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droopy
Contributeur débutant



54 message(s)
Statut: droopy est déconnecté

Posté - 25 avr. 2018 :  20:16:30  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Mon conjoint et moi sommes mariés sous le régime de la séparation des biens.
Nous exploitons deux appartements en LMNP dans le cadre d'une indivision.
Mon père étant décédé, je vais hériter d'un de leurs appartements (en pleine propriété), sur la commune où nous exploitons les deux premiers logements.

Je voudrais donc faire entrer ce logement sur le SIRET que j'ai déjà au titre de l'indivision, l'an prochain, puisque d'un point de vue IRPP cela n'a aucune incidence.

Je me pose donc les questions suivantes :
    Est-ce que je peux intégrer cet immeuble dans l'indivision ?
    • si oui, dois-je changer nos ratios respectifs ?
    • Si non, dois-je demander la création d'un nouveau SIRET ? Cette option m'ennuie, car je paierai deux fois la CFE, et je devrai tenir deux comptabilités etc.


Merci pour vos précieux conseils !


ribouldingue
Pilier de forums



17207 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 25 avr. 2018 :  20:39:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

Ca devient un peu complexe (C'est à la fois très simple et très compliqué, Capitaine Haddock).


1/ J'imagine que l'indivision actuelle est par exemple à 50-50 sur l'immeuble A et aussi sur l'immeuble B et que tout est parfaitement partagé, dépenses, recettes, actifs, amortissements, dépenses courantes, meme si l'un des deux seulement gère (gérance) et fait la gestion
Par exemple l'indivision lui paye 100% de son essence, que l'on réparti 50-50

2/ j'aimagine que ce bien A à un rendement de 6% tout comme le bien B.


3/ Il est faisaible que outre les 0,5*A et 0,5*B que vous avez apporté à l'actif de l'entreprise (qui n'est plus l'indivision) vous apportiez en outre 100% de C
Si C a le même rendement de 6% que A et B tout va bien.

On va dire simplement que dans l'entreprise vos parts respectives vont changer.
Par exemple, C vaut autant que A+B, alors vos parts vont de 50% à 75%, celle de votre mari baisse à 25%. ca reste simple.


4/ Maintenant je prends le cas de C ayant un rendement de 20% et B qui se met a avoir de gros problèmes générant un rendement négatif du fait de fortes dépenses de contentieux et aussi de travaux.
Cela entraine un actif en indivision (A + B) de faible rendement mais une entreprise commune (A+B+C) qui fonctionne comme une horloge et on va dire 'grace a vous'.


Tant que le couple va bien, ça en pose évidemment aucun problème, mais quid du futur?

En toute logique j'ai découvert qu'on arrive à gérer correctement des parts d'emprunts différents des deux indivisaires sur des immeubles communs, ici A+B, mais je ne vois pas comment on peut intégrer à une entreprise commune des biens différentes sauf à accepter pleinement une mutualisation des bonnes surprises et aussi des emm...des.


Donc oui on peut, mais non, la réponse n'est ni comptable ni fiscale, mais de 'bonne 'gestion des deux patrimoines, et la, la balle n'est pas dans mon camp

Édité par - ribouldingue le 25 avr. 2018 20:44:57

droopy
Contributeur débutant



54 message(s)
Statut: droopy est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 27 avr. 2018 :  09:53:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour cette réponse, Ribouldingue.

Après tout la gestion d'une "entreprise" consiste (entre autres) à gérer les risques.
Vu les faibles probabilités de divorce, celui-ci me semble acceptable au regard des bénéfices en terme de facilité de gestion, de coût etc.
Même s'il est probable que "C" sera plus rentable que "A" et "B" - toutes choses égales par ailleurs - ne serait-ce que par le fait que "A" et "B" payent des intérêts d'emprunts.

Par contre, je suppose qu'il faudra que je remplisse un formulaire afin de faire modifier la répartition, et ensuite répartir les bénéfices ou les pertes selon ce ratio dans notre IRPP (de l'année prochaine, s'entend), n'est-ce pas ?

ribouldingue
Pilier de forums



17207 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 27 avr. 2018 :  10:31:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Avez-vous une convention d'indivision?

droopy
Contributeur débutant



54 message(s)
Statut: droopy est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 01 mai 2018 :  13:57:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Ribouldingue,

Non, pas de convention d'indivision, mais les actes de propriété de chaque bien immobilier font clairement figurer les parts respectives.
 
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