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momo2246
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Statut: momo2246 est déconnecté

Posté - 05 janv. 2018 :  16:36:29  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Découvrant ce forum traçant plein d'expériences vécues qui permettent de mieux comprendre les diverses situations réelles, je me permets de venir chercher une précision.
Notre copropriété de 28 logements est dans le périmètre et appartient à une ASL qui gère 5 autres copros. Lors de notre prochaine AG de la copro, comme le veut la réglementation si j'ai bien compris, notre syndic nous demande de voter sur l'ordre du jour de la future AG de l'ASL.
Dans cet ordre du jour de l'AG de l'ASL figure une résolution demandant l'unanimité (c'est indiqué). Nous allons donc voter et il est fort probable qu'il y aura des pour, des contre, des abstentions et comme chaque année des absents.
J'ai par ailleurs vu que le post http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=3
incite à bien lire la loi ALUR et son article 22 (Rédaction Universimo, Emmanuel Wormser) qui dit "
...le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité."

Dois-je en conclure que notre syndic -si le vote de notre copro est celui que j'ai envisagé comme habituel-ne pourra ni transmettre le décompte sous la forme : xx OUI, yy NON , zz absentions, tt absents; ni prendre part au vote (donc s'abstenir) avec pour conséquence que la résolution nécessitant l'unanimité sera rejetée ?
Qu'en pensez-vous ? Avec mes remerciements pour votre éclairage.


rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 05 janv. 2018 :  18:19:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faut bien noter que dans une ASL, ce n'est pas le syndicat des copropriétaires d'une copropriété qui participe (en théorie) mais chacun des copropriétaires pris individuellement.

Donc si les statuts de l'ASL nécessitent un vote à l'unanimité des adhérents, il est bien normal que le mandataire des copropriétaires viennent avec un vote/mandat lui-même unanime (certes très souvent extrêmement difficile à obtenir) puisqu'il est sensé représenté l'unanimité de ces adhérents. Donc s'il n'a pas obtenu l'unanimité, l'ASL ne pourra pas obtenir l'unanimité de ses adhérents (cqfd)

majik
Contributeur senior

709 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 06 janv. 2018 :  09:13:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A Rambouillet : selon l'article 3 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, "Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association".

L'AG d'une ASL réunit les mandataires des immeubles compris dans le périmètre :

étant précisé que UN immeuble est représenté par UN mandataire.

UN immeuble participe d'une seule VOIX en AG d'ASL.

A charge, le cas échéant, pour les multiples propriétaires d'UN immeuble de désigner en leur sein UN mandataire.

Et CE mandataire exprimera la position de tous les propriétaires d'UN immeuble prise à la même majorité que celle indiquée pour la décision d'AG d'ASL.

Dans le cas exposé par momo2246, si les copropriétaires désigne pour mandataire de leur immeuble le syndic de gestion, celui-ci sera tenu de porter la décision prise en AG de copro A l'UNANIMITE.




rambouillet
Pilier de forums

14868 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 06 janv. 2018 :  09:51:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
UN immeuble participe d'une seule VOIX en AG d'ASL.

cela est moins évident car ce n'est pas le syndicat l'adhérent, mais chaque copro du syndicat est adhérent individuellement à l'ASL.

citons pour référence :
citation:
Question écrite n° 03472 de M. Jean-Pierre Sueur (Loiret - SOC) publiée dans le JO Sénat du 21/02/2008 - page 321
M. Jean-Pierre Sueur appelle l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur des pratiques qui sont de nature à limiter considérablement le champ d'application des règles d'ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967, tels que modifiés par la loi de solidarité et renouvellement urbains n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004. Il se trouve, en effet, que de très nombreux ensembles immobiliers comprennent une copropriété dans le périmètre d'une association syndicale libre (ASL) de propriétaires dont l'objet est d'entretenir des équipements d'intérêt commun qui sont souvent la propriété même de l'ASL. Lors de travaux de grande ampleur de mise aux normes, de réhabilitation ou de transformation, présentant un coût important, deux questions se posent au regard du caractère d'ordre public de la loi relative aux copropriétés. En premier lieu, le seul fait d'avoir apporté la propriété d'équipements d'intérêt collectif à une ASL régie librement par ses seuls statuts peut être un moyen de contourner les règles d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 imposant notamment une information des copropriétaires sur les conditions essentielles des marchés lors de la convocation des assemblées générales (à peine de nullité) et des règles de majorité variables selon la nature des travaux. En définitive, que les copropriétaires soient convoqués à l'assemblée de l'ASL statuant sur les travaux ou qu'ils y soient représentés par leur syndicat de copropriétaires, dans l'un et l'autre cas, une application distributive stricte des législations relatives aux copropriétés et aux ASL, aboutit à un contournement, par le jeu des statuts d'ASL pratiquement minimalistes, de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle régit notamment l'information des copropriétaires et la répartition des charges d'entretien des équipements d'intérêt collectif selon un critère d'utilité distinct des tantièmes servant de base à l'appel des charges générales. Les copropriétaires ne participent pas à la prise de décision. Il convient donc de considérer que le mandataire doit disposer d'un mandat spécial pour valablement représenter les copropriétaires membres à l'assemblée de l'ASL. Il lui demande en conséquence si un mandataire peut engager les copropriétaires dans le vote de travaux importants sans avoir reçu de mandat spécial à cet effet. En second lieu, la question du cadre juridique de la contribution financière des copropriétaires aux travaux se pose. La pratique généralement constatée révèle une tendance des syndics des copropriétés comprises dans le périmètre d'une ASL à percevoir auprès de chaque copropriétaire leurs contributions aux travaux décidés par l'ASL, et, par commodité, à constituer généralement un fonds de roulement à reverser à l'ASL qui décide seule de son montant. Il lui demande à cet égard de bien vouloir lui indiquer si un syndicat de copropriété peut être membre d'une ASL et quelle est la validité d'une clause prévoyant que les copropriétaires sont exclus du bénéfice de leurs droits réels.
Il lui demande, en outre, de bien vouloir lui indiquer si la contribution des copropriétaires peut être perçue, sans mandat exprès, par le syndic de copropriété et reversée à l'association syndicale libre et si, toujours sans mandat exprès, elle peut être l'objet d'un prêt collectif souscrit par commodité par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires pour un ouvrage appartenant à l'ASL, comme en matière de travaux sur les parties communes d'une copropriété.

Réponse du Ministère du logement et de la ville publiée dans le JO Sénat du 29/05/2008 - page 1065
En vertu d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d'une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association. Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels. Toute clause contraire est réputée non écrite. Les statuts d'une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l'assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d'un mandat général de représentation des copropriétaires à l'assemblée de l'association. Toutefois, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d'engager les membres de l'association, c'est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l'accord de chacun d'eux qui sont ses mandants. La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires sont membres de plein droit d'une association syndicale libre, la demande de paiement des charges formulée par l'association doit être dirigée directement contre ces copropriétaires pris individuellement. Formulée contre le syndicat des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les membres de l'association à l'assemblée générale.

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 4 Posté - 06 janv. 2018 :  10:35:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ok avec Rambouillet : un copropriétaire n'est pas un propriétaire au sens de la règle énpncée
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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momo2246
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 06 janv. 2018 :  10:46:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
à Magik : vous dites "étant précisé que UN immeuble est représenté par UN mandataire.

UN immeuble participe d'une seule VOIX en AG d'ASL."
ok mais nos statuts d'ASL indiquent pour un vote -quand il faut appliquer une règle de majorite- que celle-ci se calcule en fonction des m2.
Toutefois ici ce n'est pas le cas puisqu'il s'agit de l'Unanimité.
Merci

majik
Contributeur senior

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Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 06 janv. 2018 :  10:50:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, rambouillet : ce qui est important dans la réponse c'est :

citation:
en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association.


Et on voit bien qu'il s'agit d'éviter les dérives abondamment démontrées par les retours d'expériences où une ASL de PROPRIETAIRES d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes (art.1 de la loi du 10 juillet 1965) était administrée par un syndic es qualité "élu" par des syndics es qualités qui engagent des dépenses...mises à la charge des copropriétaires n'ayant eu aucune voix au chapitre!









majik
Contributeur senior

709 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 06 janv. 2018 :  12:49:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

citation:
nos statuts d'ASL indiquent pour un vote -quand il faut appliquer une règle de majorite- que celle-ci se calcule en fonction des m2.


des m² de QUOI?

de votre immeuble-terrain de X m² sur lequel sont construits 28 logements?

momo2246
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 06 janv. 2018 :  18:32:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Désolée, mais pour ce qui est de l'unanimité je m'y retrouve bien dans ce qui est dit.
Toutefois je ne suis pas sûre d'avoir saisi toutes les nuances lorsqu'il s'agira d'autres majorités.
Pour illustrer et reprendre certaines expressions je soumets :

Si je suis la propriétaire (et non copropriétaire) d'un immeuble, je peux voter individuellement -donc d'une seule voix- à l'AG de l'ASL,
par contre si je ne suis que copropriétaire (donc non propriétaire au sens de la règle) mon vote ne peut être individuel puisqu'il est tributaire des votes des autres copropriétaires lors de l'AG de la copropriété, déterminant le vote de l'immeuble, vote que le syndic mandaté indiquera à l'AG de l'ASL.
Est-cela qu'il faut comprendre des divers commentaires éclairés ?

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 06 janv. 2018 :  19:42:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en tant que copropriétaire vous représentez 1 voix au sein de l'ASL. Votre mandataire de la copropriété en votant apporte autant de voix que de copropriétaires dans un sens ou dans l'autre. L'AG de la copropriété peut aussi lui dire de voter tant de voix POUR et tant de voix CONTRE, au sein de l'AG de l'ASL....

Édité par - rambouillet le 06 janv. 2018 19:43:30

majik
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 06 janv. 2018 :  20:02:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Si je suis la propriétaire (et non copropriétaire) d'un immeuble, je peux voter individuellement -donc d'une seule voix- à l'AG de l'ASL,


si vous êtes SEULE propriétaire, vous détenez SEULE le droit de vote dévolu à l'immeuble.

...et si Mr et Mme sont propriétaires ENSEMBLE de l'immeuble, SEUL(E) l'un(e) ou l'autre des deux propriétaires sera mandataire de l'indivision et représentera l'immeuble à l'AG de propriétaire, détenant LE droit de vote...




momo2246
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 07 janv. 2018 :  00:45:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Désolée, mais je comprends bien qu'un appartement d'une copropriété est un immeuble au sens juridique et qu'il peut être la propriété d'un ou plusieurs propriétaires (cas de l'indivision). N'est-ce pas cela qu'on appelle des copropriétaires ?

et avec comme conséquences ce que dit Rambouillet "Votre mandataire de la copropriété en votant apporte autant de voix que de copropriétaires dans un sens ou dans l'autre. L'AG de la copropriété peut aussi lui dire de voter tant de voix POUR et tant de voix CONTRE, au sein de l'AG de l'ASL....
"
ce qui fait que je ne comprends pas ce que Emmanuel Wormser veut dire en soulignant "ok avec Rambouillet : un copropriétaire n'est pas un propriétaire au sens de la règle énoncée". Quelle règle distingue copropriétaire et propriétaire ?

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 07 janv. 2018 :  08:12:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
un propriétaire est propriétaire d'un bien immeuble isolé comme une maison bati sur son propre terrain.

un copropriétaire, est un propriétaire indivis d'un ensemble de logements dans un immeuble (par ex) dont chaque copropriétaire à la jouissance privative d'une partie, son appartement.

Dans votre cas par exemple, vous avez un immeuble avec 10 appartements, ayant 10 copropriétaires différents (1 par appartement), le mandataire apportera 10 voix si dans les statuts de l'ASL il est prévu 1 proprio, 1 voix.

ce que veut dire majik, (je suppose) c'est qu'un appartement peut lui-même appartenir à plusieurs personnes (parents ET enfants, monsieur ET madame, une SCI, etc...), mais cet appartement ne disposera que d'une seule voix.

majik
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 07 janv. 2018 :  09:40:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
momo2246 : vous questionnez sur la CONSEQUENCE DU VOTE COPRO SUR CELUI DE L'ASL (art.22)

Vous citez l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. selon son article 1.

Les mots ont un sens, non?

momo2246
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 07 janv. 2018 :  10:43:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
à Rambouillet : Merci de vos précisions que je comprends
à Majik : merci de vos interventions "juridiques" et désolée de ne pas tout comprendre au premier abord, toutefois il me semble que je ne suis pas hors sujet puisque vous aussi traitiez dans le post cité "Article 22 Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)...".
"Les mots ont un sens, non?" : D'accord, mais avouez que parfois le langage courant diffère du langage juridique, et que des mots de la langue française ont aussi plusieurs sens. Il est donc important pour madame Lambda de s'assurer d'avoir bien compris ce que vous experts dites. Encore Merci

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 03 mars 2018 :  09:50:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La réponse ministérielle citée plus haut va dans le sens de mon interprétation.

Les copropriétaires ne peuvent donner pouvoir qu'au syndic. OK

Mais pour moi le syndic vote alors conformément aux instructions reçues de chaque copropriétaire : OUI pour Durand NON pour Dupont.

Si l'on admet l'autre solution (le syndicat a voté OUI par 504 voix contre 300) il peut se faire qu'on obtienne au niveau de l'ASL un vote contraire à celui qui serait émis par la prise en compte des votes individuels.

De toute façon la question a été traitée au niveau législatif de manière simpliste et sans tenir des fondements juridiques en cause.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

majik
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 03 mars 2018 :  15:07:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Lesréponses ministérielles sont comme le reste : elles ont LEUR TEMPS.

Celle qui est ici citée est de 2008:

Réponse du Ministère du logement et de la ville publiée dans le JO Sénat du 29/05/2008 - page 1065

Tandis que l'article 22 d ela loi du 10 juillet 1965 est

"Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V) "

majik
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 03 mars 2018 :  16:19:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ah! j'oubliais :

les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public.


JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 03 mars 2018 :  17:10:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je ne parle que du mandat prévu au profit du syndic par les statuts d'une ASL

Vous me répondez en traitant du mandat donné au président du conseil syndical par les copropriétaires d'un syndicat secondaire. La situation est différente.

Ceci étant les dispositions nouvelles de l'article 22 sont tout aussi critiquables et pour les mêmes raisons.

Pour les décisions relevant de l'article 24 le président du conseil syndical dispose d'un pouvoir total de décision. Il n'est pas prévu de vote préalable de l'assemblée. C'est une atteinte au droit de propriété et/ou au droit de participer aux assemblées ce qui revient au même.

En effet le droit de participer aux assemblées est une contrepartie à l'abandon de certains privilèges liés au droit de propriété.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 19 Posté - 03 mars 2018 :  19:42:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par majik

ah! j'oubliais : les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public.


pas toutes, pas toutes...

majik
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 04 mars 2018 :  07:28:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Décision n° 2014-409 QPC du 11 juillet 2014

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 16 mai 2014 par la Cour de cassation
(troisième chambre civile, arrêt n° 800 du même jour) d’une question prioritaire
de constitutionnalité (QPC)
...
A. – Le contexte des dispositions contestées
1. – Généralités sur la copropriété
La copropriété des immeubles bâtis est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965, qui est d’ordre public
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