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cleo
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PostĂ© - 26 fĂ©vr. 2018 :  12:35:34  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Suite au décès d'une propriétaire, son appartement est mis en vente par ses héritiers.

La vente de cet appartement à été confié à F.... qui gère également notre copropriété.

Le syndic a donné son acord, sans consulter le CS, pour que les charges soient déduites sur le produit de la vente. A ce jour, le retard est de 2 871 Euros.

Est-ce normal ?
Si l'appartement met plusieurs mois à se vendre, pourquoi la copropriété servirait de banquier ?

Plusieurs appartements sont actuellement en vente et pour certains, depuis longtemps.
Le retard de charge risque donc de s'amplifier sérieusement.

Je fais partie de CS. Cette situation ne me plait pas du tout.

Merci de votre aide sur ce sujet.
Bonne journée
Signature de cleo 
CLEO

ribouldingue
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Statut: ribouldingue est connecté

 1 PostĂ© - 26 fĂ©vr. 2018 :  14:13:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si c'est une question de plusieurs mois, c'est infiniment plus efficace et moins cher de bloquer sur l'état daté que de lancer n'importe quelle des actions juridiques possibles.
Quand l'héritage est en 'cours de gestion', contre qui se retourner? Il risque d'y avoir des assignations et significations multiples.

cleo
Nouveau Membre



France
49 message(s)
Statut: cleo est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 26 fĂ©vr. 2018 :  15:04:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci de votre réponse.
Mais que signifie "bloqué sur l'état daté" ?
Signature de cleo 
CLEO

quelboulot
Modérateur

3340 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 26 fĂ©vr. 2018 :  15:30:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
https://www.pap.fr/acheteur/comprom...ures-charges

tout tout tout, vous saurez tout sur l'état daté

Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

philippe388
Pilier de forums

13923 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 26 fĂ©vr. 2018 :  15:57:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
cleo :
citation:
Le syndic a donné son acord, sans consulter le CS, pour que les charges soient déduites sur le produit de la vente. A ce jour, le retard est de 2 871 Euros.

Est-ce normal ?


Le syndic a donné son accord, mais à QUI ?

La loi est simple : le privilège immobilier. Tout syndoc pro connait celà, comme tout CS sérieux.

Lorsque le bien sera mis en vente et qu'un promesse sera signé, le notaire chargé de préparer l'acte authentique va demandé au syndic un état daté, car il s'agit ici d'un lot de copropriété.

Cet état daté mentionnera la position de ce copro. envers le SDC, ici il sera débiteur. Cela concerne aussi l'acheteur car cet état dété mentionnera également si des travaux ont été voté, si des procédures sont en cours,....

Lors de la signature de l'acte de vente, le notaire va payer le vendeur ET le SDC.

Le SDC est prioritaire sur tous les débiteurs; c'est le privilège immobilier.

Le syndic ne va rien bloquer du tout. Il transmettra l'état até au notaire.

cleo :
citation:
Je fais partie de CS. Cette situation ne me plait pas du tout.


Cela ne change rien à l'affaire. Vous devez connaitre la signification de l'état daté, et du privilège immobilier.

cleo :
citation:
Plusieurs appartements sont actuellement en vente et pour certains, depuis longtemps.
Le retard de charge risque donc de s'amplifier sérieusement.



Ici c'est un autre problème. Les copors venderus sont toujours copros. Au syndic de les assigner rapidement; il n'a pas besoin d'accord de l'AG.; ni du CS. CS qui doit suivre sérieusement les mauvais payeurs.

Si les dettes augmentent, le syndic n'aura pas d'autres choix que de faire approuver par l'AG un fond " de solidarité". Ceci est un emprunt auprès des autres copros pour combler un trou de trésorerie, et payer les factures.

Cet emprunt sera remboursé dès la vente effective du ou des lots.

Si ces copros trainent toujours à payer leurs charges - la mise en vente d'un lot n'empeche pas le SDC de poursuivre les débiteurs, et il faut absolument le faire - alors le SDC peut voter le vente du ou des lots.

cleo : tout CS doit aussi savoir que le SDC ne peut récupérer que 100 % des dettes des 3 années précédentes, et 50% des 4 et 5èmes années. Après c'est zéro.

Le syndic a obligation de prendre toutes les mesures pour récouvrer ces dettes; sans oublier de prednre une hypothèque légale très
rapidement.

Les héritiers vont vendre, donc le SDC va rentrer dans ses sous dans les 4 à 6 mois; certains autres copros ne peuvent pas se soustraire au paiement des charges, une mise en vente sans ventes, c'est du pipo

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 26 fĂ©vr. 2018 :  16:08:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Tout syndoc
Vous êtes sous médic?

Jean13
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 26 fĂ©vr. 2018 :  17:28:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

citation:
Tout syndoc
Vous êtes sous médic?


citation:

Les copors


Ou sous Ă©thanol

Bon bref c'est juste pour rire

philippe388
Pilier de forums

13923 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 26 fĂ©vr. 2018 :  17:55:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Avez d'autres réponses à la question !!! quand on a rein à dire, on ferme........

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 26 fĂ©vr. 2018 :  18:27:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J'ave point.
Surtout Ă  c't'heure....

citation:
Le syndic ne va rien bloquer du tout. Il transmettra l'état até au notaire
Je voulais dire bloquer la somme.

En parlant de somme, je vais aller me coucher...

Jean13
Contributeur senior



France
898 message(s)
Statut: Jean13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 26 fĂ©vr. 2018 :  18:32:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

J'ave point.
Surtout Ă  c't'heure....

citation:
Le syndic ne va rien bloquer du tout. Il transmettra l'état até au notaire
Je voulais dire bloquer la somme.

En parlant de somme, je vais aller me coucher...


Waouhhh maintenant c'est l'état até ..... décidément si les religions entrent en course " ( athée) en plus des syndics on est foutus

ESTEPHE
Contributeur actif

France
372 message(s)
Statut: ESTEPHE est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 27 fĂ©vr. 2018 :  08:38:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Cela doit ĂŞtre le froid ! Difficile de taper sur le clavier avec des moufles !
Ou l'abus de vin chaud, de grog !

JPM
Modérateur

5676 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 27 fĂ©vr. 2018 :  08:44:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Le syndic n'a pas qualité pour retarder le recouvrement des charges impayées.

Quand il est titulaire d'un mandat de vente, c'est plus clair encore qu'il ne peut pas faire une fleur au vendeur.

Ceci étant tout est relatif. Quand la probabilité d'une vente rapide est envisageable cette pratique est admissible.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

cleo
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49 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 27 fĂ©vr. 2018 :  12:02:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
Et merci pour vos réponses.

Le problème est que les appartements ne se vendent pas très bien dans notre résidence. Certains sont en vente depuis bientôt 2 ans. Heureusement pour nous, les charges sont payées. Mais ils sont quand même au nombre de 6 ou 7.

Ce que je crains, c est que la vente traîne et que le montant des charges dues devienne important. Comment expliquer aux autres copros qu' ils risquent d avoir un appel de charge exceptionnel ? D autant plus que nous avons déjà un copropriétaire débiteur avec un dossier du surendettement en cours.

Est il possible de faire annuler cette clause dans le contrat de vente ou de limiter la somme que nous accepterions de supporter ? (5 000 EUROS par exemple).
Signature de cleo 
CLEO

nefer
Modérateur

11013 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 27 fĂ©vr. 2018 :  12:09:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il ne s'agit pas d'une clause dans un contrat de vente: il s'agit de l'information financière inscrite sur l'état daté concernant les sommes dues par le vendeur et qui devront être prélevées par le notaire sur le montant de la vente

bien sûr le syndic peut adresser un courrier en RAR au notaire en charge de la succession pour le mettre ne demeure de régler les charges dues.
s'il y a des liquidités dans le compte de la succession et qui sont disponibles à l'étude notariale, le notaire peut régler les charges....
mais s'il n'y a aucune liquidité, il ne le pourra pas

ribouldingue
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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 27 fĂ©vr. 2018 :  12:22:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous n'aviez pas indiqué au premier post qu'il s'agissait d'une résidence, dont les charges sont souvent sensiblement importantes.
C'est le genre de copropriété qui peut se poser ce genre de problème de maque de carburant parce que tout le monde veut partir; Est-ce le cas?

Sinon, le syndic aura beau engager des actions qui coutent de l'argent, ca risque de ne pas aller plus vite

cleo
Nouveau Membre



France
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 27 fĂ©vr. 2018 :  13:45:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour répondre à Ribouldingue, notre résidence est essentiellement composée de personnes âgées. Donc, il y a malheureusement quelques décès.
A ma connaissance, les gens ne souhaitent pas partir. Les appartements sont difficiles à vendre car le chauffage et l'eau sont collectifs et les acheteurs potentiels trouvent les charges trop élevées, ce que je comprends tout à fait.
Il y a beaucoup d'immeubles qui se construisent aux alentours, avec chauffage et eau individuels, ce qui est plus vendeur.
Par contre, notre résidence est parfaitement entretenue.

Nous n'avons pas de problème de trésorerie, excepté pour un copropriétaire comme dit plus haut.

Nous ne souhaitons pas engager de procédure. Par contre, ce que je trouve un peu limite, c'est que F...., qui se charge de la vente de l'appartement et gère également la copro, nous a mis devant le fait accompli sans nous demander notre avis.
Si le procédé est le même pour toutes les ventes, autant mettre la clé sous le paillasson tout de suite !

Pour notre prochaine réunion en mars, je pense demander comme signalé par Nefer, d'adresser une LR au notaire en demandant de régler les charges dûes et de tenir compte de celles à venir.
C'est nouveau combat en perspective !

Merci de votre aide.
Signature de cleo 
CLEO

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 27 fĂ©vr. 2018 :  14:56:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Si le procédé est le même pour toutes les ventes, autant mettre la clé sous le paillasson tout de suite !
Honnetement quand on va vendre on ne paye pas le dernier appel de fond quand la vente est engagée, de peur que ce qui soit payé soit listé dans l'état daté, car la, il n'y a plus grand chose à faire si la situation s'envenime;

Que cela soit F ou un autre, je pense que mĂŞme un particulier fait pareil.

JPM
Modérateur

5676 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 27 fĂ©vr. 2018 :  21:32:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

l faut parler clair. C'est une résidence seniors avec services ?

Dans ce cas il faut poursuivre le paiement des charges sans désemparer. Le syndic doté d'un mandat de vente ne peut retarder le recouvrement.

Ceci étant je ne savais pas que Foncia administre des résidences de ce type. Vous allez voir arriver un prochain jour un financier qui va proposer l'achat en bloc de tous les appartements disponibles au tiers du prix réel, serait-il dévalué. Il proposera aux autres propriétaires occupantes un achat identique assorti d'une promesse de bail à leur profit moyennant un loyer confortable.

J'ai bien Ă©crit occupantes , car c'est aux vieilles dames que l'on propose cela.

Une difficulté sérieuse est que le syndic est alors soupçonné de complicité. Ce qui n'est pas toujours vrai.

Il faut surveiller de près le service chargé des ventes. Dans certains cas il ne se casse pas la tête pour vendre. Là non plus ce n'est pas toujours vrai.

La branche des résidences services est secouée encore par des projets de réforme plus ineptes les uns que les autres. Un exemple : le désignation de personnes très âgées pour assurer des missions de gestion par le biais du conseil syndical ou du conseil des résidents.

Souvent la solution aux difficultés vient de l'intervention d'un groupe qui assure aussi bien la gestion des services que celle de la copropriété. Il est rare que le couple administrateur de biens + restaurateur soit heureux.





Signature de JPM 
La copropriété sereine

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1308 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 27 fĂ©vr. 2018 :  22:20:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM, je n'ai pas lu résidence pour séniors avec services ...
Cléo, que ce soit un appart à la vente ou pas, le CS (et le syndic) doit surveiller le règlement des charges, et ne pas attendre la vente d'un appart pour s'en préoccuper ...
Signature de Franck1966 
Franck V

JPM
Modérateur

5676 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 27 fĂ©vr. 2018 :  22:29:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Moi non plus je n'ai pas lu résidence avec services.

Le point d'interrogation vous a échappé.

Mais le contenu du message ne me parait pas laisser de doute.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 28 fĂ©vr. 2018 :  07:34:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
notre résidence est essentiellement composée de personnes âgées
Ou alors c'est une résidence étudiants avec des redoublants qui s'incrustent.
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