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Célestine Duschmoll
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Statut: Célestine Duschmoll est déconnecté

Posté - 02 mars 2018 :  18:42:50  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,

N’arrivant pas à supprimer mes trois sujets, je les abandonne pour en poster un nouveau qui englobera l’ensemble de mes questions.

Je viens de vendre mon logement le 29 janvier. Le prix a été nettement baissé en raison de travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble que le syndic style « Je fais le minimum ! »
n’a jamais fait réaliser. Il n’a pas non plus fait de déclaration à l’assurance pour plusieurs dégâts des eaux.
Il est très dur de vendre dans ces conditions. Il est obligatoire de jouer la transparence envers l’acheteur.

J’ai donc subi un lourd préjudice financier et monte un nouveau dossier pour présenter à l’avocat.

Eléments pour lequel je cherche des réponses.

- A la demande de l’agent immobilier, Le syndic professionnel a établi un Pré-état daté. Je n’ai découvert que par la suite qu’il m’était facturé 96€.
Semblable document fut facturé 48€ quelques mois auparavant, pour une autre vente dans l’immeuble. J’ai appris cette vente bien plus tard.
Un Pré-état daté n’a aucune existence légale et ne peut être facturé. Il n’est d’ailleurs pas prévu dans le contrat de gestion de syndic.
Ce document ne fait pas partie des 18 prestations pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires (décret n° 2015-342 du 26.3.15).?
Voir également ce lien
http://www2.assemblee-nationale.fr/.../14/QE/79469
Les syndics ensuite n’auront plus beaucoup de travail pour l’Etat daté, demandé par le notaire et qui lui sera facturé. Il a été facturé 360€ au titre des honoraires de mutation. Dans le contrat signé à l’AG de 2016, le prix est de 280€ au titre des frais et honoraires liés aux mutations.

J’étais dans l’impossibilité de fournir tous les renseignements demandés par l’agent immobilier.
Il n’y a pas eu d’AG en 2017, c’est d’ailleurs précisé dans l’acte de vente et aucun copropriétaire n’a reçu le PV de celle de 2016. Certains l’ont réclamé plusieurs fois, sans succès. Le notaire lui-même l’a reçu le 29 décembre, en même temps que l’état daté.

A celle de 2016, j’étais absente et non représentée, pour avoir reçu la notification hors délai. J’ai d’ailleurs mis le syndic au tribunal pour cette raison et ne pas avoir fait le minimum pour les travaux.
Je possédais le dernier PV par le biais du tribunal, avec un n° de pièce produite dessus. Aucune décision n’a été prise et votée. Les autres copropriétaires ont demandé de faire diligence pour les travaux. Le syndic a promis de prévenir l’assureur.

Pour vendre, il était préférable de supprimer l’action au fond.

Contrairement à la mienne, pour l’autre vente dans l’immeuble, le copropriétaire avait tout un décompte chiffré pour les travaux. Ils sont juste signalés dans mon Pré-état daté comme travaux à prévoir.
Pour l’autre copropriétaire et moi, ne figure d’ailleurs qu’une partie des travaux …

Concernant les travaux, un unique devis fut présenté le soir de l’AG de 2016, sans avoir été approuvé. Il fallait d’ailleurs faire appel à plusieurs corps de métier. Si les copropriétaires ont demandé de faire diligence, il n’y a jamais eu d’appel de fonds spécial Travaux. Aucune demande de travaux n’a été déposée à l’urbanisme, le syndic ignore quel sera l’avis des bâtiments de France.
L’unique devis présenté est donc incertain.

Pour ma vente, j’ignorais donc la somme globale des travaux à payer.
- Autre question, dans le pré-état daté, il est indiqué
aux provisions exigibles dans le budget prévisionnel 61.97 €
au titre du Syndic pour l’établissement du document 96.00 €
Soit 161.97€
Dans l’état daté
aux provisions exigibles dans le budget prévisionnel 161.97 €
Cependant l’établissement du document n’a rien à voir avec le syndicat et le budget prévisionnel.

- Autre question, s’il est indiqué également dans le pré-état daté et l’état daté, une somme des provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel, c’est qu’ils ont été réalisés fin 2017.
Je n’en ai eu connaissance que quelques jours avant la vente.
Fin décembre, j’ai reçu un appel de fonds pour le 1er trimestre 2018, que j’ai payé, ne sachant qu’en la vente deviendrait effective.

Sur quelle base le syndic peut-il les justifier ? Pour l’AG de 2016, voilà ce qui a été décidé.
Exercice du 01/01/2015 au 31/12/2015 et exercice du 01/01/2017 au 31/12/2017.
Autrement dit exercice clos (2015) réalisé à approuver.
Prévisionnel en cours voté N + 1 (2016) et Prévisionnel à voter N + 2 (2017)
Donc rien concernant 2018.
Pour la vente, le syndic a indiqué au notaire, qu’aucune AG n’était encore prévue en 2018.

- Autre question, pour la vente du 29 janvier, dans le décompte financier du notaire, l’acheteur me rembourse au prorata (du jour de la vente au dernier jour du trimestre), soit la totalité du dernier appel de fonds, l’état daté datant du 29 décembre.
Il s’agit des parties communes générales (49) et non des provisions d’eau (92)
Par chèque, le syndic me rembourse également la totalité du trimestre.
L’acheteur a donc déjà payé quasi 3 mois et non 2 chez le notaire.
Le syndic m’ayant remboursé la totalité du trimestre parties communes générales (49), Il lui manque des fonds qu’il va donc demander à l’acquéreur qui a déjà trop payé.
Je dois en réalité un mois au syndic qui s’est trompé.
Quelle pourrait être la suite logique ?

- Autre question à propos du compte séparé.
Il n’y a pas de conseil syndical pour la copropriété.
Le fameux chèque reçu émanait d’un autre compte que celui sur lequel j’effectuais mes virements d’appel de fonds. Le RIB m’avait été donné par le comptable du syndic.
Il était libellé ainsi
ASS CO PROPRIETE 1 PLACE MA
ABS (nom du syndic)
Domiciliation à telle adresse
Le chèque reçu adressé par le chef de l’agence immobilière (locations, transactions, syndic) provient d’un autre compte libellé ainsi
CO PROPRIETE 1 PLACE M
ABS (nom du syndic)
Domiciliation à telle autre adresse
J’ignore ce que signifie ASS.
Je suppose qu’ABS veut dire Agence bancaire syndic
Le notaire a reçu un autre libellé
COPROPRIETE 1 1 PLACE MA
Cette fois, le nom du syndic n’y figure pas.
Domiciliation à encore une autre adresse, toute proche de la 2ème.

Pour raison de travaux à l’ancienne adresse de l’agence bancaire, le syndic s’est rendu dans la même banque dans l’agence la plus proche.
Le compte est bien le même n° à 11 chiffres. 03121032134
En revanche, le chèque, en bas à droite comporte 12 chiffres. Le même que précédemment avec un 0 supplémentaire entre les 3ème et 4ème chiffres du compte 031021032134

- Je n’ai rien contesté tant que je n’avais pas reçu le certificat de l’article 20.
Le syndic vient de recevoir un courrier recommandé et j’attends ses réponses.

- Impossible d’en révéler davantage, la procédure sera jugée en fin de mois, si ce n’est pas encore repoussé.

Que penser de la situation évoquée et de la tenue fantaisiste de l’ensemble des comptes mettant en évidence des dysfonctionnements comptables.

Merci d’avoir lu ce très long post et pardon pour les précédents.

philippe388
Pilier de forums

13930 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

 1 Posté - 02 mars 2018 :  19:52:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Celestine Duschmoll :
citation:
Que penser de la situation évoquée et de la tenue fantaisiste de l’ensemble des comptes mettant en évidence des dysfonctionnements comptables.


Dysfocntionnement comptable ? pas si sur, mais un disfonctionnement TOTAL de la copropriété.

Pas de CS, alors que celui ci est obligatoire et que sa mission est essentiel pour la copropriété. Les copros sont responsables de cela, pas le syndic.

Des travaux votés, pas votés, appesl de fodns faits ou pas faits, ... difficile à comprendre ce que vous présentez.

Changement d'agence surprise pour le syndic!! et pour les copros ? Pas pour le CS, car aucun copro ne se présente pour vérifier gestion du syndic et les comptes du SDC,....

Malgré un syndic qui n'a pas l'air très bon, PERSONNE ne me met en concurrence pour en changer. Ou si il y eu concurrence, les copros ont réélu ce syndic sortant si bon dans sa gestion.

Votre préjudice reste à démontrer, et pas sur que le juge prenne en compte cet histoire d'agence bancaire, des travaux adoptés ou non, et le cout d'un état daté ( pas très cher !)

Vous ne recevez pas de PV d'AG, mais tout copro. opposants ou défaillants peut assigner le syndoic pour récupérer ces PV.

Le syndic " fait le minimum," mais que dire des copros qui ne s'interressent pas à leur bien commun, et laisse la copropriété dépérir. ?

citation:
J’ai d’ailleurs mis le syndic au tribunal pour cette raison et ne pas avoir fait le minimum pour les travaux.


?? mais l'AG a t'elle voté ce minimum, et les copros ont ils payés leurs charges ? ce sont les copros qui décident pas le syndic.

Célestine Duschmoll
Nouveau Membre

France
15 message(s)
Statut: Célestine Duschmoll est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 02 mars 2018 :  22:08:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dysfonctionnement total, c’est tout à fait cela !
Il fut une époque où il y avait un conseil syndical. Pour 7 proprios, le syndic a déconseillé d’en avoir encore un. Depuis, il est le maître !

Ce sont les proprios qui décident, pas le syndic. Je me suis acharnée à le répéter.

Sur le pré-état daté, 4ème partie, informations diverses - Etat global des impayés - Existence d’impayé(s) Néant.

Aucuns travaux n’ont été votés. En revanche, le syndic s’est autorisé à signer sans prévenir le devis d’un maître d’œuvre, qui a oublié qu’il était obligatoire de déposer une autorisation de travaux à l’urbanisme l’immeuble est en secteur protégé.

Pour remuer les autres proprios, rien à faire. Ils ont peur ou s’en moque, et ne répondent quasiment jamais à mes courriers. Juste pour dire qu’ils refusent que leur nom soit cité dans les débats au TGI. En 2016, certains n’avaient pas encore de PNO. Les autres n’avaient pas associer de protection juridique.
J’ai proposé des devis d’autres syndics moins chers que je connais, avant même l’AG de 2016.

Certains proprios allaient vérifier les comptes. Depuis 3 ans, tout « merdouille », syndic aux abonnés absents …

Le jour de l’AG, j’ai adressé un ultimatum au syndic. Copie jointe à tous les proprios.
« Vous avez été prévenue par lettre recommandée d’une annulation de convocation et donc d’une demande d’annulation de l’AG qui devait se tenir ce jour à 18 heures. La convocation ne m’étant pas parvenue dans les délais légaux.
Il vous appartient de maintenir l’AG ou non, sachant que tôt ou tard, elle sera annulée ainsi que toutes les décisions prises.
Si nous entretenions des rapports cordiaux, je vous trouvais « débordée » par votre travail. C’est précisément le terme que j’avais employée devant vous. Vous aviez du mal à assumer la tâche qui était vôtre. Certains point ont été négligés, voire oubliés, depuis un certain temps.
Il n’est plus question de se contenter d’à-peu-près. La copropriété a besoin d’efficacité, de votes respectés,
tout particulièrement à l’annonce de travaux nécessaires et lourds financièrement.
Cet à-peu-près dont le dernier exemple est clairement la convocation …. »
« … Acceptez un nouveau mandat, c’est ouvrir la boite à Pandore … »

Croyez-le ou pas, les autres proprios ont accepté un nouveau mandat.
Mon préjudice ne se réduit pas aux peccadilles, comme le pré-état daté, mais au prix de la vente. Près de 8 % en moins que prévu !

Si le syndic avait fait le minimum, prévenir l’assurance, prendre des mesures conservatoires, faire réaliser des devis, convoquer pour une AGE, je n’aurais pas saisi le tribunal, 2 mois après l’AG.
Extrait du PV
« La séance a admis le caractère de l’intervention et demande au syndic d’agir avec la plus grande célérité »
Il est précisé en gras « Contact sera pris avec l’assureur de la copropriété. »

Comme le syndic n’était pas représenté au tribunal, l’affaire a été plusieurs fois repoussée.
Mon avocat a adressé une mise en demeure pour faire faire les travaux.
Il ne s’est rien passé.
En affaire pendante à l’assignation au fond, il y a eu référé. L’absence de PV y était évoquée dans les conclusions..
Croyez-le ou pas, encore une fois, le couperet est tombé dans l’ordonnance de référé.
Le juge a estimé que pour le syndic prévenu des problèmes, 11 mois avant l’assignation en référé.
« Il convient de dire et juger que la carence du syndic au jour de l’assignation en référé n’est pas établie. »

andre78fr
Contributeur vétéran

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2313 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 02 mars 2018 :  22:17:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Donc en résumé, vous n'êtes plus copropriétaire et vous avez été déboutée ?
Quel est le sens de votre démarche et de vos (longs) messages ?
Vous cherchez des informations ou vous avez juste besoin de vous défouler ?

Célestine Duschmoll
Nouveau Membre

France
15 message(s)
Statut: Célestine Duschmoll est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 02 mars 2018 :  22:38:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C’est bien des informations que je cherchais.
Si le référé est achevé, l'assignation au fond ne l'est pas encore.
Je peux gagner ou perdre.

Comme écrit précédemment, je monte un dossier pour fournir à l'avocat, pour une nouvelle procédure concernant le préjudice financier de la vente. Les à-côtés dévoileront le réel visage du syndic.

En rappelant le pourquoi du comment du préjudice financier, un autre juge pourrait considérer l’affaire en ma faveur, échanger des propos avec d’autres juges.
J’ose espérer que celui du référé sera alerté et se méfiera pour un autre dossier avec le même syndic.

philippe388
Pilier de forums

13930 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 02 mars 2018 :  23:14:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
clestine Duschmoll :
citation:
En rappelant le pourquoi du comment du préjudice financier, un autre juge pourrait considérer l’affaire en ma faveur, échanger des propos avec d’autres juges.
J’ose espérer que celui du référé sera alerté et se méfiera pour un autre dossier avec le même syndic.


Un tribunal n'est pas le bistrot du coin. Un juge ne va pas suivre vos argument si flous de ce fil. La situation de votre SDC est du aux seuls copros et non au syndic. Vous êtes copros donc responsable de cet état de fait.

Chaquen affaire est unique et aucun juge ne demande conseil ou parle de ses dossiers à un autre juge pour avoir un avis sur des problèmes de copropriété !! Drole de vison de la justice.

Vous allez perdre beaucoup d'argent en avocat, car votre dossier est vide ! Vous avez quitté cette copro. , c'est la meilleure des décisions. "Un arrangement vaut mieux qu'un mauvais procès"; laissez tomber cette copro et son syndic,. Il ne s'agit ici que quelques millierrs ,d'euros; pas grand chose, car ils étaient déjà perdu.

8% de moins sur une estimation personnelle du prix de vente de son lot ! vous avez de la chance, vous avez TRES bien vendu votre appartement.

Les ventes actuelles se tassent: les prix sont inférieurs aux années précédentes.


rambouillet
Pilier de forums

14956 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 03 mars 2018 :  07:19:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si le référé a dit : "« Il convient de dire et juger que la carence du syndic au jour de l’assignation en référé n’est pas établie. » c'est que vraisemblablement, la démonstration de cette carence n'est pas flagrante....
Un référé ne juge pas le fond à proprement parlé, mais sur des faits précis et indubitables or de ce que vous écrivez ne semble pas démontrer effectivement sa "carence", un travail mal fait peut-être.

sur quoi porte votre assignation ? si c'est sur la carence, il va falloir étayer
* état daté : des erreurs peut-être qu'il va falloir démontrer, pas facile mais pas une carence
* pas d'AG en 2017, oui cela peut-être un des arguments. AG qui aurait pu être demandé par le président du CS ou 25% des tantièmes. Si des appels de provisions continuent, il n'y a pas carence....
* pour les travaux, ont -ils été réalisés ?
* pour la banque n'y pensez pas ...

vous n'avez pas répondu à une question : syndic pro ou non pro ?

ribouldingue
Pilier de forums



16708 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 03 mars 2018 :  09:04:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
J’ai d’ailleurs mis le syndic au tribunal pour cette raison et ne pas avoir fait le minimum pour les travaux.
Sauf cas particulier, c'est le syndicat qu'il faut assigner.
Surtout quand on se base sur cette seule affirmation:
citation:
Je viens de vendre mon logement le 29 janvier. Le prix a été nettement baissé en raison de travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble que le syndic style « Je fais le minimum ! » n’a jamais fait réaliser.
...qu'il faudrait évidemment, pour qu'un Juge l'entende, étayer par
* une expertise de l'immeuble,
* une analyse de l'action du syndic sur les urgences (les seules sur lesquelles il peut agir sans requerir décision)
* une analyse sur la non présentation de devis que vous indiquez nécessaires.
Tout cela n'est pas du référé.

Pour que le juge ne réponde pas à une irrecevabilité demandée par ledit syndic ou ledit syndicat, il faudrait que vous ayez vous même mis en demeure le syndicat de 'faire le minimum' comme vous dites, et pas juste démonter que le jour J vous découvrez une moins-value et le jour J+1 ayant quitté le syndicat vous compreniez que cela est due a l'inaction du syndic/syndicat

citation:
Rambouillet a écrit: vous n'avez pas répondu à une question : syndic pro ou non pro ?
J'ai compris qu'il est pro puisqu'il facture l'état daté et l'état pré-daté.





96 € l'état prédaté et 360 € l'état date, a ce prix la, personne ne va rien réclamer, vous risquez de vous faire bien débouter sur de telles demandes
Vous semblez ignorer les prix courants, qui vont jusqu’à 500 et 700.

Certes si le contrat écrit 280 TTC et que le syndic facture 360 TTC, il vous doit 80 €.
Vous gagnerez mais comme il y a de grand risque que vous n'obteniez ni l'article 700 ni les dépens, cela va vous couter très cher.

citation:
J’ose espérer que celui du référé sera alerté et se méfiera pour un autre dossier avec le même syndic
Un Juge n'a pas a se méfier et vous vous leurrez tout a fait.
Il est la pour trancher un différend, et quoique vous en pensiez il se base sur la loi pour trancher, et il écoute les arguments qui sont contradictoires;
Méfiez vous de vos affirmations gratuites non épaulées de justification, du genre 'il n'a pas fait les travaux nécessaires', qui seront particulièrement contreproductives;

En outre ce débat n'est pas celui d'un référé, lieu de l'urgence ou du non-contestable.

citation:
Il n’a pas non plus fait de déclaration à l’assurance pour plusieurs dégâts des eaux.
Peut-etre, mais qu'en est-il plus particulièrement; Apparemment sur ce sujet beaucoup plus simple vous n'avez pas non plus convaincu.

Édité par - ribouldingue le 03 mars 2018 09:39:05
 
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