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CyMo
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98 message(s)
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Posté - 28 févr. 2018 :  14:29:44  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

il est acquis que chaque résolution proposée en AG ne doit avoir qu'un seul objet.

Le Syndic vient d'envoyer une convocation d'AG où la dizaine de résolutions de vote de travaux contiennent aussi les honoraires de Syndic dans la même résolution.

Si l'AG vote quand-même travaux et honoraires en même temps (c'est des moutons et le CS est complice), est-il possible de refuser de payer les honoraires lors des appels de charge ou faut-il obligatoirement contester l'AG dans les 2 mois après la diffusion du PV ?





philippe388
Pilier de forums

13930 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

 1 Posté - 28 févr. 2018 :  14:44:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
CyMo : vous avez raison. Le syndic commet une erreur en ne proposant pas de résolution distincte pour ses honoraires.

Vous pouvez contester les résolutions travaux concernées dans les 2 mois, mais pas la totalité de l'AG.

Vous pouvez aussi informer l'AG de cette erreur, et que vous ne paierez pas les honos du syndic car celui-ci n'a pas respecter la loi de la copropriété.

Proposez que ces travaux et honos du syndic soient reproposés dans une autre AG, AG à la charge du syndic.

Informer aussi les copros que votre CS, qui, prépare l'OdJ avec le syndic, devra relever cette erreur. Il n'a pas été bon la dessus.

Votez Pour les travaux, mais Contre ces honos. Certains copros vous suivront peut-être.

Le syndic aura du mal à vous assigner pour non paiement. Mais c'est le juge saisi qui jugera, et .....






rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 28 févr. 2018 :  15:35:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le président de séance peut aussi décider de décomposer ce vote des honoraires syndic pour chaque "travaux", cela évitera des dépenses de contestations....

CyMo
Contributeur débutant

France
98 message(s)
Statut: CyMo est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 28 févr. 2018 :  15:38:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

le président de séance peut aussi décider de décomposer ce vote des honoraires syndic pour chaque "travaux", cela évitera des dépenses de contestations....


J'ai appris à "l'école des copropriétaires" qu'on ne pouvait pas changer l'ordre du jour en séance ... Car il faudrait rajouter des résolutions non prévues.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2313 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 28 févr. 2018 :  16:43:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Faut pas être trop rigide non plus, l'AG ne peut prendre de décisions que sur les points à l'ordre du jour mais si il est techniquement nécessaire de décomposer une résolution pour éviter des problèmes futurs, je pense que le bon sens doit s'en accommoder. Libre à vous de préférer la contestation mais n'allez pas espérer que le syndic vous fera cadeau de ses honoraires à cause de ça...

Dans le cas de l'élection des membres du CS aussi on doit ajouter des résolutions et s'adapter au nombre de candidatures !

CyMo
Contributeur débutant

France
98 message(s)
Statut: CyMo est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 28 févr. 2018 :  16:58:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par andre78fr

Faut pas être trop rigide non plus, l'AG ne peut prendre de décisions que sur les points à l'ordre du jour mais si il est techniquement nécessaire de décomposer une résolution pour éviter des problèmes futurs, je pense que le bon sens doit s'en accommoder. Libre à vous de préférer la contestation mais n'allez pas espérer que le syndic vous fera cadeau de ses honoraires à cause de ça...

Dans le cas de l'élection des membres du CS aussi on doit ajouter des résolutions et s'adapter au nombre de candidatures !



Pour donner le contexte, je ne paie plus les charges de copro depuis un an car je conteste la répartition des charges (non conforme au règlement de copro) ...
Un jour ou l'autre le Syndic va peut-être m'assigner, donc j'essaye d'avoir un maximum d’éléments à contester ...



philippe388
Pilier de forums

13930 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 28 févr. 2018 :  17:01:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
andre78fr :
citation:
Dans le cas de l'élection des membres du CS aussi on doit ajouter des résolutions et s'adapter au nombre de candidatures !


Cela n'est pas ajouter des résolutions!!! Election du CS c'est UNE résolution et des votes sur chaque candidature,; rien à voir avec l'Obligation de porter à l'OdJ une résolution distincte pour les honos du syndic, et cela pour chacune des résolutions travaux hors budget.

Ce syndic connait la loi, il commet ici une faute, il doit assumer cette faute et ne pas continuer dans cette faute en ajoutant des résolutions à cet OdJ. Ce qui est ILLEGAL.

L'AG adoptera les travaux dans l'interêt du SDC ET ce syndic ne touchera pas ces honos.

L'AG peut tout à fait refuser de voter les honos en même temps que les travaux pour cause d'irrégularité.

Tant pis pour lui.


andre78fr
Contributeur vétéran

France
2313 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 28 févr. 2018 :  17:04:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce n'est peut-être pas la bonne manière ; si le syndic ne répartit par les charges conformément au RDC il faut exposer le problème en AG et lui imposer de corriger et de respecter la loi et votre règlement. Evidemment si vous êtes le seul à estimer que le syndic se trompe ça se complique il faudra alors aller convaincre le juge (pas forcément plus simple que de convaincre vos voisins...).

Justifier votre non paiement par les erreurs du syndic ne vous mènera nulle part car c'est les autres qui sont lésés, ceux qui payent à votre place, en attendant vous pouvez être sûr que le syndic prélève ses honoraires et qu'il suivra la voie habituelle du recouvrement, aux frais du syndicat si nécessaire...

ribouldingue
Pilier de forums



16712 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 28 févr. 2018 :  17:05:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
il est acquis que chaque résolution proposée en AG ne doit avoir qu'un seul objet.
Je ne sais pas ou c'est admis, mais je parlerai de résolution votée.

Il appartient au président de séance de faire des votes multiples sous la même proposition de résolution, cela ne pose pas de problème pratique.


citation:
Un jour ou l'autre le Syndic va peut-être m'assigner
Le syndic non, mais le syndicat oui et forcément.

rambouillet
Pilier de forums

14957 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 28 févr. 2018 :  17:16:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Pour donner le contexte, je ne paie plus les charges de copro depuis un an car je conteste la répartition des charges (non conforme au règlement de copro) ...


Je crains que vous ne sortiez pas forcément gagnant de cette position, et vous allez vous mettre tous vos collègues à dos.... car etes vous sur qu'il y a réellement mauvaise répartition, pas sur....

CyMo
Contributeur débutant

France
98 message(s)
Statut: CyMo est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 28 févr. 2018 :  17:24:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par andre78fr

Ce n'est peut-être pas la bonne manière ; si le syndic ne répartit par les charges conformément au RDC il faut exposer le problème en AG et lui imposer de corriger et de respecter la loi et votre règlement. Evidemment si vous êtes le seul à estimer que le syndic se trompe ça se complique il faudra alors aller convaincre le juge (pas forcément plus simple que de convaincre vos voisins...).

Justifier votre non paiement par les erreurs du syndic ne vous mènera nulle part car c'est les autres qui sont lésés, ceux qui payent à votre place, en attendant vous pouvez être sûr que le syndic prélève ses honoraires et qu'il suivra la voie habituelle du recouvrement, aux frais du syndicat si nécessaire...


- J'ai écris des courriers recommandés restés sans réponse.
- J'ai demandé une conciliation de justice, le Syndic ne s'est pas déplacé.
- J'ai expliqué en AG, mais je n'ai pas réussi à convaincre (la majorité des copros sont des bailleurs de plus de 70 ans), le Syndic a répondu que c'était tout le temps comme ça, que cette répartition était plus pratique pour lui.
- J'ai proposé un changement de Syndic, l'AG a voté contre.

Mon préjudice est de 200 euros, je fais quoi maintenant ? J'assigne pour que ça me coûte 2000 euros en frais de justice ?




ribouldingue
Pilier de forums



16712 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 28 févr. 2018 :  17:31:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Mon préjudice est de 200 euros, je fais quoi maintenant ? J'assigne pour que ça me coûte 2000 euros en frais de justice ?.
J'ai du coup juste du mal à comprendre comment vous allez vos régaler d'un problème de résolution en AG qui induit une action au TGI avec avocat obligatoire, au contraire de votre problème de charge qui doit pouvoir être géré au tribunal d'instance;

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2313 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 28 févr. 2018 :  17:58:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Malheureusement, même si vous avez raison sur le fond, vous avez tort de procéder ainsi et vous risquez surtout de creuser votre dette avec des frais de relance et de recouvrement...
Voulez-vous nous expliciter le problème de répartition à l'origine du différend ?

CyMo
Contributeur débutant

France
98 message(s)
Statut: CyMo est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 28 févr. 2018 :  18:14:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par andre78fr

Malheureusement, même si vous avez raison sur le fond, vous avez tort de procéder ainsi et vous risquez surtout de creuser votre dette avec des frais de relance et de recouvrement...
Voulez-vous nous expliciter le problème de répartition à l'origine du différend ?



Le Syndic passe en charge commune des charges de cage d'escalier (nettoyage des vitres, désenfumage, ampoules) alors que c'est explicitement des charges d'escalier dans le RCP.

Le Règlement de Copropriété prévoit une charge spéciale de garage pour les voies de circulation et la rampe vers le sous-sol.
Le Syndic passe en charge de garage des réparations d'évacuation (eaux usées, eau de pluie), éclairage des couloirs des caves, pompes de relevage, nettoyage du local poubelle, abonnement d'interphone, etc...


Je demande la correction sur 10 ans, je pense que le Syndic ne veut pas reconnaître, pour ne pas passer pour une bile devant l'Assemblée Générale.

En plus, le Syndic a autorisé certains copropriétaires à privatiser une partie commune (un local qui est devenu un local 2-roues dont on m'a refusé l'accès).


citation:
Initialement posté par ribouldingue

citation:
Mon préjudice est de 200 euros, je fais quoi maintenant ? J'assigne pour que ça me coûte 2000 euros en frais de justice ?.
J'ai du coup juste du mal à comprendre comment vous allez vos régaler d'un problème de résolution en AG qui induit une action au TGI avec avocat obligatoire, au contraire de votre problème de charge qui doit pouvoir être géré au tribunal d'instance;



Il me semblait que seul le TGI était compétent maintenant en copropriété ?



philippe388
Pilier de forums

13930 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 28 févr. 2018 :  20:06:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
CyMO : vous avez tort de mélanger 2 problèmes totalement distincts.

Un OdJ mal rédigé et un problème de charges personnelles; Car dans ce cas vous DEVEZ payer vos charges,et exiger du syndic qu'il régularise VOTRE compte de charges suite à des erreurs de grille de répartition.

Vous DEVEZ payer vos charges MOINS ce que vous estimez avec les " bonnes grilles" du RDC.

C'est alors au syndic de prouver que vous avez tort sur les grilles de charges, et que les appels du SDC sont justes et conformes au RDC.
citation:

le Syndic a répondu que c'était tout le temps comme ça, que cette répartition était plus pratique pour lui.


Drole de réponse, sans aucune base juridique. Demandez lui ou il a vu que la loi autorisait le syndic de faire des appels sur des grilles plus pratique pour lui. !!

Une mise en demeure de régulariser VOS charges persos sur 10 ans. Et sans réponse, si vous êtes sur à 100% d'avoir raison, un référé en injonction de faire avec copie du RDC, des résolutions, d'AG, les apples de fonds, ET votre propre lecture du RDC et votre calcul de vos charges persos.

SI vous gagnez en référé, alors le syndic aura obligation de vous régulariser, ET également TOUS les autres copros.

Et le CS ??? Il doit vérifier que les grilles de charges sont les bonnes. Il n'a pas à soutenir un syndic qui avance que " cela est plus pratique pour lui". Une preuve qu'il sait que ces grilles ne sont pas les bonnes ?

Édité par - philippe388 le 28 févr. 2018 20:07:15

Colette
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 15 Posté - 28 févr. 2018 :  20:10:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

le président de séance peut aussi décider de décomposer ce vote des honoraires syndic pour chaque "travaux", cela évitera des dépenses de contestations....

Bientôt nous aurons un syndic qui mettra dans la même résolution l'élection du président de l'A.G., l'approbation des comptes, la désignation du syndic, l'élection des membres du C.S., la fixation du montant du fond travaux, etc ... et le président élu, on ne sait comment dans pareil cas, décidera de décomposer cette résolution pour procéder au vote ...

Vous êtes loin dans la forêt ... rambouillet.

Les travaux font l'objet d'une résolution, les honoraires font l'objet de la résolution suivante !

Signature de Colette 
Amicalement

nefer
Modérateur

11093 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 28 févr. 2018 :  20:14:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ne connaissant pas le volume de factures dans votre syndicat...je vous propose une solution:
pour chaque exercice , vous établissez un relevé des dépenses (sous excel) avec les bonnes clés de répartition, puis vous calculez votre quote part de charges réelles que vous vous comparez aux provisions que vous avez versées, puis vous établissez votre crédit ou votre débit

vous le faites pour chaque exercice et vous adressez un réglement de ce que vous devez pour le 1er trimestre 2018 après avoir imputé les régularisations des exercices précédents concernés

Gédehem
Modérateur

14158 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 28 févr. 2018 :  22:12:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il a été rappelé des milliers de fois que l'approbation des comptes du syndicat, l'approbation des dépenses, ne pouvait valoir approbation du compte individuel des copropriétaires.

La répartition des charges (dépenses) est prévue au RDC, qui s'impose à tous, copropriétaires comme syndic.
Dans la mesure où ce dernier réparti les dépenses autrement que ce qui est prévu, à chaque copropriétaire de le rectifier pour son propre compte.

Ce qui évite de faire des bêtises :
"Pour donner le contexte, je ne paie plus les charges de copro depuis un an car je conteste la répartition des charges (non conforme au règlement de copro) ...
Un jour ou l'autre le Syndic va peut-être m'assigner ......"


Vous croyez que cela va résoudre le problème ?
Désolé, mais c'est se tirer une balle dans le pied : vous devez payer vos charges. Ne pas les payer pénalise le syndicat, chacun des copropriétaires.
Le syndic s'en moque : s'il ne peut régler les factures, il n'en sera pas pénalisé.
Dit autrement, c'est idiot de ne rien payer !

Concernant le vote des travaux ET la rémunération du syndic, il y a là un ensemble quasi indivisible, les 2 points abordés étant liés : s'il y a travaux, le syndic à droit à des honoraires.
Ce qui peut éventuellement entrainer 2 votes sur cette question, les travaux, puis les honoraires en fonction des travaux adoptés.

Édité par - Gédehem le 28 févr. 2018 22:14:22

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 28 févr. 2018 :  22:14:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Cymo, Nefer a raison dans son dernier post de vous indiquer de régler ce que vous penser devoir.
En ne payant rien, vous vous mettez dans l'illégalité, au tribunal, cela pourrait se retourner contre vous !
Signature de Franck1966 
Franck V

philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 01 mars 2018 :  11:34:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
andre78fr, CyMo : sur l'ajout de résolutions à l'OdJ, la position de la cour de cassation.

La Cour de Cassation confirme que l’ordre du jour de l’assemblée générale peut être amendé

(modifié en cours d’assemblée générale)



Il n’est pas toujours simple pour un profane de s’y retrouver dans les méandres du droit (textes et décisions de justice), autrement dit savoir ce qui est licite, notamment en matière de tenue de l’assemblée générale.

La Cour de Cassation a rendu le 16 septembre 2015 un arrêt important, confirmant la capacité d’amendement de l’ordre du jour de l’assemblée générale.

I. De l’établissement de l’ordre du jour à la tenue de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires


Établissement de l’ordre du jour

L’ordre du jour (questions, projets de résolution correspondants) est :

établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical (art. 26 du décret du 17 mars 1967) ;
notifié par le syndic avec la convocation qui comprend également les pièces nécessaires afin de permettre aux copropriétaires (ou leur représentant) de délibérer et de décider en pleine connaissance de cause (article 11 du décret du 17 mars 1967 et Cassation 3e civ. 20 mars 2002, n° 00 - 17751).

Tenue de l’assemblée générale

Lors de l’assemblée générale, le président de séance soumet au vote la question et le projet de résolution, lorsqu’il existe (article 11 du décret du 17 mars 1967).

Est-ce à dire que le président de séance ne peut apporter, avant de passer au vote, la moindre modification à la question, plus souvent au projet de résolution, lorsque le texte présente une ambiguïté, une erreur ou une insuffisance ?

À cela, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation répond par la négative.

Le président de séance est parfaitement en mesure d’amender la question (voire le projet de résolution) notifiée aux copropriétaires, à la seule condition de ne pas la dénaturer, c’est-à-dire d’en modifier totalement son objet.

II. L’ordre du jour peut être amendé, mais pas complété


Cet arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 16 septembre 2015, n° 14 - 14518 opère la distinction fondamentale entre :

l’amendement licite de l’ordre du jour : c’est-à-dire une reformulation sans dénaturation.

À titre d’exemple : le président de séance pourrait parfaitement reformuler « le projet de résolution » porté, par exemple, sous la question d’un ravalement de façade de l’immeuble, en proposant, de fixer : un montant maximum pour ces travaux, ainsi que les dates d’exigibilité des appels de provisions, et en indiquant que le choix de l’entreprise sera confié au conseil syndical par un mandat figurant sous la question suivante.

Cela se pratique, dès lors que les devis joints ne sont pas satisfaisants et que les copropriétaires souhaitent malgré tout faire les travaux, sans attendre une prochaine réunion d’assemblée générale.

Attention, cette délégation de pouvoir doit bien être inscrite dans le même ordre du jour que les travaux et (de préférence) sous la question précédente (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ;

l’illégalité de compléter l’ordre du jour par le président de séance ; cela s’entend aussi bien :

d’une tentative de rajout d’une question et de son projet de résolution (16 questions en lieu et place des 15 notifiées par le syndic) ;

Exemple : le mandat au conseil syndical, tel que présenté ci-avant, qui n’avait pas été prévu dans l’ordre du jour :

d’une reformulation dénaturant la question, voire le projet de résolution notifié dans la convocation.


Exemple : la question et le projet de résolution pour des travaux de ravalement de façade ne pourraient être régulièrement transformés par le président de séance en travaux de ravalement avec en plus réfection de la toiture pour pallier une omission du syndic dans l’ordre du jour notifié aux copropriétaires.

En conclusion : l’ordre du jour (questions et projets de résolutions) notifié par le syndic ne constitue nullement un cadre totalement figé, contrairement à l’allégation de certains syndics professionnels.

Le syndicat dispose donc d’une marge de manœuvre pour requérir de son président de séance des précisions et modifications avant toute délibération et vote.

Il conviendra dans ce cas, que le président de séance, assisté de son bureau (scrutateur) contrôle en fin de séance, que l’original du procès-verbal de l’assemblée générale rédigé par le secrétaire est bien conforme aux modifications apportées durant la réunion.


ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 20 Posté - 01 mars 2018 :  13:15:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
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