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ARdL
Contributeur débutant



78 message(s)
Statut: ARdL est déconnecté

Posté - 25 nov. 2017 :  23:24:22  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Le syndic n'applique pas les décisions d'AG
- Attaquer en justice
- perception de produits de cession de parties communes et enregistrement

Quels recours sont possibles et sur quelles bases (Loi 65 article 18 I et ?)

Merci
Signature de ARdL 
Le diable, le plus vieil ami de la connaissance - Friedrich


rambouillet
Pilier de forums

14951 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

 1 Posté - 26 nov. 2017 :  07:24:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans ce cas, le CS qui a pour mission : controler et assister le syndic doit mettre en demeure le syndic.

Si ce dernier ne réagit pas, alors il faut que l'AG envisage d'utiliser les services d'un syndic plus performant et plus réactif.

Sauf à montrer que vous etes personnellement lésé par son inaction vous ne pouvez saisir le juge, car il n'est pas prévu de sanction sauf le changement de syndic.

PS : si le CS ne bouge pas, il faut envisager aussi de changer le CS et de faire désigner entre autres ARdL

Jpp13
Contributeur actif



290 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 26 nov. 2017 :  08:42:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet
Sauf à montrer que vous etes personnellement lésé par son inaction vous ne pouvez saisir le juge, car il n'est pas prévu de sanction sauf le changement de syndic.


C'est bien là le problème de TOUTES les Copropriété à inscrire dans le Livre blanc
http://www.universimmo.com/forum_un...?FORUM_ID=77




Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 26 nov. 2017 08:43:41

Sunbird
Contributeur vétéran

2605 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 26 nov. 2017 :  14:10:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si tout fonctionnait comme les textes le prévoyaient, cela serait trop beau.

Malheureusement avec ce type de syndic, il divise le CS qui fait que celui-ci ne fonctionne pas, le SDC est totalement passif, la situation dure pendant des années, car le SDC préfère maintenir un syndic défaillant par peur du changement.

Comme de toute façon, la procédure est d'engager en premier la responsabilité du SDC, et que l'avocat qui défend le SDC, qui est amené par le syndic, ne va pas spontanément dans le cadre de la défense du SDC demander que la responsabilité du syndic doit être engagée, nous arrivons dans des copropriétés dans des "guerres" entre quelques copropriétaires, et le SDC. Le syndic compte les coups et les couts sachant que temps que le SDC se déchire il est tranquille.

Jpp13
Contributeur actif



290 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 26 nov. 2017 :  17:02:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird
Si tout fonctionnait comme les textes le prévoyaient
...................
nous arrivons dans des copropriétés dans des "guerres" entre quelques copropriétaires, et le SDC. Le syndic compte les coups et les couts sachant que temps que le SDC se déchire il est tranquille.

C'est bien en raison des lacunes des textes qui ne "prévoienr" rien du tout sur le problème.







Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Sunbird
Contributeur vétéran

2605 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 26 nov. 2017 :  20:39:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui et une justice qui traine des pieds pour engager la responsabilité des syndics.


rambouillet
Pilier de forums

14951 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 27 nov. 2017 :  07:21:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Oui et une justice qui traine des pieds pour engager la responsabilité des syndics.


Etes vous sur de cela ? Ne serait-ce pas plutôt : "et des copros qui traînent les pieds pour engager l responsabilité de syndics devant la justice"

et la première responsabilité des copros, qui sont insatisfaits de leur syndic, est d'en changer. Mais si un seul copro est mécontent, il faut aussi s'interroger......

Jpp13
Contributeur actif



290 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 27 nov. 2017 :  07:51:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet
Ne serait-ce pas plutôt : "et des copros qui traînent les pieds pour engager l responsabilité de syndics devant la justice"
En engageant leur temps, leur argent, leur sérénité pour d'autres !

citation:
Initialement posté par rambouillet
et la première responsabilité des copros, qui sont insatisfaits de leur syndic, est d'en changer.
Si il y a un concurent valable à proximité
citation:
Initialement posté par rambouillet
Mais si un seul copro est mécontent, il faut aussi s'interroger......
C'est aussi parfois le seul qui s'interresse et qui connait les textes.

Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Sunbird
Contributeur vétéran

2605 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 27 nov. 2017 :  09:30:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Jpp13

citation:
Initialement posté par rambouillet
et la première responsabilité des copros, qui sont insatisfaits de leur syndic, est d'en changer.
Si il y a un concurent valable à proximité
citation:
Initialement posté par rambouillet
Mais si un seul copro est mécontent, il faut aussi s'interroger......
C'est aussi parfois le seul qui s'interresse et qui connait les textes.


Vous résumez la situation.

De toute façon un syndic pro se fiche d'être condamné à payer un article 700. Ces sommes il ne les paie pas de sa poche, ni les frais d'avocat, cela rentre dans le fonctionnement de son entreprise. De plus dans beaucoup de cas, il est assuré et ces frais sont pris en charge par son assurance.

La seule sanction qui ferait réagir est une interdiction temporaire d'exercer.

Prenons même la somme de l'art 700 donné par un juge. Il n'y aucune équité.

En social, par exemple salarié/employeur il est extrêmement rare qu'un art 700 soit du par un salarié, sauf dans le cas d'un abus caractérisé de la part du salarié. Et même dans ce cas de rareté, l'art 700 est symbolique, car les juges en social savent appliquer un art 700.

philippe388
Pilier de forums

13928 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 27 nov. 2017 :  12:35:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
sunbird : ce n'est pas la justice qui traine les pieds pour condamner les syndics ! ceci est faux. Ce sont les copros qui n'assignent pas.

La justice est lente, rien de plus. Mais elle condamnera des syndics qui n'ont pas respecter la loi.


sunbird :
citation:
De toute façon un syndic pro se fiche d'être condamné à payer un article 700. Ces sommes il ne les paie pas de sa poche, ni les frais d'avocat, cela rentre dans le fonctionnement de son entreprise. De plus dans beaucoup de cas, il est assuré et ces frais sont pris en charge par son assurance.


Ceci est faux. Aucune assurance ne va rembourser une condamnation, ou l'article 700, .... Une action en justice ne rentre PAS non plus dans un fonctionnement normal d'une entreprise. Syndics de copropriété en majorité des grands groupes financiers !


Ce qui pose un problème également c'est que syndic, est le mandataire du SDC. Un SDC qui assigne son syndic en place pose problème! Il est le seul à agir au nom du SDC. De plus, l'AG doit donner son accord pour assigner. En général, elle rejette ce genre de demande.






Gédehem
Modérateur

14134 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 27 nov. 2017 :  15:22:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il est sauté un élément incontournable : le syndic est responsable vis à vis du syndicat, contractuellement.
C'est le syndicat seul qui peut l'engager.

Pour les copropriétaires pris individuellement, dont le syndic n'est pas le mandataire, il s'agit de sa responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle.
Encore faut-il mettre en avant un préjudice personnel né de son action, ... ou inaction.

S'il y a faute du syndic sans préjudice personnel, le copropriétaire ne peut qu'assigner le syndicat.
Syndicat qui est responsable de tout, et qui doit assumer les fautes de son mandataire, de ses préposés (Lart.14)
Syndicat qui sera alors condamné (art.700 et autres ...)

Syndicat qui devra se retourner vers son mandataire si sa condamnation résulte bien d'une faute personnelle du syndic.

Ce qui imposera alors la désignation d'un mandataire ad hoc, le syndicat ne pouvant agir par son syndic mis en cause.





Jpp13
Contributeur actif



290 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 27 nov. 2017 :  17:49:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est bien cette "usine à gaz" qui protége les syndics professionels. Et il y a pas de quoi être fier



Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

philippe388
Pilier de forums

13928 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 27 nov. 2017 :  18:07:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
jpp13 : Vous zappez le mot et la fonction de mandataire.

Si VOTRE mandataire, n'est pas sérieux, ne respecte pas les lois, les copros, ..... le mandant SYNDICAT peut se séparer en fin de mandat de ce mandataire.

Aux copros de se prendre en main. Il s'agit de leur bien commun. Les copros sont responsables de la situation de leur syndicat : gestion, décisions, finances, ... ils élisent même des copros pour controler les comptes et la gestion.

Syndic et CS doivent rendre des comptes devant l'AG. Mais si peronne ne dit rien ne demande rien, le syndic n'y est pour rien.

ET c'est "normal" que le SDC soit assigné en cas de faute de gestion, ... de son mandataire qu'il a choisi.

Cette " usine" à gaz ne protège en rien le syndic. Ce sont les copros mous, moutons, qui protègent le syndic. Pas la loi.

Si le syndic n'applique pas les décisions de l'AG, la question initiale de ARdL, ils se pencher vers le CS, des copropriétaires élus, dont leur mission est de vérifier que les décisions de l'AG soient bien exécutées.

Tout copro. peut d'ailleurs demander au syndic ET au CS pour quelle raison des décisions d'AG ne sont pas exécutées et pourquoi le CS ne fait rien et n'informe personne !



Jpp13
Contributeur actif



290 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 27 nov. 2017 :  18:41:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

Si VOTRE mandataire, n'est pas sérieux, ne respecte pas les lois, les copros, ..... le mandant SYNDICAT peut se séparer en fin de mandat de ce mandataire.

Et s'il n'y a pas de syndic concurrent ?
Et si les syndics évitaient de se faire concurrence ? C'est une façon de contourner cette régle, et il n'existe que ce recours !

Dans notre région il y a UN syndic pour une agglomération (deux communes accolées) de 16 000 habitants. Le moindre autre syndic concurrent se trouve à .... 20 km

Je constate seulement.



Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 27 nov. 2017 19:09:41

Sunbird
Contributeur vétéran

2605 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 27 nov. 2017 :  20:36:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388
Ceci est faux. Aucune assurance ne va rembourser une condamnation, ou l'article 700, .... Une action en justice ne rentre PAS non plus dans un fonctionnement normal d'une entreprise. Syndics de copropriété en majorité des grands groupes financiers !


A mince je vais immédiatement résilier ma RC Pro si elle ne sert à rien, et également résilier la juridique pro que j'avais pris en option ;-)

 
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