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1novice
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 Posté - 23 mars 2018 : 00:04:05
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Je suis coloti d'un lotissement récent (2014), régi par une association syndicale. Je souhaite faire procéder à une extension de ma maison sur ma parcelle, qui nécessite un PC. Un architecte a réalisé les plans, en respectant scrupuleusement les règles du PLU et les réglementations qui s'imposent.
Je viens de présenter les premiers plans de mon architecte à l'AG de mon lotissement. Certains colotis, très éloignés de ma propriété, ont voté contre ce projet, au motif que les plans n'étaient pas encore totalement finalisés. Ce projet a donc été rejeté par l'AG.
Questions : est ce dans les compétences d'une AG de se prononcer de la sorte ? Les décisions d'une AG de lotissement sont elles discrétionnaires ? Ce motif est il recevable ? Puis je tout de même déposer mon PC ? Attendu que la prochaine AG n'aura lieu que dans un an, comment puis je me sortir de cette difficulté ? Vous remerciant par avance de votre éclairage,
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andre78fr
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 Posté - 23 mars 2018 : 00:34:12
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Oui bien sûr, ce sont les statuts et le cahier des charges qui fixent les compétences de l'AG pour ce type de projet et surtout la majorité nécessaire, le motif en général c'est l'harmonie esthétique, vous pouvez déposer le PC mais si vous engagez vos travaux contre l'ASL et sans son autorisation vous risquez des problèmes...
Il faut soit patienter pour la prochaine AG soit proposer une AG "extraordinaire" pour voter et approuver votre projet d'ici là ; pas sûr que vous arriviez à mobiliser la majorité, il faudra faire du porte-à -porte et récolter des pouvoirs sans doute ! |
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1novice
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 2
Posté - 23 mars 2018 : 01:04:19
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Merci pour cette réponse. Pourtant, il me semblait que la loi Alur du 24 mars 2014 mettait fin à la force juridique et à l’opposabilité du cahier des charges, celles-ci étant désormais caduques. Qu'en est il concrètement ? |
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majik
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3
Posté - 23 mars 2018 : 06:42:09
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Ouvrons un petit spot sur la question :
en droit de l'urbanisme, une demande d'autorisation de construire est à faire par celui qui se déclare propriétaire du terrain.
Vous êtes le propriétaire de votre maison sur votre parcelle
En droit civil, les servitudes attachées à votre parcelle sont mentionnées à votre acte de vente.
Votre acte de vente a été publié au fichier immobilier (CDI, service des hypothèques) à la suite des "formalités" publiée à la fiche de votre parcelle depuis la création de cette "fiche d'immeuble'.
Vous êtes ainsi en mesure de connaître lesdites "servitudes".
SUR LE LOTISSEMENT
Il comprend des parcelles constructibles, construites ou non, appartenant pleinement à leurs acquéreurs-propriétaires dits colotis.
S'il comprend des parcelles mises à disposition de tous les propriétaires colotis, celles-ci SONT REGIES en procédant à la constitution d'une ASL des propriétaires qui a pour OBJET SOCIAL de les maintenir en état de rendre les services prévus.
Par ailleurs...et "en même temps"
SUR LES ASL DE PROPRIETAIRES
Voir les 6 articles du titre I et les 4 articles du titre II de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 complétée par les articles 3, 4, 5 du décret n°2006-504 du 3 mai 2006.
C'est à tort et par un amalgame tout-à -fait regrettable, mélangeant deux situations distinctes dont l'une est "la copropriété" REGIE par la loi du 10 juillet 1965,
que l'on "croit" et que l'on répète
que l'ASL a pour mission de faire respecter le cahier des charges A L'INSTAR du syndicat de copropriétaires qui a pour mission de faire respecter le règlement de copropriété.
VOTRE CAS
Après avoir vérifié les servitudes mentionnées à votre acte de vente, vous faites votre projet deconstruction après avoir vérifié le règlement dePLU et vous déposez votre demande d'urbanisme...
comme tout un chacun...
sachant que vous n'êtes pas un majeur protégé sous la tutelle d'une ASL de propriétaires constituée pour s'occuper des parcelles communes, qu'elle en soit ou non propriétaire.
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Posté - 23 mars 2018 : 06:49:45
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je compléterai la synthèse de majik en vous disant : vérifier sur les statuts de l'ASL son l'objet. Est-il inscrit que l'ASL a pour objet de faire respecter le cahier des charges du lotissement (et non de l'ASL) ?....
PS : votre lotissement n'est pas régi par une ASL ! l'ASL ne régit que les parties que vous avez en commun : EV, VRD, etc.... |
Édité par - rambouillet le 23 mars 2018 06:50:49 |
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1novice
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Posté - 23 mars 2018 : 07:15:50
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Bonjour,
Merci pour ces réponses, qui m'apparaissent juridiquement plus étayées que la position de l'AG. Je résume et vous me dites si je me trompe : l'AG n'a pas la compétence juridique pour se prononcer sur un projet d'extension avec dépôt de PC. Ceci ressort de la compétence exclusive de la mairie, dans le cadre du dépôt de PC.
Mon acte de vente ne comporte aucune servitude.
Le cahier des charges des charges du lotissement ne comporte que la disposition générique "Afin que soit respecter dans l'avenir, l'harmonie du groupe d'habitation, il est stipulé que tout propriétaire d'un lot de l'ensemble dont il s'agit ne pourra, sauf accord de l'association syndicale et sous réserve de délivrance par l'administration des autorisations qui seraient nécessaires : édifier aucune construction supplémentaire ....". Or, cette disposition ressortant juridiquement du traitement des régies de copropriété, non d'une ASL de lotissement, elle est donc nulle et non avenue, et donc réputée non écrite.
Ai-je bien tout juste d'un point de vue juridique ?
Anecdotiquement, le cahier des charges est celui de la création du lotissement, acte notarié dans lequel apparaît le nom des anciens propriétaires, la société de construction, ... Ce document est il encore valable ? Il est dit dans son objet : "le cahier des charges a pour objet de fixer les règles et servitudes imposées dans l'ensemble immobilier appartenant aux sociétés requérantes, tel qu'il figure au plan de division dont il sera parlé ci-après. IL est opposable à quiconque détient ou occupe, a quelque titre que ce soit, tout ou partie de l'ensemble immobilier". Ce document peut il être valablement opposé à des colotis, 4 ans après la livraison du lotissement et la constitution d'une ASL ?
Dans l'attente de vous lire,
Cordialement |
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majik
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Posté - 23 mars 2018 : 07:23:03
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citation: "le cahier des charges a pour objet de fixer les règles et servitudes imposées dans l'ensemble immobilier appartenant aux sociétés requérantes, tel qu'il figure au plan de division dont il sera parlé ci-après. IL est opposable à quiconque détient ou occupe, a quelque titre que ce soit, tout ou partie de l'ensemble immobilier".
Est-ce que votre acte de vente mentionne ce cahier des charges?
Est-ce que ce cahier des charges est publié au service de la publicité foncière? |
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Posté - 23 mars 2018 : 07:24:47
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dans ce cas, malheureusement, c'est le CC du lotissement qui impose d'avoir un accord de l'ASL, alors dans ce cas, OUI, vous devez obtenir l'accord de l'ASL. Ceci constitue une servitude, c'est d'ailleurs indiqué dans votre acte notarié.
Personne ne peut dire ici que cette clause est jugée non écrite, seul un juge peut le dire et pour le savoir il faut lui demander officiellement en le saisissant. |
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1novice
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Posté - 23 mars 2018 : 07:31:12
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j'ajoute que dans ce cahier des charges, il est dit pour l'association, au niveau de son objet : "l'association aura pour objet ... de veiller à l'application des clauses du règlement général de copropriété".
Je vais vérifier pour l'acte de vente, ainsi que la publication de ce CC au service de la publicité foncière. Auprès de qui/quel service faut-il que je me rapproche pour ce dernier point ? |
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1novice
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Posté - 23 mars 2018 : 07:59:26
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Ce qui me gène juridiquement, c'est que l'AG peut se prononcer sans avoir à étayer juridiquement sa décision. En somme, elle peut prendre des décisions à la "tête du client". Ce qui s'est du reste passé lors de cette même AG où, un autre coloti a présenté un projet de modification extérieure (installation d'une véranda ou d'une pergola, il ne savait pas encore), sans plan, et ce projet a été accepté.
Comment juridiquement peut on justifier un tel grand écart ? L'AG ne doit elle pas se baser sur des fondements juridiques pour se positionner ? |
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Posté - 23 mars 2018 : 08:13:07
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ce peut être un point fort pour vous, vis à vis d'un juge, si cette décision d'une part n'est pas étayée, d'autre part d'une autre décision accordée dans la même AG.
mais il faut aller au juge : le jeu en vaut-il la chandelle, Ã vous de voir.... |
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majik
Contributeur senior
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11
Posté - 23 mars 2018 : 08:16:08
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citation: veiller à l'application des clauses du règlement général de copropriété"
Ce que vous rapportez frappe par les approximations et termes inappropriés...
La première chose à faire est de vérifier l'acte de vente et ce qu'il mentionne à DESIGNATION DU BIEN.
Et notamment s'il mentionne un "cahier des charges" ou un "règlement de copropriété" ...
et s'il mentionne la publication au fichier immobilier à TELLE DATE, VOLUME XXX, NUMERO YY.
Si cette publication est ainsi précisée, cela vous permettra de vous rendre directement au centre des impôts fonciers, au service de la publicité foncière.
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Posté - 23 mars 2018 : 08:41:57
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La loi « ALUR » du 24 mars 2014 a notamment modifié les articles L442-9 et L442-10 du Code de l’urbanisme, dont un des objectifs est d’encourager la densification des quartiers de lotissement en facilitant la subdivision de lots et en mettant en concordance les documents du lotissement avec le PLU ou le document d’urbanisme qui en tient lieu. Concomitamment, elle a abaissé le niveau de majorité nécessaire pour voter une modification de ces documents.
Ainsi, Les 5èmes et 6èmes alinéas de l’article L442-9 du Code de l’urbanisme sont ainsi rédigés :
« Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.
« La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l'objet d'un décret »
La majorité mentionnée à l’article L442-10 est « la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie ».
Il convient de vérifier si votre cahier des charges a été publié au service de publicité foncière.
Sans publication de votre cahier des charges avant le 25 mars 2019, toutes ses dispositions ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de maisons deviendraient caduques.
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Posté - 23 mars 2018 : 09:51:29
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Posté - 23 mars 2018 : 11:41:14
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Intéressant, car cet avis vient de juristes du domaine ! vous auriez les références de l'arrêt ? |
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1novice
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Posté - 23 mars 2018 : 11:58:48
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Du coup, qu'a changé la loi Alur alors ? L'AG dispose donc toujours de la capacité à statuer à la "tête du client" ? |
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Posté - 23 mars 2018 : 12:07:22
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Intéressant, car cet avis vient de juristes du domaine ! vous auriez les références de l'arrêt ?
Cass. 3ème civ., 21 janvier 2016, 15-10,566:
« Ayant exactement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a décidé à bon droit qu'il n'y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s'appliquer entre colotis »
Cass. 3e civ., 16 oct. 2016, n° 15-23.674:
« Mais attendu que les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ayant exactement retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que tout coloti pouvait demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice et a légalement justifié sa décision de ce chef ».
Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-21,329:
« le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenus. »
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Gédehem
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Posté - 23 mars 2018 : 12:23:09
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Question posée : l'AG dispose t-elle d'un pouvoir discrétionnaire ?
Le CCh précise :
"Afin que soit respecter dans l'avenir, l'harmonie du groupe d'habitation, il est stipulé que tout propriétaire d'un lot de l'ensemble dont il s'agit ne pourra, sauf accord de l'association syndicale et sous réserve de délivrance par l'administration des autorisations qui seraient nécessaires : édifier aucune construction supplémentaire ....".
Sur le principe, les constructions ne sont pas interdites.
Elles sont soumises à conditions, le but étant la préservation de "l'harmonie du groupe d'habitation".
Un refus doit de ce fait être motivé : quelles conditions ne sont pas remplies.
En particulier, projet ou éléments du projet qui mettraient en cause l'harmonie de l'ensemble.
En relevant qu'une "harmonie" relève ici d'une appréciation subjective sur un ensemble.
Dans la mesure où d'autres édifications ont été autorisées et que le refus sur celui-ci n'est pas motivé, il y aurait là un abus de droit.
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Édité par - Gédehem le 23 mars 2018 12:25:39 |
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1novice
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Posté - 23 mars 2018 : 12:36:02
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Merci pour ces retours. Pour expliciter plus avant, le syndic a distribué en séance un document que je leur avais transmis, sur lequel apparait :
- explicitement et de manière formelle : que le respect des règles esthétiques du lotissement fait partie des contraintes que j'ai donné à mon constructeur.
- qu'il ne reste plus qu'un sujet en discussion avec l'architecte, sur l'ouverture ou non d'une seconde fenêtre de salle de bain sur un des pans de murs (9m de long, distant de près de 4 m de mon premier voisin, et mur qui n'est pas en façade).
La proposition soumise au vote intégrait l'hypothèse d'une ou deux fenêtres de sdb.
Une des personnes de l'AG, représentant beaucoup de voix du fait de son nombre de tantième mais à l'autre bout du lotissement, a refusé de valider ce projet, en arguant que ce dernier n'était pas encore abouti car elle ne disposait donc pas des plans définitifs.
Je ne connais pas les modalités de calcul de quorum retenu par le syndic, mais ce dernier a annoncé que le projet était donc refusé.
Question : est ce que ce motif est recevable ? |
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majik
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Posté - 23 mars 2018 : 14:59:26
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1novice : ne faites pas une fixette sur "l'AG" mystérieuse....
citation: le syndic a distribué en séance
citation: Je ne connais pas les modalités de calcul de quorum retenu par le syndic
Une ASL a un syndicat élu par l'AG,
le syndicat élit en son sein un PRESIDENT
lequel est généralement chargé de convoquer l'AG et de la présider
IL FAUT ABSOLUMENT VERIFIER VOTRE ACTE DE VENTE
pour VERIFIER LA NATURE DU BIEN QUE VOUS AVEZ ACQUIS
et COMPRENDRE SI L'ENSEMBLE IMMOBILIER QUE VOUS APPELEZ LOTISSEMENT n'est pas plutôt un GROUPE D'HABITATION indivisible...
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Gédehem
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Posté - 23 mars 2018 : 14:59:38
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Ce sont les statuts qui précisent les voix nécessaires aux prises de décisions.
Dans la mesure où votre projet n'était pas totalement bouclé, avec cette histoire de fenêtre ou non, cela peut être un motif objectif de refus, ou au moins de sursis à statuer.
En attendant que tout soit finalisé.
Encore faut-il que ce ou ces motifs soit rapportés dans le PV.
Il faut distinguer ici ce qui relève des échanges lors du débat préalable, des mentions rapportées au PV justifiant le sens de la décision.
Motifs objectifs de refus qui doivent y être mentionnés, type "la fenêtre en trop ou le mur trop long", et non de type "c'est pas beau", "cela modifie l'harmonie de l'immeuble", arguments subjectifs.
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