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 Que faire en cas de carence du syndic ?
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Jpp13
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PostĂ© - 19 dĂ©c. 2017 :  19:04:50  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Lorsque le syndic ne fait pas son travail, ne convoque pas l’assemblée générale, n’exécute pas les résolutions votées en assemblée générale , n’engage de procédure en recouvrement de charges contre un copropriétaire, commet des erreurs dans les documents administratifs, etc..

Que faire pour un copropriétaire soucieux de défendre les intérêts du syndicat ?

On lui propose en général deux possibilités :
citation:

– engager une procédure en révocation

Le conseil syndical ou des copropriétaires représentant 250/1000e au moins demandent en LRAR au syndic de convoquer une assemblée générale avec à l’ordre du jour, l’élection du bureau, la révocation du syndic pour fautes graves et l’élection d’un nouveau syndic selon contrat joint. Si le syndic ne convoque pas l’assemblée générale, vous pouvez convoquer la convoquer vous-même si vous êtes président du conseil syndical ou vous adresser au Tribunal de Grande instance selon l’article 50 du décret de 1967

– faire désigner un administrateur provisoire.

L’article 49 du décret de 1967 prévoit que tout copropriétaire peut après avoir adressé une mise en demeure par lettre recommandée AR assigner en référé le syndic pour faire désigner un administrateur provisoire qui agira à sa place. Il est préférable de vous faire assister d’un avocat en droit de la copropriété pour choisir la meilleure solution à employer pour palier à cette carence de votre syndic.


Ces possibilités sont lourdes et souvent n'aboutissent pas.
En outre il faut souvent dans un premier temps que le copropriétaire,tatillon mais aussi courageux, patient et fortuné, engage une procédure contre le syndicat, puis, en cas de condamnation, implique, enfin, la responsabilité professionnelle du syndic.

Quel copropriétaire va se dévouer, pour la gloire, dans cette aventure ?...

il y là un vrai thème de réflexion pour améliorer le fonctionnement des copropriétés basé sur l'action du syndic, surtout si, pour différentes raisons le syndic se trouve en situation de monopole.



Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 19 déc. 2017 19:08:56


ribouldingue
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17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2017 :  19:16:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23618

Jpp13
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2017 :  19:23:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je sais c'est mon fantasme !
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2017 :  21:06:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si vous ne voulez pas trop vous embêter, il y a une troisième solution: changer de syndic à la prochaine AG
Signature de Franck1966 
Franck V

rambouillet
Pilier de forums

15302 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 20 dĂ©c. 2017 :  07:14:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il y en a une quatrième : vendre....

oui, je sais elle n'est pas bonne, mais fantasme pour fantasme, allons jusqu'au bout

Jpp13
Contributeur actif



336 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 20 dĂ©c. 2017 :  08:29:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Franck1966

Si vous ne voulez pas trop vous embêter, il y a une troisième solution: changer de syndic à la prochaine AG
J'évoque cette solution qui n'est pas toujpours réalisable :
citation:
si, pour différentes raisons le syndic se trouve en situation de monopole.


En effet le regroupement de syndics par fusion, ou rachat de "petit syndics locaux" affaiblit beaucoup la concurrence entre syndics professionnels, et la gestion est devenue trés compliquée et nécessite des investissements en temps (en matériel et logiciel) beaucoup trop lourd pour un syndic bénévole , .... et les copropriétaires deviennent de plus en plus informés par des forums comme celui-ci.


Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 20 déc. 2017 08:32:06

Sunbird
Contributeur vétéran

2855 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 20 dĂ©c. 2017 :  16:34:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La loi permet tout de même un certains nombres d'actions. Après lorsqu'on doit passer par un juge il y a toujours un facteur aléatoire.

La problématique est que même si un copropriétaire seul, peut jouer sur certains leviers, cela ne coute rien au syndic si le SDC (souvent à cause du CS) n'est pas capable de réagir.

A titre d'exemple, vous allez passer par un ADJ, et quelques temps après l'exécution de sa mission, le même syndic incompétent est nommé. Le conseil syndical tout aussi incompétent n'a même pas l'idée de conditionner sa candidature au remboursement des frais de la procédure et de l'ADJ, ou de faire voter une résolution dans ce sens. Le syndic revient et le (ou les) quelque(s) copropriétaire(s) qui avai(en)t pourtant raison devienne(nt) le(s) em*****ur(s).

Après reste la solution de laisser tomber, de vendre, ou de partir dans des batailles pendant des années.

pepa
Contributeur senior

766 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 21 dĂ©c. 2017 :  01:01:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonsoir,
Ce que relate Sunbird est à la virgule près, ce qui se passe dans ma copropriété.

Quand un syndic a fait des fautes qui sont avérées, et qu'il se porte candidat auprès de l'ADJ pour l'AG, comme si de rien n'était, ne faudrait-il pas que soit envisagée une période à définir et pour des fautes et manquements à définir également, de non éligibilité, comme pour les politiques ?

Car dans certains cas c'est vraiment une mascarade.
Et dire systématiquement que les copropriétaires élisent et que c'est tant pis pour eux est peut-être un peu limite. Ils ont une responsabilité évidente qu'on ne va pas nier, mais on sait bien également qu'entre les membres qui composent la petite société qu'est un SDC il peut y avoir des crispations, des rivalités, et malheureusement des personnes qui ne volent pas très haut.
Il y a donc des paramètres sur lesquels il n'y a pas une grande marge de manœuvre et qui ne dépendent pas de nous.
On choisit ses amis dit-on, on ne choisit pas sa famille, on pourrait dire la même chose pour la copropriété, vous tombez la-dedans sans savoir ce que vous allez y trouver.
De ce collectif qui interagit entre ses membres de manière plus ou moins harmonieuse, va dépendre la ligne de conduite qui se mesurera au syndic. Et le syndic, se servira de leurs dissidences.

Mesurer tout cela peut prêter à interprétation, mais par contre, quand un syndic a fait des fautes avérées et manquements graves, cela est bien plus objectif, et je ne vois pas pourquoi cela ne devrait pas être pris en compte pour une non élection.

Qu'en pensez-vous ?

Édité par - pepa le 21 déc. 2017 01:16:36

philippe388
Pilier de forums

14075 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 21 dĂ©c. 2017 :  09:47:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Jpp13 :
citation:
Lorsque le syndic ne fait pas son travail, ne convoque pas l’assemblée générale, n’exécute pas les résolutions votées en assemblée générale , n’engage de procédure en recouvrement de charges contre un copropriétaire, commet des erreurs dans les documents administratifs, etc..

Que faire pour un copropriétaire soucieux de défendre les intérêts du syndicat ?


Pas de carence du syndic ! mais un CS totalement absent. Ve que vous décrivez fait partie de la mission du CS : controle des comptes et de ma gestions, assisatnce du CS, préparationde 'lAG, ....

Au CS de trouver un ou d'autres contrats de syndic pour la prochaine AG.

Mauvais syndic, mais mauvais copros, et copros..., Ă  vous de choisir inconscients, irresponsables, ...

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1466 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 21 dĂ©c. 2017 :  21:45:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Philippe, c'est presque Noël, un peu de compassion ... même si le CS n'a vraisemblablement pas été à la hauteur.
Je m'Ă©tonne toujours de voir comment une situation comme celles de JPP13, PĂ©pa ou Sunbird peut arriver Ă  ce point.
On n'attend pas la catastrophe pour changer de syndic, sauf si on est dans une petite ville
Signature de Franck1966 
Franck V

Jpp13
Contributeur actif



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Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 22 dĂ©c. 2017 :  10:22:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Ce n'est pas l'expérience de Pépa, Sunbird ou ... Jpp13 c'est sur un site d'avocats spécialisés dans l'immobilier que j'ai extrait la citation initiale. C'est pourquoi je l'avais mis dans la "Contribution pour un livre blanc", car je pensais que c'est une axe de réflexion utile dans cette rubrique.

Quand au transfert de la responsabilité des carences d'un syndic vers le CS, et/ou les Copropriétaires, j'en laisse les lecteurs juge.

Pour le non renouvellement du mandat (quand il est possible) cela repousse la démarche à plusieurs mois, voire un an ou parfois deux et presque trois selon la durée du mandat. Ce n'est pas très "dissuasif".

Je souhaitais des propositions, un peu comme les "radars" pour les infractions au Code de la route, à inscrire dans les projets législatifs.




Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 22 déc. 2017 10:39:28

Sunbird
Contributeur vétéran

2855 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 22 dĂ©c. 2017 :  10:40:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
@Franck1966
Copropriétaires qui dorment, et CS qui privilégie sa relation avec le syndic au détriment du SDC, avec sans aucun doute une manipulation du syndic sur le CS.

pepa
Contributeur senior

766 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 22 dĂ©c. 2017 :  11:25:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Jpp13
citation:
Je souhaitais des propositions, un peu comme les "radars" pour les infractions au Code de la route, à inscrire dans les projets législatifs
Et bien moi aussi, pourquoi ne le mettons-nous pas dans le Livre blanc ?
citation:
Quand un syndic a fait des fautes qui sont avérées, et qu'il se porte candidat auprès de l'ADJ pour l'AG, comme si de rien n'était, ne faudrait-il pas que soit envisagée une période à définir et pour des fautes et manquements à définir également, de non éligibilité, comme pour les politiques ?
Car c'est facile que la résultante quand cela ne vas pas soit toujours d'argumenter en affirmant que c’est toujours de la faute des copropriétaires !
citation:
mais par contre, quand un syndic a fait des fautes avérées et manquements graves, cela est bien plus objectif, et je ne vois pas pourquoi cela ne devrait pas être pris en compte pour une non élection.
Il faudrait quand-mĂŞme en tenir compte !

Édité par - pepa le 22 déc. 2017 11:27:08

GĂ©dehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 22 dĂ©c. 2017 :  11:44:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
On saute allègrement un aspect, trop souvent oublié : on est là dans le domaine privé, à une affaire entre 'personnes' très généralement "personnes physiques".

On pourra faire tout les cadres juridiques possibles, on aura toujours des transgressions.

Un exemple : on a un beau "Code de la route", avec ses règles, ses principes, ses contraintes, ses obligations.
Interdiction de dépasser le 50 ici, le stationner là, de roulez à gauche, de dépasser le 130 et de griller les feux rouges.
C'est tout bĂŞte.
Même qu'on met des gendarmes, et des radars, des caméras, etc, pour sanctionner aussitôt les contrevenants.

Pas besoin d'un dessin pour dire ce qu'il en est .....

Dans nos copropriétés c'est la même chose : il y a un "Code", avec ses principes, ses règles, ses obligations, ses contraintes.
Différence notable : leurs membres sont eux-mêmes leur propre gendarme.
C'est pas beau, ça ?

Et pourtant, pas besoin d'un dessin pour .....

C'est tout bête : le syndicat fonctionne selon ce que veulent et décident les copropriétaires.
S'ils se contentent de regarder tourner le soleil ou les Ă©toiles, il ne faut pas ĂŞtre surpris.
S'ils ne sont pas capables de tenir les rĂŞnes du "cheval qui tire la carriole", de donner les directives qui conviennent "au chauffeur de leur bus", qu'ils se contentent de regarder passer les vaches, on ne peut le reprocher au cheval, au chauffeur, qui feraient n'importe quoi.

Édité par - Gédehem le 22 déc. 2017 11:51:37

pepa
Contributeur senior

766 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 22 dĂ©c. 2017 :  13:31:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Gédéhem, moi je ne parle pas de ceux qui regardent passer les vaches ou les étoiles,

Pourquoi donc toujours répondre sur cette catégorie de copropriétaires qui existe bien entendu, peut-être même à une forte proportion, mais arrêtons de simplifier les questions, il existe bien d ’autres copropriétaires qui ne sont pas passifs, qui se battent et qui trouvent des solutions, mais la solution trouvée, par exemple ce que j’indiquais plus haut ainsi que Jpp13 et Subird, la solution trouvée se relève inopérante puisque lors de la nouvelle élection du syndic, celui-ci candidate auprès de l’ADJ ? Or là, c’est le retour du boomerang, l’ex-syndic revient. Vous direz encore que ce sont les copropriétaires qui vont l’élire, encore que par la faute de l’ADJ il y a eu éparpillement des voix et c’est sans doute à cause de cela qu’il a été élu et aussi par ces quelques personnes qui ne veulent pas payer un centime pour un syndic malheureusement puisque c'est un syndic bénévole..

Mais le plus important n’est même pas là, ce syndic a fait des fautes, des fautes qui ont provoqué la nomination de l’ADJ, cela c’est concret, donc quand les syndics font preuve de carence et de manquements, il me semble que la loi devrait le considérer et s’ils avaient une période de non éligibilté peut-être que cela les rendraient moins laxistes. Et je rajoute du moins dans la copropriété concernée, il ne pourrait pas se représenter cette fois-ci et cela permettrait à celle-ci de s'aérer.

Vous dites on ne peut pas reprocher au cheval et au chauffeur qui feraient n’importe quoi, si ceux qui tirent les rennes ou donnent des directives au chauffeur n’en sont pas capables, . C’est quand-même pas comparable du tout, car le chauffeur s’il faisait n’importe quoi serait poursuivi et si c’était le cheval, on en changerait tout de suite et le cheval n’aurait pas la possibilité de vouloir à nouveau nous conduire, d’ailleurs on le considérerait comme dangereux.

Moi je considère que le législateur devrait tenir compte de cela.

Édité par - pepa le 22 déc. 2017 13:46:33

GĂ©dehem
Pilier de forums

14340 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 22 dĂ©c. 2017 :  13:45:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dans la mesure où dans tel syndicat une majorité de copropriétaires se contente de regarder passer le train, la minorité sera paralysée, ne pourra rien faire.

"car le chauffeur s’il faisait n’importe quoi serait poursuivi "
Le syndic aussi ! Encore faut-il que la majorité des copropriétaires le veuille.

"si c’était le cheval, on en changerait tout de suite "

On ?? Là aussi, si la majorité des copropriétaires ne bouge pas, personne ne changera le cheval. Même s'il va dans le fossé.

la question initiale Ă©tait :
"Lorsque le syndic ne fait pas son travail, ne convoque pas l’assemblée générale, n’exécute pas les résolutions votées en assemblée générale , n’engage de procédure en recouvrement de charges contre un copropriétaire, commet des erreurs dans les documents administratifs, etc..
Que faire pour un copropriétaire soucieux de défendre les intérêts du syndicat ?"


Rien, si la majorité des copropriétaires est satisfaite de la situation, qu'elle se moque des erreurs, des impayés non recouvrés, de l'absence d'AG....

Et même s'il conteste, fait désigner un AP, rien n'empêchera les copropriétaires moutons de désigner à nouveau le syndic sortant qui ne fait peut être pas grand chose mais dont il s sont satisfaits.
C'est triste peut être, mais c'est ainsi : on est dans une affaire privée qui ne regarde que les personnes concernées entre elles.

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 22 dĂ©c. 2017 :  22:22:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pepa, je connais une copropriété, composée de 5 bâtiments, des espaces verts entre bâtiments, assez luxueux, où le CS est de mêche avec le syndic, et a réussi à installer un membre du CS comme concierge, qui occupe la conciergerie (et donc loue son appartement), qui est très bien payé (+ de 2000€ en plus du logement de fonction). Il ne fait pas le ménage, mais fait des menus travaux contre rémunération pendant ses horaires de travail officiel. Mes amis ont voulu rentrer au CS pour remettre de l'ordre, ils ont été mis de côté et traités comme paria en AG.
Tous les travaux donnent lieu Ă  des devis exorbitants.
Mais malgré cela, ce CS est en place depuis plus de 10 ans, un quatre pièces de 80m² paye environ 600€ de charges par mois (comprenant eau froide et chauffage collectif), et tous les copropriétaires ou presque sont contents et réélisent syndic et CS !!!!!!!!!!!
Que dire de plus sur les copropriétaires ?
PS : mes amis ont déménagé et acheté une villa
Signature de Franck1966 
Franck V

Jpp13
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 23 dĂ©c. 2017 :  08:37:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem


la question initiale Ă©tait :
"Lorsque le syndic ne fait pas son travail, ne convoque pas l’assemblée générale, n’exécute pas les résolutions votées en assemblée générale , n’engage de procédure en recouvrement de charges contre un copropriétaire, commet des erreurs dans les documents administratifs, etc..
Que faire pour un copropriétaire soucieux de défendre les intérêts du syndicat ?"


Rien, si la majorité des copropriétaires est satisfaite de la situation, qu'elle se moque des erreurs, des impayés non recouvrés, de l'absence d'AG....
....
C'est triste peut ĂŞtre, mais c'est ainsi


Ce transfert de la responsabilité des erreurs ou fautes du syndic sur les copropriétaires (et le CS) est "confortable" et, comme vous le constatez, est regrettable.

C'est précisément sur cette "pratique" que je souhaite des propositions.

Ni moi, ni .... Gedéhem n'en ont pour l'instant. Hélas !

Si ce n'est la fuite, comme le propose Franck et ... Rambouillet


Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 23 déc. 2017 08:44:04

Franck1966
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France
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 23 dĂ©c. 2017 :  21:17:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Jpp13, si vous ĂŞtes plusieurs dans un CS Ă  vouloir aller de l'avant vous arriverez plus ou moins rapidement Ă  changer les habitudes, voire de syndic.
Si malheureusement vous ĂŞtes seul Ă  vouloir faire avancer les choses ...
Faire avancer les choses, c'est une histoire de groupe.
Maintenant, faudrait-il rajouter quelque chose dans l'état daté pour sensibiliser les acheteurs, avant de tomber dans le panier de crabes ?????
l'acquéreur a accès aux PV d'AG donc aux comptes rendus des CS. Il peut se rendre compte (s'il a envie) du travail du CS.
Peut-ĂŞtre une notation de son syndic comme Tripadvsor .......
Signature de Franck1966 
Franck V

Jpp13
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 24 dĂ©c. 2017 :  13:35:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Franck1966

Peut-ĂŞtre une notation de son syndic comme Tripadvsor .......


Ou un quitus Ă  points ?


Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 24 déc. 2017 13:35:57
 
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