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Jany2718
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Posté - 14 mai 2018 :  10:55:42  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour, La cotisation d’assurance d’une copropriété n’ayant pas été payée par le syndic, la garantie a été suspendue après mise en demeure notifiée par l’assureur. Or, un sinistre DDE est survenu durant la période de suspension et l’assureur refuse sa prise en charge . Qui doit supporter le sinistre ( le Syndic ou son assurance de RC ? le SDC mais avec la possibilité de recouvrement sur le syndic ?) Qui doit payer la majoration de cotisation suite à mise en demeure adressée au syndic, ayant finalement payé tardivement la cotisation?


rambouillet
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 1 Posté - 14 mai 2018 :  11:03:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
dans un premier temps le syndicat qui devra se retourner contre le syndic, c'est quand même une faute professionnelle majeure s'il y a de l'argent en caisse !!!!

Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 14 mai 2018 :  11:09:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, mais comme le syndic refuse, cela implique qu'il faudrait une procédure donc une assignation , donc une AG ... qui devra donc être convoquée par le syndic... qui ne le fera pas non plus , car il va bien évidemment compter sur la lassitude des copropriétaires et leur découragement devant les mesures à prendre pour engager le combat...

Viviane
Pilier de forums

4487 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 14 mai 2018 :  11:33:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Vous avez du temps pour vous retourner contre le syndic. Il suffit donc de lui notifier la question en RAR pour mise à l'ODJ de la prochaine AG. Pas la peine de convoquer une AG uniquement pour ça.

Et s'il refuse de payer immédiatement, notifiez lui en même temps le contrat d'un concurrent.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 14 mai 2018 11:34:00

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 14 mai 2018 :  11:39:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et c'est vrai que c'est mieux dans ce genre de cas quand on change de sydnic, ca évite de demander au sydnic de s'assigner lui-même, ce qu'il va faire avec une lenteur inimagineable.

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 14 mai 2018 :  12:12:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
D'une façon générale, assigner son syndic implique de le changer.
Il est possible de faire désigner un mandataire ad hoc, mais l'affaire revient au même : décision d'AG et recours au juge.

Le problème qui est posée ici se rencontre dans bien des domaines : l'implication de l'assureur RC du syndic.
Il n'existe pas de système 'amiable', type déclaration d'accident ou dégâts des eaux.
Il faut quasi toujours en passer par le juge (reconnaissance d'une faute préjudiciable), ce qui rend de fait cette assurance RC inefficace dans bien des cas.

Il y a peut être une solution dans le cas exposé : imputer au syndic la part du préjudice imputée au syndicat (celle indemnisée par l'assurance du syndicat).
La prochaine AG devra non seulement refuser le quitus (refus systématique, on le sait ) mais aussi imputer cette part de frais 'non remboursée' supportée par le syndicat (déduction sur ses honoraires gestion courante).
Non sans écrire à l'assurance RC du syndic, même si cela n'a aucun effet. (Le CS connait l'assureur RC du syndic, dont il a copie du contrat ..; ()

Il faudrait apprendre à 'sanctionner' son syndic .....

nefer
Modérateur

11466 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 14 mai 2018 :  12:49:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en principe il y a suspension de la garantie jusqu'au paiement de la prime, pourquoi parlez vous de "majoration de cotisation" ?

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 14 mai 2018 :  14:25:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le contrat n'ayant pas été résilié, la cotisation est due avec majoration de retard, comme cela est prévu dans quasi tous les contrats d'assurance..
Cotisation et majoration indépendantes de la suspension des garanties.

Sunbird
Contributeur vétéran

2792 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 14 mai 2018 :  18:53:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je suis d'accord avec Gedehem si le syndic ne propose de solution amiable.

1/ régler le sinistre
2/ changer de syndic
3/ Assigner l'ancien syndic en responsabilité



Jany2718
Contributeur senior

585 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 14 mai 2018 :  20:39:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui en principe cela devrait être la réponse normale d'un SDC.
Mais il se trouve que le syndic a réussi à expliquer que le sinistre, de toutes façons, aurait été refusé par l'assureur et que par conséquent
ce petit retard dans le paiement de la cotisation ne change rien ... et voilà le tour est joué, tout le monde a accepté ces explications désignant les assureurs comme des petits malins cherchant toujours à échapper à leurs engagements ( cela selon ce gentil syndic) . "Voyez donc", dit-il, "malgré le paiement de la cotisation que j'ai fait finalement, eh bien la garantie ne s'appliquera pas , parce que votre sinistre est survenu durant la période de suspension de la garantie ...l"
Les copropriétaires ensorcelés ou charmés par leur syndic si intègre et compétent ont avalé ces explications en transposant leur mécontentement sur l'assureur et en remerciant leur habile et dévoué administrateur qui doit bien rigoler , c'est sûr !
En tout état de cause , qui doit supporter le majoration de retard ajoutée à la cotisation payée après mise en demeure ?

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 15 mai 2018 :  06:32:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
... et voilà le tour est joué, tout le monde a accepté
si les copropriétaires sont des buses, il faut malheureusement faire avec;

citation:
Qui doit payer la majoration de cotisation suite à mise en demeure adressée au syndic, ayant finalement payé tardivement la cotisation?
Les buses (normal) ... et vous.

Il vous reste une possibilité de vous retourner vers le sydnicat et solidairement le syndic pour des actes contraires a l'intéret du sydnicat, d'abord une faute, ensuite une acceptation passive puis active du syndicat.

Jpp13
Contributeur actif



336 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 15 mai 2018 :  10:12:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

D'une façon générale, assigner son syndic implique de le changer.
-----------------------------------------------------
Il faudrait apprendre à 'sanctionner' son syndic .....
A la fin de son mandat .... dans un à trois ans ! suivant le cas.

Il faudrait que le syndicat (les copropriétaires, pas toujours des..... buses) possédent des moyens (et pas seulement le changement de syndic dans les conditions citées, et sans garanties d'obtenir une... amélioration) pour "sanctionner" son syndic.

Mais c'est pas demain la veille.


Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 15 mai 2018 10:15:47

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 15 mai 2018 :  10:44:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le moyen de "sanctionner" le syndic ?

Décision d'AG, ici motivée par le non renouvellement du contrat d'assurance en temps voulu et la suspension correspondante des garanties, situation aggravée par une dégât des eaux : "Manquement aux obligations contractuelles : faute professionnelle ayant entrainé un préjudice financier pour le syndicat . Abattement de ... (montant du préjudice) sur les honoraires du syndic pour l'exercice écoulé".) (*)

Sauf qu'il ne faut pas de buses pour la voter.

L'approbation des comptes du syndicat pour l'exercice concerné tiendra compte de cet abattement sur les honoraires du syndic.
Le total final ainsi approuvé, donc opposable, devant être rappelé dans la décision.

Accessoirement : tout 'bon' CS, qui détient copie des contrats permanents () est à même de suivre leur calendrier d'échéance et donc de renouvellement ( )

(*) à charge pour le syndic de faire jouer son assurance RC.

Édité par - Gédehem le 15 mai 2018 10:50:20

Jpp13
Contributeur actif



336 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 15 mai 2018 :  11:01:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Décision d'AG, ici motivée par le non renouvellement du contrat d'assurance en temps voulu et la suspension correspondante des garanties, situation aggravée par une dégât des eaux : "Manquement aux obligations contractuelles : faute professionnelle ayant entrainé un préjudice financier pour le syndicat . Abattement de ... (montant du préjudice) sur les honoraires du syndic pour l'exercice écoulé".) (*)

Sauf qu'il ne faut pas de buses pour la voter.


Et aprés ?????

Vous pensez qu'un syndic va s'autosanctionner en appliquant un décisiion qui lui nuit ?




Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 15 mai 2018 11:09:22

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 15 mai 2018 :  11:40:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et aprés ?????

Après quoi ?
Après une décision d'AG le syndic la met en œuvre, comme cela lui est imposé L.art.18, ici s'agissant des comptes du syndicat approuvés pour un montant de X €.
Si le syndic 'pique' dans la caisse plus que ce qu'il doit, on tombe dans une autre affaire : détournement de fonds.

Jpp13
Contributeur actif



336 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 15 mai 2018 :  12:03:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ca fait des années que notre syndic pique dans la caisse, certes des petites sommes !

Ca fait des années que des décisions d'AG ne sont pas exécutées.

Et personne, aucun copropriétaire, ne va s'embéter à dépenser de l'argent, du temps pour récupérer des clopinettes (pour lui même) et de la sérénité pour défendre l'ensemble des copropriétaires (le syndicat) dont presque la moitié ne vient jamais en AG pour différentes raisons dont celles énoncées plus haut.


Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 15 mai 2018 12:04:43

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 15 mai 2018 :  14:15:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous soulevez un tout autre point : la démission des copropriétaires, qui se moquent de ce qui se passe dans le syndicat.
Copropriétaires 'buses' ou démissionnaires, même résultat : le syndic fait ce qu'il veut.

Il n'y a alors pas de question à se poser sur les agissements du syndic, ici sur sa carence voire incompétence à propos de l'assurance.
C'est sur le malade "copropriétaire" qu'il faut se pencher, qu'il faut agir. A défaut il paye les pots cassés, au propre comme au figuré.

Attendre du syndic qu'il palie la démission ou le laxisme de ses mandants est un leurre, une utopie !

Sur le fond de la question "sanction", les moyens existent, à commencer par une décision d'AG motivée dans ce sens.
Que les copropriétaires démissionnaires ne les mettent pas en œuvre est une autre histoire.

Ajout sur " "Manquement aux obligations contractuelles " Je me trompe, ou tout le monde met l'accent sur le "contrat du syndic", toujours mis en avant, sur ce qu'il doit faire .?
C'est le moment de le sortir ....

Édité par - Gédehem le 15 mai 2018 16:14:51

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 17 Posté - 15 mai 2018 :  20:16:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Jpp13
Je serais votre syndic, je piquerais plus dans la caisse. C'est un petit joueur.

rambouillet
Pilier de forums

15240 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 16 mai 2018 :  07:48:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ribouldingue, syndic ? >...... le pied !!!

ESTEPHE
Contributeur actif

France
382 message(s)
Statut: ESTEPHE est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 16 mai 2018 :  09:14:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ribouldingue, syndic ? Peut être mon syndic ?

Ah, ce serait le bonheur total !

Quelles belles bagarres en perspective !

On retrouverait notre jeunesse !

Jany2718
Contributeur senior

585 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 16 mai 2018 :  09:16:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Attaquer le SDC sur le fondement d’abus de majorité serait juridiquement logique mais inapproprié pour un demandeur désireux de conserver de bonnes relations avec les autres copropriétaires et ne souhaitant pas « déclarer la guerre » pour un enjeu finalement à relativiser compte tenu de la part modeste en tantièmes, considérée ici, sachant que tous les autres copropriétaires suivent aveuglément les avis ( ou plutôt les décisions !) du syndic.
Une autre solution consisterait pour le copropriétaire mécontent , à assigner le syndic en mettant en cause sa responsabilité quasi délictuelle pour préjudice causé par la part du sinistre à supporter ( injustement ) pour ses tantièmes dans le SDC (exemple : si les dommages représentent 10 000 E et si les tantièmes sont 3%, alors le préjudice économique serait de l’ordre de 300 E )…
Cela vaut-il la peine d’engager la bataille , même si elle est gagnée d’avance ? On peut se le demander, car il ne faut pas oublier les conséquences pour le copropriétaire mécontent, sachant que le syndic donnant toute satisfaction aux autres copropriétaires continuerait à administrer ce SDC à sa manière, comme le gourou d’une secte respecté craint et admiré …
Moralité : les manipulateurs, pervers narcissiques et autres sociopathes devraient s’épanouir et faire fortune en toute tranquillité en choisissant la profession de syndic de SDC .
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