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sonia75
Contributeur vétéran

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Posté - 15 mai 2018 :  14:22:59  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,

Les frais imputés à un copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges est très réglementé comme l'a rappelé le Conseil d'état en 2016 si je ne me trompe pas.


Du coup, je me demandais de la légalité d'imputer des intérêts de retard au taux légal à un copro défaillant comme je le lisais sur un site qui recommandait de le faire (et que le syndic l'inscrive à son contrat ou de le faire voter à l'AG ?)

De plus le syndic n'est pas censé facturer individuellement les copros donc comment procéder pour que ses intérêts soient reversés au syndicat je suppose si cela est bien légal ?

Merci de vos lumières et très bonne journée ! :-)

Édité par - sonia75 le 15 mai 2018 14:24:45

Sunbird
Contributeur vétéran

2571 message(s)
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 1 Posté - 15 mai 2018 :  16:28:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est au juge de définir la date de départ des intérêts au taux légal.
A défaut d'indication dans le jugement les intérêts courent à partir de la date du jugement.

Le CS se doit d'être particulièrement vigilant sur le recouvrement des charges, et être ferme avec le syndic et en particulier avec certains syndics qui sont les spécialistes des frais de relance et de frais de dossier.


Gédehem
Modérateur

14014 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 15 mai 2018 :  18:18:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Compte tenu du niveau de cet intérêt légal, il faut espérer que tout le monde est conscient qu'il s'agit au final de se partager 1 ou 2 paquets de cigarettes ....

rambouillet
Pilier de forums

14881 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 15 mai 2018 :  18:33:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
C'est au juge de définir la date de départ des intérêts au taux légal.
A défaut d'indication dans le jugement les intérêts courent à partir de la date du jugement.

sauf si les modalités de calcul sont prévus au RdC ; dans ce cas le syndic applique et c'est au copro concerné d'éventuellement saisir le juge pour faire annuler...

Sunbird
Contributeur vétéran

2571 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 15 mai 2018 :  19:16:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'art 36 du décret le prévoit

"Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant."

Maintenant, que l'on prenne 3.73% ou 0.89% cela ne fait pas grand chose, et complique un peu plus le recouvrement.

Par contre cela devient un peu plus intéressant si on a un jugement car 2 mois après le rendu on a une majoration de 5%.

ribouldingue
Pilier de forums



16552 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 15 mai 2018 :  19:27:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
... 2 mois après la signification plutôt....

rambouillet
Pilier de forums

14881 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 15 mai 2018 :  19:41:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Maintenant, que l'on prenne 3.73% ou 0.89% cela ne fait pas grand chose, et complique un peu plus le recouvrement.

pourquoi cela complique le recouvrement ?

ribouldingue
Pilier de forums



16552 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 15 mai 2018 :  20:02:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Surtout que c'est le boulier chinois de l'huissier qui calcule...

Sunbird
Contributeur vétéran

2571 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 16 mai 2018 :  00:03:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

... 2 mois après la signification plutôt....


Non 2 mois après le rendu du jugement. La signification fait simplement courir le délai pour l'appel.

Viviane
Pilier de forums

3766 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 16 mai 2018 :  00:29:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant."


La med, c'est la med.... c'est ni la signification du jugement ni autre chose.

Par contre, aucun syndic ne va s'amuser à faire le calcul avant le jugement, effectivement.

Et c'est lhuissier qui va le faire.

Selon le montant de la dette, ça vaut (ou pas) le coup de vérifier...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ribouldingue
Pilier de forums



16552 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 16 mai 2018 :  06:45:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je pense que c'est en effet beaucoup plus compliqué.

Le juge confirme la date a partir de laquelle courent les intérets, mais la pénalité de 5¨% elle court 2 mois après la signification me semble t'il.

Au 'rendu' du jugement, qui est la date a laquelle le greffe notifie aux parties, je n'ai jamais rien vu courir sauf un délai éventuel pour signifier (et encore, je me demande si ce n'est pas la date du jugement, ce qu'on appelle la date du délibéré la plupart du temps, parfois quelques jours plus tard s'il y a du retard, parfois deux mois et demi plus tard si c'est la TASS).

Je compte à titre personnel des intérêts de retard pour un bail commercial, et c'est vrai qu'en les paiements partiels retardés, les variations des taux d'intérêts légaux, et les sommes qui sont donc modifiées deux ou trois fois par mois, le calcul est un peu long,mais quand on a pris le pli, on peut faire sans que cela ne prenne des temps infinis, et cela fait quelques euros par mois, donc pas loin d'une centaine par an.

Édité par - ribouldingue le 16 mai 2018 06:50:43

rambouillet
Pilier de forums

14881 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 16 mai 2018 :  07:55:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
calculer des interets de retard ce n'est pas très compliqué, même le copain goo... vous propose de le faire à votre place.....

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2295 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 16 mai 2018 :  11:10:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Calculer les intérêts sur une longue période en tenant compte des appels de provisions qui augmentent la dette, les régularisations au moment des AG, les règlements partiels, les changements de taux légal au 1er janvier ET au 1er juillet, l'éventuelle majoration 2 mois après le jugement... ce n'est pas si simple mais ça peut se faire sous Excel ou avec un logiciel adapté (comme....).
Je mets ici de côté la question des intérêts qui s'ajoutent au capital (cf. anatocisme) et qui vient encore compliquer un peu les choses ;-)

Sunbird
Contributeur vétéran

2571 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 16 mai 2018 :  13:43:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous sommes d'accord il n'y a rien de compliqué à le faire, maintenant tout dépend le montant, il faut vraiment rien avoir à faire pour calculer les intérêts lorsqu'un copropriétaire doit 300 euros.

Dans un SDC nous avons un copropriétaire qui a été condamné à 30000 euros, en 1 an il a payé que 2500 euros et encore en février. Une hypothèque a été faite sur l'ensemble du montant et lorsqu'il aura tout payé ou qu'il vendra on appliquera le calcul des intérêts pour le syndicat.

Dans le cas des intérêts au taux légal ils ne s'ajoutent pas au capital.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2295 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 16 mai 2018 :  13:51:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous ne sommes pas d'accord puisque je viens de dire que c'était pas si simple !
Les intérêts peuvent s'ajouter au capital ; voir l'étude de JPM sur la question... là encore, ce n'est pas si simple !
http://www.jpm-copro.com/Gestion%20interets.htm

JB22
Pilier de forums

3248 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 16 mai 2018 :  16:04:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De Sunbird
" lorsqu'il aura tout payé ou qu'il vendra on appliquera le calcul des intérêts pour le syndicat."

Je suis d' accord avec André78 "ce n' est pas aussi simple ", les intérêts sont dus à partir de la mise en demeure et s' appliquent sur le montant des acomptes versés, ils sont donc comptabilisés à ces dates.

Viviane
Pilier de forums

3766 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 16 mai 2018 :  18:06:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je trouve aussi que c'est pas simple, vu le nombre de paramètres à prendre en compte... donc que je sais que certains militent pour que ce soit systématiquement fait histoire de dissuader les mauvais payeurs, mais bon quand vous aboutissez à 3€ d'intérêts, je doute de l'effet dissuasif....3€ pour lesquels le CS est censé vérifier le calcul, franchement...

Quand la dette est importante et que les intérêts se comptent en centaines d'euros c'est autre chose.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Sunbird
Contributeur vétéran

2571 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 16 mai 2018 :  20:12:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Finalement de quelque chose que certains qualifiait de pas compliquer je constate que personne ne sait comment faire.

Il y a une époque j'avais contacté des cabinets de recouvrement, et selon les logiciels qu'ils utilisent le résultat est différent, c'est peu dire. Suivant le cabinet l'intérêt taux légal n'arrivera pas à la même somme.

Concernant un jugement on ne calcule pas les intérêts sur des intérêts capitalisés (du type livret A suite géométrique).

Nous sommes sur un calcul d'intérêt comme un prêt in fine :
Capital X (nb_ de_jour/nb_de_jour_de_l_année X taux légal)



https://www.justice.fr/fiche/calcul-interet-legal

Édité par - Sunbird le 16 mai 2018 20:16:00

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2295 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 16 mai 2018 :  21:03:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On n'a pas dit qu'on ne savait pas comment faire, on a dit que ce n'était pas forcément aussi simple que ça pourrait sembler au premier abord !!!

J'ai mis ça en place dans ma dernière version :


J'ai ajouté depuis quelques options comme la majoration après 2 mois ou un taux à saisir (notamment pour les ASL...).
Le point le plus important c'est d'utiliser le taux légal "particuliers" !


rambouillet
Pilier de forums

14881 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 21 mai 2018 :  10:47:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
les interets légaux lors d'une défaillance de paiement ne sont pas capitalisés... et il ne faut pas oublier de faire une MeD à chaque fois que la valeur du débiteur varie (lors d'un nouvel appel de fonds, par ex)
 
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