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dan69
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PostĂ© - 13 juin 2018 :  10:17:57  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Comment peut-on définir des travaux urgents?
Les façades de notre immeuble présentent quelques désordres et notamment des "fissures" dues à l'ouvertures de joints de raccordement de certains éléments de maçonnerie.
On constate au niveau de ces fissures la formation d'éclats de béton et quelques-uns se sont détachés. Certains considèrent qu'il y a urgence à traiter l'ensemble des "joints ouverts". Que faut-il penser de cette urgence?

rambouillet
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15305 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

 1 PostĂ© - 13 juin 2018 :  10:49:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En cas de litige, la notion d'urgence sera laissée à l'appréciation du juge... mais si on saisit le juge, il faudra le faire en "référé" et compte tenu des délais, l'urgence n'est peut-être pas là.

On peut considérer comme urgence, un balcon qui risque de s'effondrer, une fuite d'eau, le système électrique d'un escalier HS, mesures d'urgence suite à incendieetc...

J'associerai la notion d'urgence Ă  celle de risque ou de sinistre empĂŞchant l'utilisation d'un logement, par exemple.

Dans ce que vous citez je ne relève pas, à mon avis, d'urgence, sauf si les éclats de béton fait plus d'un kilo à 5m de hauteur au dessus d'un trottoir. Et dans ce cas le traitement d'urgence ne consistera pas à boucher, etc... mais à mettre des barrières....

Mais il y a quand mĂŞme Ă  traiter ce souci Ă  la prochaine AG, cela urge.....

Édité par - rambouillet le 13 juin 2018 10:50:34

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 13 juin 2018 :  11:29:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il faut en gros considérer l'urgence au regard de la destination de l'immeuble, de la préservation des biens et des personnes.

Cas classique, la canalisation d'eau qui saute (un samedi soir de préférence ) : il y a 'urgence' au regard du besoin en eau des habitants, mis à part les dégâts éventuels causés par l'eau aux parties communes.
D'où l'AG selon la procédure exceptionnelle "URGENCE", sans délai (48h maxi) sans obligation de présenter des propositions (devis), qui peuvent être distribuées en séance.

Le balcon qui menace de s'effondrer, comme les éclats de bétons qui se détachent, relèvent d'un autre cas.
Il y a "urgence" à prendre les mesures conservatoires, de type "signalisation ou sécurisation de la zone", celle des chutes de béton, zone située en dessous du balcon.
Si une partie du toit s'est envolée, il faut "en urgence" faire bâcher et/ou réparer "conservatoirement"...

En revanche, les travaux de réfection eux mêmes, tant de la façade que de reprise du balcon, ou de la toiture dans son ensemble, n'ont pas ce caractère "urgent" ouvrant à la procédure prévue : après avoir pris les mesures conservatoires "en urgence", il faudra solliciter des proposition de réfection, et convoquer une AG supplémentaire dans le délai 'normal' des 21 jours.

Certains vont "râler" : cela fait 2 AG .....: entre "urgent" et "rapidement", "Faut c'qui faut ..."

Édité par - Gédehem le 13 juin 2018 11:39:24

philippe388
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14075 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 13 juin 2018 :  16:48:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le syndic a tout pouvoir de convoquer une AG et autant de fois que nécessaire; ici
sans urgence pour sécuriser la zone ou il y a des risques de chute de béton. Ces fissures et chutes de béton datent de plusieurs semaines, mois ou années, ... donc la notion d'urgence est à exclure. respect des 21 jours.

En mêle temps, le syndic, avec l'assistance du CS, doit proposer à cette AG , des devis pour réparer ces fissures, et tout risques d'autres chutes de morceaux de béton.

De la bonne gestion, .... rien de plus.

Le syndic n'a pas à se soucier des raleurs sur le cout d'AG convoquées autres que l'AG annuelle. Il engagerait sa responsabilité en cas d'accident ayant pour cause une chute de béton. Il a déjà attendu trop longtemps pour régler ce problème,..

rambouillet
Pilier de forums

15305 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 13 juin 2018 :  17:59:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Il a déjà attendu trop longtemps pour régler ce problème,..

Philippe comment savez vous qu'il a trop attendu ?....

Viviane
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4487 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 15 juin 2018 :  00:22:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

citation:
Certains considèrent qu'il y a urgence à traiter l'ensemble des "joints ouverts".


Qui sont les "certains" ? Demandez l'avis de l'architecte de l'immeuble, c'est son boulot. Il y a fissure et fissure, certaines peuvent attendre des années sans trop de soucis, d'autres pas.

Il y a deux mois,(ravalement en cours) on avait une longue "fissure" entre le bâtiment principal et un batiment rajouté (WC palier) telle qu'on voyait le jour à travers, de l'intérieur. Qui n'a inquiété ni l'architecte ni aucun des maçons, tous nous garantissant que les deux bâtiments de 4 étages seraient encore collés bien après qu'on soit tous dans la tombe sans avoir à faire grand chose d'extraordinaire à part boucher le trou... ce qui a été fait durant le ravalement.

Pour les éclats de béton qui tombent, c'est nettement plus ennuyeux s'il y a risque de blesser quelqu'un.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 15 juin 2018 00:25:08

ribouldingue
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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 15 juin 2018 :  07:11:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
dues à l'ouvertures de joints de raccordement de certains éléments de maçonnerie.
On constate au niveau de ces fissures la formation d'éclats de béton et quelques-uns se sont détachés. Certains considèrent qu'il y a urgence à traiter l'ensemble des "joints ouverts". Que faut-il penser de cette urgence?
L'urgence c'est si c'est nécessaire de prendre une mesure conservatoire afin que les morceaux de béton ou d'autres matériaux ne blessent personne, en général on met des filets.

L'action nécessaire est comme l'indiquent les précédents intervenants de faire intervenir un expert afin d'identifier les causes de ces 'ouvertures' et leur évolution probable.
Selon la vitesse d'évolution, cette expertise peut elel aussi s'avérer urgente, donc décidée par le syndic après consultation du conseil sayndical et sans en référer a l'AG.

La réparatin n'a pas de caractère d'urgence.

philippe388
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14075 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 15 juin 2018 :  20:14:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ribouldingue :
citation:
Selon la vitesse d'évolution, cette expertise peut elel aussi s'avérer urgente, donc décidée par le syndic après consultation du conseil sayndical et sans en référer a l'AG.


NON !! demander une expertise n'est pas une urgence.

Ne pas oublier également que l'urgence ne dispense pas le syndic de convoquer une AG. Il peut prendre des mesures conservatoires pour la sauvegarde de l'immeuble, ET il a l'obligation de convoquer en urgence ( sou huit jours, sans respecter le délai légal des 21 jours) une AG afin qu'elle adopte ces travaux conservatoires et les travaux futurs, et le montant de ses dépenses. Car sans accord de l'AG, le syndic n'a aucun droit de lancer des appels de fonds.

Si il y des risques réels de chute de béton, c'est ici une urgence. l'expert sera lancée après avoir sécurisé les lieux, ET un accord de l'AG.

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 15 juin 2018 :  20:31:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
l'expert sera lancée après avoir sécurisé les lieux
Pauvre expert....

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 16 juin 2018 :  07:47:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Car sans accord de l'AG, le syndic n'a aucun droit de lancer des appels de fonds.


le syndic peut appeler 30% des fonds sans décision d'AG, mais seulement en cas d'urgence :
"Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965."

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 16 juin 2018 :  09:40:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il ne faut pas rĂŞver : envoyer un appel de fonds et surtout les encaisser, combien de jours ?

Comme le "lancement" de l'appel de fonds met autant de temps que la notification de l'AG convoquée "en urgence" (2 jours,) on comprend que l'affaire est généralement pliée avant même le 1er sou versé..
Encore faut-il convoquer l'AG "Urgente".

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 16 juin 2018 :  10:46:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il peut faire les deux et gagner un peu de temps pour payer un acompte Ă  l'entreprise...

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 16 juin 2018 :  12:06:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dans la pratique, on ne fera croire à personne qu'un 15 juin, ou même un 25 novembre, un syndic ne dispose pas de quelques fonds en trésorerie pour passer commande, "selon la procédure Urgence pour des travaux relevant de l'urgence".
Qu'il n'y a rien pour faire cette "avance" immédiatement !
Et pas 48h plus tard, ou même 8 jours, le temps d'envoyer le chèque.
Tout ceci relève de la fumisterie, pour amuser les gogos....

Travaux, et donc contrat et fonds, seront à soumettre 48 heures plus tard à l'AG 'Urgente' convoquée à cet effet...

Cette histoire d'appel de fonds n'est qu'une manœuvre de contournement (usine à gaz), comme il en existe plein dans notre domaine, en particulier pour justifier l'absence d'AG destinée à décider ou ratifier les travaux.
Et donc le contrat et les fonds pour les travaux nécessaires.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 16 juin 2018 :  12:37:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Tout ceci relève de la fumisterie, pour amuser les gogos....
Oui, peut-ĂŞtre, mais c'est la loi quand mĂŞme.

Quand ça vous arrange, la loi est inflexible, on doit s'y plier faute de quoi on se fera écarteler sur la place publique sous les jets de tomates

Et quand ça vous arrange autrement c'est de la fumisterie pour amuser les gogos...

Il doit y avoir moyen de moyenner, non?

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 16 juin 2018 :  15:41:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce n'est pas lorsque cela "arrange" qui que ce soit.
C'est lorsque c'est une bêtise et que cela devient inapplicable dans le concret des choses (la vraie vie chère à certains ...)....

En cas d'urgence, le syndic doit engager les travaux de sauvegarde, voire de réparation, sans attendre.
Cas de la canalisation d'eau qui saute un samedi soir.

Va t-il attendre le lundi ou le mardi pour lancer des appels de fonds ?
Puis "en même temps", le même jour, notifier la convocation d'une AG devant se tenir le jeudi pour ratifier les travaux (et les fonds), ou pour décider des travaux de réfection ?

Personne ne va croire que le syndic ne dispose d'aucun fonds, qu'il faut procéder à un appel de fonds pour passer commande (dans quel délai la réception des fonds ? ), alors qu'en même temps il doit convoquer une AG et réparer 'en urgence' ...

Certes, dans le genre procédure idiote il y a parfois mieux ....


Viviane
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 16 juin 2018 :  16:28:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dans ce cas précis, on sait de toute façon pas s'il y a urgence, c'est donc pas vraiment utile d'épiloguer sur ce que le syndic devrait faire...

Parce que même les morceaux de béton, si c'est deux centimètres carrés qui tombent sur une pelouse condamnable facilement ou qui tombent de 50cm de haut y'a pas péril..
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 16 juin 2018 :  17:07:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Peu importe.
Le béton n'étant pas destiné à tomber, même s'il s'agit de 2 cm² sur une zone inaccessible, l'urgence commande de mettre en sécurité cette zone au cas où les jours suivants se soient 2 m² ou plus qui tombent.
C'est cela l'urgence dont nous parlons.

La réparation, la reprise du crépis fera l'objet d'une autre action, qui peut attendre quelques semaines et la convocation d'une AG.
D'ici cette AG, pas besoin de fonds pour faire quoi que ce soit.

Et quand bien même le syndic engagerait des travaux de réfection, par exemple de la canalisation d'eau qui a sauté, il dispose toujours de quelques fonds (budget prévis/trésorerie) pour faire un acompte, si on le lui demande. D'autant que dans ce cas il doit convoquer "aussitôt" une AG, sans délai, 2 jours tout au plus.
AG qui décidera de la suite, dont le paiement des travaux au besoin en totalité tout de suite. En 3 jours c'est plié ...
Alors cet appel de fonds .....
S'il doit attendre d'avoir fait un appel de fonds 'urgent', et surtout attendre d'avoir obtenu les fonds avant de passer commande, il y en a qui vont faire la queue Ă  la fontaine publique du quartier, s'il y en a une ....

Mais c'est la loi .........


Édité par - Gédehem le 16 juin 2018 17:12:41

Viviane
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 16 juin 2018 :  17:17:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Et ben, si vous viviez comme moi dans un immeuble qui a plus 100 ans vous auriez 3AG urgentes par an... une à chaque morceau de plâtre voire zinc qui tombe, une à chaque rupture de canalisation...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 16 juin 2018 17:20:33

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 16 juin 2018 :  17:33:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ben c'est de la mauvaise gestion par le syndicat (les copro), qu'aucun diagnostic n'a été fait, aucune analyse du bâti, et qu'aucun plan d'entretien à long terme n'a été engagé, ce qui est la réponse courante lorsqu'un immeuble est un peu vieux ....

Lorsqu'on dit qu'un ravalement/traitement des façades, comme celui du toit, c'est au plus tard tous les 10 ans, ce n'est pas pour attendre que le crépis tombe .....
L'immeuble aurait il 30 ou 150 ans ....
Les canalisations on les suit et on les change si besoin, comme un de 'mes' syndicats l'a entrepris pour toutes les canalisations ECS de 40 ans, le nombre de fuites étant un des éléments à la décision.....

Entretenir l'immeuble ce n'est pas se limiter Ă  mettre des rustines lorsqu'il y a un trou.
C'est élaborer un plan à moyen et long terme destiné à empêcher l'apparition des trous, ou à limiter leur apparition.
C'est dans ce but qu'avait été fait le fonds travaux à 3 ans : pour travailler au moins à 3 ans.
C'est pour cela qu'il a été remplacé par le fonds permanent : pour travailler sans limite.

Édité par - Gédehem le 16 juin 2018 17:41:58

Viviane
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 16 juin 2018 :  19:11:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Donc on fait une AG urgente à chaque pet de travers OU on refait régulièrement et entièrement tout l'immeuble de façon à cequ'il n'y ait JAMAIS de pet de travers...
Et on se demande pourquoi Ducros il a inventé le compte 615....
Signature de Viviane 
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rambouillet
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 16 juin 2018 :  19:35:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En fait ce qu'écrit à juste titre titre, Gedehem, c'est le DTG diagnostic technique global qui débouche (normalement) sur un plan pluriannuel de travaux...

DTG dont la question Ă  mettre Ă  l'OdJ est obligatoire depuis le 01/07/2018, ce qui ne signifie q pas que le vote DOIT ĂŞtre positif.... pour l'instant. Perso, je parie que dans les prochaines ordonnances, l'obligation de mettre Ă  l'ODJ ce DTG se transformera en une obligation de FAIRE tous les 10 ans un DTG....

Édité par - rambouillet le 16 juin 2018 19:36:03
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