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Karim Hude
Nouveau Membre

France
13 message(s)
Statut: Karim Hude est déconnecté

Posté - 21 déc. 2017 :  17:41:59  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Notre syndic (Citya) de copropriété refuse d'inscrire à l'ordre du jour l'élection d'un syndic bénévole (6 lots). Demande faite le 12 décembre 2017, pour une AG se tenant le 05/01/2018. Pour info les convocations sont parties le 12/12/17. Premier passage du facteur le 20/12/17 chez moi.
Est-il possible d'inscrire cette résolution malgré le refus ?
Sinon comment procéder au non renouvellement de son mandat ? Et élire notre syndic bénévole ?
Y a t-il des dispositions particulières auxquelles il faut être particulièrement attentif lors de l'AG du 05/01/18 ?
Merci par avance de votre retour d'expérience
Signature de Karim Hude 
Nashka


JB22
Pilier de forums

3117 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

 1 Posté - 21 déc. 2017 :  18:16:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Article 9 du décret avant dernier paragraphe :
"Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n' ait prévu un délai plus long."

Dans votre cas, la première notification ayant été faite le 20/12 le délai n' est pas respectée

Article 10 du décret concernant les demandes d' inscription de questions à l' ordre du jour:
"Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l' assemblée générale suivante."

La réception de la demande a été trop tardive.

Gédehem
Modérateur

13533 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 21 déc. 2017 :  18:25:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La question est celle de la désignation d'un syndic.
Non rémunéré, professionnel ou non, peu importe.

La demande a t-elle faite dans les règles ?.
C'est à dire par notification (LRAR)
"M. le syndic,
Ainsi qu'il est prévu art.10 du décret de 1967, je vous demande d'inscrire à l'ODJ de notre prochaine AG la(les) question suivante :
- désignation du syndic : candidature de Mme Michu.
projet de contrat de mandat ci-joint;
Remerciements".


La présentation d'un "contrat", même embryonnaire, est obligatoire.

Si la procédure n'a pas été suivie, le syndic n'a pas d'obligation.
Voyez : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18079

D'autre part, les convocations ont été notifiées le 12 décembre, l'AG devant se tenir le 5 janvier.
Il est évident qu'une demande faite au syndic ce même 12 décembre ne peut être satisfaite par le syndic.
Les courriers sont prêts, la convocation rédigée, le coursier sur le point de partir à la poste ou même déjà parti : vous pensez bien que le sydic ne va pas se mettre en 4 pour répondre à cette demande bien trop tardive.
S'il y avait intention de présenter cette candidature, il fallait demander l'inscription en octobre ou novembre. Une telle candidature ne s'improvise pas au dernier moment, entre 2 portes, à la va-vite.

Toutefois vous ne seriez que 6 copropriétaires ???
Si tous les 6 sont d'accord, vous pouvez tenter de "passer en force", et d'élire unanimement (tous les 6) le syndic non professionnel que vous souhaitez.
Décidée unanimement (j'insiste : les 6), personne ne pourra contester cette désignation.
Si vous n'êtes que 4 ou 5 d'accord, qu'il y a 1 opposant, vous aurez un soucis : cet opposant pourra contester devant un juge cette désignation irrégulière. Difficulté importante si cet opposant est "ami/complice" du syndic sortant, lequel se fera "un plaisir" de l'aider (en sous marin) pour assigner le syndicat en contestation d'une décision prise irrégulièrement.

Il faut donc voir de très près ce qu'il en est : les 6 tous d'accord ou pas.

PS : il faudra très bien ^préparer l'AG, avec un pdt qui préside réellement, et surtout un secrétaire élu, qui ne sera donc pas le syndic sortant. Sans oublier de récupérer dès le début de la réunion la feuille de présence (par le pdt).
Lors de la question : "Désignation du syndic" , vous votez "contre" le sortant, qui n'est donc pas réélu.
Mme Michu présente sa candidature, les 6 votent 'pour', Mme Michu est syndic.

Édité par - Gédehem le 21 déc. 2017 18:32:09

philippe388
Pilier de forums

13570 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 21 déc. 2017 :  20:10:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Karim Hude : il fallait notifier votre demande en RAR au moins 1 mois avant l'envoi des convocations ET avec le contrat de syndic de ce copropriétaire. Avez vous respecté ses conditions ?

Vous avez tardé à notifier au syndic. ET votre CS ? il connaissait ce délai légal et certainement la date de la prochaine AG.

Votre AG ne peut PAS se tenir le 5 janvier 2018, vous avez reçu la convocation le 20 décembre 2017, elle ne peut pas se tenir avant les 21 jours francs du délai légal soit le 11 janvier.

Cette AG est donc annulable par le TGI.

Sans contrat concurrent, si vous n'élisez pas de syndic, c'est directement la case tribunal et la nomination d'un syndic judiciaire.

Gédehem
Modérateur

13533 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 21 déc. 2017 :  20:55:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe et ses habituels propos à l'emporte pièce .....

Rien n'empêche la tenue de l'AG le 5 janvier !
Rien n'empêche la désignation d'un syndic "bénévole" alors qu'il n'est pas prévu à l'ODJ.

La procédure est irrégulière, donc annulable, cela a été dit, inutile d'y revenir. Annulable, rien de plus.
Sauf qu'il s'agit à priori d'un syndicat au plus de 6 membres (il y a 6 lots), qu'il est donc douteux que l'un des 6 'torpille' son voisin élu syndic en assignant le syndicat, aggravant par là les charges pour tous.
Syndicat dont tous les membres se connaissent sans doute très bien : ils seraient 6.
Il n'y aura sans doute personne pour contester, ni le court délai, dont tout le monde se moque, ni la désignation du syndic non pro..

Eternelle fracture entre le "tout juridique" et ... "la vraie vie ensemble", qui vous est si chère.
Attendons que Karim nous en dise peut être plus.

Édité par - Gédehem le 21 déc. 2017 20:58:25

Viviane
Pilier de forums

3471 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 21 déc. 2017 :  22:42:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je plussoie Gedehem...

Si vous n'êtes que 6 et tous d'accord, vous passez outre la résistance du syndic et désignez votre syndic bénévole et basta.

Et du coup, si tout le monde est d'accord, c'est même pas illégal. C'est pas par hasard que le législateur a prévu qu'on ne pouvait pas contester une décision avec laquelle on a été d'accord. Les tribunaux ont d'autres chats à fouetter et les contribuables mieux à attendre de leurs impôts que voir les juges consacrer leur temps à résoudre des litiges inexistants

Par contre, dans ce cas, faut pas désigner l'actuel syndic comme secrétaire.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 21 déc. 2017 22:46:14

JB22
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3117 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 21 déc. 2017 :  22:50:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De Gedehem ;
" qu'il est donc douteux que l'un des 6 'torpille' son voisin élu syndic en assignant le syndicat, aggravant par là les charges pour tous."

Sauf dans le cas que vous avez exposé :
"Difficulté importante si cet opposant est "ami/complice" du syndic sortant, lequel se fera "un plaisir" de l'aider (en sous marin) pour assigner le syndicat en contestation d'une décision prise irrégulièrement."

C' est donc bien là que réside le risque.

Même dans un syndicat de 6 copropriétaires il peut arriver qu' il soit impossible de réunir tous les copropriétaires en A.G.

Un exemple, dans une copropriété de 6, un copropriétaire a cédé son lot principal mais un très petit lot secondaire a été omis dans la vente, il est donc resté copropriétaire, ne réponds à aucun courrier et n 'assiste à aucune A.G.. Impossible dans "la vraie vie " de réunir tous les copropriétaires, mais on peut être certain qu' il ne contestera pas les décisions d' A.G.

Viviane
Pilier de forums

3471 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 21 déc. 2017 :  23:04:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A 6, c'est quand même très rare de pas pouvoir joindre tout le monde. Quant à celui qui se contrefiche de tout depuis des années, est injoignable, ne donne pas de pouvoir, ben il se contrefiche de tout, et de la désignation du syndic aussi

Pour ma part, même à 21 je peux dire qui votera quoi, et qui serait susceptible de contester la désignation d'un syndic : 2 personnes, parce qu'elles ont déjà des litiges avec le syndicat. Et encore... le coût de la procédure leur ferait sans doute penser que le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Les gens ne contestent déjà pas quand ils auraient de très bonnes raisons de le faire, alors ma foi, les procéduriers qui vont dépenser deux ou trois mille euros d'avocat juste pour le principe, (parce qu'ils vont rien y gagner, ils vont même y perdre financièrement) y'en a pas non plus tant que ça.

Quand les gens contestent la désignation d'un syndic, il y a d'AUTRES raisons que le non respect des règles de désignation, à commencer par le fait qu'ils ne veulent pas CE syndic. Donc là, oui, mieux vaut passer directement par le tribunal. Et à 200 aussi.

Et c'est pas par hasard non plus que le législateur dit qu'on PEUT faire nommer un syndic judiciaire dans le cas ou aucun syndic n'est élu, et pas qu'on DOIT. Aucune obligation ne pèse donc sur personne, et partant, aucune sanction non plus. Ce qui veut dire que si on ne désigne pas de syndic ET que personne ne se dévoue pour cracher les frais de justice et avancer les honoraires du syndic judiciaire, le syndicat est juste dans une GROSSE mouise car sans syndic.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 21 déc. 2017 23:11:32

Karim Hude
Nouveau Membre

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Statut: Karim Hude est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 21 déc. 2017 :  23:44:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir à vous tous et merci infiniment pour vos différentes interventions.
Dans notre cas, nous sommes 3 sur 6 à être d'accord pour une gestion à syndic bénévole. A nous 3 nous représentons la majorité des tantième.
Les 3 autres nous ne savons pas trop comment ils vont se positionner du fait qu'au final ils n'ont pas à subir le plus gros des dépenses avec une gestion par un syndic pro.
Signature de Karim Hude 
Nashka

Karim Hude
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France
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 21 déc. 2017 :  23:48:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Notre plan d'action à tous les 3 est de voter contre la réélection de Citya de nous réunir aussitôt aprés cette réunion et élire notre syndic bénévole. En théorie nous sommes dans la légalité !
Signature de Karim Hude 
Nashka

Karim Hude
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France
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 21 déc. 2017 :  23:53:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Quant aux autres je suis comme persuadé qu'ils n'irons pas devant le TI - l'un d'eux vend - les 2 autres n'engagerons pas plus de frais car ils compte sur nous pour financer le plus gros des dépenses...
Signature de Karim Hude 
Nashka

Karim Hude
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 21 déc. 2017 :  23:56:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'oublie également de vous signifier que la gestion précédente (celui qui vend) avez commis plusieurs erreurs de gestions notamment la non nomination de président de séance et de scrutateur aux AG dont il a assurer la gestion
Signature de Karim Hude 
Nashka

Viviane
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 21 déc. 2017 :  23:59:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
3 sur 6, ça fait quand même coup d'état !

Discutez donc avec les autres !

Par ailleurs, le futur syndic s'est-il un minimum formé ? Parce qu'avec une désignation aussi peu consensuelle, quand bien même personne n'irait devant le juge, il n'aura AUCUNE autorité naturelle. Vous courez au devant de très gros ennuis s'il lui faut saisir le tribunal à tout bout de champ, par exemple juste pour faire rentrer les charges...

Perso, jamais je voudrais de la place dans ces conditions...

Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 22 déc. 2017 00:05:55

Karim Hude
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 22 déc. 2017 :  00:07:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous avons une personne qui se présente. Nos charges reposent sur les factures d'eaux essentiellement. les compteurs électriques sont individuels . Nous avons une antenne tél et un pin à tailler tous les 3 ans en général et c'est tout. Le ravalement est individuel aussi
Signature de Karim Hude 
Nashka

Piovem
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 14 Posté - 22 déc. 2017 :  01:16:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et pour 1 contrat + 1 pin à tailler tous 3 ans on prend un syndic?
La copropriété est un tonneau des Danaïdes: n'importe quoi peut en sortir.
Le manque d'entente et de dialogue entre les gens dans ce pays est effarant... pour le grand bonheur d'une profession sans scrupules.

nefer
Modérateur

10708 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 22 déc. 2017 :  07:29:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Karim Hude

Nous avons une personne qui se présente. Nos charges reposent sur les factures d'eaux essentiellement. les compteurs électriques sont individuels . Nous avons une antenne tél et un pin à tailler tous les 3 ans en général et c'est tout. Le ravalement est individuel aussi


je suppose que vous oubliez le contrat d'assurance pour la copropriété, l'abonnement EDF pour l'éclairage des parties communes...

philippe388
Pilier de forums

13570 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 22 déc. 2017 :  08:41:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Karim Hude :
citation:
Notre plan d'action à tous les 3 est de voter contre la réélection de Citya de nous réunir aussitôt aprés cette réunion et élire notre syndic bénévole. En théorie nous sommes dans la légalité !


NON !!!

L'AG n'aura pas élu de syndic, vous allez devoir passer par lme TGI pour qu'il nomme un administrateur judiciaire. C'est la loi de la copropriété.

philippe388
Pilier de forums

13570 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 22 déc. 2017 :  09:23:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
gedehem : STOP !! arrétez de donner des leçons, vous êtes modérateur sur ce site; vous n'avez pas à choisir vos contradicteurs.

Que dire de vos interventions sur ce fil :

1. La présentation d'un "contrat", même embryonnaire, est obligatoire.
2. Rien n'empêche la désignation d'un syndic "bénévole" alors qu'il n'est pas prévu à l'ODJ.




Karim Hude
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 22 déc. 2017 :  09:49:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Il faut savoir que je suis allé aux informations le 04/12/17, afin de connaître la date de l'AG, qui m'a été communiquée au 05/01/18. J'ai alors demandé la mise à l'ordre du jour de l'élection d'un syndic bénévole par courriel (le12/12/17) comme la loi le prévoit voir lien ci après.

https://www.conso.net/content/la-co...-copropriete

Revenons à l'envoie des convocations RAR :
Concernant la mienne il est évident qu'elle ne respecte pas le délai des 21 jours ouvrables à partir du passage du facteur ça vous le saviez déjà. Quant à
l'ensembles des autres convocations elles ne respectent pas non plus le délai des 21 jours ouvrables, à titre d'exemple le 1 er RAR à été présenté le 13/12/17, ce qui fait un total de 16 jours ouvrables, je ne sais pas se que vous en pensez mais pour moi ces convocations sont réputées nulles,

Partant du constat que le syndic pro nous coûte beaucoup d'argent pour pas grand chose, s'il vous plaît aidez moi à mettre une stratégie en place afin de nous en défaire.
Comme déjà énoncé les tantièmes de ceux qui souhaitent revenir à une gestion par un syndic bénévole sont majoritaires par rapport à l'autre partie.

Le scénario se présente de la manière suivante :
1- Nous nous rendons à l'AG, et nous ne restituons pas la feuille de présence à Citya
2- 3 copropriétaires majoritaires contestent la régularité des convocations
3- les 3 mêmes ne réélisent pas le syndic pro
4- convocation par les 3 copropriétaires d'une AG dans l'urgence afin d'élire un syndic bénévole
5- le syndic bénévole élu adresse un recommandé avec avis de réception à Citia afin d'obtenir la transmission des documents en sa possession au nouveau syndic bénévole
6- dans l'hypothèse ou citya tarde à nous restituer nos documents Ouverture d'un nouveau compte postale pour les futures provisions de charges

Etant déterminé à ne plus être entre les mains de citya, je m'engage auprès des copropriétaires à subir seul les frais éventuels d'une future procédure auprès du TI au cas ou un des autres copropriétaires sous l'impulsion de citya tente un recours. (Dans ce cas il me semble qu'un avocat n'est pas nécessaire, je me trompe ? puis-je aussi me faire représenter par une personne tierce à l'audience s'il y en a une ?)

Qu'en pensez-vous ?

Nefer,merci pour ton intervention du coup je prendrais une photo de l'avis d'échéance de l'assurance afin de renouveler l'assurance je me préoccuperais dans un second temps de mettre les compagnies d'assurance à concurrence.
Signature de Karim Hude 
Nashka

nefer
Modérateur

10708 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 22 déc. 2017 :  10:16:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Karim Hude



Nefer,merci pour ton intervention du coup je prendrais une photo de l'avis d'échéance de l'assurance afin de renouveler l'assurance je me préoccuperais dans un second temps de mettre les compagnies d'assurance à concurrence.



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nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 22 déc. 2017 :  10:20:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la stratégie le plus efficicace est de:
- établir une proposition de contrat pour le syndic bénévole(avec nom, adresse...)
- les 3 copropriétaires adressent un courrier en RAR au syndic l'informant que le délai légal n'est pas respecté, que l'AG sera donc annulable par voie judiciaire, mette le syndic de convoquer une nouvelle AG dans les délais légaux avec la mise à l'ordre du jour de la nomination d'un syndic suivant le contrat joint au courrier

pendant ce temps il sera utile que le candidat se forme et se fasse assister par une association de copropriétaires
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