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chenkak
Contributeur actif

487 message(s)
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Posté - 18 avr. 2018 :  08:52:45  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Dans les propositions de contrats de syndic, faites maintenant "conformément à la loi ALUR", au paragraphe 3 (Révocation du syndic), on trouve systématiquement la phrase "Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime".

Une telle clause veut dire, en pratique, qu'en cours de son mandat, le syndic a tous les droits de refuser les arguments que le syndicat présente pour sa révocation, ...à moins d'aller en justice, avec tous les délais et frais que cela représente, et que celle-ci confirme la validité des arguments et reproches faits par le syndicat au syndic !
Est-ce exact ?

ribouldingue
Pilier de forums



17207 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 18 avr. 2018 :  09:42:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
en cours de son mandat, le syndic a tous les droits de refuser les arguments que le syndicat présente pour sa révocation, ...à moins d'aller en justice
Cela signifie que le syndic révoqué n'est plus syndic, rien de changé de ce point de vue.

SI le syndic révoqué estime que le ou les motifs invoqués ne sont pas pertinents ou valides et qu'il en subit un préjudice il peut aller devant un Juge pour faire valoir son préjudice ou le cas échéant faire annuler la révocation (encore que dans ce deuxième cas je n'en voie pas l’intérêt, une telle demande a toute chance d'échouer).

Ce qui est écrit dans la proposition de syndic ne peut être que le rappel à la loi ou une rédaction similaire.

Sunbird
Contributeur vétéran

2696 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 18 avr. 2018 :  10:19:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Concernant la révocation du syndic, sauf une faute grave du syndic, je ne vois pas trop l’intérêt si on le nomme pour une année d'aller faire une AG pour le révoquer.

Chercher un nouveau syndic prend du temps, et si l'ancien syndic a vraiment fait des fautes nuisant au SDC, le SDC pourra toujours voter une résolution pour que le nouveau syndic engage la responsabilité de l'ancien.

rambouillet
Pilier de forums

15158 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 18 avr. 2018 :  10:43:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Une telle clause veut dire, en pratique, qu'en cours de son mandat, le syndic a tous les droits de refuser les arguments que le syndicat présente pour sa révocation, ...à moins d'aller en justice, avec tous les délais et frais que cela représente, et que celle-ci confirme la validité des arguments et reproches faits par le syndicat au syndic !

Oui, c'est exact, d'où l'importance de bien justifier sur le projet de résolution et donc la question votée, la liste des "reproches" faits au syndic.
L'initiative d'aller au juge, revient au syndic révoqué et non au syndicat qui lui aura déjà changé de syndic....

Ne pas confondre cette révocation avec celle qui découle du fait que le mandat du syndic sortant n'est pas renouvelé, lorsqu'il est presque à terme (article 18 de la loi)


Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 20 avr. 2018 :  00:07:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faut comprendre ici "révocation du mandat du syndic" comme on le ferait ailleurs pour un licenciement, c'est à dire de la rupture d'un lien juridique avant le terme prévu.

Le licenciement d'un employé doit être justifié, généralement par des fautes. A défaut l'employé licencié peut se tourner vers le juge, pour faire reconnaitre la rupture "sans cause réelle et sérieuse", rupture abusive ouvrant droit à des DI.

Même chose pour le mandat du syndic, révoqué avant son terme sans motif, révocation injustifiée, que l'ex syndic saura faire reconnaitre pour être indemnisé du préjudice.

D'où la nécessaire motivation de la révocation, qui doit être rapportée dans le PV mentionnant la décision, motifs qui doivent être autres que "ne fait pas son boulot"..
Même chose que pour le licenciement : des motifs "béton".

rambouillet
Pilier de forums

15158 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 20 avr. 2018 :  07:05:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bin sur cette révocation/licenciement (comme dit par gédehem) devrait être précédée de plusieurs LRAR faites par le CS au syndic pour lui citer ses manquements, afin de minimiser le risque de "requalification" par un juge.....
On ne fait pas cela sur un coup de tête...

FBO
Contributeur actif



France
478 message(s)
Statut: FBO est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 avr. 2018 :  15:14:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Pour information, en espérant qu'UI / UI-PRO ne m'en voudra pas de faire ce copier/coller sur le forum ?

JURISPRUDENCE
Non-renouvellement du mandat du syndic à effet immédiat : faut-il un motif légitime ?
Le 16/3/2018

La nécessité de fixer un terme précis à leur mandat a conduit les syndics de copropriété à proposer des mandats de 14 à 18 mois, de manière à être sûrs d’être encore sous mandat valide au moment de la convocation de l’assemblée annuelle et si possible lors de sa tenue. La loi ALUR du 14 mars 2014 a inséré à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 un dernier alinéa précisant que "quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic". Or qui dit révocation dit motif sérieux et légitime, sous peine d’ouvrir droit à indemnisation ! Ce qui devait arriver s’est produit : un syndic disposant d’un mandat courant au-delà de l’assemblée générale, a contesté la cessation immédiate de ses fonctions au profit de son successeur, et demandé des dommages et intérêts. La Juridiction de proximité de Nice l’en a débouté, retenant "qu'une mise en concurrence normale intervenant pendant l'exercice du mandat a entraîné le terme immédiat des fonctions du cabinet Safi, pour en déduire qu'il ne peut plus percevoir d'honoraires postérieurement à cette date". La Cour de cassation la censure, au motif qu’elle n’avait pas recherché, comme il le lui était demandé, si le syndic sortant avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité ; dès lors, elle n’a pas respecté l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction d’avant la réforme du droit des obligations (1)…
Cet arrêt jette un pavé dans la mare : tous les changements de syndic à effet immédiat – c’est en très grande majorité le cas lorsque les copropriétaires décident de changer de syndic – laissent le syndic sortant avec un mandat non achevé, et donc avec la possibilité de demander une indemnisation pour la partie du mandat non exécutée. Les copropriétés qui souhaitent y échapper devront-elles motiver leur décision de changer de ne pas renouveler le mandat de leur syndic par des "manquements à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité" ?

Notes & liens Utiles :
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 8 mars 2018, n°17-12506
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...13&fastPos=1

©AEDév-Universimmo-Pro

ribouldingue
Pilier de forums



17207 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 22 avr. 2018 :  16:24:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci FBO

POur résumer, la cours de cassation qui n'a pas le choix fait appliquer les conséquences d'une rédaction stupide de ce texte de loi. Finalement c'est assez logique, mais ca devient non tenable.

Le souci est bien qu'il ne s'agit pas de motiver le changement de syndic, ce qui est facile, mais de motiver la révocation du précédent. C'est tout a fait incompatible avec le choix d'un nouveau syndic, lequel choix n'a pas par ailleurs à être justifié.

Il faudrait revenir à une possibilité de fixer la fin du mandat a une date donnée ou dans tous les cas à la date de la prochaine AG pour laquelle ma désignation d'un syndic est mis à l'ordre du jour si cette dernière est antérieure;

Viviane
Pilier de forums

4479 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 22 avr. 2018 :  16:42:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'était à prévoir, mais pas non plus hyper dramatique. Suffit de le savoir. Après, deux possibilités :


- vous avez de TRES BONNES raisons de changer de syndic, autres que le prix, et c'est souvent le cas (syndic qui fait pas son job, qui répond pas, même aux rar....) dans ce cas vous listez les motifs de la révocation et désignez le nouveau avec effet à la date d'AG. Les chances que le syndic évincé prenne le risque d'engager une procédure qu'il a toutes les chances de perdre pour, la plupart du temps, un ou deux mois maximum d'honoraires, sont très très faibles.

- vos raisons sont plus floues : il vous suffit de désigner le nouveau avec date d'effet le lendemain de la fin du mandat du syndic en cours d'exercice.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 22 avr. 2018 16:44:06

ribouldingue
Pilier de forums



17207 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 22 avr. 2018 :  17:27:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On va avoir des sueurs froides.

Le vote est fait, on a juste oublié de dire que le nouveau syndic prend sa fonction à la fin du mandat du précédent syndic.
L'ancien, mécontent part.

Qu'est-ce qui justifie la révocation? Pas le départ précipité puisqu'il arrive APRES.


Non, ce n'est pas 'si' simple.

Édité par - ribouldingue le 22 avr. 2018 17:29:36

Viviane
Pilier de forums

4479 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 22 avr. 2018 :  21:59:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, enfin,bon.... on parle ici d'un syndic dont on change durant l'aG annuelle, pas d'un syndic révoqué en milieu de mandat. Soit, dans 90% des cas, un syndic révoqué un ou deux mois avant la la fin de son mandat et du trimestre qu'il a déjà pris soin de se verser.

Le syndic révoqué peut toujours ne pas rendre le prorata d'honoraires qu'il a déjà encaissé, c'est déjà ce qu'ils font à nous ils ont fait le coup deux fois...) , et on peut parier que c'est ce qu'ils vont continuer à faire. C'est donc alors au SDC de le poursuivre pour récupérer ce prorata, et pas l'inverse...

Je serais curieuse de connaitre l'histoire complète de cet arrêt, mais je mettrais ma main à couper que le syndic n'est pas allé jusqu'à la cour de cassation pour deux mois d'honoraires qu'il lui suffisait de garder... D'ailleurs, si ça se trouve, l'assignation de départ ne vient pas du syndic mais du SDC qui a voulu les récupérer....

Ou alors c'est un SDC assez bête pour avoir mis en concurrence son syndic au milieu d'un mandat de 3 ans... sans chercher à justifier le pourquoi...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 22 avr. 2018 22:03:53

FBO
Contributeur actif



France
478 message(s)
Statut: FBO est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 23 avr. 2018 :  09:56:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il est clair qu'il faudrait pouvoir distinguer la désignation du syndic lors de l'AG annuelle, de celle en cours de mandat.
En gros la formulation de la désignation devrait être "jusque l'AG annuelle 2020 et au plus tard le ...".
Parce qu'il n'y a pas de révocation à proprement parler quand le mandat du syndic doit être renouvelé.
Mais le texte a été mal rédigé, sans penser à la "pratique" mais uniquement à la "théorie", comme trop souvent...

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 23 avr. 2018 :  19:49:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Cet arrêt a déjà fait l'objet d'un sujet lancé par JPM, avec des commentaires :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23935

Il ya une confusion certaine entre la révocation du mandat du syndic, nécessairement pour faute(s), qui a lieu en cours de mandat, et la désignation "normale" d'un syndic, sortant ou nouveau, qui entraine aussitôt extinction du mandat du sortant.

Qu'il ne faut pas confondre non plus avec la "révocation" mentionnée L.18 V, motivée par la carence ou l'empêchement du syndic.

Dans l'affaire citée, le syndicat a révoqué le syndic en place sans la motiver = sanction du syndicat.
Comme il en serait du licenciement d'un employé sans motif recevable.
 
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