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 Posté - 08 août 2018 : 11:07:08
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viviane ! à force de contester pour contester, vous écrivez de GROSSES bétises.
. 10 ans c'est le délai de prescription pour contester ses charges persos, article 42 de la loi de 1965
. 2 mois c'est le délai pour contester une résolution pour les seuls opposants et défaillants après récetion du PV
. 5 ans, c'est le délai pour récupérer des charges impayés, et pas en totalité. c'est 3 ans pour récupérer 100%, et les 4 et 5èmes années, c'est à partager avec le préteur de denier.
Nous parlons bien ici du délai pour contester ses charges persos; ce qui n'a pas de rapport avec l'approbation des comptes du syndicat, dont la loi précise qu'elle ne vaut pas approbation des charges persos.
Mélanger cela est absurde.
Vous écrivez aussi qu'aucun syndic ne communique avec l'OdJ l'état individuel de répartition des charges. Ce qui est totalement FAUX. Ceci est une obligation.
Par ailleurs, TOUS les copros sont en mesure de calculer leurs charges. ILs votent un budget, des travaux, ... et tout cela est connu. Il suffit d'appliquer leur quote-part, Cet état individuel est vérifiable par tous.
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PROSPER83
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Posté - 08 août 2018 : 11:26:40
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RIBOUDINGUE : "Em......deur d’abord puis ensuite devant fermer sa grande gueule" !
C'est pas compliquait, tout pilier de forum fort de vos 16993 participations que vous soyez, soit vous restez poli, et je vous répondrai en vous "explicitant, soit vous allez vous faire voir. |
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 Posté - 08 août 2018 : 12:25:03
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Donc vous ne supportez pas que je dise que la résolution peut etre contestée au tribunal mais vous refusez d'expliquer pourquoi, il suffit que ce soit Ribouldingue qui l'expose pour que ce soit nul... |
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Viviane
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Posté - 08 août 2018 : 14:44:51
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citation: Initialement posté par philippe388
viviane ! à force de contester pour contester, vous écrivez de GROSSES bétises.
Je crois plutôt qu'à force de lire mes posts dans le SEUL but d'y trouver des bêtises, c'est vous qui en dites... des bêtises.
citation: . 10 ans c'est le délai de prescription pour contester ses charges persos, article 42 de la loi de 1965
Que veut dire pour vous "contester ses charges persos" ?
Contester un appel de charges : 10 ans
Mais contester un trop versé : 5 ans
Donc contester un appel de charges qu'on a payé sans rien dire ne vaut plus la peine au bout de 5 ans. Quand bien même on gagnerait, on ne peut pas récupérer l'indû
Et contester un appel de charges qu'on a refusé de payer n'a d'intérêt que si on vend avant les 10 ans. Sinon mieux vaut attendre que le syndicat assigne.
citation: . 2 mois c'est le délai pour contester une résolution pour les seuls opposants et défaillants après récetion du PV
J'ai jamais dit le contraire
citation: . 5 ans, c'est le délai pour récupérer des charges impayés, et pas en totalité. c'est 3 ans pour récupérer 100%, et les 4 et 5èmes années, c'est à partager avec le préteur de denier.
Vous mélangez les torchons et les serviettes, soit le fonctionnement du privilège spécial du syndicat avec le temps durant lequel le syndicat peut réclamer les impayés. Le syndicat a bel et bien 10 ans pour réclamer les impayés (art42). Le problème du privilège spécial ne se posera que si le débiteur a d'autres créanciers que le syndicat, et pas les moyens de payer tout le monde. Sinon, on s'en passe parfaitement.
citation: Nous parlons bien ici du délai pour contester ses charges persos; ce qui n'a pas de rapport avec l'approbation des comptes du syndicat, dont la loi précise qu'elle ne vaut pas approbation des charges persos.
Je n'ai jamais dit le contraire .
citation: Mélanger cela est absurde.
Mélanger quoi et quoi ?
citation: Vous écrivez aussi qu'aucun syndic ne communique avec l'OdJ l'état individuel de répartition des charges. Ce qui est totalement FAUX. Ceci est une obligation.
J'ecris très exactement citation: ""Ils envoient un machin avec un solde avant et un solde après répartition... auquel personne ne comprend rien.
Apparemment, pour eux ça correspond à ça :
citation:
5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;
citation: Philippe :Par ailleurs, TOUS les copros sont en mesure de calculer leurs charges. ILs votent un budget, des travaux, ... et tout cela est connu. Il suffit d'appliquer leur quote-part, Cet état individuel est vérifiable par tous.
Apparemment vous ne savez pas faire la différence entre les appels de provision et l'état de répartition après approbation des comptes....
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Édité par - Viviane le 08 août 2018 15:22:57 |
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Viviane
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Posté - 08 août 2018 : 14:59:53
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citation: Si j'interprète la position de Viviane, dans notre situation actuelle, le copropriétaire qui n'est pas en accord avec la répartition des charges (ex affectation de 19 000 € pour un batiment alors qu'il n'y a pas de charges spéciales batiment dans le règlement de copropriété), mais voté par l'AG avec la mention sous réserves d'un audit.....
paye ses charges trimestrielles sans tenir compte de cette dépense, et motive son paiement par courrier LRAR au syndic...
Votre résolution d'AG approuve un montant de dépenses X.
Le syndic peut bien écrire que l'AG approuve les comptes en leur "forme, teneur, imputation et répartition", cette approbation ne vaut pas approbation du compte individuel de ce propriétaire.
Perso je m'amuserais pas à contester la résolution, ce qui va lui coûter plusieurs milliers d'euros. Je contesterais (RAR) l'appel de répartition en disant que voilà , je paye ma quote-part selon le RC et rien d'autre. Et j'attendrais voir si le syndic m'assigne.
Ce qui ne veut pas dire que cette résolution pourrie n'est pas contestable. -approuver des comptes avec une répartition erronée est contestable.
-Les approuver en disant "si y'a des bêtises on rectifiera sur l'exercice suivant" l'est aussi. Pourquoi un nouveau venu devrait-il payer les erreurs de l'exercice précédent ?
- les approuver sous réserve d'un audit fait par on ne sait qui pour vérifier on ne sait quoi l'est également à mon sens.
Quand on a un magma au point qu'on estime utile de commanditer un audit pour y comprendre quelque chose, on n'approuve pas les comptes, c'est tout. On attend le résultat de l'audit. A mon humble avis, en cas d'impayés, le juge renverra simplement le syndicat à la niche en attendant le rapport d'audit.
Pour moi cette résolution c'est un truc foireux pour faire avaler des couleuvres, en espérant que personne n'ira se souvenir de cet audit, ou qu'on se contera d'un vague rapport disant que la balance est équilibrée, ou un truc dans le genre, rapport qui ne répndra à aucune des objections faites avant l'AG. |
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Édité par - Viviane le 08 août 2018 15:01:41 |
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Posté - 08 août 2018 : 16:02:33
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citation: Initialement posté par Louise BOURLES
Le PV d'AG de notre dernière AG trouvée sur le site Internet est rédigé comme suit pour l'approbation des comptes de l'exercice :
"L'Assemblée Générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance du compte, des recettes et des dépenses de l'exercice du 01.04.2017 au 31.03.2018 et de la situation financière au 31.03.2018 adressés à chaque copropriétaire, approuve les comptes en leur forme, teneur, imputation et répartition dudit exercice pour un montant de 539 159.10 euros sous réserves.
Un audit est en cours effectué par un cabinet d'expertise comptable et sera diffusé avec le compte-rendu de l'assemblée générale . Dans la mesure ou cet audit révèlerait des erreurs, celles-ci seront rectifiées sur l'exercice en cours arrêté au 31.03.2019.(2018/2019)."
Cette résolution ainsi rédigée ne vaut pas approbation des comptes, tout simplement parce que les réserves ne sont pas formulées explicitement. Une approbation sous réserves n'est une approbation que si les réserves sont formulées comme des conditions suspensives.
Il n'est donc pas utile de contester la résolution puisqu'il i y a non-décision. Il suffit d'ignorer toute conséquence de cette approbation qui n'en est pas une.
Par ailleurs, comme cela a été dit, les rectifications sont a insérer dans les comptes de l'exercice concerné et non de l'exercice suivant. La régularisation ne pourra avoir lieu ou être opposable aux copropriétaires qu'une fois les comptes approuvés par une nouvelle assemblée.
Petite mise au poiont sur les prescriptions actuelles :
- 2 mois pour contester une décision,
- 10 ans pour le recouvrement des charges par le SDC (1er alinéa de l'article 42),
- 10 ans pour la contestation de son compte par un copropriétaire (idem),
- 10 ans pour les actions en responsabilité extracontractuelle (droit commun),
- 5 ans pour la répétition de l'indu,
- 5 ans pour l'inscription d'hypothèque.
Le privilège immobilier spécial peut être exercé en cas de vente pour les charges de l'exercice en cours et des 4 dernières années, mais en cas de présence d'un privilège de préteur de denier, on est à égalité de privilège avec son titulaire pour les charges de la 3ème et 4ème année en arrière.
Le Sénat a voté en 1ère lecture dans la loi ELAN la réduction dans le 1er alinéa de l'article 42 de la prescription de 10 ans à 5 ans. A voir si cette mesure restera. Par contre, les actions en responsabilité se prescriront toujours par 10 ans.
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JPM
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Posté - 08 août 2018 : 18:41:52
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Bonne mise au point ! Une question supplémentaire : quelle est la date de référence pour la qualification des " années " : la première la seconde, etc … compte tenu de la durée des procédures de recouvrement et du rattachement de la mise en œuvre du privilège spécial à la vente du lot ?
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nefer
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Posté - 08 août 2018 : 19:56:21
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Cette résolution ainsi rédigée ne vaut pas approbation des comptes,
Merci de confirmer ce que j'avais écrit au message 2.
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Posté - 08 août 2018 : 20:13:10
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J'ai quand même peur qu'il faille aller devant un JUge pour interpréter (es comptes ne sont pas approuvés) ainsi une rédaction qui énonce quand même noir sur blanc que l'AG approuve les comptes, même s'il y a une suite de phrases après qui modifient l'interprétation du départ.
Les comptes ne sont pas apporuvés résulte d'une interprétation.
A a lecture il est bien écrit: 'Les comptes sont approuvés'.
Il n'existe pas de texte de loi qui stipule que Comptes approuvés = Texte non cohérence qui suit sur les réserves = Comptes non approuvés.
Donc je veux bien qu'on en déduise que les comptes ne sont pas approuvés, mais sans Juge, ca me parait difficile (Sauf absence totale de contestation bien entendu). |
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Gédehem
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Posté - 08 août 2018 : 22:04:53
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Je partage cette interprétation, et ne comprends pas celle d'UI.
"Une approbation sous réserves n'est une approbation que si les réserves sont formulées comme des conditions suspensives. "
S'il y a des conditions suspensives, l'acte (l'approbation des comptes) est suspendu jusqu'à la réalisation des conditions suspensives.
Dans le cas exposé, il n'y a pas de condition suspensives.
Il n'est même pas mentionnée de "réserve" précise, sur telle dépense, sur telles sommes contestées..
Suite à cette approbation des comptes, il est (il serait ?) au contraire prévu un audit (?), et que selon sa conclusion, les éventuelles rectifications des comptes approuvés interviendraient sur l'exercice suivant.
Rien de suspensif dans cette affaire.
Il faut noter la précision apportée :
Notre règlement de copropriété ne prévoit par de charges par batiment alors que les comptes présentés font apparaître des frais d'entretien et réparations pour chacun des 4 batiments.
Il s'agirait donc d'un litige sur la répartition des charges, sur le non respect des clés prévues au RDC, et non d'un litige "comptable", les comptes présentés étant considérés comme 'justes' par l'assemblée.
Accessoirement, quid de cet "audit", d'un prestataire extérieur, qui plus est s'agissant de répartition des charges.
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Édité par - Gédehem le 08 août 2018 22:14:48 |
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Viviane
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Posté - 08 août 2018 : 22:55:29
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Pour ma part je pense
- qu'il faudrait effectivement un juge pour dire officiellement que ça n'est PAS approuvé
MAIS
- que si quelqu'un ne paye absolument rien de la répartition, et sans raison aucune, au vu de la résolution le syndicat est TRES mal parti pour convaincre un juge que la personne doit l'argent... |
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Posté - 09 août 2018 : 07:10:59
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Cette résolution ainsi rédigée ne vaut pas approbation des comptes,
Merci de confirmer ce que j'avais écrit au message 2.
C'est tout à fait exact, mais l'argument a été perdu de vue dans le cours de la discussion…
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Posté - 09 août 2018 : 07:16:26
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Les comptes ne sont pas apporuvés résulte d'une interprétation.
A a lecture il est bien écrit: 'Les comptes sont approuvés'.
Il n'existe pas de texte de loi qui stipule que Comptes approuvés = Texte non cohérence qui suit sur les réserves = Comptes non approuvés.
Donc je veux bien qu'on en déduise que les comptes ne sont pas approuvés, mais sans Juge, ca me parait difficile (Sauf absence totale de contestation bien entendu).
Un juge ne considérera jamais que les comptes sont approuvés avec la formule "sous réserves", sans précision sur ces réserves ! Approuvés sous quelles réserves ?
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Posté - 09 août 2018 : 07:16:42
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je plussoie ribouldingue : je ne mets pas main à couper : il est écrit les comptes sont approuvés , le sous réserve vient rajouter une imprécision... puisqu'on ne sait ce que sont ces réserves... (sur le PV qui est le document officiel lu par un juge) |
Édité par - rambouillet le 09 août 2018 07:17:14 |
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Posté - 09 août 2018 : 07:21:56
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citation: Initialement posté par GédehemJe partage cette interprétation, et ne comprends pas celle d'UI. "Une approbation sous réserves n'est une approbation que si les réserves sont formulées comme des conditions suspensives. " S'il y a des conditions suspensives, l'acte (l'approbation des comptes) est suspendu jusqu'à la réalisation des conditions suspensives. Dans le cas exposé, il n'y a pas de condition suspensives. Il n'est même pas mentionnée de "réserve" précise, sur telle dépense, sur telles sommes contestées..
C'est exactement ce que nous avons dit !
"Les comptes sont approuvés sous réserve de suppression de la facture A qui ne concerne pas l'immeuble" est une approbation sous condition suspensive de suppression de la facture A. Si la facture A est supprimée, les comptes peuvent être considérés comme approuvés. tant qu'elle n'est pas supprimée, les comptes ne sont pas approuvés. C'est la seule façon de formuler une approbation avec réserve.
C'est la même chose pour des travaux : une réception sous réserves n'est une réception que si les réserves sont désignées explicitement. Sinon, la réception n'a pas eu lieu…
Dans le cas présent, les réserves n'étant pas formulées, l'approbation ne peut être considérée comme acquise, même si elle est écrite, puisque le reste de la phrase l'invalide!
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Édité par - rédaction Universimmo le 09 août 2018 07:25:28 |
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JPM
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Posté - 09 août 2018 : 09:07:57
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Universimmo citation: C'est la même chose pour des travaux : une réception sous réserves n'est une réception que si les réserves sont désignées explicitement. Sinon, la réception n'a pas eu lieu…
Il me semble qu'il faut écrire :
C'est la même chose pour des travaux : une réception sous réserves n'est une réception que si les réserves sont désignées explicitement. Sinon, la réception est acquise sans réserve.
Quand il y a des réserves précisées, la réception est acquise pour les travaux ne faisant pas l'objet de réserve.
Ces observations valent pour l'approbation des comptes.
Mais dans ce cas le caractère suspensif s'étend de fait à l'ensemble du compte puisque les comptes ne peuvent pas être exploités en l'absence d'un total. Mais les éléments du compte non critiqués ne peuvent plu être contestés.
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Posté - 09 août 2018 : 10:03:05
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citation: Un juge ne considérera jamais que les comptes sont approuvés avec la formule "sous réserves", sans précision sur ces réserves ! Approuvés sous quelles réserves ? rédaction universimmo,
Je ne prétend pas le contraire.
J'énonce juste le fait que sans aller devant le Juge pour prendre cette interprétation il y a un risque.
citation: les réserves n'étant pas formulées, l'approbation ne peut être considérée comme acquise, même si elle est écrite, puisque le reste de la phrase l'invalide! Sur un plan logique on pourrait prétendre le contraire, la réserve n'étant pas expressément formulée, on peut en conclure qu'il suffit de rien pour la lever.
En examinant la suite de la résolution, on comprend que il se pourrait que la réserve soit liée à un résultat d'audit mais que l'AG souveraine demande au syndic de ne pas tenir compte de ce résultat. Les comptes affectés seront celui de l'exercice suivant;
DU coup on ne voit pas ce qui empêcherait la cloture des comptes de l'exercice puisque l'AG dot que meme si litige, on clot.
Pour ma part je considère que cette rédaction est tellement stupide que dans tous les cas il faut aller devant un Juge, ou alors convaincre de faire une seconde AG pour revoter |
Édité par - ribouldingue le 09 août 2018 10:07:18 |
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Viviane
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Posté - 09 août 2018 : 10:26:41
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En fait la résolution ne mentionne même pas le terme de réserves....
On a une résolution qui dit, en substance :
Bon, les comptes sont peut-être faux. On sait pas ce qui est faux (les appels de provision ? Les répartitions ? Des factures manquantes? Indues ? ) , mais on les approuve quand même.
On va vérifier (vérifier quoi ? Par qui?) et si c'était faux on corrigera l'an prochain.
Bref, à mon avis, c'est le truc à vous faire blackbouler par le juge sur des impayés à peu près à coup sur.
En tant que copro, je dépenserais pas des milliers d'euros à contester la résolution. Je paierais ce que je pense devoir, c'est tout.
Et pour le bien de tous je mettrais à l'ODJ une annulation de la résolution |
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PROSPER83
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Posté - 09 août 2018 : 11:23:53
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Je vous retranscris textuellement ce qui est dit dans le LexisNexis sous l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
26) Décision de principe :
Si l’assemblée se borne à prendre une « décision de principe », cette décision ne l’engage pas et en conséquence il n’y a pas lieu d’agir en annulation à son encontre.
27) Décision « sous réserve » :
Il n’y a pas non plus décision si l’assemblée s’est prononcée « sous réserve » d’un évènement ultérieur (par exemple une approbation des comptes »sous réserve de l’avis du conseil syndical » : CA Versailles, 7 oct. 1988 : In.rap. cop. janv. 1991, p 110, obs. P. Capoulade) si bien que la décision n’a aucune effectivité. En cas de doute, il appartient aux tribunaux de définir la portée exacte de la décision prise (V. cass. civ. 3è. 4 juin 1997 : RJDA nov. 1997, n° 1390 – CA Paris, 23è ch. A, 28 juin 1995 : D. 199, somm. P 11, note C. Atias).
Une décision peut être prise à titre préventif, en prévision d’évènements futurs (CA Paris 19 è ch. B, 12 oct. 1995 : RD imm. 1996, p 227, obs. C. Giverdon).
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JPM
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Posté - 09 août 2018 : 11:33:33
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Prosper 83 : citation: 26) Décision de principe :
Si l’assemblée se borne à prendre une « décision de principe », cette décision ne l’engage pas et en conséquence il n’y a pas lieu d’agir en annulation à son encontre.
Il s'agit dans ce cas d'une décision de faire le ravalement par exemple. La décision de principe est sans intérêt si elle n'est pas accompagnée de la désignation d'un architecte pour faire l'étude.
Le régime des réserves présente des aspects plus particuliers.
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Approbation des comptes sous réserves ? d'audit ? 
