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GĂ©dehem
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21
 Posté - 05 déc. 2017 : 09:56:53
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La possibilité pratique d'engager des fonds sans vote préalable, c'était "avant", .... dans le temps.
Celui, "heureux" pour certains, où les appels de fonds étaient à termes échus, prévisionnel ou pas. C'était effectivement très pratique pour le syndic, et sans doute pour les copropriétaires, bien que de ce coté là ce soit parfois la "fuite en avant" pour ce qui concerne la maitrise des charges, inexistante : le syndic engage, les copropriétaires remboursent.
On est maintenant (depuis 2000) passé dans un autre système.
Les travaux préparatoires à l'introduction des art.14-1 et 2 ont souligné l'interdiction du paiement à terme échu des factures effectivement payées par le syndic. C'est à dire de fonds engagés sans décision préalable du syndicat
La 21° recommandation de la CRC était claire sur ce point vis à vis du syndic.
Sauf dispositions spécifiques, le syndic ne peut agir que dans le cadre de son mandat : mise en œuvre du RDC, exécution des décisions d'AG.(L.art.18)
Le syndic qui engage des fonds dont il ne dispose pas ne peut qu'en faire l'avance personnelle.
L'art 18 prĂ©cise : "A l’exception du syndic provisoire, le syndic de copropriĂ©tĂ© ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriĂ©taires." Â
Cela peut être sans doute pénalisant dans certains cas extrêmes, très à la marge, mais il n'est pas possible à un syndic d'engager 1 € supplémentaire à ce qu'en a décidé l'AG du syndicat, pour le prévisionnel annuel ou les travaux hors prévisionnel.
S'il y a urgence, il faut aussi une AG.
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JPM
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 22
Posté - 05 déc. 2017 : 10:31:45
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Dans le cadre de ses pouvoirs propres, il n'existe aucun plafond financier opposable au syndic.
Pour des interventions plus importantes, il faut avoir recours à la délégation donnée par l'assemblée au conseil syndical.
De touts façons, dans les copropriétés fonctionnant bien il y a toujours concertation entre le syndic et le CS.
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Édité par - JPM le 05 déc. 2017 10:32:25 |
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GĂ©dehem
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23
Posté - 05 déc. 2017 : 12:15:40
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Dans le cadre de ses pouvoirs propres, il n'existe aucun plafond financier opposable au syndic.
Desquels s'agirait-il ? Où serait cette possibilité ?
Que ce soit pour le recouvrement de charges ou pour répondre à une action en défense, le syndic n'a pas pouvoir d'engager des fonds dont il ne dispose pas, fonds décidés par une AG. (*)
Sauf Ă en faire l'avance au syndicat : interdit.
C'est dans ce sens qu'il faut se mettre Ă jour des nouvelles dispositions (nouvelles ... depuis 17 ans tout de mĂŞme .. )
(*) dans ces cas, un appel "exceptionnel" ne peut s'entendre que d'un appel anticipé, dans le cadre des budgets votés, mais hors de la périodicité décidée par une AG.
Il ne peut en aucun cas s'agir de l'appel de fonds hors des budgets votés, en supplément.
Sinon, pourquoi voter par anticipation des budgets ? On fait Ă la louche, selon les besoins, au besoin Ă terme Ă©chu .... comme "avant" ... 
Dans le cas exposé (il faut y revenir) " pour règlement des travaux non prévu au budget prévisionnel." .....
"des soucis de trésorerie actuellement du fait de travaux non prévus au budget prévisionnel"
On est très loin de l'engagement de fonds dans le cadre des pouvoirs propres au syndic. A supposer qu'il puisse en engager. |
Édité par - Gédehem le 05 déc. 2017 12:26:47 |
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Posté - 05 déc. 2017 : 12:37:56
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JPM : citation: Dans le cadre de ses pouvoirs propres, il n'existe aucun plafond financier opposable au syndic.
Pour des interventions plus importantes, il faut avoir recours à la délégation donnée par l'assemblée au conseil syndical.
De touts façons, dans les copropriétés fonctionnant bien il y a toujours concertation entre le syndic et le CS.
PIPO !! Cela ne veut rien dire. Ou sont les textes de lois ?? vous ne proposez que du baratin pour " gentils copros moutons qui suivent le gourou syndic.
JPM : vous vous discréditez totalement sur ce fil en affirmant que le syndic peut appeler des fonds quand il le veut, quand il il propose un budget sous estimé, .... un retour aux années 90.
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GĂ©dehem
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25
Posté - 05 déc. 2017 : 14:08:08
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Il ne faut pas non plus oublier la pratique, parfois incontournable, du "budget prévisionnel rectificatif".
Pratique trop souvent ignorée, oubliée.
Le budget prévisionnel établi "à la louche" 8 ou 9 mois avant le début de l'exercice concerné, peut parfois "oublier" certaines dépenses.
On pense ici à celles dans le pouvoir du syndic, comme le recouvrement d'impayés, ou pour répondre en défense à une action contre le syndicat.
Lignes budgétaires non prévues ou insuffisantes dans le BP décidé lors de l'AG de mai 2017.
S'il s'avère que les budgets prévus ne permettront pas de couvrir les dépenses de l'exercice 2018, l'AG tenue en mai peut rectifier, compléter le BP initial pour les 7 ou 8 mois restants.
Ainsi pour des actions en recouvrements plus nombreuses, ou pour répondre à 2 assignations contre le syndicat.
Sur ce dernier point, il faut noter la position de la jurisprudence : s'agissant de respecter un délai de procédure, l'urgence prévue par les textes est justifiée.
Dans ce cas, le syndic peut valablement convoquer une AG 'urgente', sans délai, destinée à approuver un acte, une dépense.
Il faudrait enfin s'en convaincre. Les pratiques passées n'ont plus leur place.
Celles actuelles sont sans doute plus contraignantes.
Elles n'ont pour but que de contrer certains abus, mais surtout de favoriser la maitrise des charges par un pilotage des budgets et donc des dépenses "au raz des pâquerettes".
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JPM
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26
Posté - 05 déc. 2017 : 14:26:33
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Primo, je ne viens pas ici pour être injurié.
Pour l'article 25-1 j'ai fini par vous mettre sous le nez une lettre de l'auteur du texte donnant l'interprétation conforme à mes observations.
Ici en l'occurrence il n'existe aucun texte interdisant à un syndic, dans le cadre de ses pouvoirs propres, d'engager une dépense courante. Je ne parle pas ici d'un appel de fonds supplémentaire, mais de l'engagement d'une dépense imprévue
Si ce n'est pas exact veuillez justifier votre contestation.
Evoquer l'impécuniosité de syndicat, c'est ajouter un élément nouveau à la discussion. Dans la plupart des cas le compte du syndicat est correctement approvisionné.
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GĂ©dehem
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27
Posté - 05 déc. 2017 : 16:17:19
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Pour les injures, voir l'ami Philippe.
Pour la justification de mes propos, elle est dans les textes déjà cités.
Si les textes reconnaissent au syndic des pouvoirs de décision pour des actes qui lui sont propres (dont recouvrements des charges et action en défense cités), aucun ne l'autorise à outrepasser les dispositions du RDC ou les décisions d'AG comme précisé L.art.18 (tiret 1 du I).
En particulier pour l'engagement des fonds du syndicat, tels qu'ils sont décidés suivant 14-1 et 2.
Hors de ces 2 cas, il n'existe pas de fonds Ă disposition du syndicat, donc du syndic dans le cadre de son mandat.
Syndic qui ne peut appeler/exiger des copropriétaires que ce qui a été voté, comme cela est précisé D.art.35.
S'il n'y a plus de trésorerie, qu'elle est insuffisante, le syndic ne peut avancer de fonds.
Pour le reste, il ne faut pas déformer :
"il n'existe aucun texte interdisant à un syndic, dans le cadre de ses pouvoirs propres, d'engager une dépense courante. Je ne parle pas ici d'un appel de fonds supplémentaire, mais de l'engagement d'une dépense imprévue
Il ne s'agit pas de cela : dans la limite des budgets votés, le syndic a bien entendu pouvoir d'engager les fonds. C'est sa fonction.
Sous réserve d'en disposer préalablement à la commande. D'où D.35, éventuellement pour un appel 'exceptionnel' hors des périodes fixées. Ou le vote de budgets rectificatifs en cours d'exercice.
En revanche, le syndic ne peut engager de fonds, donc passer contrat, si l'AG n'en a pas décidé, ainsi que l'imposent les textes.
Il n'est pas possible d'affirmer le contraire.
C'est ce dont il s'agit dans le présent sujet :
"Appel exceptionnel Urgent pour règlement des travaux non prévu au budget prévisionnel."
Cet appel de fond correspond à "des soucis de trésorerie actuellement du fait de travaux non prévus au budget prévisionnel"
Il semblerait que le syndic ai passé contrat pour réaliser des travaux non prévus dans un budget, qu'il ne dispose pas de la trésorerie nécessaire, d'où un appel de fonds "exceptionnel" pour les régler.
Syndic hors du cadre de son mandat.
Sur le 25-1, son auteur s'est pris les pieds dans le tapis, comme cela arrive parfois "au législateur", j'ai déjà expliqué en quoi..
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Édité par - Gédehem le 05 déc. 2017 16:25:04 |
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Posté - 05 déc. 2017 : 17:21:56
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citation: Le budget prévisionnel établi "à la louche" 8 ou 9 mois avant le début de l'exercice concerné, La loi a changé, on 'est plus au paléolithique;
On vote le budget au moisn 12 mois avant, souvent plus. On a une faculté de première correction donc. |
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29
Posté - 05 déc. 2017 : 17:43:12
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gedehem : citation: Pour les injures, voir l'ami Philippe.
Quelles injures !!!!
Le "grand maitre JPM", ex- syndic, nous prend pour des imbéciles.
Ce "spécialiste" affirme dans ce fil qu'un syndic peut appeler des fonds sans accord d'une AG, et j'apporte un lien de l'ARC pour contester ces affirmations qui ne sont pas juridiquement justifiées, et pour cause, elles sont totalement fausses. Vous le confirmez aussi.
JPM : citation: Ici en l'occurrence il n'existe aucun texte interdisant à un syndic, dans le cadre de ses pouvoirs propres, d'engager une dépense courante. Je ne parle pas ici d'un appel de fonds supplémentaire, mais de l'engagement d'une dépense imprévue.
.... Evoquer l'impécuniosité de syndicat, c'est ajouter un élément nouveau à la discussion. Dans la plupart des cas le compte du syndicat est correctement approvisionné.
JPM méprise par les copropriétaires. ET en plus il n'assume même pas ses premiers posts.  Cette réponse ne répond même pas à la question posée par ED08. Il s'agit bien d'un appel de fond exceptionnel illégal.
Pour rappel JPM a bien répondu ceci à la question posée :
Si le budget prévisionnel a été réalisé n'importe comment et sans pouvoir couvrir cette dépense il n'est pas interdit au syndic de faire un appel de fonds qui sera payé par suffisamment de copropriétaires intelligents pour permettre le paiement du prestataire.
Un peu de bon sens n'est pas mauvais en copropriété.
"Il n'est pas interdit" JPM l'a bien Ă©crit en contradiction totale avec la loi.
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JPM
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Posté - 08 déc. 2017 : 18:15:52
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Philippe 388citation: "Il n'est pas interdit" JPM l'a bien Ă©crit en contradiction totale avec la loi.
Quel texte ?
L'article 8 du décret du 14 mars 2005 prévoit que les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des compte entre chacun des copropriétaires..."
L'annexe 2 présente le résultat global de l'exercice soit comme excédant sur opérations courantes soit comme insuffisance sur opérations courantes
L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 Traite du trop ou moins perçu sur provisions
Insuffisance ou moins perçu ? C'est pareil. Le syndic a dépensé plus que ce qui a été prévu
Pour autant, il n'est pas prévu d'écarter ces dépenses excessives
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GĂ©dehem
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31
Posté - 08 déc. 2017 : 19:06:50
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Confusion !! 
Le décret de 2005 traite de la comptabilité du syndicat.
Il ne traite pas des pouvoirs du syndic.
En particulier pour engager des fonds que le syndicat n'aurait pas décidé.
S'il y a "insuffisance", cela ne peut être qu'un "moins perçu", du fait d'impayés (des copropriétaires).
Cet article précise la procédure. Il n'autorise pas le syndic à dépenser plus que ce qu'en avait décidé le syndicat. (*)
Pardon de le dire ainsi, mais à vous lire sur certains sujets, en particulier sur celui-ci, je m'inquiète de votre projet de réforme de la loi de 65.
Serait-ce pour remettre en vogue des pratiques, dont certaines détestables, d'un autre temps ?
On peut comprendre votre position au regard du "brave syndic du coin de la rue", travaillant souvent en nom propre..
Vous savez bien, celui qui connaissait tout le monde, et qui gérait le syndicat "en bon père de famille"...
J'ai partagé cette vision.
Hélas, ce temps est révolu.
Il n'existe quasiment plus de "brave syndic du coin de la rue".
Il s'agit aujourd'hui de sociétés commerciales, dont le seul but est de faire du profit, d'être rentable l'œil fixé sur la courbe des marges, en passant par la diversification des 'produits' .....
Rien de répréhensible. Sauf qu'il s'agit de fait maintenant de sociétés prestataires de services qui n'ont rien de "bon père de famille".
Prééminence des dispositions contractuelles (le "contrat" de syndic) sur le "mandat social" ...
D'où la nécessaire adaptation aux nouvelles pratiques, celles issues de la loi de 65 (en fait celles d'avant le statut de 1938 largement repris en 65) n'ayant plus leur place.
JPM, il faut vivre avec son temps, et sur celui de demain, l'œil fixé ailleurs que sur le rétroviseur du 'bon vieux temps' .... 
Il faut se faire une raison.....
(*) syndic passant contrat (engageant des fonds) sans vote préalable de l'AG, qui plus est sachant que les "caisses sont vides", qu'il y a insuffisance de trésorerie.
PS : La copropriété ne se résume pas à ses seuls aspects juridiques.
De même qu'il est dangereux de laisser la comptabilité aux seuls comptables, il est très dangereux de laisser la réflexion sur le devenir du statut de 65 aux seuls juristes ou praticiens.
Ni même aux groupements consuméristes.
Il y faut aussi des sociologues, des psychologues, des aménageurs urbains, des économistes, .... voire des ethnologues (ou des éthologues ....).
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Édité par - Gédehem le 08 déc. 2017 19:23:39 |
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Jean13
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Posté - 08 déc. 2017 : 19:37:00
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citation: Initialement posté par JPM Philippe 388 citation: "Il n'est pas interdit" JPM l'a bien écrit en contradiction totale avec la loi. Quel texte ?L'article 8 du décret du 14 mars 2005 prévoit que les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des compte entre chacun des copropriétaires..." L'annexe 2 présente le résultat global de l'exercice soit comme excédant sur opérations courantes soit comme insuffisance sur opérations courantes L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 Traite du trop ou moins perçu sur provisions Insuffisance ou moins perçu ? C'est pareil. Le syndic a dépensé plus que ce qui a été prévuPour autant, il n'est pas prévu d'écarter ces dépenses excessives
JPM
Mais pourquoi continuez-vous Ă discuter avec cet individu qui n'est que dans l'invective ?
La contradiction oui mais dans le respect et çà il ne sait pas faire.
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Posté - 08 déc. 2017 : 20:27:24
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andre78fr
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 Posté - 08 déc. 2017 : 20:49:57
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Vous racontez (encore) n'importe quoi philippe388 ...
Dans 95% des cas, le trop perçu ou le moins perçu viennent en déduction ou en augmentation du prochain appel de provisions...
Je vous rappelle aussi que l'AG approuve les comptes plusieurs mois après la fin de l'exercice alors si il y avait un problème de trésorerie, à la date de la clôture donc, c'est un peu tard pour remettre à niveau "l'avance de trésorerie" (là aussi vous vous emmêlez un peu mais je crois que ça suffira :D).
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JPM
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Posté - 08 déc. 2017 : 23:35:33
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Édition pour remplacer de "appelées ou pas" par "payées ou pas"
Gedehem : citation: S'il y a "insuffisance", cela ne peut être qu'un "moins perçu", du fait d'impayés (des copropriétaires).
Cela, c'est la bourde suprĂŞme, radicale, grandiose 
Insuffisance ? C'est le montant des dépenses moins celui des provisions appelées, qu'elles aient été payées ou pas.
Il y a insuffisance de 2530 € quand le budget prévisionnel été fixé à 50000 € et que celui des dépenses a été de 52530 €
Le principe de cette insuffisance est parfaitement admis parce le montant de 50000 € ne constitue par un plafonnement des dépenses.
Dans l'affaire de l'article 25-1 j'ai fini par produire la réponse de l'auteur du texte validant mon interprétation. Réponse de Gedehem : l'auteur s'est pris les pieds dans le tapis.
Vous avez raison jean 13, je ferai mieux de les laisser se planter, mais ce n'est pas l'intérêt des visiteurs profanes. Dans le forum Universimmo il n'y a pas de contrôle au fond des réponses.
Cela n'est pas toujours facile mais dans le présent il n'y a aucun souci à se faire sur la qualité de le réponse.
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Édité par - JPM le 09 déc. 2017 05:12:40 |
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andre78fr
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36
Posté - 09 déc. 2017 : 02:12:23
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Pour le coup vous faites également une boulette JPM, vous vouliez sans doute dire "qu'elles aient été payées ou pas"...
Après Gédehem n'a jamais caché qu'il ne comprenait pas grand chose aux comptes, mais la cohérence voudrait qu'il évite de donner des leçons et de se prendre lui-même les pieds dans le plat...
Tout ceci est un faux débat, évidemment qu'un budget reste une indication et une estimation, les dépenses réelles varient. Ne serait-ce que les dépenses de chauffage qui dépendent nécessairement des températures et tout le monde conviendra qu'il est ridicule d'imaginer que le syndic va arrêter de payer lorsque le budget est dépassé... tout le monde ? Sauf peut-être deux irréductibles gaulois bien connus de ce forum :-) |
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JPM
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37
Posté - 09 déc. 2017 : 05:27:03
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Exact ! C'est payées ou pas. J'ai pu éditer le message et j'ai signalé le remplacement
Pour ce qui est d'un engagement de dépense générant un dépassement du budget prévisionnel sa légalité n'est pas contestable.
Pour ce qui est d'un appel de fonds complémentaire ; il est illégal. La sanction est l'inopposabilité aux copropriétaires, ce qui veut dire que le syndic ne pourra pas en effectuer le recouvrement judiciaire contre un copropriétaire contestataire.
Mais les copropriétaires peuvent en admettre l'opportunité, payer l'appel et ratifier ainsi l'audace du syndic. C'est pourquoi je parle des copropriétaires intelligents , c'est à dire ceux qui sont de mon avis
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Édité par - JPM le 09 déc. 2017 05:28:12 |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 déc. 2017 : 12:34:56
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évidemment qu'un budget reste une indication et une estimation, les dépenses réelles varient
CQFD : établissons des budgets "à la louche", étant sur le fond sans importance, uniquement indicatif, le syndic pouvant engager des dépenses pour répondre aux besoins sans en tenir compte.
Roulez bolide .....
Sur l'art.25-1, ce ne serait pas une première que son auteur se plante aussi éminent soit-il.
Il voulait dire telle chose, le texte adopté (le législateur ...) en dit une autre, est ambigüe, sujet à interprétation. Le nombre de litiges soumis au juge le montre tous les jours.
Je l'ai expliqué : l'expression des voix pouvant être favorables comme défavorables au projet, les voix recueillies majoritairement par un projet peuvent l'être dans chacun de ces sens.
Majoritairement favorables ou défavorables, elles emportent la décision, adoption ou rejet.
Les textes ne précisent rien sur ce point, de la seule comptabilisation des voix favorables.
D.art.16 sur les majorités ne précise rien sur le sens des voix majoritaires..
Pas plus que D.art.19 : "Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote ....."
Un projet de résolution pouvant obtenir, recueillir (*) dans ce seuil des voix majoritairement favorables comme défavorables, la règle s'applique quel que soit le sens des voix obtenues.
L'auteur pensait sans doute exclusivement aux voix "favorables", mais il ne l'a pas précisé, aucune disposition n'allant dans ce sens, ni dans l'art.25-1 lui même, ni dans l'art.19 du décret pour son application..
(*) les mots ont un sens.
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Édité par - Gédehem le 09 déc. 2017 12:44:56 |
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andre78fr
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39
Posté - 09 déc. 2017 : 12:54:26
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Ne faites pas exprès Gédehem, vous savez à l'avance et au centime près combien vous allez consommer d'eau, d'électricité, de fioul, combien d'ampoules vous allez remplacer, combien de sinistres, combien de petites réparations, etc ???
Un budget doit être établi avec rigueur et raison mais ça reste un budget, étant donné qu'il est évidemment préférable de prévoir un peu large et qu'il vaut mieux être en dessous que au dessus...
Pour le hors-sujet, je compte sur la modération pour rappeler les règles ;-) |
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GĂ©dehem
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40
Posté - 09 déc. 2017 : 13:54:48
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Vous en ĂŞtes lĂ ??
Un budget prévisionnel est fait pour prévoir par anticipation les dépenses futures nécessaires. Il n'est pas question de centimes ni même d'€.
Budget (on devrait écrire "budgets" au pluriel) qui doit tout prévoir, ... y compris l'imprévisible.
Les augmentations sont très souvent prévisibles dans bien des domaines, à commencer par celles des contrats courants.
Vous faites surtout abstraction de la possibilité de procéder aux ajustements nécessaires, par le vote d'un prévisionnel rectificatif en cours d'exercice.
Comme est ignorée la possibilité de passerelle entre les différentes lignes budgétaires adoptées par l'AG.
La question soulevée par le présent sujet est autre : le syndic peut-il passer contrat, et d'une façon générale engager des fonds, sans vote préalable de l'AG ?
La réponse et clairement NON, sans aucune ambiguïté.
Il n'est pas possible d'affirmer le contraire.
Le mandat qu'il reçoit pour exercer la mission fixée par les textes est encadré par les textes. Son mandat s'exerce selon les dispositions du RDC et les décisions d'AG (L.ART.18). Hors de ce cadre il est hors mandat.
Car il s'agit des fonds que le syndicat décide pour lui-même, pour ses besoins propres. Comme il décide des contrats ou marchés à son profit.
Le mandat du syndic se limite Ă leur mise en Ĺ“uvre. Il n'a pas pouvoir d'outrepasser les moyens mis Ă sa disposition par son mandant.
On en pense ce que l'on veut, mais la règle est ainsi. Sauf que certaines pratiques ont la vie dure...
Car ce n'était parfois pas le cas "avant", avec le règlement des factures à termes échus par exemple..
Ou encore l'utilisation d'un compte pivot par le syndic. Qui pouvait y 'piocher' à sa guise, quand bien même tel syndicat (son sous compte) ne disposait pas des fonds nécessaires. Ce n'était qu'histoire d'écritures ...
Il ne faut pas se tromper : on sait combien il est difficile de casser des habitudes dans nos copropriétés. On sait combien de vieilles pratiques perdurent, malgré x réformes législatives.
Depuis 50 ans, le défaut de désignation du syndic par l'AG convoquée à cet effet entraine extinction du mandat en cours.
C'est la règle constante depuis 65 ....
On sait ce qu'il en est.
Le législateur enfonce le clou en 2015, modifiant en L.17 dans ce sens ....
Et pourtant ...... Il y en a qui prétendent encore que le sortant peut jouer les prolongations, en particulier pour convoquer une autre AG selon 25-1 .....
Alors le prévisionnel, les contrats sans vote d'AG, les voix uniquement favorables ....., aucune importance, faisons chacun à notre guise ......
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appel de fond extraordinaire contrat pris hors AG 
