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Pat07
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Statut: Pat07 est déconnecté

Posté - 08 mai 2018 :  00:48:59  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
Cette disposition très largement évoqué dans les manuels, est somme toute écarté dès que j'y fais allusion par notre Syndic pourquoi ?

Si les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles à cette date, le syndic en informe le conseil syndical et saisit le président du tribunal de grande instance (TGI) d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
Source :
https://www.inc-conso.fr/content/qu...-la-loi-alur

Hors que depuis plusieurs années nous dépassons allègrement cette barre des
25 %, je ne vous parle donc pas des conséquences !
Signature de Pat07 
Bien cordialement

Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire

Édité par - Pat07 le 08 mai 2018 01:41:24

rambouillet
Pilier de forums

14881 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 08 mai 2018 :  07:11:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Hors que depuis plusieurs années nous dépassons allègrement cette barre des
25 %, je ne vous parle donc pas des conséquences !


et que font alors le CS et les copros eux-mêmes ?

Dépasser les 25% d'impayés exceptionnellement, une année cela peut se gérer et permettre de trouver des solutions pour éviter la case Administrateur. Sur plusieurs années, il FAUT passer par un administrateur qui est censé lui remettre de l'ordre à la place du syndic, CS et copros...

JPM
Modérateur

5679 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 mai 2018 :  08:52:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Attention il y a des modalités de calcul de ces 25 %.

Elles sont mal connues.

Il ne suffit pas de prendre le total des soldes débiteurs au 31 décembre.

Ceci étant quels sont les arguments de votre syndic. Que fit le coseil syndical ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
Pilier de forums



16552 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 mai 2018 :  08:55:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
nuels, est somme toute écarté dès que j'y fais allusion par notre Syndic p
Ce ne sont pas les manuels, qui ne font pas référence ici, mais la loi, et il ne s'agit pas de faire allusion, mais de faire appliquer la loi.

C'est sur que si on reste sur le niveau de la discussion, pas de difficulté pour le syndic.

De même si les conseillers syndicaux ne veulent pas faire appliquer la loi, pas plus de souci

La vraie question est 25% de quoi dans votre cas, et que sont les origines de ces impayés, enfin quelles actions sont menées et avec quels succès, sachant que ce sont souvent des procédures longues et couteuses et qui ne donnent effet qu'entre 5 et 10 ans si les responsables mettent en avant tout ce que la loi leur permet de faire (reports, demandes de délais...)

Viviane
Pilier de forums

3766 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 08 mai 2018 :  09:31:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je plussoie Jpm. Vous les calculez comment ces 25% ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Pat07
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Statut: Pat07 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 08 mai 2018 :  09:49:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
citation:
Initialement posté par JPM


Attention il y a des modalités de calcul de ces 25 %.

Elles sont mal connues.

Il ne suffit pas de prendre le total des soldes débiteurs au 31 décembre.

Ceci étant quels sont les arguments de votre syndic. Que fit le coseil syndical ?




Avant de vous répondre dans le détail, pouvez-vous me dire si L'ETAT FINANCIER APRES REPARTITION - Annexe 1 est la pièce de référence, à ce jour accessible à tous les copropriétaires ?
J'ai fais en tableau excel 2014 - 2015 - 2016 et antérieur, l'année 2014 (changement de syndic) celui-ci m'ayant indiqué que l'on repartait à zéro depuis sa nomination en 2014. Je précise que je ne suis pas comptable et encore moins expert. Mais curieux - Il est aussi facile pour moi de le mettre en ligne, sous condition.

PS : On parle en d'autres lieux de formation du CS lire un ETAT FINANCIER APRES REPARTITION, n'est 'il pas essentiel et un exemple ne serais-ce que pour compréhension ?
Signature de Pat07 
Bien cordialement

Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire

Édité par - Pat07 le 08 mai 2018 10:17:15

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 08 mai 2018 :  10:02:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
celui-ci m'ayant indiqué que l'on repartait à zéro depuis sa nomination en 2014.


sauf particularités que vous auriez omis de citer, votre syndic est un rigolo : avant moi le déluge, après moi le déluge et tant que je serai là : la vie est belle....

Viviane
Pilier de forums

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Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 08 mai 2018 :  10:34:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je plussoie Rambouillet... si votre syndic "repart de zéro" pour tous les soldes en 2014, peu important qu'ils soient ou pas à zéro sur la compta du syndic précédent, vous avez du souci à vous faire... Du GROS souci...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 08 mai 2018 10:34:56

Pat07
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 08 mai 2018 :  10:38:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
citation:
Initialement posté par rambouillet

citation:
celui-ci m'ayant indiqué que l'on repartait à zéro depuis sa nomination en 2014.


sauf particularités que vous auriez omis de citer, votre syndic est un rigolo : avant moi le déluge, après moi le déluge et tant que je serai là : la vie est belle....


Exercice précèdent approuvé 2013 qui ne l'a pas été, si ma mémoire ne me fait pas défaut.
Colonne vide

Cela est peut-être plus parlant

Taux d'endettement selon mon observation 30.24 % ? Pour 2014
Signature de Pat07 
Bien cordialement

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Édité par - Pat07 le 08 mai 2018 10:43:12

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 08 mai 2018 :  10:48:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


C'est 2017 qui nous intéresse
Signature de JPM 
La copropriété sereine

Pat07
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 08 mai 2018 :  11:01:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
citation:
Initialement posté par JPM



C'est 2017 qui nous intéresse


Il faut attendre l'AG, voir mon profil j'ai mis un lien.
Signature de Pat07 
Bien cordialement

Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 08 mai 2018 :  11:03:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Exercice précèdent approuvé 2013 qui ne l'a pas été,


Vous voulez dire que vous avez approuvé 2014 à 2016 alors que 2013 n'est PAS approuvé ?

Et c'est quoi ces "avances" travaux ? Un fonds travaux ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 08 mai 2018 11:05:29

Pat07
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 08 mai 2018 :  11:18:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
citation:
Initialement posté par Viviane

citation:
Exercice précèdent approuvé 2013 qui ne l'a pas été,


Vous voulez dire que vous avez approuvé 2014 à 2016 alors que 2013 n'est PAS approuvé ?

Et c'est quoi ces "avances" travaux ? Un fonds travaux ?


L'année 2013 -2014 exercice comptable à cheval 6 mois ancien Syndic et 6 mois nouveau Syndic. J'ai le tableau si nécessaire pour compréhension.
Signature de Pat07 
Bien cordialement

Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire

Édité par - Pat07 le 08 mai 2018 11:19:00

Viviane
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 08 mai 2018 :  11:47:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je comprends toujours pas si vous avez approuvé un exercice année N, alors que N-1 ne l'était pas. Peu importe que ce soit 2013 ou 2013-14.

Ni pourquoi vous avez des AVANCES travaux... parce que les avances, c'est remboursable, pas les appels de provisions.

Je crois pas qu'un tableau de plus m'aidera à comprendre
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 08 mai 2018 12:08:41

rambouillet
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 08 mai 2018 :  12:01:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Taux d'endettement selon mon observation 30.24 % ? Pour 2014


on ne peut rien tirer de tel de votre tableau....

Pour connaitre les limites d'une copro en difficulté, il faut toute l'annexe 1 + l'annexe 2 ou 3.

apparemment il y a de l'argent dispo : 25700 € environ....

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 08 mai 2018 :  12:08:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je comprends pas non plus d'où sortent ces 30%.... vous pouvez nous indiquer votre mode de calcul ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

JB22
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 08 mai 2018 :  12:41:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
" celui-ci m'ayant indiqué que l'on repartait à zéro depuis sa nomination en 2014"

Pas de panique, ce n' est que dans les annexes que les chiffres de l' exercice N-1 ne sont pas repris, voir copie du tableau fourni par Pat07 dans son message du 8 mai.

En fait dans sa reprise de la comptabilité le nouveau syndic n' a pas repris les chiffres de N-1 dans son logiciel.

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 08 mai 2018 :  12:49:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
ce n' est que dans les annexes que les chiffres de l' exercice N-1 ne sont pas repris,


Exact, mauvaise lecture du tableau de ma part.

Mais je comprends toujours pas l'histoire de l'exercice pas approuvé ? Ou si ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Pat07
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 08 mai 2018 :  13:57:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
citation:
Initialement posté par Viviane

Je comprends toujours pas si vous avez approuvé un exercice année N, alors que N-1 ne l'était pas. Peu importe que ce soit 2013 ou 2013-14.

Ni pourquoi vous avez des AVANCES travaux... parce que les avances, c'est remboursable, pas les appels de provisions.

Je crois pas qu'un tableau de plus m'aidera à comprendre


Situation effectivement vaudevillesque, je pense.

Mais sur explication du nouveau Syndic, qui devait tout régler en moins de deux pour nos impayés. Selon ces dires !

Les 6 mois de l'exercice comptable 2013 ETAT FINANCIER APRES REPARTITION, (Syndic sortant) ( 01 janvier à 30 juin 2013) compte non approuvé par l'AG.
Les 6 mois de l'exercice comptable 2013 ETAT FINANCIER APRES REPARTITION, (Nouveau Syndic) (01 juillet à 31 décembre 2013) compte approuvé par l'AG

Vous ne comprenez pas moi non plus, plus j'y pense.

Avance travaux.
Nous avons effectuez des travaux d'étanchéités en 2013 (terrasse)

Je reprécise que je n'ai aucune formation comptable et essaye tout au plus de comprendre.
Signature de Pat07 
Bien cordialement

Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire

Édité par - Pat07 le 08 mai 2018 14:02:05

Pat07
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Statut: Pat07 est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 08 mai 2018 :  14:12:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Pat07
citation:
Initialement posté par Viviane

Je comprends pas non plus d'où sortent ces 30%.... vous pouvez nous indiquer votre mode de calcul ?


C'est bien là ma question comment fait t-on réellement pour déterminer le réel endettement.

Mon calcul tout bête et simpliste certainement d'après ce que je comprends en vous lisant.

Calcul du pourcentage

Entre
1er semestre 2013
45 Copropriétaires - sommes exigibles restant / Budget = 40,86 %
Et
2ème semestre 2013
45 Copropriétaires - sommes exigibles restant / Budget = 30,24 %
Voir tableau

Signature de Pat07 
Bien cordialement

Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire

Édité par - Pat07 le 08 mai 2018 14:53:24

JB22
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3248 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 08 mai 2018 :  14:12:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Les 6 mois de l'exercice comptable 2013 ETAT FINANCIER APRES REPARTITION, (Syndic sortant) ( 01 janvier à 30 juin 2013) compte non approuvé par l'AG."

Nous sommes en 2018, Le refus des comptes n' a servi à rien n' ayant pas été suivi d' une action et d' une rectification des comptes, et pas d' action engagée contre l' ancien syndic.

La situation restera donc en l' état indéfiniment .
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