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Viviane
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 Posté - 27 juin 2018 : 12:32:43
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Pour tout dire, sauf a avoir perdu le proces, passer en creance douteuse autre chose que les creances formellement contestees par le debiteur n a pas de sens. Chaque reglement paye la creance la plus ancinne, donc ce qui est douteux aujourd hui n est pas forcement ce qui sera douteux demain
Par contre ca simplifie grabdement la vie du syndic...qui semble ne pas avoir envie de se pencher serieusement sur ce qu a fait son predecesseur... |
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Pat07
Contributeur actif
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 102
Posté - 27 juin 2018 : 13:06:53
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citation: Initialement posté par ribouldingue... donc fin de la parenthèse Jpm cque je n'ai point comprite... citation: Pat07 a écrit: En dehors de raisonner comptablement (pour le fun) Je vais bémoliser, parce que c'est facile de se moquer du comptable. Pat07 vient nous voir sur le forum quand c'est deja presque trop tard, et les seuils sont dépassés sans que personne ne voit rien. La comptabilité sert de voile pudique alors qu'elle doit être un avertisseur.
Merci de cette anecdotique clin d'oeil.
Je ne cesse de préconiser pour votre information depuis des années en tirant les sonnettes d'alarmes tout azimut, mais peut-être pas suffisamment ici soit.
De faire appel à ce plan (voir doc ARC https://arc-copro.fr/sites/default/...fiches_0.pdf) tel préconisé en d'autres lieux.
Les syndics (deux derniers) successif arrive en en dissuader en complicité avec le CS de l'envisager (je ne sais par quel moyen), j'ai pourtant du temps de ma présence au CS demandé des réunions d'informations à ce sujet qui sont restés lettres mortes, vous savez que lorsque vous êtes seul a au moins d'essayer de comprendre les choses, c'est déjà pas facile alors à l'expliquer à des potiches encore moins et autres... Pour tout vous dire j'ai même fait un blog (privé) et travaillé sur les moyens de communications pour en arriver à cette conclusion où j'ai certainement perdu mon temps et vais continuer.
https://arc-copro.fr/documentation/...our-les-nuls |
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 27 juin 2018 13:59:07 |
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ainohi
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103
 Posté - 27 juin 2018 : 13:14:59
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citation: Pour tout dire, sauf a avoir perdu le proces, passer en creance douteuse autre chose que les creances formellement contestees par le debiteur n a pas de sens. Chaque reglement paye la creance la plus ancinne, donc ce qui est douteux aujourd hui n est pas forcement ce qui sera douteux demain Cela a du sens si se pose la question de la trésorerie. Le recouvrement peut ne pas faire de doute à un terme éloigné, notamment lorsqu'il faut recourir à la saisie immobilière, mais le manque de trésorerie correspondant à la créance en attente de recouvrement peut être insupportable. En ce cas, il y a deux solutions, soit la dépréciation de la créance qui crée une charge, soit un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires, couramment appelé emprunt de solidarité, qui est une avance.
En cas de vente de lots de copropriété, le recouvrement de l'avance, laquelle est obligatoirement remboursée au vendeur, peut poser de sérieuses difficultés de recouvrement sur l'acheteur. Il faut y penser lors du choix entre les deux solutions.
Par ailleurs, JPM a dit récemment que les "emprunts de solidarité" n'étaient plus admis. Je ne sais pas pourquoi. Si cette interdiction est confirmée, il n'y a alors plus de choix possible. La dépréciation de la créance s'impose et elle fera ultérieurement l'objet d'une reprise. |
Édité par - ainohi le 27 juin 2018 13:16:14 |
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JPM
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104
Posté - 27 juin 2018 : 13:26:39
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105
Posté - 27 juin 2018 : 15:54:31
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citation: Pour tout dire, sauf a avoir perdu le proces, passer en creance douteuse autre chose que les creances formellement contestees par le debiteur n a pas de sens. Chaque reglement paye la creance la plus ancinne, donc ce qui est douteux aujourd hui n est pas forcement ce qui sera douteux demain Quand j'ai pour plus de 25% d'impayés, je veux bien, mais je pense qu'il y a la dedans des provisions pour créances douteuses à passer.
Je ne dis pas que c'est 25%, mais si moi je paye un comptable c'est précisément pour qu'il me tienne un calcul qui certes ne sera pas gravé dans le marbre à 1% près (on utilise le mon doute) mais qui va me dire grosso-modo qu'est-ce qui est de l'effet de cavalerie évoqué, et qu'est-ce qui est perdu sauf vente.
C'est important.
Avec la cavalerie, on n'a pas besoin d'un administrateur, avec les créances douteuses si. Le comptable est la pour tracer à la craie, pas juste pour remplir des beaux tableaux demandés par les députés aujourd'hui à la retraite. |
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| Signature de ribouldingue |
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Viviane
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Posté - 27 juin 2018 : 17:45:05
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Une fois encore et que ca plaise ou pas il est INTERDIT de deprecier ls creances copros sauf vente du lot.
En attendant on vote des emprunts du syndicat dits avances.
Mais la faudrait vraiment le. Detail des dettes |
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Viviane
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107
Posté - 27 juin 2018 : 19:04:13
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Sur la depreciation voir art 4 decret comptable 2005 |
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Posté - 27 juin 2018 : 19:25:27
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citation: que ca plaise ou pas il est INTERDIT de deprecier ls creances copros sauf vente du lot citation: Les dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière La formulation est ampoulée, faite par des législateurs peut au fait des techniques comptables.
On énonce non pas qu'il est interdit de le faire avant la vente, mais qu'il est interdit de le faire avant de voter pour la saisie immobilière, Entre la décision et la vente, il peut se passer 5 ans.
Ici si on ne force pas un peu le bras du comptable, on tourne donc en rond: Inutile de s'inquiéter puisqu'il n'y a pas de créance douteuse;
Il n'y a pas de créance douteuse puisque la vente n'est pas votée.
La vente n'est pas votée puisqu'il n'y pas de créance douteuse.
Y'a un moment ou quand on a plus de 25% d'impayé ou il y a forcément des créances douteuses, et peut-etre irrecouvrables.
La seule chose qu'implique cet article, c'est que la constatation de créances douteuses ET la décision de saisie ne peuvent se faire qu'ensemble.
C'est certes bien malheureux que de soumettre une procédure comptable a une décisoin de gestion qui en est la conséquence, mais il faut faire avec. |
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JPM
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109
Posté - 27 juin 2018 : 19:58:45
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De Viviane :citation: Pour tout dire, sauf a avoir perdu le proces, passer en creance douteuse autre chose que les creances formellement contestees par le debiteur n a pas de sens.
Cette phrase est insensée.
La contestation éventuelle par le débiteur n'a rien à voir ici.
Le syndic a seul compétence pour passer en 459 le compte individuel d'un copropriétaire qui n'a pas payé depuis 6 mois.
Si le syndicat a fait inscrire son hypothèque en bénéficiant d'un premier rang, il des chances sérieuses de récupérer sa créance de 24 000 € sur un bien valant 400 000 €.
Pas de dépréciation dans ce cas.
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Viviane
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110
Posté - 27 juin 2018 : 23:10:11
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citation: On énonce non pas qu'il est interdit de le faire avant la vente, mais qu'il est interdit de le faire avant de voter pour la saisie immobilière, Entre la décision et la vente, il peut se passer 5 ans.
5 ans, ou deux, ou plus. Et donc si au lieu d'aller se perdre dans des considérations personnelles (que je ne partage pas mais on s'en fiche) sur la stupidité du législateur on en restait au cas de Pat07 ?
Que je sache, il n'a jamais été question dans le cas de Pat07 de voter la saisie immobilière du lot, si ?
Saisie qui elle même se vote, à moins de vouloir faire un coup de bluff, une fois que le syndicat a en main un titre exécutoire. Avant, c'est comme si on n'avait rien fait.
Donc PAS DE DEPRECIATION DE CREANCE POSSIBLE DANS LE CAS DE PAT07, POINT.
Des avances, éventuellement. Ca se calcule, pas la peine d'avancer plus que nécessaire pour faire tourner le syndicat.
citation: La contestation éventuelle par le débiteur n'a rien à voir ici.
Bien sur que si. Si le débiteur conteste, le syndic ne PEUT PAS utiliser les éventuels paiements pour régler le débit contesté. Dans le cas contraire, il peut.
Et si les arguments du débiteur pour contester la créance sont censés, mieux vaut proposer directement à l'AG de passer la créance en perte irrécouvrable qu'engager un procès qu'on perdra.
Enfin les débiteurs ne sont pas FORCEMENT des gens qui ne payent jamais. une fois qu'ils sont en débit. Chez nous il payait une fois par an, juste avant les 10000€ où il savait qu'on allait le coller au TGI...
citation: Le syndic a seul compétence pour passer en 459 le compte individuel d'un copropriétaire qui n'a pas payé depuis 6 mois.
Le syndic peut bien passer ça en 459 s'il veut. Mais pour déprécier la créance, et donc la passer en compte 68 ou 67, ce qui en fait une charge, il lui faut l'accord de l'AG. Accord qui ne peut lui être donné qu'au moment de la décision d'AG sur la vente forcée du lot. Décision de vente forcée qui ne peut être valablement prise qu'une fois le syndicat muni d'un titre exécutoire.
Le processus n'a pas été inventé pour rien. Il a été inventé pour que justement les syndics fassent leur boulot de recouvrement des charges, et le fassent bien, au lieu de se contenter de déprécier des créances dont personne ne sait même si elles sont justifiées et faire supporter la dette à tous.
LE PREMIER TRUC A CHERCHER ICI, avant même de débattre 10 pages sur la dépréciation des créances copros, C'EST
- LE POURQUOI de ces DETTES
- leur ancienneté, soit le moment où le compte du copro a commencé à être en débit et l'est resté
- leur teneur : tout est-il justifié ?
- y a t il une part que les débiteurs ont officiellement contesté? Si oui, pourquoi ?
- qu'ont fait LES SYNDICS SUCCESSIFS POUR LES RECOUVRER CE QUI EST LEUR RESPONSABILITE, bien avant de s'occuper de déprécier des créances
Tant que vous avez pas analysé tout ça, le "QUE FAIRE" n'est que blabla, c'est comme prendre des médicaments sans avoir fait de diagnostic.
Aussi bien, si plusieurs syndics successifs n'ont rien fait, il suffirait qu'un syndic se bouge enfin le popotin pour en récupérer une partie en peu de temps. J'ai vu un syndic compter abusivement des milliers d'euros d'honoraires de suivi de procédure, imputer privativement des factures d'eau délirantes et improbables pour faire artificiellement baisser les dépenses communes...
Pour tout ça, il vous faut les grands livres ET les journaux, ET le livre journal, depuis le 1er jour où un des comptes copros est passé au débit pour y rester.
ET les mise en demeure, les pièces de procédure s'il y a eu procédure, les factures d'huissier, d'avocat, les factures d'honoraires syndic pour suivi de procédure, les factures de MED, les contrats de syndic... Donc demandez les DIX dernières années à vos ex-syndics, et via le tribunal si nécessaire. |
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Édité par - Viviane le 27 juin 2018 23:51:06 |
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Pat07
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111
Posté - 28 juin 2018 : 16:19:17
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Merci à tous pour ces précieux renseignements |
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 28 juin 2018 16:20:01 |
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Viviane
Pilier de forums
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112
Posté - 29 juin 2018 : 00:43:29
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Mettez au BP un budget d'avocat pour engager des procédures.
Et un budget pour que le CS puisse consulter un avocat sur le dossier, avocat choisi par lui, et pas par votre syndic qui n'a visiblement aucune envie de démêler ce truc, ce qui aboutirait probablement à poursuivre ses collègues ex-syndics... |
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JPM
Modérateur
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113
Posté - 29 juin 2018 : 01:46:00
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Il convient d'inciter les copropriétaires profanes a exiger du syndic l'exécution de ses tâches
et non pas de tenter de se substituer à lui alors qu'il est totalement incapable de faire tout ce qu'indique Viviane.
Au demeurant, en présence de recouvrements qui n'auraient pas été effectués en temps normal, il faut se limiter à l'établissement du compte des sommes dues par chacun avec les relevés justificatifs et à la preuve de l'approbation de ces comptes.
Ce sont ces pièces qui seront remises à l'avocat.
Il n'y aura lieu de chercher d'autres pièces qui si l'un des débiteurs tente de résister. Il sera temps lors de répondre à ses prétentions.
En outre le conseil syndical doit vérifier si les garanties du syndicat ont bien été mises en place.
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Viviane
Pilier de forums
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114
Posté - 30 juin 2018 : 23:11:58
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citation: Il convient d'inciter les copropriétaires profanes a exiger du syndic l'exécution de ses tâches
Ca ne veut rien dire. pour exiger du syndic qu'il fasse son boulot, faut déjà savoir ce qu'il a à faire...
citation: il faut se limiter à l'établissement du compte des sommes dues par chacun avec les relevés justificatifs et à la preuve de l'approbation de ces comptes.
Et vous l'établissez avec quoi, ce compte, selon vous, si ce n'est les grands livres et journaux ?
citation: Ce sont ces pièces qui seront remises à l'avocat.
Il n'y aura lieu de chercher d'autres pièces qui si l'un des débiteurs tente de résister. Il sera temps lors de répondre à ses prétentions.
Donc vous engagez une procédure sans même avoir demandé à l'ancien syndic si la dette est contestée. Et si elle l'est, et à juste titre, vous avez jeté par la fenêtre 2 ou 3000€ d'avocat... |
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JPM
Modérateur
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115
Posté - 01 juil. 2018 : 00:39:22
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Le conseil syndical doit vérifier que le travail est fait par le syndic.
Il n'a pas à faire le travail.
Il n'a pas à faire les comptes ni préparer les dossiers, c'est le travail du syndic.
Il n'a pas à vérifier si les comptes sont contestés. C'est le travail du syndic.
A ce propos je rappelle mes observations relatives aux dossiers de copropriétaires, qu'on ne trouve quasiment jamais lors des transferts par les syndic sortants vers les entrants.
Or on doit trouver un dossier par copropriétaire pour les correspondances échangées, les incidents personnels, etc …
Le cas échéant on peut y trouver une lettre contestant tel ou tel compte.
Si dans une copropriété le conseil syndical intervient dans la réalisation de certaines opérations comme la constitution de dossiers contentieux, il ne faut pas en faire un exemple.
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Viviane
Pilier de forums
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116
Posté - 01 juil. 2018 : 00:50:35
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citation: Le conseil syndical doit vérifier que le travail est fait par le syndic.
Il n'a pas à faire le travail.
Il n'a pas à faire les comptes ni préparer les dossiers, c'est le travail du syndic.
Il n'a pas à vérifier si les comptes sont contestés. C'est le travail du syndic.
Qui le fait généralement par dessus la jambe vu que c'est pas SON argent.
Je crois que vous avez mal lu l'article 21 .
Le conseil syndical ASSISTE ET CONTROLE. Et il a acces à TOUS les documents du syndicat.
Il a par conséquent non seulement le droit mais aussi le devoir de vérifier la façon dont le syndic monte un dossier pour le tribunal. Et pour savoir si le syndic a fait son job, il faut savoir en quoi il consiste, et avoir les docs pour vérifier, dont LES GRANDS LIVRES.
Donc non, le CS monte pas le dossier. Il demande à le voir, et notifie, le cas échéant en RAR, ce qu'il voit comme conneries. Ce qui permettra de se retourner plus facilement contre le syndic qui ferait mal son job alors même qu'on lui a pointé les erreurs à corriger, les documents manquants.
Parce perso je préfère gagner directement un procès gagnable que devoir faire un deuxième procès contre le syndic qui a mal monté son dossier.
Que ça vous plaise pas, on s'en moque. Ca plaisait pas non plus au notre, ni même à l'avocat, jusqu'à ce qu'on lui pointe les énormes erreurs du syndic. La première fois, il a du monter le dossier en 10 minutes top chrono. Il manquait la moitié des appels. Les MED envoyées en RAR ne comportaient nulle part la mention "mise en demeure", elles s'appelaient "relance", et j'en passe de pires... Et il faisait la sourde oreille, ce qui lui a valu un RAR. Et là il a décroché son téléphone et remonté son dossier. Parce qu'on envoie pas des RAR pour rien, et il sait que si on perd par sa faute on le lui fera payer. |
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Édité par - Viviane le 01 juil. 2018 01:08:55 |
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Pat07
Contributeur actif
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Posté - 02 juil. 2018 : 08:16:23
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citation: Initialement posté par JPM
Le conseil syndical doit vérifier que le travail est fait par le syndic.
On peut se poser la question.
Affaire complexe ou encore triple problème, si ce n'est pas plus...
Je pense que le cas que je vous expose est "le cas", cas particulier.
Inexistante du conseil syndical, c'est un fait acquis, donc il ne faut pas compter sur eux. Ils se retranche à chaque fois derrière les dires du syndic, sans se poser d'autres questions ? (joue effectivement son rôle en tant que conseil et pas qu'un peu).
Je ne vous cache pas que cela sens un peu la m....e, Ã mon avis.
Ma crainte comme bien des choses, le peu d'enthousiasme des principaux intéressés et à fortiori leur méconnaissance et encore moins à chercher à comprendre.
IMPORTANT - Voilà le décor, de notre dernière assemblée.
Le président en mode inerte, le syndic ayant joué ce rôle en grande partie.
Dans l’incapacité disons de tenir ce rôle.
Le quorum n'ayant pas été obtenu, c'est donc partie remise pas de vote aux résolutions à l'article 25.
Uniquement une résolution à l'article 24 (Déclaration à prendre pour engager un budget pour des études...)
Sachant
Préparation d'une AG
La préparation de l’AG est un moment clé dans la vie d’une copropriété. Que ce soit pour faire le bilan de la gestion de l’année écoulée mais également afin de préparer au mieux les 2 l’année écoulée mais également afin de préparer au mieux les échéances à venir pour le Syndicat Des Copropriétaires. Sans une bonne préparation par le conseil syndical, il pourrait y avoir des conséquences préjudiciables pour le SDC.
Source : ARC http://www.salon-copropriete-arc.fr...ation_AG.pdf
Sachant
Créance douteuses
Compte 459 - «copropriétaires créance douteuses» : Ce compte correspond aux montants des charges ET travaux non réglés par les copropriétaires en fin d'exercice (depuis plusieurs années note perso) et qui font l'objet d'un recouvrement judiciaire. Comme pour le compte précédent, il doit être fourni de façon nominative, avec leur solde respectif, la liste des copropriétaires présentant en fin d'exercice une créance douteuse (c'est à -dire, les charges et travaux qui risquent de ne pas être récupérées intégralement). C'est dans ce compte que vous retrouvez les soldes débiteurs des copropriétaires les plus endettés, en lieu et place des comptes 450.
Source : Arc http://www.arcna.fr/wp-content/uplo..._analyse.pdf
La pensée
Nous le savons tous parfaitement. Nous savons que dans la sphère politique, dans le monde de la publicité et dans ce grand univers que forme la mass media, on utilise presque constamment la manipulation pour nous séduire, influer sur nos décisions et, en dernière instance, nous contrôler.
Mais les choses deviennent un peu plus complexes et obscures quand le domaine privé est concerné.
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 02 juil. 2018 09:13:27 |
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Posté - 02 juil. 2018 : 09:17:09
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J'ai peur que votre configuration soi celle dans laquelle un coup de pieds dégagiste doit être donné au syndic et que l'administrateur à désigner devrait prendre des décisions claires.
C'est de manière générale le genre de copro dont il faut se garder éloigné. |
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Pat07
Contributeur actif
188 message(s)
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Posté - 02 juil. 2018 : 09:27:35
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citation: Initialement posté par ribouldingue
J'ai peur que votre configuration soi celle dans laquelle un coup de pieds dégagiste doit être donné au syndic et que l'administrateur à désigner devrait prendre des décisions claires.
J'en ai bien peur
Note
Il n'y a eu aucun compte rendu du CS, comme pourtant indiqué dans la convocation, ni même d'explication en AG, le syndic étant intervenu en demandant au président et aux autres membres présents bon vous avez contrôlé les comptes c'est bon ?
D'où ma remarque - 459 Copropriétaires - créances douteuses
De ce que j'ai pu comprendre depuis, c'est que la somme de toute façon ne sera pas récupéré dans sa totalité, c'est la façon de préparer les copros en leur faisant valider les comptes de l'exercice à admettre qu'il y aura de toute façon un reliquat à répartir, mais cela à mon avis ils ne le savent pas.
Compte tenu que, voir mon tableau ETAT FINANCIER APRES REPARTITION - du 01 janvier au 31 décembre 2017, la somme de la ligne "1038 avance de fonds divers (80)" a déjà fait l'objet d'une avance de trésorerie. Pour payer les fournisseurs entre autres.
Cela craint, Ã mon avis effectivement.
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 02 juil. 2018 10:08:32 |
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andre78fr
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120
Posté - 02 juil. 2018 : 11:55:48
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Votre copropriété présente un niveau d'impayé de près de 50% (280 k€ pour un budget de 560 k€) mais avant de renoncer à ces créances et de laisser filer les copropriétaires dans la nature, un vrai / bon syndic dispose de tout un arsenal de moyens juridiques pour récupérer les sommes dues, allant jusqu'aux ventes par adjudication judiciaire !!! Alors non, il ne faut pas se préparer à un trou de 200 000 € dans vos comptes, il faut analyser ces créances et faire le boulot ! |
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Les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles 
