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zaroc
Contributeur senior
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 Posté - 27 mai 2018 : 13:19:47
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Bonjour,
Selon OJ de notre prochaine AG, il est proposé le remplacement des boites à lettres de la copropriété, très détériorées, avec paiement en "charges individuelles », c’est à dire au même prix pour chaque propriétaire. Or, le RdC classe les frais de remplacement de l'« ensemble collectif » de boites à lettres en charges générales , le même règlement précisant ( ce qui est normal ) que les charges générales sont réparties au prorata des quote-parts dans les parties communes générales. Que faut il en penser? Nulle part dans le RdC, il est prévu une répartition "à l’unité ». Dois je considérer que l’encadrement des boites est partie commune et les boites propriété privative, bien que le Rdc n’en fasse pas état?
Merci pour vos réponses
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Viviane
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Posté - 27 mai 2018 : 15:32:52
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Bonjour,
C'est normalement une dépense répartie à l'utilité, mais votre RC le classe en "charges générales", ce qui a du sens vu que désormais on n'a plus des BAL juxtaposées mais un ensemble solidaire, il faut suivre le RC.
Envoyez un RAR au syndic lui rappelant le RC, qu'il n'a très probablement jamais lu. Copie au CS. Et demande de modif de la résolution durant l'AG. |
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Gédehem
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 2
Posté - 27 mai 2018 : 17:31:46
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Il semble que la proposition faite à l'AG soit conforme pour le remplacement de ce bloc de boites aux lettres, bloc qui est ici élément d'équipement commun.
Ce qui ne le serait pas, c'est la clause RDC répartissant ces frais sans définir préalablement ce bloc constitutif de boites individuelles.
Une batterie de boites aux lettres est un "équipement commun à usage privatif", le "privatif" étant le volume réservé à la réception des correspondances privées.
Cet espace "privatif" étant identique pour tous, la répartition à l'unité s'impose faute de définir chaque "volume privatif" comme "lot de copropriété" avec chacun des tantièmes correspondants.
Les charges d'entretien ou de réfection de cette batterie "élément d'équipement commun" seront supportées par tous ceux ayant une BAL privée, chacun selon 1 part.
Voir aussi L.11 : Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.
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Viviane
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3
Posté - 27 mai 2018 : 17:41:23
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Euh, je ne suis pas d'accord.
Le Rc est très clair :
citation: Or, le RdC classe les frais de remplacement de l'« ensemble collectif » de boites à lettres en charges générales
On sait tous ce que peut être "l'ensemble collectif" de boites aux lettres. Des BAL solidaires les unes des autres, qu'on ne peut donc pas changer une par une, contrairement par exemple à un garde corps ou une porte palière.
On peut éventuellement contester la clause du RC, mais tant qu'un juge ne l'a pas déclarée illicite, elle s'applique. Et je ne suis même pas certaine qu'un juge la déclarerait illicite... vu que l'équipement "ensemble de BAL" est utile à tous..., même si chaque BAL est utile à un seul.... quoique, la BAL pour les paquets est également utile à tous.
Ce serait différent si UNE BAL était abimée, et qu'on fasse une simple réparation de CETTE BAL, puisque le RC ne parle que du remplacement de l'ensemble.
PS : et je ne vois vraiment pas ce que vient faire l'article 11 dans cette histoire... Il n'est nulle part question d'acheter ou vendre une partie commune, et les travaux justifiant une modif de la répartition ce sera par exemple le rajout ou la destruction d'un local, une surélévation de toiture.... sans quoi ce serait plus la peine d'avoir un RC.... à chaque travaux d'entretien article 24 l'AG déciderait de la répartition qui arrange les copros majoritaires...
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Édité par - Viviane le 27 mai 2018 17:57:20 |
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Gédehem
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Posté - 27 mai 2018 : 18:03:31
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Lorsqu'un syndicat constate que telle clause semble illicite, il lui appartient d'en tirer les conséquence et de 'rectifier le tir'.
Après s'être informé.
Le recours au juge n'est nécessaire qu'en cas d'immobilisme du syndicat ou du refus de l'AG de modifier la règle.
Concernant l'art.11, le remplacement du bloc commun 'boites aux lettres" ne serait pas "travaux" ?? |
Édité par - Gédehem le 27 mai 2018 18:05:41 |
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Viviane
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Posté - 27 mai 2018 : 18:09:24
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Déjà vous dites "semble" illicite.... l'illicéité n'étant pas ici d'une évidence folle.
Le syndicat peut mettre à jour le RC pour supprimer ou modifier les clauses devenues illégales du fait d'un changement de loi,(par exemple délai de convocation de 15 jours) mais ça s'arrête là .
Pour modifier ce genre de clause, il faut l'unanimité. Si vous faites sans, vous vous exposez à une contestation en justice, et à ce que le juge ne considère PAS la clause illicite.
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Édité par - Viviane le 27 mai 2018 18:10:39 |
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Viviane
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6
Posté - 27 mai 2018 : 18:19:33
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citation: Concernant l'art.11, le remplacement du bloc commun 'boites aux lettres" ne serait pas "travaux" ??
Non mais.... je rêve.....un ravalement aussi c'est des travaux, et refaire la toiture aussi, et repeindre la cage d'escalier aussi, et changer une colonne, etc, etc... c'est pas pour autant des travaux "rendant nécessaire" de modifier la répartition des charges figurant au RC.
Par contre, si le syndicat construit dans la cour un local x ou y, oui. ça peut, ça dépend de à quoi/qui sert ce local.
Si un copro transforme un grenier en appartement, en ouvrant des fenêtres par exemple idem puisque la consistance du lot change
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Édité par - Viviane le 27 mai 2018 18:25:33 |
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Gédehem
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Posté - 27 mai 2018 : 21:00:51
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Il ne faut pas tout mélanger ...;
des travaux "rendant nécessaire" de modifier la répartition des charges
C'est très exactement le cas lorsque le syndicat relève une irrégularité dans la clause prévue : nécessité de la modifier.
Nécessité que l'on retrouve lors de travaux pour changement de destination d'un lot, ou autres de ce type.
A la différence d'un ravalement de façade ou de réfection du hall d'entrée, qui ne présentent aucune nécessité de modifier quoi que ce soit. |
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Viviane
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Posté - 27 mai 2018 : 22:31:19
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Entre l'article 25-1, le syndic pas obligé de mettre les questions notifiées à l'ODJ, et ça, vous avez visiblement décidé de revisiter petit à petit à votre sauce la totalité de la loi de 1965, évidences comprises.
citation: A la différence d'un ravalement de façade ou de réfection du hall d'entrée, qui ne présentent aucune nécessité de modifier quoi que ce soit.
Allez donc au bout de votre raisonnement, que diable ! Si vous pensez avoir le droit de modifier la répartition du coût des BAL au motif qu'elle vous "semble" illicite, pourquoi n'auriez vous pas le droit de modifier TOUTES les répartitions de TOUS les travaux qui vous "semblent" illicites....et jeter à la poubelle la première phrase de l'article 11..."Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires."
Il y a un RC décidant des répartitions, on le respecte, point. Sauf si les travaux entrainent modification de quelque chose de substantiel dans le syndicat.
On ne modifie pas, sauf à l'unanimité, une répartition sous des prétextes vaseux parce qu'elle "semble" illicite. Et ce pour la bonne raison que seul le juge peut décider de la licéité d'une répartition , point ESSENTIEL du contrat entre les copropriétaires et le syndicat.
Bref, bon débat sur la question avec qui voudra, mais ce sera pas moi.
Je vois pas l'intérêt de répondre sur 200 posts à des arguments tirés par les cheveux, avec un concept de "nécessité" complètement dévoyé, puisqu'ici rien de substantiel ne change par rapport à la création du RC, on se contente de remplacer des BAL, c'est du simple entretien, tout ce que ça "nécessite", c'est une bonne perceuse et un paquet de vis.
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Édité par - Viviane le 27 mai 2018 23:34:10 |
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Posté - 28 mai 2018 : 07:54:13
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pour ces modifications concernant les BAL c'est toujours difficile, car effectivement les BAL sont des parties privatives, mais l'ensemble forme une partie commune, le bâti, les grandes portes "La Post", etc....
Malgré cela :
* le RdC dit charges générales communes
* les textes disent qu'à 90% ce sont des parties privatives donc charges dites "à l'utilité"
* le bon sens voudrait que l'AG décide effectivement à l'utilité
si l'AG se rangeait au bon sens, il est probable qu'un juge saisi retoquerait la règle du RdC (mais à priori, on a aucune certitude de la réponse d'un juge) |
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Viviane
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10
Posté - 28 mai 2018 : 08:37:00
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Le RC dit charges communes générales.
A partir de là , le "bon sens", on s'en moque, on répartit pas les charges selon le "bon sens", on les répartit selon le RC.
RC qui ici résout clairement et simplement le problème de savoir ce qui dans la dépense est privatif ou commun. Parce que dans un bloc de BAL, ce qui coûte, c'est le bâti, commun à tous, et pas forcément chaque porte individuelle. Quoique, ça dépend des modèles... mais à moins que le fabriquant et le poseur vous fournissent le détail du coût de fourniture et pose de chaque vis et chaque bout de bois ou de métal, vous le saurez jamais.
Bâti commun qui implique que personne ne peut dire "bon ben vous me dites le modèle et moi je vais poser ma propre boîte moi même puisque c'est privatif, ça me coûtera moins cher" comme on pourrait le faire pour un garde corps ou une porte palière..
Donc mon bon sens à moi me dit que c'est à 90% commun, et je peux moi aussi supposer que le juge sera de mon avis.
Et pour finir, on ne modifie de toute façon pas une répartition du RC comme ça, en douce, dans une résolution de travaux. Ca nécessite une résolution spécifique, ici prise à l'unanimité, modifiant le RC et une publication au fichier immobilier, si j'en crois toutes les jurisprudences sur "une question, un objet". |
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Édité par - Viviane le 28 mai 2018 09:17:53 |
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2018 : 09:38:49
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les BAL sont des parties privatives, mais l'ensemble forme une partie commune, le bâti, les grandes portes
On a cette même configuration que pour un bâtiment 'garages privatifs' extérieur : bâtiment commun comprenant X garages privatifs identiques.
Ces 'blocs communs" répondent à des normes en matière de construction-urbanisme, le 'privatif' de chacune des boites étant incontournable.
Un tel bloc, éventuel, amovible, évolutif, est un élément d'équipement commun. Voir sur ce point l'arrêté du 29 juin 1970. L'unité de compte "équipement" est "la boite privative", qu'elles soient réunies en bloc étant indifférent (limite 40 boites accessibles en véhicule.)
Sa répartition répond au critère 'utilité' de l'art.10 al 1, seuls les détenteurs d'une boite dans tel bloc concerné en supportant les frais.
(NB : on parle de "bloc" pour éviter que chacun installe sa propre boite, différente des autres, n'importe où cela est possible. |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2018 09:46:27 |
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Viviane
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Posté - 28 mai 2018 : 09:44:42
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citation: les BAL sont des parties privatives, mais l'ensemble forme une partie commune, le bâti, les grandes portes
citation: On a cette même configuration que pour un bâtiment 'garages privatifs' extérieur : bâtiment commun comprenant X garages privatifs identiques.
Et si l'AG décide de changer le bati entourant les garages, ça se répartit aux tantièmes...
Donc à moins de trouver un fournisseur de BAL qui vous fera le détail du coût entre le bati des BAL et les portes, faut bien , à un moment décider de ce qu'on fait quand on change l'ensemble.
Et pour une fois on a un RC intelligent, qui décide et coupe court au débat. |
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Édité par - Viviane le 28 mai 2018 09:47:23 |
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2018 : 09:57:38
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Tantièmes "garages", qui sont identiques pour des garages privatifs identiques.
Comme pour le bâtiment commun "garages", il n'est pas nécessaire de dissocier les éléments privatifs du commun : on installe un bâtiment garages/un bloc BAl, comprenant des éléments ou portes privatifs, le tout étant réparti selon des tantièmes identiques ou à l'unité 'garage/BAL', ce qui revient au même.
Il ne faut pas chercher des choses compliquées là où c'est tout simple.
Accessoirement : "Et si l'AG décide de changer le bati entourant les garages.." ... il n'y aura plus de 'garages', ceux-ci étant un 'trou de vide' (un volume) compris entre un bâti commun ...
A la différence des BAL, l'unité "équipement" étant la BAL privative fermée de tous coté. Qu'elles soient réunies dans un bloc commun ou pas est indifférent. |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2018 10:07:51 |
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Viviane
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Posté - 28 mai 2018 : 10:04:50
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citation: Tantièmes "garages"
Donc des tantièmes...
Et si on change l'enveloppe des lots eux-mêmes... ben c'est les tantièmes de charges générales..
Et s'il n'y a pas de tantièmes garage ou de tantièmes caves dans le RC idem... |
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Viviane
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Posté - 28 mai 2018 : 10:19:38
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citation: le tout étant réparti selon des tantièmes identiques ou à l'unité 'garage/BAL', ce qui revient au même.
Ah bon, tantièmes et unité c'est pareil ? Parce qu'il est écrit dans la loi que les garages doivent être tous identiques, et avoir donc tous le même nombre de tantièmes ? Et les caves aussi ? Et les lots appartements aussi peut-être ? Et c'est écrit où ?
Et si vous pouviez arrêter de modifier systématiquement vos posts APRES qu'on vous ait répondu, ce serait pas mal |
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Édité par - Viviane le 28 mai 2018 10:26:18 |
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Posté - 28 mai 2018 : 11:29:01
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rien n’empêche une AG de réagir avec bon sens si elle estime illicite une règle.... après c'est savoir si les personnes défaillantes auront la même réaction ?.... |
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Viviane
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Posté - 28 mai 2018 : 11:41:32
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Vous voulez dire que rien n'empêche l'AG de décider sans unanimité de ne pas respecter le RC ?
Bien sur, techniquement, non, rien n'empêche l'AG d'agir illégalement.
Sachant que le bon sens de Mr X ne sera pas forcément le même que celui de mr Y, ça s'appelle donc un passage en force, en tablant sur le fait que mr Y, vu le coût d'une BAL, ne va pas s'amuser à saisir le juge pour contester la décision.
Un tel débat pour savoir si on doit ou pas suivre suivre le RC, qui plus est pour une dépense aussi minime, personnellement je trouve ça hallucinant. Au risque, en plus, de très grandement compliquer un dossier d'impayés éventuel si le mauvais payeur conteste la répartition.
La paix, juridique comme sociale du syndicat, c'est, sauf unanimité, de suivre le RC en matière de répartitions, parce que le RC c'est une base légale, tandis que le bon sens, non.
Et qu'une répartition du RC, même illégale, s'applique jusqu'à ce qu'un juge ait dit le contraire. Il n'y a pas de rétroactivité. Assigner pour contester une répartition conforme au RC dans l'espoir de ne pas payer des appels PASSES est donc parfaitement inutile.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 10 juillet 2013
N° de pourvoi: 12-14569
Publié au bulletin
citation: Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement relevé que lorsqu'il répute non écrite une clause de répartition de charges, le juge doit procéder à une nouvelle répartition, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la décision de réputer non écrite une telle clause ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée ; |
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Édité par - Viviane le 28 mai 2018 12:14:16 |
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2018 : 12:15:04
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Ne mélangez pas tout encore une fois : cet arrêt sur la rétroactivité des décisions n'a rien à voir avec la question !
Lorsqu'une AG est appelée à décider de travaux, ce n'est pas pour hier mais pour demain.
Si cette décision l'amène (c'est prévu dans la proposition) à décider du mode de répartition, parce que c'est nécessaire, c'est aussi pour demain.
C'est tout l'objet de la question posée par Zaroc :
"Selon OJ de notre prochaine AG, il est proposé le remplacement des boites à lettres de la copropriété, très détériorées, avec paiement en "charges individuelles », c’est à dire au même prix pour chaque propriétaire.
Pour la répartition, tantièmes identiques ou à l'unité, aux dernières nouvelles cela revient au même pour chacun.
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Viviane
Pilier de forums
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19
Posté - 28 mai 2018 : 12:21:20
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citation: Ne mélangez pas tout encore une fois
Si vous pouviez changer de leitmotiv, et prendre la peine de lire les réponses ce serait pas mal...
citation: Si cette décision l'amène (c'est prévu dans la proposition) à décider du mode de répartition, parce que c'est nécessaire, c'est aussi pour demain.
J'ai jamais vu un raisonnement aussi vaseux.... toutes les décisions de travaux sont pour demain... Par contre, le juge annulant la résolution modifiant illégalement la répartition, ce sera pour hier
Et pour l'instant, je n'ai toujours vu aucun texte permettant de modifier la répartition dont on parle ici, dûment prévue par le RC autrement qu'à l'unanimité.Fin de l'histoire.
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Édité par - Viviane le 28 mai 2018 12:28:23 |
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2018 : 12:36:12
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Chambre nationale des propriétaires :
"La solution à retenir, dans une telle situation, et par sécurité juridique, est qu’une assemblée générale décide de supprimer la clause contestée. En cas de résistance de la majorité des copropriétaires, il restera toujours la possibilité de saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.
Concernant le délai pour agir, la Cour de cassation a confirmé que la prescription décennale de l’article 42, alinéa 1, de la loi de 1965, n’est pas applicable à l’action tendant à faire constater la nullité d’une clause illicite (Civ. 3e, 21 mai 2008, pourvoi n° 06-20587) : l’action peut être engagée à tout moment. "
Le recours au juge n'est nécessaire, comme toujours et dans tous les domaines, que lorsque le syndicat n'a pas réglé l'affaire, le litige.
Vous pouvez ranger vos gants de boxe, et mettre à jour vos notes. |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2018 12:39:35 |
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répartition charges remplacement boites à lettres 
