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Viviane
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 Posté - 24 juin 2018 : 15:25:35
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C'est vrai quand le CS ne suit pas les choses.
Ce serait moins vrai si les syndics, comme la loi les y oblige, présentaient systématiquement à l'AG le détail des comptes d'attente...histoire de rappeler à tous ce qui attend, y compris les choses, comme un remboursement de trop perçu par un prestataire, que le syndic n'a même pas demandé, ou un honoraire qu'il a promis à l'AG de rembourser mais... c'est toujours pas fait un an plus tard, voire deux, ou 3, ou 10...
Mais bizarrement, le syndic ne donne JAMAIS ce détail... |
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Édité par - Viviane le 24 juin 2018 15:27:24 |
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JPM
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 22
Posté - 24 juin 2018 : 16:13:47
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Les membres du CS doivent savoir qu'il faut vérifier les comptes d'attente.
Mais un syndic qui camoufle les comptes d'attente est un mauvais syndic
60 % de ces factures correspondent à des achats utiles effectués par le syndic " sans avoir la possibilité d'engager cette dépense " .
L'année suivante on s'est rendu compte que le syndic avait bien fait. Pour autant la régularisation n'est pas effectuée.
Il reste 40 % !
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Viviane
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Posté - 24 juin 2018 : 16:17:13
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Franchement, je sais pas d'oĂą vous sortez vos chiffres...
Il y a autant de cas de refus que de copropriétés et de syndics... légitimes, illégitimes, fondés, idiots...
Quant à ça :
citation: Les membres du CS doivent savoir qu'il faut vérifier les comptes d'attente.
Bien sur, mais le syndic DOIT fournir le détail à TOUS, ce qu'il fait très rarement. |
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JPM
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24
Posté - 24 juin 2018 : 16:35:22
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citation: Bien sur, mais le syndic DOIT fournir le détail à TOUS, ce qu'il fait très rarement.
D'où viendrait cette règle ?
Pourquoi pas le grand-livre ?
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Viviane
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Posté - 24 juin 2018 : 16:42:12
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arrêté du 14 mars 2005
citation: Le compte 47 "Compte d'attente" doit être soldé à la fin de l'exercice ou à défaut justifié ligne à ligne.
et
citation: TITRE III : INFORMATION DES COPROPRIÉTAIRES.
Article 11
Les documents comptables sont établis au nom du syndicat avec l'adresse de l'immeuble. Ils précisent leur contenu et la référence de l'exercice comptable auquel ils se rapportent.
Le syndic tient à disposition, à l'occasion de toute vérification, le grand livre, le livre journal, les deux balances et, le cas échéant, les journaux auxiliaires.
Les rubriques utilisées pendant l'exercice pour l'enregistrement des opérations sont reproduites clairement dans les documents dressés pour l'information des copropriétaires. Il en est de même pour les codes comptables, sauf pour l'établissement des annexes n°s 3 et 4. |
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JPM
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26
Posté - 24 juin 2018 : 16:48:03
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Vous mélangez ce qui doit être présenté au CS et ce qui doit être présenté à tous les copropriétaires.
Même lors du contrôle des factures avant l'assemblée, ceux ci n'ont pas accès à la comptabilité.
Je pense que dans certaines circonstances cette interdiction devrait être amendée.
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Viviane
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27
Posté - 24 juin 2018 : 16:51:37
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citation: Vous mélangez ce qui doit être présenté au CS et ce qui doit être présenté à tous les copropriétaires.
Elle est bien bonne celle lĂ ...
Moi je lis "TITRE III : INFORMATION DES COPROPRIÉTAIRES."
et pas "information du conseil syndical".
Il n'y a donc rien à "amender dans certaines circonstances", juste à suivre les textes, au lieu de faire de la rétention d'information.
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Édité par - Viviane le 24 juin 2018 16:53:57 |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 juin 2018 : 18:18:11
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A mon avis (selon mon expérience), le problème (les problèmes en général) viendrait de l'attitude générale des syndics, qui considèrent peu ou prou les syndicats comme leur "propriété".
Il ne faut pas se bercer d'illusion : les syndicats sont leur outil de travail, sont la raison d'être de leur chiffre d'affaire s'agissant de sociétés commerciales.
S'ils ne s'agissait que de représentation (syndic d'il y a 2500 ans), ou de gestionnaire (plus proche de nous), il n'y aurait pas cette main mise en tout, cette quasi tutelle.
S'agissant de la comptabilité des syndicats, comment expliquer ces rétentions d'informations, ces manœuvres plus ou moins orchestrées, ces pratiques instituées ??
On parle en général "du syndic".
Lorsqu'il s'agit de sociétés commerciales, il s'agit d'une nébuleuse, avec souvent un service comptable, le gestionnaire salarié n'étant que le dernier maillon de la chaîne ...
Lequel fait ce que son employeur lui commande de faire.
Le syndicat mandant ? Il est là pour répondre aux attentes de l'entreprise, au niveau des marges.
Il ne faut pas se voiler la face, se réfugier derrières des considérations d'un autre temps. Nous sommes dans un marché, celui de la gestion immobilière, les syndicats gérés étant la variable d'ajustement de sociétés commerciales.
Alors la transparence des comptes des syndicats, le professionnalisme de l'employé gestionnaire, l'efficacité des services techniques ou juridiques de ces sociétés lorsqu'ils existent ....
Il faut être réaliste : c'est juste pour amuser la galerie ...
Et s'agissant des comptes, lorsqu'on voit toutes les controverses ici et ailleurs, la difficulté de lecture et d'interprétation de biens des spécialistes, celle des CS qui ne s'y retrouvent pas, en particulier lors des 2 heures que le syndic leur accorde, on comprend que pour les 8 millions et quelques de copropriétaires, ce soit pire que l'hébreux ou le wolof ancien ... 
On en arrive alors au constat que l'on fait ici : même des copropriétaires, par ailleurs très exigeants sur bien des plans, considèrent que .."Non , on ne peut pas refuser des sommes imputées par le syndic" .... "Que l'AG n'est pas là pour juger du bien fondé de la dépense, de son utilité pour la collectivité" ... "Que les comptes présentés avec la convocation ne peuvent être changés, que l'AG ne peut en changer une ligne ..". etc ..
Dormez bien, on s'occupe de vous. Vivons heureux .....  |
Édité par - Gédehem le 24 juin 2018 18:24:30 |
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Viviane
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Posté - 24 juin 2018 : 18:33:43
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citation: On en arrive alors au constat que l'on fait ici : même des copropriétaires, par ailleurs très exigeants sur bien des plans, considèrent que .."Non , on ne peut pas refuser des sommes imputées par le syndic" .... "Que l'AG n'est pas là pour juger du bien fondé de la dépense, de son utilité pour la collectivité" ... "Que les comptes présentés avec la convocation ne peuvent être changés, que l'AG ne peut en changer une ligne ..". etc ..
Je serais curieuse que vous nous donniez les fils et les numéros des posts où vous avez lu ça... |
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Sunbird
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Posté - 27 juin 2018 : 15:18:51
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Les discussions et les avis de chacun sont intéressants et j'ai plus tendance à considérer qu'une résolution (peu importe la résolution) doit reprendre les éléments essentiels (sujet, date, nom , chiffre...) à défaut le PV perd sa valeur probante, et l'acceptation ou le refus de la résolution n'a pas de valeur ou est fortement contestable.
Si nous prenons les PV d'AG pour les SARL, SA... les greffes demandent que dans l'approbation des comptes la résolution indique les documents communiqués, et certains montants.
J'avais déjà posé cette question à des syndics pro (une petite dizaine), pour eux la question ne se se pose pas car il leur semblait évident que la résolution doit être détaillée, en citant les annexes communiquées, et qu'on indique le budget réalisé au minima.
Allez dire que cela n'est pas nécessaire car les annexes sont communiquées, revient à dire qu'on voterait par principe le projet de l'approbation des comptes, il serait tout aussi incongrue de dire que sur le principe que les annexes communiquées avec l'ODJ indique le budget provisionnel 2018 et 2019, qu'il n'y a pas besoin d'indiquer la somme lors du vote et simplement faire une résolution renvoyant aux annexes. |
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JPM
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Posté - 27 juin 2018 : 15:46:03
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Juridiquement, la mention de l'approbation des comptes présentés est suffisante. Elle s'étend à tous ce qui a été notifié avec le convocation, réserve faite des amendements adoptés s'il y a lieu.
Dans la pratique il est souhaitable de faire mention du montant total des charges à répartir au titre des dépenses et produits du budget prévisionnel.
Il parait préférable de distinguer l'approbation des comptes du ou des chantiers de l'article 14-2.
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Louis92
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Posté - 29 juin 2018 : 10:12:33
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citation: Il parait préférable de distinguer l'approbation des comptes du ou des chantiers de l'article 14-2. Tout-à -fait d'accord.
Cas général
Quand il n'y a pas de souci, c'est un moyen pédagogique de montrer aux copropriétaires l'importance des comptes travaux. Quand il souci, le texte à voter doit être amendé par rapport à celui de la convocation, 2 résolutions permettent au président de l'AG de proposer au vote 2 textes, chacun moins compliqué, que s'il n'y en a qu'une. Les 2 votes se passent alors dans un plus grande clarté que s'il n'y en a qu'un.
Cas d'ASL
Quand il s'agit, dans l'AG d'une copropriété intégrée dans une ASL, d'approuver les comptes de l'ASL, avoir 2 résolutions évite d'empêcher la répartition pour les dépenses courantes (ou les travaux) quand les comptes travaux (ou les dépenses courantes) ne sont pas corrects. En effet, l'AG de l'ASL ne peut que comptabiliser les POUR, les CONTRE, les ABSTENTIONS sur le texte exact de la convocation. Si dépenses courantes et travaux sont ensemble, le vote se fait sur l'ensemble. Un souci d'un côté fait refuser l'autre côté.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 juin 2018 : 11:12:09
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Louis 92 vous semblez dire qu'en ASL il n'y a pas de possibilité d'amendement du projet de résolution ?
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 29 juin 2018 : 17:16:51
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citation: Louis 92 vous semblez dire qu'en ASL il n'y a pas de possibilité d'amendement du projet de résolution ? J'ai été emporté par la seule expérience d'ASL que j'ai (expérience malheureuse). En fait, je veux dire que prendre en compte, au niveau ASL, les amendements votés par les copropriétés de cette ASL nécessite une rigueur qui ne se trouve pas souvent sur le terrain.
Exemple :
- la copropriété A approuve les dépenses courantes de l'ASL et approuve les dépenses des travaux 14.2 clôturés de l'ASL,
- la copropriété B approuve les dépenses courantes de l'ASL sauf 300 € de plantations et approuve les dépenses des travaux 14.2 clôturés de l'ASL sauf 3.000 € de goudronnage de l'allée devant B,
- la copropriété C approuve les dépenses courantes de l'ASL sauf 1.000 € de maçonnerie et approuve les dépenses des travaux 14.2 clôturés de l'ASL sauf 2.000 € de goudronnage de l'allée devant C.
N'étant jamais réunis ensemble, les copropriétaires de A, de B et de C ne disposent pas des mêmes informations pour déterminer leur opposition à telle ou telle dépense d'où des oppositions disparates, recueillant chacune une minorité de tantièmes. Si dans l'exemple, les 3 copropriétés ont à peu près les mêmes tantièmes, l'AG de l'ASL va en déduire, très mathématiquement, que 100% des dépenses courantes et 100% des travaux 14.2 sont approuvés par la majorité des copropriétés.
En pratique, ces amendements ont donc peu de chances d'ĂŞtre pris en compte.
L'exemple donné est à 3 copropriétés mais une ASL peut concerner une dizaine de copropriétés et consolider tous les amendements demande de l'organisation pour l'AG de l'ASL et pour en rendre compte au PV. C'est théoriquement possible pour des amendements sans conditions mais sur le terrain ?
Par contre, s'il y a des conditions comme dans le cas où il faut choisir entre 2 entreprises pour un travail donné, il n'est pas possible d'amender avec des conditions qui ne peuvent être remplies avant l'AG de l'ASL. L'AG de l'ASL ne peut pas consolider :
- copropriété A : OK pour l'entreprise E1 à condition qu'elle s'engage sur une garantie de 2 ans,
- copropriété B : OK pour l'entreprise E2 à condition que le devis précise la référence des produits qui seront utilisés.
Les amendements aux résolutions et le vote à 2 étages (étage copropriété et étage ASL) demandent beaucoup de rigueur.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 juin 2018 : 21:31:04
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OK ! Mais rejeter une facture d'un compte, ce n'est pas proposer un amendement.
Un amendement c'est une proposition de modification d'un projet de résolution qui est formulée avant le vote.
Quant aux avatars que vous décrivez, toutes les copropriétés y sont soumises. L concertation des conseils syndicaux avant l'assemblée de l'ASL permet généralement d'y remédier.
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Approbation des comptes sans le montant 
