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alain
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Statut: alain est déconnecté

Posté - 03 janv. 2018 :  21:09:10  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
je suis un copro qui a un souci de régulation de son chauffage. Depuis 1 an, la vanne de régulation est bloquée ouverte, ce qui rend impossible de réguler le chauffage ( collectif) de l'appartement.
C'est une installation récente, 4 ans, qui fonctionne bien chez la majorité des "voisins", une vanne 3 voies située dans un placard technique avec tous ceux de l'étage, est alimentée par Radio par un thermostat dans l'appartement, qui donne l'ordre d'ouvrir ou fermer le chauffage.
ma vanne étant bloquée en position ouverte, impossible de réguler. ce qui est assez irrespurable et surtout couteux ( 6 fois ce que mes voisins consomment !!)
Le syndic que j'ai informé ( par téléphone) ne veut pas s'en occuper et estime que c'est du privatif. or toutes les vannes, compteurs.. sont dans un placard pour tout l'étage, et le syndicat a voté à l'unanimité en 2013, une résolution très claire, distinguant ce qui est "privatif" ( le thermostat individuel) de ce qui est commun: TOUT ce qui se trouve dans le placard technique.
Comment faire pour exiger du syndic qu'il fasse son travail.. il lui a été montré la résolution, mais ne veut rien savoir..
courrier recommandé, avec mise en demeure? puis menace d'intervention en justice.. ?
y a t il des aassos plus spécilaisées dans ce domaine.. l'assurance défense et recours fonctionnerait elle?
peut on même exiger que le syndic devarit payer les surcharges de chauffage?
Merci

Gédehem
Modérateur

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 1 Posté - 03 janv. 2018 :  22:10:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il semble que le chauffage collectif soit individualisé.
Cette vanne bloquée ne permet pas la régulation (automatique) de votre chauffage.
Dans la mesure où vos radiateurs sont dotés de robinets, il vous est possible de réguler manuellement votre chauffe.

Ce qui ne résoud pas votre problème ...
Qui ne passe pas par un coup de téléphone.
Une LRAR au syndic s'impose, avec copie au CS.

rambouillet
Pilier de forums

14852 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 04 janv. 2018 :  08:21:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tout d'abord, il faut bien lire votre RdC pour savoir ce qui relève du privatif et du commun.

Seconde chose à savoir dans votre installation :
cette vanne reste ouverte parc e qu'"elle est en panne ou parce que votre thermostat est en panne ?

Il y a de grandes chances que le thermostat soit privatif et la vanne soit collective car faisant partie de l'ensemble de l'installation surtout si elle n'a pas une vanne quart de tour d'isolation de l'ensemble.

Première chose à vérifier : votre thermostat :- changer les piles - le mettre en position arret ou hors gel et vérifier le signal de sortie (en général 12 ou 24 volts).

Si vous pensez que votre thermostat n'est pas en cause alors LRAR au syndic, pas d'autre choix. En effet si votre vanne est privative de toute façon vous devez faire appel à celui qui a le contrat de cette chaudière s'il n'y a pas de vanne d'isolement.

alain
Contributeur actif

362 message(s)
Statut: alain est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 04 janv. 2018 :  12:31:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci pour vos avis
2 pbs, l'un technique, concernant le fct.. la vanne est coincée ouverte, et le thermostat est correct.
l'autre est de pouvoir exiger du syndic qu'il agisse. Car notre AG a défini ce qui était privatif ( le thermostat) et le reste commun
comment faire?

Sunbird
Contributeur vétéran

2563 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 04 janv. 2018 :  12:41:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Mise en demeure par LRAR du syndic.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 04 janv. 2018 :  17:02:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
suivie d'une injonction de faire par le juge

citation:
Car notre AG a défini ce qui était privatif ( le thermostat) et le reste commun

désolé, ce n'est pas l'AG qui doit décider, mais le RdC

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 04 janv. 2018 :  21:52:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si ce n'est pas prévu, c'est à l'AG d'en décider.
Ce qui semble avoir été le cas : "le syndicat a voté à l'unanimité en 2013, une résolution très claire, distinguant ce qui est "privatif" ( le thermostat individuel) de ce qui est commun: TOUT ce qui se trouve dans le placard technique."

S'il s'agit d'une modification (ajout) dans le descriptif de ce qui est commun ou privatif de cette installation de chauffage, avec impact sur la répartition des charges (individualisation ?), cette clause nouvelle du RDC doit être publiée.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 05 janv. 2018 :  06:10:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'histoire ne dit pas si c'est unanimité des présents/représentés ou unanimité du syndicat..., ce qui est totalement différent surtout pour un nouveau copro

alain
Contributeur actif

362 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 janv. 2018 :  17:15:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci.. outre le pb de suite à donner par le syndic, pas simple, 2 réponses:
- à GDM/ la résolution a précisé ce que le RC ne pouvait indiquer, car l'installation des régulations est récente. Mais par contre, le fait que çà n'ai pas été publiée et ajoutée au RC la rend elle invalide? le syndic n'a pas soulevé cet impératif, s'il existe.
- à Rambouillet: voté à l'unanimité des présents et représentés. ( Plus de 6000...sur 10000)
Par contre, la même résolution prévoyait, puisque l'installation comportait des compteurs, une répartition à 70/30% des consos de fuel et autre charges de chauffage.. ceci est un peu en contradiction avec le RC de l'époque, qui ne prévoyait QUE la répartition aux tantièmes..
Comment font les copros qui installent des compteurs ( obligatoires en général maintenant ) .. leur faut il inclure les nouvelles dispositions dans le RC??

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 janv. 2018 :  18:25:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
là on ne parle pas des compteurs et du comptage, mais de la vanne : la résolution n'a pas été prise à l’unanimité, mais à la majorité exprimée des présents et représentés.

Pour modifier cette disposition des parties communes du RdC, c'est la double majorité de l'article 26. (or 6000/10000 ne représente pas au moins les 2/3 des voix) et en plus il faudrait qu'elle soit inscrite au RdC.

alain
Contributeur actif

362 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 06 janv. 2018 :  14:12:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je vais rechercher à combien on a approuvé??
mais Comment font les copros qui installent des compteurs ( obligatoires en général maintenant ) .. leur faut il inclure les nouvelles dispositions dans le RC??

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 06 janv. 2018 :  14:49:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en théorie, OUI, mais cela peut aussi être l'occasion de le mettre à jour sur d'autres points (un petit nettoyage ou récurage... suivant les cas).

Édité par - rambouillet le 06 janv. 2018 14:49:58

Sunbird
Contributeur vétéran

2563 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 06 janv. 2018 :  15:23:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par alain

mais Comment font les copros qui installent des compteurs ( obligatoires en général maintenant ) .. leur faut il inclure les nouvelles dispositions dans le RC??


Je ne sais pas, mais ce que je constate dans mon secteur, c'est que beaucoup de toutes les copropriétés refusent l'installation de ces compteurs.

Gédehem
Modérateur

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 07 janv. 2018 :  22:13:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Refus certainement du à une affaire mal montée, comme on (je) le constate quasi toujours sur ce sujet de l'individualisation du chauffage et de la pose de compteurs/répartiteur.

Les syndics sont généralement très mauvais pour ce projet.
Voir un exemple ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23427

On n'installe pas comme cela un beau matin des répartiteurs ou des compteurs de calories, proposition que les copropriétaires découvrent à la lecture de la convocation à une AG.

Il est évident que la démarche impose la réalisation préalable d'une étude, en concertation/coordination avec le CS, étude qui permet d'avoir une connaissance de l'installation existante, une visibilité sur le projet. D'où aussi une étude de faisabilité.
Quelle type de chaufferie, quel type de circuit de distribution commun, dans les lots.
Quels type de répartiteurs, quels travaux sont nécessaires selon le type.
Etc etc etc .....

Sautons les devis pour le matériel, pour les travaux d'installation.

Reste la question de la grille de répartition, là aussi souvent absente de la proposition inscrite à l'ODJ, ou alors très mal fichue ....

ODJ réduit à la question " Individualisation des frais de chauffage : pose de compteurs/répartiteurs".....
Et roulez bolides ....

Il est évident que devant ce vide sidéral, les copropriétaires refusent ....

Édité par - Gédehem le 07 janv. 2018 22:18:01

alain
Contributeur actif

362 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 14 janv. 2018 :  09:51:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par alain

je vais rechercher à combien on a approuvé??
mais Comment font les copros qui installent des compteurs ( obligatoires en général maintenant ) .. leur faut il inclure les nouvelles dispositions dans le RC??

Voila mes recherches.. on a approuvé à 7652 /10000..
cette résolution ( imputation à 70 % aux compteurs 30% aux millièmes ) est elle suffisante, ou aurait elle du faire l'objet d'un modificatif au RC qui évidement ne prend pas en compte les compteurs qui n'existaient pas?

Gédehem
Modérateur

13994 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 14 janv. 2018 :  15:15:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Du moment que la décision est prise d'installer des compteurs/répartiteurs pour le chauffage, il doit y avoir adoption de la nouvelle répartition. Qui ne peut être mixte, tels lots aux tantièmes les autres selon compteurs.
C'est soit tous compteurs soit tous tantièmes.

Dire que c'est 30/70 est très insuffisant.
Comme il est précisé dans le lien plus haut, il s'agit de calculer :
- la part fixe, liée à la permanence du service commun "chauffage" : répartition aux tantièmes
- la part variable : selon les consommations relevées.

Les 30% cités ne peuvent porter que sur la fraction d'énergie nécessaire à la 'chauffe' de la boucle de distribution commune, à celle nécessaire pour les pompes de circulation, et autres frais liés au service commun, ainsi qu'à la totalité du contrat "entretien/réparation' du chauffagiste.
Ce contrat est à régler indépendamment de la consommation des lots. Si personne n'utilise son chauffage, il y aura toujours le contrat d'entretien de la chaufferie.
S'y ajoute la location/entretien des compteurs/répartiteurs, que chacun doit supporter (à l'unité), utilisateur ou non du chauffage. (*)

Les 70% restants portent uniquement sur les énergies utilisées pour les consommations individuelles, selon compteurs/répartiteurs.

Lorsque l'AG adopte l'individualisation de la répartition du chauffage collectif par la pose de compteurs/répartiteurs, elle doit adopter en même temps la nouvelle modalité de répartition, avec son calcul, compteurs et mode de répartition étant indivisiblement liés.
Il n'y a pas de compteur sans ses modalités de répartition.

Nouvelle modalité de répartition qui, bien entendu, doit faire l'objet d'une publication modifiant le RDC.

Pour résumer, l'AG doit décider dans l'ordre, ces 3 points étant liés.:
- de la pose des compteurs/répartiteurs
- si adoption, approbation des nouvelles modalités de répartition
- d'où s'en suit la modification RDC et l'approbation du budget nécessaire à la publication.

Bien entendu, si le point 1 est refusé, les 2 autres sont sans objet ...
Mais on ne peut adopter le 1 sans avoir derrière le 2 et le 3.

(*) idem un abonnement EDF ou gaz : il faut régler l'abonnement/entretien même si la consommation est à 0


Édité par - Gédehem le 14 janv. 2018 15:25:44

alain
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 15 janv. 2018 :  09:22:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Du moment que la décision est prise d'installer des compteurs/répartiteurs pour le chauffage, il doit y avoir adoption de la nouvelle répartition. Qui ne peut être mixte, tels lots aux tantièmes les autres selon compteurs.
C'est soit tous compteurs soit tous tantièmes.





Bonjour
on ne s'est pas compris.. les 70/30, çà consiste à facturer 70% des frais de combustible ( et entretien) par les compteurs.. et 30% aux tantièmes.. c'est une obligation facile à retrouver ( on peut faire 50/50, mais 70/30 est le maxi autorisé) . on ne peut facturer 100% aux compteurs.. ne serait ce par la chaleur apportée par l'appartement voisin, ou du dessous.
il ne s'agit pas de facturer certains par le comptage et d'autre par les millièmes.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 15 janv. 2018 :  10:49:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Si vous disposez déjà d'une LRAR adressée au syndic

Faîtes venir l'entreprise qui est titulaire du contrat d'entretien de tout ce matériel.

Faîtes réparer ce qui doit l'être.

Ensuite demandez au syndic l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée une question tendant à faire préciser ce qui doit l'être.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 15 janv. 2018 :  12:14:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
on ne s'est pas compris.. les 70/30, çà consiste à facturer 70% des frais de combustible ( et entretien) par les compteurs

Pas du tout : la part variable (ici 70%) ne peut tenir compte QUE de la consommation.
Le contrat d'entretien chaufferie, comme la location des compteurs/répartiteurs, sont dans la 'part fixe'.

Le contrat d'entretien du chauffagiste est à supporter par tous, que l'on utilise le service commun ou pas.
Mettons que l'ensemble des membres parte 6 mois à l'ile Maurice durant l'hiver : il n'y aura aucune consommation relevée dans les lots.
Mais pour assurer le "service collectif", il faudra régler le contrat d'entretien, le contrat n'étant pas suspendu que la chaudière tourne ou pas.
D'où son intégration dans la part fixe, payable par tous aux tantièmes.

Même chose pour la location/entretien des compteurs/répartiteurs : il faut le régler, même s'il n'y a aucune consommation.

Quant à la part variable, selon compteurs/répartiteurs, elle sera à 0 puisqu'il n'y a aucune consommation.

En résumé, le fractionnement (ici 70/30) ne porte QUE sur l'énergie utilisée pour la production et la distribution du chauffage.
Elle ne peut porter sur le contrat entretien/réparation chaufferie, ni sur la location/entretien des compteurs/répartiteurs, charges communes ou spéciales indépendantes de la consommation. (*)

La décision d'AG adoptant les modalités de répartition ne peut donc se limiter à prévoir "70/30" ou autre fractionnement.
Elle doit également préciser les éléments entrant dans chacune des 2 rubrique, le mode de calcul de la part fixe, ce qui est aux tantièmes (contrat), à l'unité (compteur), ce qui est selon les relevés de consommation.

(*) même chose qu'un compteur EDF : même s'il n'y a aucune consommation (part variable), il reste la facturation de l'abonnement (part fixe).

Édité par - Gédehem le 15 janv. 2018 12:28:28

alain
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 16 janv. 2018 :  10:31:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

çà éclaire un peu mon sujet.. on est d'accord sur le principe des 70/30, qu'on applique ici ( une résolution a été votée pour la valider, mais de de modificatif au RC ) .
par contre, où on n'est pas bons, c'est que le syndic intègre la charge d'entretien ( qui est modeste , 5% du fuel) et les réparations sur le chauffage, qui , je reconnais , devraient être facturées aux millièmes.. Car si effectivement, tout le monde partait passer l'hiver au chaud.. le syndic ne pourrait pas payer ces charges.
par contre subsiste un pb; la charge ECS générée par la même chaudière.. le syndic déduit bien dans la charge fuel, celle ( estimée à 12l/m3) qui est ensuite répartie et facturée par des compteurs d'eau chaude.
Mais dans la charge d'entretien de la chaufferie ( visite annuelle + dépannages+ travaux éventuels), on cumule les fonctions de chauffage et de la production de ECS.. Or, tout est affecté au chauffage.. Si on veut être rigoureux, il faudrait pouvoir attribuer la part entretien relative au chauffage et celle à l''(ECS.. mais pratiquement, c'est impossible..
qu'en pensez vous?

Gédehem
Modérateur

13994 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 16 janv. 2018 :  14:34:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce n'est pas être rigoureux.
C'est appliquer une dépense dans le poste concerné, le chauffage dans le chauffage, l'ECS dans l'ECS.

Il est donc nécessaire de calculer la part d'énergie nécessaire à l'ECS d'une part, qui tourne toute l'année, de celle nécessaire au chauffage, cyclique, périodique.
Le chauffagiste serait à même de le préciser, aidé par les relevés de consommation (les réelles, sur factures).
A partir d'un même comptage, on peut déterminer la part ECS annuelle (quantité de kwh nécessaires pour chauffer les XX m3 d'eau utilisés en ECS). Par déduction , on a la part d'énergie restante nécessaire pour le chauffage.
Certes, certains grincheux/pinailleurs vont contester, le fractionnement de l'énergie ECS/chauffage étant théorique, estimé. Mais il s'avère être constant dans le temps, le rapport entre les 2 cohérent.

Pour l'estimation de l'énergie nécessaire c'est sans doute plus facile avec le gaz : il y a un compteur précis. Pour le fuel, il faut voir selon votre moyen de comptage : il existe globalement, s'agissant de facturer chaque année le combustible pour les poste chauffage/ECS.
Il faut trouver le mode de calcul pour le ventiler sur ces 2 postes.

Même chose pour les pompes de circulation (edf), tenant compte que l'ECS tourne toute l'année, pas le chauffage, qui de plus peut être ralenti la nuit (selon circuit de desserte, installation).
Pour le contrat entretien/réparation, on retient le même coefficient de ventilation ECS/chauffage. Là aussi c'est proportionnel.
La part du contrat entretien/réparation de chaque poste ECS et chauffage étant bien entendu imputée dans la seule "part fixe" de ces 2 postes.

Tout ceci n'étant qu'un résumé de la démarche à entreprendre, des calculs à faire, ce qui nécessite donc une étude très précise de l'installation collective, des consommations relevées sur plusieurs années, d'un calcul pointu intégrant le rendement de la (ou des) chaudières, etc .....

Comme indiqué plus haut, l'individualisation du chauffage et de l'ECS ne s'improvise pas lors de la préparation de l'ODJ de l'AG qui suit.
Décider de poser des compteurs/répartiteurs est chose facile : on en trouve à tous les coins de rue.
Autre chose est le calcul des modalités de répartition du chauffage, tout particulièrement en présence d'une chaufferie unique pour les 2 postes : ce calcul n'existe pas dans le commerce ..
Ce second volet est totalement ignoré, ou bâclé dans bien des syndicats.

Je suis persuadé que les réticences, les réserves, voire les oppositions que l'on voit dans bien des syndicats au sujet de l'individualisation du chauffage collectif lorsqu'il est techniquement possible vient de cette répartition, au mieux "mal fichue".
Les questions posée ici le montrent.

NB : la modification/individualisation de la répartition chauffage et ECS impose la publication : modification RDC soumise à l'AG (qui englobe les modalités du calcul ECS/chauffage)
Tout syndic digne de ce nom ne peut en aucun cas l'ignorer.
S'il l'ignore, il faut l'envoyer planter des choux.



Édité par - Gédehem le 16 janv. 2018 14:45:25
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