sur cette difficulté ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Viviane
Pilier de forums

4261 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 07 août 2018 :  18:21:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sinon, je revois ma copie, vous pouvez semble-t- il supprimer cette clause à l'article 24 :

"il est rappelé que l'unanimité absolue est exigée pour toute modification de la ventilation des millièmes"

vu qu'elle est contraire ne serait-ce qu'à l'article 25e,

A moins que le RC parle ici des millièmes de copropriété, et pas de charges... qui sont effectivement intangibles... Et là, je comprends le notaire.
Et de toute façon, je comprends toujours pas le rapport de cause à effet entre les arrêts que vous citez et une modif de l'EDD entrainant une modif de la répartition.
Vu que quand le juge déclare une répartition illicite, il la modifie lui-même (art43 également), or vous avez fait appel à un géomètre...

Vous modifiez quoi exactement dans cet EDD, et pourquoi ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 07 août 2018 18:30:37

sigebert
Contributeur senior

France
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 07 août 2018 :  18:44:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Notre affaire est très compliquée. Pour l'avocat aussi.

La modification intervient suite à un Arrêt de la cour d'appel s'agissant de deux prescriptions acquisitives sur un bien décomposé comme suit :

1 appartement + 1 cave.

La prescription acquisitive a été admise pour un copropriétaire, s'agissant d'un appartement situé au rez-de-chaussée,

Et la prescription acquisitive a été admise s'agissant de la cave, qui est rattachée à cet appartement, à un autre copropriétaire.


sigebert
Contributeur senior

France
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 août 2018 :  19:04:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'avocat lui-même ne peut publier l'Arrêt de la cour d'appel puisque

la cave ne comporte pas de numéro de lot -

Il faut donc, comme il a été stipulé dans l'Arrêt, modifier le règlement de copropriété en désolidarisant les caves, les débarras-greniers, etc des lots principaux... et créer de nouveaux lots....

Si vous savez comment cela fonctionne, je pense que vous m'épargnerez les questions.

Puisqu'il est question de prescription acquisitive sur des biens immobiliers, c'est qu'initialement, il y avait un propriétaire.


Je continue l'exposé de mon affaire.

Le lot numéro 6 correspondant à un débarras-remise dans la cour commune nous pose un sérieux problème.

L'Arrêt de la cour d'appel ainsi que l'Arrêt de la cour de cassation ont débouté la copropriétaire de sa demande de prescription acquisitive sur ce débarras-remise (lot n°6)

Qu'en d'autres termes, elle a obtenu le bénéfice de la prescription acquisitive de l'appartement du rez-de-chaussée, mais pas celui dudit débarras-remise situé dans la cour commune du rez-de-chaussée.


Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 07 août 2018 :  19:05:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Voyons si j'ai compris...


citation:
La prescription acquisitive a été admise pour un copropriétaire, s'agissant d'un appartement situé au rez-de-chaussée,


Le lot existant, on va dire lot A s'est agrandi sur les parties communes, c'est ça ?
Ou bien ce lot A, occupé par quelqu'un d'autre (Trucmuche) que son propriétaire (Trucbidule) est devenu propriété de Trucmuche ?

citation:
Et la prescription acquisitive a été admise s'agissant de la cave, qui est rattachée à cet appartement, à un autre copropriétaire.


Donc une cave B était rattachée au lot A, sans être elle même définie comme lot. De par la prescription acquisitive, cette cave devient propriété non pas de trucmuche ni de Trucbidule, mais de Tartempion ?

Du coup, au niveau du syndicat, vous devez :

- séparer l'appartement de la cave, pour avoir deux lots, ce que l'EDD ne prévoyait pas. Et diviser les tantièmes de l'appartement + cave entre les deux lots.

Et c'est tout ? Ou il y a aussi, si l'appartement s'est agrandi sur les parties communes

- Rajouter des tantièmes de copro à l'appartement, qui a été agrandi



Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 07 août 2018 19:08:30

sigebert
Contributeur senior

France
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 07 août 2018 :  19:22:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Maintenant, nous pensions porter le projet modificatif du RC et l'EDD à la prochaine AG de septembre en produisant 3 devis de géomètres-experts...

Mais suite à notre entretien avec le notaire, ce dernier, au vu de la clause du RC, nous a, d'emblée, annoncé qu'il ne procédera pas à la publication foncière du RC et de l'EDD et cela malgré l'Arrêt de la cour d'appel.

Il nous faut "convoquer" le copropriétaire 'fantôme' à notre AG !!!

Etant donné que j'avais en 2013, entrepris des recherches sur la propriétaire de l'immeuble, et découvert qu'effectivement à l'époque, un acte de notoriété avait été déposé suite au décès de ladite propriétaire...

J'ai donc remis au notaire tous les documents que j'avais conservés de sorte qu'elle puisse faire lever le secret professionnel sur cet héritier.


En cas d'échec du notaire, il faudra que nous saisissions expressément le juge aux fins de connaître l'héritier.

Notre histoire est absolument kafkaïenne.

Viviane
Pilier de forums

4261 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 07 août 2018 :  19:24:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ok, j'ai répondu avant de voir votre message deux.



citation:
Puisqu'il est question de prescription acquisitive sur des biens immobiliers, c'est qu'initialement, il y avait un propriétaire.

Il peut parfaitement y avoir prescription acquisitive sur des parties communes. Mais donc, c'est pas votre cas.

citation:
Il faut donc, comme il a été stipulé dans l'Arrêt, modifier le règlement de copropriété en désolidarisant les caves, les débarras-greniers, etc des lots principaux... et créer de nouveaux lots....
Si vous savez comment cela fonctionne, je pense que vous m'épargnerez les questions.



Le syndicat est partie dans ce procès ? C'est au syndicat que le juge a ordonné ça ?
Si oui, c'est pas vraiment compliqué.
1)Le géomètre fait la répartition entre lot principal et lot annexe, sans modifier le nombre total des tantièmes. Il rédige donc un nouvel EDD. Pas besoin de notaire, c'est pas du tout un boulot de notaire.
2) l'AG approuve la modif. Celle-ci étant ordonnée par le juge, perso je me contenterais d'un article 24.
3) Le syndic fait publier.

Il faut néanmoins relire attentivement le RC pour voir si il n'y a pas des clauses qui viendraient du coup en contradiction avec la séparation des lots principaux et des lots annexes.

citation:
Le lot numéro 6 correspondant à un débarras-remise dans la cour commune nous pose un sérieux problème.

L'Arrêt de la cour d'appel ainsi que l'Arrêt de la cour de cassation ont débouté la copropriétaire de sa demande de prescription acquisitive sur ce débarras-remise (lot n°6)

Qu'en d'autres termes, elle a obtenu le bénéfice de la prescription acquisitive de l'appartement du rez-de-chaussée, mais pas celui dudit débarras-remise situé dans la cour commune du rez-de-chaussée.


Si ce lot est déjà un lot dans l'EDD, je comprends pas ce que le syndicat vient faire là dedans. Il n'y a rien à modifier dans l'EDD.

Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 07 août 2018 19:26:29

nefer
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 07 août 2018 :  19:27:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si ces "parties" n'ont pas de numéro de lots distincts, il faut donc faire établir un modificatif du réglement de copropriété (par un géomètre expert)

si la prescription acquisitive est acquise avec extinction des voies de recours, il faudra faire enregistrer auprès du fichier immobilier les coordonnées des propriétaires reconnus par cette prescription acquisitive

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 07 août 2018 :  19:32:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous pourriez répondre aux questions suivantes, parce que là vous me noyez

- ce propriétaire fantôme possédait quoi dans tout ça ?



Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

sigebert
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 07 août 2018 :  19:41:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous avez compris la décomposition.

La captation sur la partie commune (courette commune) a été réglée par les deux arrêts (Appel + Cassation).

Excepté que la "nouvelle" copropriétaire du rez-de-chaussée avait déjà réalisé une trémie d'escalier pour relier le 1er étage qu'elle avait acheté.

Elle a pensé pouvoir tout posséder : appartement, cave, courette commune et ce fameux débarras-remise qui est situé dans la courette commune.

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 07 août 2018 :  19:44:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ca ne me dit pas ce que possède ce proprio fantôme...

Mais par contre, si captation de partie commune, il y a ajout de tantièmes.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 07 août 2018 :  19:45:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Mais suite à notre entretien avec le notaire, ce dernier, au vu de la clause du RC, nous a, d'emblée, annoncé qu'il ne procédera pas à la publication foncière du RC et de l'EDD et cela malgré l'Arrêt de la cour d'appel.


changer de notaire.... car passés les 2 mois potentiels d'assignation, et s'il n'y a eu aucune assignation, le notaire n'a pas à se poser ce genre de questions et avoir des états d'âmes...

Il faut faire batir un projet modificatif du règlement (par un avocat, par un géomètre,...) le soumettre à l'AG et passés les 2 mois le faire publier par un notaire qui n'a pas à se poser ce genre de questions, ce n'est pas un juge pour apprécier ce qui est illicite ou non.

Édité par - rambouillet le 07 août 2018 19:49:45

sigebert
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 07 août 2018 :  19:48:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nefer a très bien cerné la situation.


sigebert
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 07 août 2018 :  19:52:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour répondre à Rambouillet :

J'ai déjà consulté un autre notaire, mais celui-ci me renvoie à l'Etude notariale qui avait rédigé en 1954, le RC !!

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