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sonia75
Contributeur vétéran

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PostĂ© - 04 avr. 2018 :  15:09:39  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour Ă  tous,

Avec des comptes arrêtés au 31 décembre et une AG devant se tenir au plus tard au 30 juin de l'année suivante, à quelle date normale le syndic devrait-il nous faire suivre son nouveau contrat annuel pour avoir le temps de l'étudier et de le discuter/négocier au besoin (nous, CS, le réclamons depuis février en vain...).

Merci de vos lumières et de tout texte légal utile !

rambouillet
Pilier de forums

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 1 PostĂ© - 04 avr. 2018 :  15:14:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le délai minimum pour que vous puissiez en prendre connaissance est de 21 jours francs avant l'AG puisqu'il doit être joint à la convocation (art 11 du décret). Il n'existe pas d'autres dates obligatoires.

En tant que membre du CS j'exigerai de l'avoir au mins 8 jours avant la date de la réunion prévue pour la concertation de l'ordre du jour de l'AG

sonia75
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 04 avr. 2018 :  15:19:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
merci rambouillet !
on a déjà eu notre réunion d'élaboration de l'OJ et on avait demandé de l'avoir pr cette date et on ne cesse de le réclamer depuis mais tjs rien...
Anne, ma soeur Anne, ne vois tu rien venir... :-)

philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 04 avr. 2018 :  16:46:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
sonia75 : une MED en RAR, avec menace de lancer une référé en injonction de faire, car le syndic a obligation de vous communiquer son contrat.

Il n'y a pas de délai prévu dans la loi, c'est une obligation de le communiquer au CS comme TOUS les docs du SDC.

Allez vous mettre votre syndic en concurrence ? si c'est le cas notifier le RAR bien avant l'envoi des convocs pour la déte de l'AG que vous avez du fixer lors de le préparation de l'OdJ.

rambouillet
Pilier de forums

15306 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 04 avr. 2018 :  17:13:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
une MED en RAR, avec menace de lancer une référé en injonction de faire, car le syndic a obligation de vous communiquer son contrat.

Philippe : oĂą avez vous lu qu'il Ă©tait obligatoire de communiquer le projet de contrat au CS avant la convocation de l'AG ? ......
Ne soyez pas aussi affirmatif .... un juge n'obligera pas à le fournir avant la convocation car il n'existe aucun texte de loi. Un projet de contrat n'est pas un document du syndicat puisqu'il n'a pas été voté...

nefer
Modérateur

11553 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 04 avr. 2018 :  17:41:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

sonia75 : une MED en RAR, avec menace de lancer une référé en injonction de faire, car le syndic a obligation de vous communiquer son contrat.



il faudrait arrêter d'essayer d'entrainer les lecteurs dans ces voies judiciaires...sans connaitre les éléments du dossier, ni les relations entre les membres du CS et le syndic!

Jean13
Contributeur senior



France
905 message(s)
Statut: Jean13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 04 avr. 2018 :  17:44:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

citation:
une MED en RAR, avec menace de lancer une référé en injonction de faire, car le syndic a obligation de vous communiquer son contrat.

Philippe : oĂą avez vous lu qu'il Ă©tait obligatoire de communiquer le projet de contrat au CS avant la convocation de l'AG ? ......
Ne soyez pas aussi affirmatif .... un juge n'obligera pas à le fournir avant la convocation car il n'existe aucun texte de loi. Un projet de contrat n'est pas un document du syndicat puisqu'il n'a pas été voté...


Philippe n'a pas tout à fait raison ou tort car le syndic a l'obligation de préparer l'ODJ avec le Conseil Syndical et si la mise en concurrence est à l'ordre du jour le syndic doit fournir son contrat au CS qui l'étudiera avec les propositions concurrentes

Jean13
Contributeur senior



France
905 message(s)
Statut: Jean13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 04 avr. 2018 :  17:53:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par sonia75

Bonjour Ă  tous,
Avec des comptes arrêtés au 31 décembre et une AG devant se tenir au plus tard au 30 juin de l'année suivante,


Hors sujet peut être mais quelle générosité que vous avez Sonia dans votre copropriété....accorder au syndic 6 mois de temps pour présenter ses comptes et convoquer une AG donc.....en fonction de l'échéance de son contrat vous lui accorder peut être 6 mois de mandat de plus.

Un syndic sérieux n'a pas besoin de 6 mois de délai si sa compta est tenue correctement et au jour le jour.

Pourriez vous nous dire quelles sont les dates de début et de fin du mandat de votre syndic ?

sonia75
Contributeur vétéran

1310 message(s)
Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  13:59:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Ă  tous de vos retours et conseils !
Pas évident d'essayer de garder de "bonnes relations" avec le syndic et d'avoir les éléments pr travailler.
Quoiqu'il en soit, on avait voté l'an dernier de faire l'AG 2018 plus tôt en mars par rapport à des dossiers urgents. Or le syndic nous a dit seulement au moment que ce ne serait pas possible car "nos comptes n'étaient pas arrêtés" (de ce fait ils ne pourraient à ce motif pas non plus nous envoyer leur contrat ni le projet d'OJ). A ce jour, les comptes 2017 ne sont tjs pas arrêtés, est-ce normal à votre avis ? et y'-a-t-il des délais pr que le syndic arrête les comptes et le syndic peut-il imposer une date d'AG différente de celle votée en AG de l'année dernière ?

PS : les dates de début et de fin de mandat sont en juin.

Merci encore de vos avis !

Édité par - sonia75 le 05 avr. 2018 14:00:38

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  14:03:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le syndic est le maître de la date et du contenu de l'OdJ de l'AG.

L'AG n'a pas le pouvoir de lui fixer la date ...

Pourquoi n'a t il (sa comptable) pas clôturé les comptes, il doit y avoir une bonne raison qu'il faut lui poser : à part le manque de temps de le/la comptable, je ne vois pas..... surtout début avril....

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  14:06:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Jean13 a Ă©crit: et si la mise en concurrence est Ă  l'ordre du jour le syndic doit fournir son contrat au CS qui l'Ă©tudiera avec les propositions concurrentes
Hum hum, je pense que ce sont les copropriétaires qui vont les étudier, et ce pendant les 21 jours.

Le conseil donne son avis, mais il n'est pas Ă©crit qu'il doit donner son avis par Ă©crit et joint Ă  la convocation.

Ceci dit, en dehors du doit, ca n'est pas un bon syndic, celui qui refuse de donner sa copie avant de la distribuer officiellement, faisant ainsi échec a des possibles négociations préalables et à une correcte mise en concurrence par le conseil sydnical, laquelle ne se limite en effet pas à obtenir trois contrats.;

GĂ©dehem
Pilier de forums

14340 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  14:25:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Or le syndic nous a dit seulement au moment que ce ne serait pas possible car "nos comptes n'étaient pas arrêtés"

Il faudrait que les copropriétaires (le CS) prennent enfin conscience qu'on entre dans l'époque de l'IA, que l'informatique c'était au siècle dernier, et qu'il n'y a plus aucun syndic qui utilise le boulier pour faire les comptes des syndicats qu'il gère.

Il faut au plus :
1 mois pour arrĂŞter les comptes
1 mois pour les contrôler et préparer l'AG
1 mois pour convoquer l'AG appelée à les approuver.


Le syndic qui n'est pas en mesure de suivre cette cadence en raison de son manque de personnel et/ou d'une structure adaptée doit changer de métier.
C'est là une exigence que tout syndicat devrait avoir au moment de discuter du fameux "contrat", qui n'est rien d'autre que "modalités d'exécution du mandat et rémunérations".

Parmi les modalités, il y a le respect de ces délais.

Sachant que tout contrat de prestations se discute avant son acceptation, le syndic qui ne remet pas sa copie au CS avant la réunion de concertation préparatoire de l'ODJ doit être mis à la porte.

Ce sont les syndicats-clients qui doivent avoir des exigences : aux syndics-prestataires d'y répondre.
Pas l'inverse.



Édité par - Gédehem le 05 avr. 2018 14:30:03

Jean13
Contributeur senior



France
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  16:18:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem
Il faut au plus :
1 mois pour arrĂŞter les comptes
1 mois pour les contrôler et préparer l'AG
1 mois pour convoquer l'AG appelée à les approuver.



Pour un syndic sérieux qui tient les comptes à jour c'est plus que largement suffisant.

citation:

Sachant que tout contrat de prestations se discute avant son acceptation, le syndic qui ne remet pas sa copie au CS avant la réunion de concertation préparatoire de l'ODJ doit être mis à la porte.

Mis à la porte oui vite et sans ménagement

citation:

Ce sont les syndicats-clients qui doivent avoir des exigences : aux syndics-prestataires d'y répondre.
Pas l'inverse.

Ce que bcp de syndics oublient et inversent les rôles , les patrons sont le Syndicats et eux ne sont que des prestataires qui doivent s'exécuter
Ceux qui veulent se la jouer comme "chefs" doivent ĂŞtre mis dehors


sonia75
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  16:24:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci à tous donc je comprends que des comptes non cloturés en avril pour une année comptable acheée au 31/12 ne correspond pas à des délais normaux ?

Jean13
Contributeur senior



France
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  16:38:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par sonia75

Merci à tous donc je comprends que des comptes non cloturés en avril pour une année comptable achevée au 31/12 ne correspond pas à des délais normaux ?


C'est le moins que l'on puisse dire.

SVP Sonia dîtes nous avec exactitude la date de début et de fin de contrat de votre syndic comme stipulé dans son précédent contrat.
Il y a peut être moyen d’amener ce syndic à comprendre qu'il n'est pas le maître à bord.


andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  16:39:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est l'avis de certains mais ça n'a vraiment rien d'exceptionnel... je connais des copropriétés qui ont 5 ans de retard dans leurs clôtures à cause de problèmes avec les relevés d'eau, un certain nombre de factures ou de pièces n'arrivent pas avant fin janvier ou février, ça décale d'autant et comme la plupart des copropriétés ont des exercices calés sur l'année civile c'est normal que les comptables soient surchargés en début d'année alors bon on peut toujours estimer que ce n'est pas "normal" mais ça n'a rien de très inhabituel en tout cas !

sonia75
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  17:04:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il n'y a pas de pb apparemment pour nos comptes (petite copro simple), on a d'ailleurs pas de justification du syndic juste que ce n'est pas prĂŞt...
@Jean, les dates sont du 30 juin au 30 juin.

Je rebondis sinon sur la réponse de Rambouillet :
[quote]Le syndic est le maître de la date et du contenu de l'OdJ de l'AG.[/unquote]

Il me semble que le CS a le droit de se saisir de l'OJ Ă©galement, et demander Ă  le relire avant son envoi sauf erreur ?
Nous avons notamment eu l'an dernier des soucis de demandes d'inscription à l'OJ qui avaient été censurées, car cela n'allant notamment pas ds les intérêts du syndic.
Le syndic a par ex la facheuse habitude d'inscrire par défaut dans la résolution d'approbation des comptes que le CS a contrôlé les comptes et n'a aucune remarque/réserve (même quand nous en avons..., stipulées par écrit).

rambouillet
Pilier de forums

15306 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  17:44:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
l'ordre du jour est Ă©tabli en concertation avec le CS, pas d'autre chose Ă  lire :
"article 26 du décret :
L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical."

GĂ©dehem
Pilier de forums

14340 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  17:47:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
dîtes nous avec exactitude la date de début et de fin de contrat de votre syndic

On se moque du 'contrat' : ce sont les dates du mandat qui comptent. Le contrat dépend du mandat, pas l'inverse.

" des copropriétés qui ont 5 ans de retard dans leurs clôtures .."
Très très surprenant : copropriétés qui ne peuvent rien exiger faute d'approbation des comptes. L'absence d'une facture ne l'empêche pas. Il est vrai que la crédulité est indivisible de l'état de copropriétaire.

Concernant la réunion de concertation pour l'ODJ de l'AG prévue D.26, on a encore ici une idiotie d'un rédacteur qui n'y entend rie.
Chacun aura remarqué que cet art.26 est compris dans les dispositions spécifiques au CS : "Section III le conseil syndical".
Ce qui lui fait une belle jambe.

En revanche, RIEN dans celles spécifiques au syndic, "Section IV : le syndic", créant ainsi une obligation.
Rien de tel : le syndic fait ce qu'il veut, l'absence de cette réunion préalable n'étant d'aucun effet.

Autrement dit, c'est juste un attrape nigauds.....

Édité par - Gédehem le 05 avr. 2018 18:02:27

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  19:29:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Aujourd'hi, je suis d'accrod qu'un retard sur la convocation d'AG ne peut pas d=se justifier par plus de 3 mois pour cause de comptabilité c'est ridicule

En revanche, ce qui coince, c'est une AG par jour et par syndic, donc 20 par mois, ou 60 par trimestre dans le meilleur du meilleur des cas, moins en pratique. Donc si un sydnic a plus de 30 copropriétés, les délais s'allongent, parce que il faut quand même au moins un mois et demi minimum por commencer, donc pour tous ceux dont l'exercice termine en décembre, ca se bouscule.

Sunbird
Contributeur vétéran

2863 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 05 avr. 2018 :  19:48:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Hormis un léger retard qui pourrait être lié au relevé des compteurs divisionnaire, il n'y a aucune raison que les comptes ne soient pas disponibles quelques jours après la date de clôture des comptes.

Un syndic qui après 3 mois la date de clôture n'a toujours pas les comptes qui sont prêts, doit s'en expliquer auprès du conseil syndical, et à mon avis est suspect concernant sa gestion (retard paiement, impayés, pertes de factures...). Il faut sérieusement demander des explications à votre syndic, et envisager d'en changer.
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