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JPM
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Posté - 13 avr. 2018 :  07:41:31  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

J'ai peut être déjà évoqué cette question ? Je n'en retrouve pas la trace.

L'assemblée réunie en mai 2017 a décidé un ravalement à exécuter d'octobre 2017 au 15 mars 2018.

Le chantier s'est bien passé. La réception des travaux a eu lieu. Le syndic a reçu le décompte final début avril.

Le conseil syndical approuve ce décompte et demande que son approbation soit portée à l'ordre du jour de l'assemblée qui doit avoir lieu en mai 2018.

Le syndic prétend qu'il ne pourra être porté qu'à l'ordre du jour de l'assemblée à tenir en mai 2019 car c'est cette assemblée qui aura à examiner les comptes de 2018, année de terminaison des travaux.

Il ajoute que le sort du dépôt de garantie ne sera connu que dans un an

Cette question n'a jamais été posée dans le passé à ma connaissance. Or je connais maintenant trois litiges de ce type.








Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

15306 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

 1 Posté - 13 avr. 2018 :  08:04:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
déjà cela peut dépendre de qui détient la garantie : l'entreprise ou une banque ?

Notre ravalement, s'est fait avec l'aide d'un M.O. qui avait monté le dossier pour les entreprises ; le chantier était suivi tous les jours par le CS avec participation à la réunion hebdo avec la M.O.. Le CS faisant avant chaque réunion un document de "relevés" .

Ensuite, si les comptes sont connus, bien vérifiés et approuvés par le CS, rien n'empêche lors de l'AG de 2018, non pas d'approuver les comptes mais de voter que le solde soit rendu immédiatement aux copros et ensuite d'approuver le compte travaux à la fin de l'exercice lors de l'AG 2019. A cette date, normalement, le solde sera donc à 0.

Pour notre part, nous avons fait ainsi et nous n'avons pas eu de difficultés, ni de la part de la garantie (banque), ni de l'entreprise qui est bien intervenue pour quelques "reprises", ni de la part des copros... Avons nous eu de la chance, je ne sais pas ...

Mais je ne vois pas où pourrait-être le litige potentiel ?....

JB22
Pilier de forums

3458 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 13 avr. 2018 :  11:52:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je pense que le syndic à raison, il applique l' article 8 du décret qui précise :
"...Les comptes de l'exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l'exercice précédent.

Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu'à la clôture définitive de chacune des opérations concernées."


Les comptes travaux clôturés en 2018 devront être présentés à l' approbation lors de l' A.G de 2019.

JPM
Modérateur

6133 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 05 mai 2018 :  00:23:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'article 8 du décret précise effectivement que la répartition est effectuée à la clôture définitive du chantier !!!

Il ne parle pas de la clôture de l'exercice.

Il faut affirmer clairement que personne n'a eu conscience des inconvénients générés par une approbation tardive des comptes d'un chantier. Citons en premier lieu les modifications dans la population du syndicat (ventes de lots entre la clôture du chantier et celle de l'exercice).

En second lieu, il est assez fréquent qu'il soit nécessaire d'effectuer un appel de fonds après la clôture du chantier. L'assemblée a prévu des appels de provision mais en subordonnant l'appel du solde à l'achèvement du chantier. Dans ce cas il faut bien qu'il y ait approbation du comptes sans autre délai.

Il faut admettre la relative autonomie du compte des travaux et la proclamer.

En attendant il parait décent de ne pas mettre en cause les approbations anticipées de comptes travaux.





Signature de JPM 
La copropriété sereine

nefer
Modérateur

11553 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 05 mai 2018 :  11:32:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Il faut affirmer clairement que personne n'a eu conscience des inconvénients générés par une approbation tardive des comptes d'un chantier. Citons en premier lieu les modifications dans la population du syndicat (ventes de lots entre la clôture du chantier et celle de l'exercice).


il appartient aux parties (vendeur et acheteur) de prévoir une clause conventionnelle dans l'acte de vente: il en est de même pour les comptes de l'exercice terminé qui n'ont pas encore été soumis au vote de l'AG, ainsi que des procédures en cours.

l'acquéreur a connaissance des PV des AG: il doit les lire, poser des questions...et en discuter avec son vendeur

la répartition créditrice ou débitrice sera portée au compte du copropriétaire en titre le jour de l'approbation des comptes.

Combien d'acquéreurs ne lisent aucun document avant la signature et veulent se retourner demander le reliquat des comptes à leur vendeur...alors qu'en cas de solde créditeur ils n'iraient pas songé à l'envoyer au vendeur???

Il faut aussi rappeler que les clauses conventionnelles entre les parties ne sont pas opposables au syndicat!

JPM
Modérateur

6133 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 05 mai 2018 :  11:52:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

D'accord Nefer !

Mais vous avouerez que soumettre à un délai de quinze mois l'approbation des comptes d'un chantier qui ne pose aucun problème c'est complètement absurde.

Dans le passé on a toujours profité d'une assemblée intermédiaire pour valider les comptes d'un chantier récent. Il arrivait que l'on fasse une assemblée spéciale.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

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Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 05 mai 2018 :  14:12:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les travaux terminés sont répartis dans les mêmes délais que les charges courantes.

Normalement lors de la répartition il ne devrait y avoir aucun montant à répartir sauf si des travaux imprévus ont été nécessaires, ou si, irrégulièrement des travaux non autorisés ont été engagés.

Je ne vois rien d' absurde !

Louis92
Contributeur vétéran

France
2629 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 06 mai 2018 :  09:31:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je souscris aussi à l'intérêt de répartir les soldes de travaux qui se terminent entre la date de fin d'un exercice et l'envoi de la convocation à l'AG qui doit approuver les comptes de cet exercice. Sur le principe car j'y vois cependant un inconvénient.

Le mécanisme de répartition, des annexes 4 et 5 est déjà assez mal mis en oeuvre par les syndics dont j'ai l'occasion de voir les annexes.

Avec cette répartition de soldes proposée sans attendre la fin de l'exercice, on aurait une situation financière assez peu évidente à comprendre dans l'annexe 1 :
- le solde du compte de banque serait celui à la date de la fin de l'exercice,
- le solde du compte 12 serait postérieur (à la date de la clôture des travaux après la fin de l'exercice),
- le solde de l'annexe 4 également postérieur à la date de la fin de l'exercice,
- les créances et dettes des copropriétaires après répartition à une date également postérieure.

Bref, une situation financière multi-date ! Arf ! Le conseiller syndical moyen (copropriétaire moyen encore moins) a déjà de la peine à comprendre cette annexe 1 ... De quoi, dégoûter encore plus les CS et copropriétaires de vérifier les comptes.

De ce point de vue, il faudrait réserver ces clôtures de travaux "anticipées"aux cas où il n'y a rien à répartir (le solde est à zéro) mais alors l'intérêt de ces clôtures se perd.

Cdlt. Louis92.

PS : les logiciels sont-ils capables de donner l'état des soldes individuels de chaque copropriétaire en isolant dans une colonne le solde des opérations courantes (à la date de fin d'exercice) et dans une autre colonne le solde des travaux clôturés (à date postérieure) et (plus difficile ?) le solde global (opérations courantes + travaux clôturés) ?


Édité par - Louis92 le 06 mai 2018 09:38:26

rambouillet
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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 06 mai 2018 :  10:52:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je ne saisis pas bien où est votre interrogation, louis.

Vous parlez de travaux qui se termineraient en février N, et une convocation de l'AG en avril N, dans laquelle se situerait l'approbation des comptes N-1.
Lors de l'AG, les annexes représentent l'exercice N-1, on les approuve et ensuite seulement on prend une résolution qui consiste non pas à approuver les travaux, puisqu'au 31/12/N-1 ils ne sont pas terminés, mais une résolution qui consiste à constater qu'il n'y a plus de dépenses à faire sur les dits travaux et qu'il est de bon aloi de rendre le solde. On vote cette résolution, on rend l'argent à chaque copro.
Et lors de l'AG N+1, on approuve le compte travaux annexe 4 ou 5 de l'exercice N, en constatant que son solde est à 0.

Nous, nous avons pratiqué ainsi sur un ravalement, et les annexes 1, 4 et 5 de l'exercice N, approuvées en N+1 étaient limpides. Entre temps, les copros avaient "dépensé" l'argent du solde

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 06 mai 2018 :  10:53:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Dans mon cas :

Les exercices sont calendaires 01/01 au 31/12

Les travaux sont votés par l'assemblée de mai 2017 avec début en octobre 2017 et fin en mars 2018

Les appels de fonds ont été effectués en 2017.

Au 31/12/2017 il y a bien entendu un compte 12.

La moitié des travaux a été réalisée et payée.

Au 01/01/2018 le compte 12 est remis à zéro.

A fin mars les mémoires sont établis et soldés en avril. Le compte définitif est pratiquement conforme aux marchés mais il existe néanmoins un solde créditeur de 17 000 € à restituer aux copropriétaires car on a passé au compte travaux la totalité de la provision sur travaux art 18 alors que cela n'était pas nécessaire.

L'assemblée a lieu fin mai 2018.

Mon avis est d'établir une annexe 4 en indiquant " réalisés du 01/10/2017 au 31/03/2018 ", d'y placer l'intégralité du compte en faisant apparaître le solde créditeur.

J'ai parfaitement conscience de l'entourloupette mais il est clair que l'on suggère ici une correction des textes permettant l'approbation des comptes travaux dans des délais compatibles avec les nécessites pratiques.

Au 31 décembre 2018 on établit une annexe 4 normale en reprenant les éléments fournis dans l'annexe 4 précédente.

Reste à savoir comment passer le solde créditeur déjà remboursé en juin 2018. Le plus simple est de passer le montant global de la restitution dans la colonne provisions appelées avec un signe moins.

Il n'y a pas de situation financière multidate.

Il y a une annexe 1 arrêtée au 31/12/2017 qui ne pose aucun problème.

Il y a une annexe 4 présentée avec la question de l'approbation dans l'OJ de l'assemble de mai 2018. Elle comporte mention de la restitution du solde créditeur. Le compte travaux sera à zéro au 31/12/2018

Les remboursements sont effectués avec l'appel provisionnel de juillet 2018.

Les annexes au 31/12/2018 sont établies sans aucune difficulté.

Dans tout cela le principal est que le compte a été présentée à l'assemblée en toute clarté. Les copropriétaires ont adopté le compte présenté. On a restitué le trop perçu dans un délai décent.

Il n'y a aucun préjudice pour qui que ce soit. Bien au contraire les copropriétaires ont récupéré leurs sous en juillet 2018 au lieu de juillet 2019.

Cela vaut bien que l'on modifie le texte pour valider l'entourloupette.

Mutatis mutandis c'est ce qui s'est passé quand on a modifié l'apurement des comptes entre vendeur et acquéreur en supprimant le compte prorata temporis. Je souhaite récidiver.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 06 mai 2018 :  11:40:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Mon avis est d'établir une annexe 4 en indiquant " réalisés du 01/10/2017 au 31/03/2018 ", d'y placer l'intégralité du compte en faisant apparaître le solde créditeur.


il suffirait de faire l'annexe 5 comme d'habitude au 31/12/2017 : travaux débutés et non terminés en fin d'exercice. Et là le solde créditeur apparait. Solde créditeur qu'il suffit dans une autre résolution de décider de redistribuer...

JPM
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 06 mai 2018 :  11:53:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Pour l'assemblée à tenir en 2019 il faut la situation au 31 décembre 2018.

Tout est fini depuis longtemps. C'est donc bien l'annexe 4.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 06 mai 2018 :  13:52:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui mais pour l'AG de 2018, c'est bien l'annexe 5...

JPM
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 06 mai 2018 :  14:51:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


oui, bien sur
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