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 Indexation loyer bail commercial avec rattrapage
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noufinho
Nouveau Membre

France
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Statut: noufinho est déconnecté

Post√© - 14 sept. 2009 :  11:07:19  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Nous avons racheté un fond de commerce le 25 Mars 2008, dans lequel le bail des locaux avait été signé le 1er avril 2005, pour une durée de 9 ans.

Samedi 12 Septembre 2009, je reçois une lettre du notaire du bailleur stipulant que plus de trois ans se sont déroulés depuis le dernier renouvèlement du bail, et qu'ils procèdent à l'indexation du loyer selon l'indice du cout de la construction, à compter rétroactivement du 1er avril 2008.

J'ai beaucoup cherché sur internet, mais les avis sont contradictoires, il peut indexer le loyer, mais certains disent qu'il ne peut pas faire un rattrapage, depuis le 1er avril 2008.

je ne sais pas à quoi me fier, si quelqu'un pourrait m'éclairer, et éventuellement, me sortir des articles de loi allant dans ce sens.

D'après ce que j'ai lu sur ce forum, si le bail ne comprend pas de clause d'échelle mobile, donc indexation triennale classique, il ne peut pas faire de rattrapage, et l'augmentation du loyer commence à la date de réception de la demande.

Si c'est bien le cas, est-ce que quelqu'un aurait un article de loi, ou une argumentation afin que je puisse contester par courrier cette augmentation.

Je vous remercie d'avance.

Cordialement.

Nouf

√Čdit√© par - nefer le 14 sept. 2009 12:47:07


noufinho
Nouveau Membre

France
7 message(s)
Statut: noufinho est déconnecté

 1 Post√© - 14 sept. 2009 :  17:35:14  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
J'ai encore une petite question :

- Si le rattrapage n'a pas lieu d'être, je voulais lui envoyer un courrier, et lui demander également si il peut prendre en compte le nouvel indice des loyers, et abandonner l'indice ICC.

Je sais qu'il n'est pas obligé, mais je peux toujours lui demander?

Et de plus, chaque trimestre, lorsqu'il me fait parvenir la quittance de loyer, il ne se fait vraiment pas c*** car il fait une photocopie de la pr√©c√®dente, et un coup de tippex, et hop... cela ne me d√©range pas, mais il a une SCI, et il ne fait m√™me pas apparaitre de n¬į de TVA, ni de n¬į siret, etc... ces factures ne sont pas aux normes?

Merci d'avance.

noufinho
Nouveau Membre

France
7 message(s)
Statut: noufinho est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 16 sept. 2009 :  13:24:01  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Quelqu'un pourrait me confirmer? Je suis perdu avec tout ça...

ainohi
Contributeur vétéran

1694 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 17 sept. 2009 :  13:27:17  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Contrairement à ce qu'on croit souvent, il n'y a pas d'automatisme dans l'évolution du prix d'un loyer commercial, même en présence d'une clause d'échelle mobile (sauf terrains, locaux monovalents et bureaux).

Il y a trois règles de base :
- le loyer doit être fixé à la valeur locative,
- sauf évolution notable de facteurs locaux de commercialité, la révision du loyer ne peut excéder celle de l'ICC ou, s'il est applicable, de l'indice des loyers commerciaux, c'est la règle du plafonnement,
- le loyer peut être déplafonné pour tenir d'une évolution des facteurs de commercialité, facteurs toujours externe, liés à l'environnement.

Le bailleur qui veut une r√©vision du loyer doit faire une proposition √† son locataire. Pour le moment, la bailleur vous a fait conna√ģtre son intention de r√©√©valuer le loyer sur l'ICC. Vous pouvez exprimer votre d√©saccord. De toutes fa√ßons, √† moins d'accord des parties sur une date plus r√©cente ou plus ancienne, le nouveau prix ne pourra √™tre d√Ľ r√©troactivement qu'√† partir du jour de la demande et non du premier jour de la nouvelle p√©riode triennale.

A défaut d'accord, le montant du loyer est fixé par le président du tribunal de grande instance qui statue sur mémoires. Il s'agit d'une procédure écrite qui ne requiert pas obligatoirement la constitution d'avocat. Le bailleur ne doit donc pas se contenter de demander la réévaluation du bail sur l'ICC mais justifier dans un mémoire que la valeur locative a progressé au moins autant que l'ICC. Vous y répondez par un mémoire en réplique.

Si le bailleur se fait représenter par un notaire, ce dernier ne devrait pas ignorer ces règles.

Il serait int√©ressant de substituer l'indice des loyers commerciaux √† l'indice du co√Ľt de la construction. Mais, sauf jurisprudence contraire qui viendra peut-√™tre, on consid√®re actuellement que ce nouvel indice doit √™tre adopt√© conventionnellement. Le bailleur peut donc refuser un avenant du bail en ce sens.

Références
Code de commerce, articles L 145-37 à L 145-39,
procédure : articles R 145-20 à R 145-33

noufinho
Nouveau Membre

France
7 message(s)
Statut: noufinho est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 17 sept. 2009 :  22:05:01  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonsoir,

Merci pour votre réponse.

Ca conforte mon idée, je vais envoyer un courrier en LRAR à l'avocat, ainsi qu'au bailleur.

Je vais lui dire que la rétroactivité n'a pas lieu d'être, par contre, pensez-vous que je puisse contester l'indexation :

Le loyer est de 4814,75 euros par trimestre, fixé avec l'indice ICC du 2T2005 (1276), l'indexation s'est calculé avec l'indice ICC du 2T 2008 (1562).

Cela donne un loyer indexé de 5 893,92, soit une hausse de 1 079,17 euros, soit plus de 22% de hausse...

Cela est énorme pour un local de 90 m2, comprenant une arrière boutique et une chambre froide...

vous dites que le loyer se calcule selon la valeur locative, mais comment la calculer? Car pour moi, aucun facteur extérieur n'a changé pouvant provoquer une telle hausse!!

En tout cas, merci pour votre aide.

Nouf

ribouldingue
Pilier de forums



16343 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 17 sept. 2009 :  22:31:19  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Oui, mais c'est une augmentation calculée sur 3 ans quand même, et c'est vrai que l'indice sous-jacent s'est envolé.

Je pense que si le contrat indiquait une indexation a l'aide de cet indice, ca va etre difficile de contester.

noufinho
Nouveau Membre

France
7 message(s)
Statut: noufinho est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 17 sept. 2009 :  22:43:55  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci pour votre réponse.

Il est vrai que depuis le 4T2005, l'ICC s'est envolé, même si il a connu quelques accalmies...

Indice du co√Ľt de la construction Source : Insee
ICC Glissement annuel en % (T/T-4)
2005 T1 1 270 + 3,67
2005 T2 1 276 + 0,71
2005 T3 1 278 + 0,47
2005 T4 1332 + 4,96
2006 T1 1 362 + 7,24
2006 T2 1 366 + 7,05
2006 T3 1 381 + 8,06
2006 T4 1 406 + 5,56
2007 T1 1 385 + 1,69
2007 T2 1 435 + 5,05
2007 T3 1 443 + 4,49
2007 T4 1 474 + 4,84
2008 T1 1 497 + 8,09
2008 T2 1 562 + 8,85
2008 T3 1 594 + 10,46
2008 T4 1 523 + 3,32
2009 T1 1 503 + 0,40
2009 T2
2009 T3
2009 T4


noufinho
Nouveau Membre

France
7 message(s)
Statut: noufinho est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 17 sept. 2009 :  22:50:29  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
D'ailleurs, je cite l'indice utilisé pour le nouveau bail en 2005, mais il n'apparait même pas sur le bail, c'est l'avocat du bailleur qui l'a indiqué sur le courrier de demande d'indexation.

Même si je pense être dans mon droit, car l'indexation est irrégulière car tentative de rétroactivité, acte réalisé par un avocat, et non par un huissier, ou en LRAR, je pense qu'il faudrait que je donne l'ensemble de ces documents à un avocat spécialisé en bail commercial.

ainohi
Contributeur vétéran

1694 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 17 sept. 2009 :  23:13:52  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il y aura tout de même une rétroactivité puisque la révision se fera à compter de la date de la demande du bailleur, soit le 12 septembre 2009, dans la mesure ou l'on admet que cette lettre est une demande de révision.

Le problème que vous soulevez est celui qui touche tous les commerçants locataires et qui a conduit à l'instauration d'un nouvel indice, malheureusement applicable seulement si accord des deux parties.

La détermination de la valeur locative est affaire d'expert. Votre syndicat professionnel, si vous adhérez à un tel organisme, ou la CCI devrait pouvoir vous aider à en trouver un.

Il existe une commission départementale de conciliation qui doit être saisie obligatoirement si le litige sur le loyer a lieu lors d'une procédure de déplafonnement ou de renouvellement du bail. Peut-elle être consultée en dehors de ces situations ? Je l'ignore. La question mériterait peut-être d'être posée.

Une révision du loyer me semble inévitable, mais vous avez probablement des possibilités de l'atténuer par rapport aux exigences du bailleur.

√Čdit√© par - ainohi le 17 sept. 2009 23:14:53

noufinho
Nouveau Membre

France
7 message(s)
Statut: noufinho est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 21 sept. 2009 :  10:05:24  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci pour votre réponse.

Concernant la date du 12 Septembre, je pense qu'elle n'est même pas valable, car le bailleur n'a pas effectué la demande par LRAR ou par voie d'huissier.

Il a respecté le taux de l'ICC en cours mais il faut que je fasse une autre vérification, car l'indice utilisé lors du renouvèlement du bail de départ n'est semble t'il pas indiqué, et pour l'indexation triennale, il a pris celui du 2T2005 et du 2T2008.

Ce qui me parait bizarre, car le bail a été signé le 25 Mars 2005, et à cette date, le dernier indice ICC connu était celui du 3T2004 (parution le 12/01/2005).

L'indice du 2T2005 a été publié le 14/10/2005, il n'a donc pas pu se servir de ce dernier pour l'indexer.

roland MAILLET
Contributeur actif



358 message(s)
Statut: roland MAILLET est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 18 d√©c. 2009 :  20:52:47  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
noufindo bonjour, jusqu'a present,les loyers commerciaux etaient index√©s sur l'indice du co√Ľt de la construction ( ICC)publi√© chaque trimestre par l'INSEE). Or celui-ci entre 2000 et 2006 √† augment√© de 32 % tandis que le chiffre d'affaires moyen des entreprises du commerce √©voluait de 18 %.

Un indice plus adapt√© a donc √©t√© mis en place par un accord interprofessionnel. L'indice des loyers commerciaux ILC compos√© de 3 indices, l'indice des prix √† la consommation IPC pour 50 % l'indice du co√Ľt de la construction ICC pour 25 % et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de d√©tail en valeur ICAV pour 25 %

La loi de modernisation de l'économie autorise dorénavant l'application du nouvel indice pour les nouveaux baux commerciaux ou pour la révision annuelle ou triennale des baux en cours.

Dans le cas d'un bail contenant une clause d'échelle mobile il est ainsi possible d'inserer un avenant qui fixe l'application de l'ILC

L'ILC concerne uniquement les locataires commerçants inscrits aux registre du commerce et des societés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers.

En sont exclues les activit√©s industrielles ou celles qui sont exerc√©es dans des immeubles √† usage exclusif de bureaux ou dans les plateformes logistiques, comme les entrep√īts.

Valeur de l'ILC
2eme tri 2009 = 102,05 + 0,84 %
1er tri 2009 = 102,73 + 2,73 %
4 eme tri 2008= 103,01 + 4,16 %
3eme tri 2008= 102,46 + 4,48 %
2eme tri 2008 = 101,20 + 3,85 %
1erv tri 2008 = 100

Cordialement
Signature de roland MAILLET 
Roland MAILLET
 
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