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ED08
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 Posté - 25 nov. 2017 : 11:02:03
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Bonjour,
Nouveau propriétaire dans une copro gérée par un syndic professionnel, nous avons reçu un appel de fond exceptionnel au mois de Juillet:
"Veuillez trouver ci-joint votre appel de provisions en date du 20/07/2017, pour votre patrimoine
Appel exceptionnel Urgent pour règlement des travaux non prévu au budget prévisionnel."
Cet appel de fond correspond à "des soucis de trésorerie actuellement du fait de travaux non prévus au budget prévisionnel"
dans ces travaux non prévus, on retrouve bien "des travaux", mais aussi
"XXXX€ correspondent au contrat d’entretien en cours pour les communs de votre résidence "
Ce contrat a été réalisé hors AG à la demande d'un copropriétaire.
Le syndic a-t il le droit de prendre des contrats sans devis et sans notre accord?
Merci
Cordialement
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Posté - 25 nov. 2017 : 11:07:00
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Les seuls appels de fonds exceptionnels et non prévus que le syndic peut faire sont ceux prévus pour des travaux urgents et encore à hauteur de 30% (qui en général correspondent à l'acompte versée à une entreprise pour démarrer des travaux).
Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965."
Un contrat d'entretien ne rentre pas dans ce cadre.....
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andre78fr
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 Posté - 25 nov. 2017 : 12:13:34
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Et donc ? Que doit faire le syndic quand la trésorerie ne permet plus de payer les factures ?
En théorie il convoque une AG, avec des frais en plus pour faire voter un budget modifié ou une augmentation de l'avance de trésorerie ou une avance spéciale ou des travaux précis ou ... ce qu'il peut. Dans la pratique il lance ce type d'appels ; certains vont payer, d'autres vont rechigner (car en effet ils ont le droit avec eux) mais il arrive aussi qu'il faille bien faire des réparations, plus ou moins dans l'urgence, et donc faire entrer de l'argent.
Oui, le syndic peut prendre des contrats sans votre accord mais ça doit être conforme au budget prévisionnel, le cas échéant il doit aussi respecter les seuils de consultation du conseil syndical (article 21) mais en tant que simple copropriétaire il faut attendre l'AG pour contester ou donner votre avis.
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GĂ©dehem
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Posté - 25 nov. 2017 : 12:16:26
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Il s'agirait certainement d'un "appel exceptionnel" du à un manque de trésorerie.
Avec les habituelles et détestables ambiguïtés de certains syndics :
"des soucis de trésorerie actuellement du fait de travaux non prévus au budget prévisionnel"
Si des travaux n'ont pas été prévus, le syndic ne pouvait contracter et les engager sans vote d'une AG. En urgence si 'urgence'.
Si des travaux étaient prévus (prévis ou hors prévis) mais que le syndic ne disposait pas des fonds nécessaires, même principe : est fautif le syndic qui passe contrat au nom du syndicat sans disposer des fonds nécessaires. Il doit assumer les conséquences de sa faute.
Il faudrait réveiller le CS, qui doit "monter au front" dans cette affaire.
CS qui doit se tenir informé chaque trimestre de l'état de la trésorerie.
L'approche d'André est curieuse ....
"Que feriez vous pour contracter (changer le frigo) si le 25 du mois vous n'avez pas un € disponible ???"
Un syndic ne peut en aucune façon contracter, passer commande pour le syndicat sans disposer de fonds. Cela est rappelé pour les travaux hors budget courant. On fait rentrer les fonds et ensuite on contracte.
Mise à disposition de fonds de la seule compétence de l'AG, le syndic ne pouvant dépasser les montants votés (prévis ou hors prévis). |
Édité par - Gédehem le 25 nov. 2017 12:26:33 |
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andre78fr
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Posté - 25 nov. 2017 : 12:27:19
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Je vous signale qu'on n'a pas la moindre idée du contrat dont il s'agit ; contrat d'entretien de la chaudière ? du ménage ? de l'ascenseur ?
Mon approche est juste pragmatique ; en théorie, on anticipe et on ne se retrouve pas dans ces situations mais une fois le compte vide, il faut bien considérer les frais d'une AG par rapport à ce qu'il manque ; dépenser autant ou plus que la somme manquante pour convoquer une AG ça n'a pas tellement de sens...
La question posée ne donne pas non plus la moindre indication sur le montant et le niveau de cet appel par rapport aux charges courantes, sans parler de la date au 20/07/2017 alors que nous sommes 4 mois plus tard...
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nefer
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Posté - 25 nov. 2017 : 12:32:23
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ED08 parle d'un contrat signé à la demande d'un copropriétaire
soit il s'agit d'un contrat obligatoire en application des textes réglementaires que le syndic a "oublié" soit ce contrat serait "de confort"...et il pouvait attendre le vote lors de la prochaine AG |
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ED08
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Posté - 25 nov. 2017 : 12:36:26
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c'est un contrat de nettoyage pour les parties communes. Le montant du contrat est de 1800€ annuel.
Pour l'AG de cette année, nous avons 6451.01€ pour les dépenses et travaux au 30/06/2017 (dont 3500€ réclamé pour l'appel de fond extraordinaire)
Le budget prévisionnel au 01/07/2018 au 30/06/2019 est de 3500€.
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Édité par - ED08 le 25 nov. 2017 14:08:58 |
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andre78fr
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Posté - 25 nov. 2017 : 12:39:42
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Évitons donc de trop spéculer sur ce contrat avant que ED08 ne donne quelques détails mais sur le principe, oui un syndic engage la copropriété et souscrit à des contrats, dans les limites de son mandat, du budget voté (charges courantes donc) et de la consultation du conseil syndical prévue à l'article 21... |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 nov. 2017 : 14:37:03
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Nous sommes d'accord :
"un syndic engage la copropriété et souscrit à des contrats, dans les limites de son mandat, du budget voté ...."
Et d'une façon générale des budgets votés, qui correspondent à des prestations.
Etant entendu que le mandat de gestion ne vaut que dans ce cadre.
Ce qui ne semble pas ĂŞtre le cas ici :
"Appel exceptionnel Urgent pour règlement des travaux non prévu au budget prévisionnel."
Cet appel de fond correspond à "des soucis de trésorerie actuellement du fait de travaux non prévus au budget prévisionnel"
On a noté la pirouette : pas de trésorerie puisque travaux pas prévus .....
Pas prévus > pas de budget > pas de contrat > pas d'appels de fonds.
La consultation du CS ne change rien : il (le CS) ne peut se prononcer que sur les actes et fonds décidés par une AG, actes engagés par le syndic.
Il ne peut se prononcer sur des actes hors du cadre du mandat du syndic
L'AG n'ayant pas décidé de fonds pour des travaux, lesquels n'ont pas été prévus, ni syndic ni CS ne peuvent se prononcer.
Si ces travaux imprévus relèvent de l'urgence (ce n'est pas le cas), obligation de convoquer une AG selon cette procédure.
Il faudrait une fois pour toutes s'enlever de la tête la vieille pratique qu'un syndic pourrait appeler des fonds, les engager, et donc contracter au nom du syndicat, hors d'une décision d'assemblée dans ce sens.
Cela n'entre pas dans le cadre de son mandat.
Cela vaut pour la gestion courante dans le cadre du budget prévisionnel, comme pour les travaux hors prévisionnel.
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Édité par - Gédehem le 25 nov. 2017 14:47:32 |
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nefer
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Posté - 25 nov. 2017 : 14:55:33
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le BP du 1/7/17 au 30/6/18 est de combien ?
je suppose que le montant est proche de 3500(celui prévu pour 1/7/18 au 30/6/19
comment un syndic professionnel peut il proposer un budget aussi bas: entre les honoraires du syndic et le montant de l'assurance immeuble il ne doit pas rester grand chose pour l'entretien courant |
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ED08
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Posté - 25 nov. 2017 : 15:53:46
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Je n'ai pas le montant pour 2017, mais je pense aussi qu il doit etre proche de 3500€
Nous vivons dans une petite copro, bâtiment ancien mais complétement rénové et revendu par un marchand de bien, donc normalement pas de gros travaux prévus prochainement
- 3 appartements
- 2 restaurants
- 3 garages
Les frais de syndic s'élevaient à 1070€ lors de la dernière AG. Je n'ai pas le détail du reste.
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nefer
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Posté - 25 nov. 2017 : 16:07:34
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lors de votre achat il a du vous être remis les PV des 3 dernières AG
avez vous eu aussi la dernière convocation avec les annexes |
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Posté - 25 nov. 2017 : 16:47:22
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Ne dérivons pas :
citation: Cet appel de fond correspond à "des soucis de trésorerie actuellement du fait de travaux non prévus au budget prévisionnel"
dans ces travaux non prévus, on retrouve bien "des travaux", mais aussi
"XXXX€ correspondent au contrat d’entretien en cours pour les communs de votre résidence "
Ce contrat a été réalisé hors AG à la demande d'un copropriétaire.
Travaux exceptionnels : si pas urgents, cela attend....
Contrat de nettoyage : on attend pour décider à l majorité ce que l'on veut : qui a défini les modalités du contrat (quelle fréquence, quoi, les vitres, les miroirs, ?;;; etc), le copro tout seul ?
C'est du n'importe quoi dans cette résidence 5 copros majeurs .... Ce n'est pas bien compliqué et pas cher de faire une AG si nécessaire.
Au vu de ce que vous dites ED08 vous n'avez aucune obligation à payer maintenant, ce que peut-être une AG entérinera plus tard, donc à payer plus tard..... |
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Posté - 26 nov. 2017 : 16:06:32
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andre78fr : citation: Mon approche est juste pragmatique ; en théorie, on anticipe et on ne se retrouve pas dans ces situations mais une fois le compte vide, il faut bien considérer les frais d'une AG par rapport à ce qu'il manque ; dépenser autant ou plus que la somme manquante pour convoquer une AG ça n'a pas tellement de sens...
OUh la !!! par pragmatisme - ce sui signiofie s'adapter à la situation, mot emplyé par tous nos politiques !! vous conseillez ici de ne PAS RESPECTER la loi par souci d'économie.
C'est un très mauvais conseil pour un spécialiste de la copro, éditeur de programme dédié à la gestion des copropriété.
La loi a tout prévu : en cas d'urgence, lancement possible par le syndic de travaux de sauvegarde sans accord préalable de l'AG, pais avec une OBLIGATION de la convoquer en urgence pour adopter les travaux et surtout pouvoir appeler des fonds. Car sans accord de l'AG le syndic ne peut appeler un euros.
Le syndic peut ET doit convoquer des AG autant que necessaire; si le budget fut sous estimier, le syndic a bien OBLIGATION de convoquer une AG pour modifier le budget annuel ET appeler lles provisions.
AD08 n' PAS Ă payer ces appels de fonds. le syndic n'a aucun moyen de saisir le tribunal sans un accord de l'AG pour exiger ses fodns.
Quant aux raison de cet appel, le syndic est à coté de la plaque. Ce n'est pas une demande d'un seul copro qui permet au syndic d'appelr des fonds pour des travaux d'entretien. L'AG DOIT être convoqué.
andre78fr : en ce qui concerne le pragmatisme, mot à la mode !   . Un conducteur roulait à 120 km/h sur une route limitée à 50 km/h. La raison donnée aux policiers, est qu'il avait une envie de faire pipi, et il se rendait donc à son domicile rapidement par souci d'économiser le nettoyage de la moquette et de son siège de voiture. Du pur pragmatisme: cette raison lui permettait de rouler à 120 au lieu de 50. 
Le sul conseil a donné à ED08 : ne pas payer cette appel de fond excepetionel, ce qui n'existe pas en copropriété, sans que l'AG ai donné son accord. Un RAR à votre syndic pour lui signifier votre position, et un rappel à loi bafouée par ce syndic.
Et le CS est aussi mauvais que le syndic. Il devait exiger du syndic de respecter la loi et convoquer une AG, en respectant le délai légal des 21 jours.
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ED08
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Posté - 03 déc. 2017 : 12:56:30
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Merci Beaucoup pour vos conseils avisés
Je vais donc m'abstenir de payer et prévenir le syndic |
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JPM
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Posté - 03 déc. 2017 : 23:37:26
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Dans ce sujet on ne sait pas grand chose de l'affaire.
Il est bien certain que si l'immeuble n'a pas de concierge et que rien n' a été prévu pour l'entretien de propreté et le service des poubelles le syndic a non seulement le droit mais aussi le devoir de souscrire un contrat avec un prestataire de service. Ce contrat ne doit mais être de longue durée.
Si le budget prévisionnel a été réalisé n'importe comment et sans pouvoir couvrir cette dépense il n'est pas interdit au syndic de faire un appel de fonds qui sera payé par suffisamment de copropriétaires intelligents pour permettre le paiement du prestataire.
Un peu de bon sens n'est pas mauvais en copropriété.
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Posté - 04 déc. 2017 : 08:01:14
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citation: Si le budget prévisionnel a été réalisé n'importe comment et sans pouvoir couvrir cette dépense il n'est pas interdit au syndic de faire un appel de fonds Donc si le syndic travaille comme un sagouin, alors il a le droit de demander de l'argent hors budget.
En revanche, s'il travaille scrupuleusement, alors il doit respecter la loi.
Il serait peut-être nécessaire de s'éloigner de positions 'pro-syndics' ou anti-syndics et 'être cohérent.
On peut comprendre le pragmatisme prônè par André, mais certainement pas laisser es coudées franches à celui qui par ses propres 'turpitudes' oublie la moitié du budget. |
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JPM
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Posté - 04 déc. 2017 : 08:49:09
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Il n'est pas question de coudées franches ni de syndic sagouin
Il est question d'une prestation qui doit être exécutée et d'un budget prévisionnel voté par l'assemblée qui se trouverait insuffisant.
Dans ce cas le syndic doit faire prévaloir l'exécution de la prestation. Il n'y a aucun préjudice pour les copropriétaires qui conservent leur droit de contrôle à l'occasion de l'assemblée.
La rengaine du pro syndic n'est pas de mise. C'est pro copropriétaires que l'on doit être.
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Posté - 04 déc. 2017 : 09:34:48
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JPM : Vous répondez donc cette question de ED08 " citation: Veuillez trouver ci-joint votre appel de provisions en date du 20/07/2017, pour votre patrimoine
Appel exceptionnel Urgent pour règlement des travaux non prévu au budget prévisionnel."
Cet appel de fond correspond à "des soucis de trésorerie actuellement du fait de travaux non prévus au budget prévisionnel"
dans ces travaux non prévus, on retrouve bien "des travaux", mais aussi
"XXXX€ correspondent au contrat d’entretien en cours pour les communs de votre résidence "
Ce contrat a été réalisé hors AG à la demande d'un copropriétaire.
Le syndic a le droit d'appeler des fonds sans avoir reçu l'accord de l'AG pour des travaux non prévus, et pour un entretien demandé par un copropriétaire !!!!
JPM : citation: Un peu de bon sens n'est pas mauvais en copropriété.
Nouveaux principes juridiques : du bons sens, du pragmatisme, ... le syndic fait ce qu'il veut sans rien demander Ă l'AG.
JPM : citation: Il n'y a aucun préjudice pour les copropriétaires qui conservent leur droit de contrôle à l'occasion de l'assemblée.
PIPO !!! vous prenez les copros pour des abrutis, on revient une nouvelle fois aux vielles habitudes de syndic !
Le syndic appelle des fonds sans cet accord OBLIGATOIRE de l'AG, les copros paient, mais ils pourront rejeter ces factures lors de l'AG. Ceci n'arrive JAMAIS en copropriété.
Et en plus vous nous affirmez que les "bons copros intelligents" sont ceux qui paient sans avoir donner leur accord !
Il nous faut des textes précis sur ces affirmations !!
JPM : un syndic qui prépare un budget très sous-estimé, en oubliant l'entretien de l'immeuble n'est pas un syndic sérieux !!
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Édité par - philippe388 le 04 déc. 2017 09:36:08 |
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JPM
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Posté - 04 déc. 2017 : 09:53:12
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Le budget prévisionnel st voté par l'assemblée, pas toujours conforme au projet du syndic
En l'espèce on ne sait pas très bien comment il avait été établi
Sur le cas d'espèce je maintiens la possibilité pratique mais pas légale de faire un appel de fonds
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Posté - 04 déc. 2017 : 10:02:57
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JPM : une solution pratique mais pas légale ! assez consternant .On revient aux vieilles habitudes. Il ne manque ici que la touche finale du syndic : attaquez moi si vous n'êtes pas content"
Pour les lecteurs de ce forum, et le " pragmatisme " illégal avancé par JPM :
L’appel de fonds exceptionnel :
une « fuite vers l’avant » de nombreux syndics en cas de difficulté de trésorerie
Introduction
Depuis l’obligation, sans dérogation possible, d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de 16 lots (article 18, alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR), certains syndics se plaignent d’être « démunis » face à des copropriétés ayant des difficultés de trésorerie puisqu’ils ne peuvent plus « avancer de l’argent » à ces copropriétés, en piochant notamment dans la trésorerie des autres immeubles plus sains qu’ils gèrent (ce qui était tout à fait défendu, rappelons-le).
Dans un précédent article ( www.arc-copro.com/24bf ), nous vous expliquions comment un syndic avait contourné le problème, plutôt que de le traiter : tout simplement en demandant une autorisation de découvert auprès de la banque sans autorisation de l’assemblée générale et avec un taux non négligeable de 10% en cas de non-remboursement dans le délai imparti, pénalisant encore plus la copropriété.
Nous allons voir maintenant comment procèdent d’autres syndics face au manque de trésorerie de certaines copropriétés.
L’appel de fonds exceptionnel comme solution en cas de manque de trésorerie
D’autres syndics utilisent de façon systématique le recours aux appels de fonds exceptionnels lorsqu’ils sont confrontés à des problèmes de trésorerie.
Quels sont les risques et en quoi cela peut-il aggraver la situation de la copropriété ?
Tout d’abord, rappelons qu’un syndic n’a pas le droit de procéder à un appel de fonds exceptionnel sans décision préalable de l’assemblée générale (selon les articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967).
Par ailleurs, en procédant de cette manière, le syndic fait peser sur les bons payeurs le défaut de trésorerie en partie lié aux impayés de certains copropriétaires, mais aussi et surtout lié à un manque de rigueur dans sa gestion.
III. Un exemple dramatique
Voici la situation relevée sur une copropriété que nous avons décidé de ne pas citer, puisque les copropriétaires mènent les actions nécessaires pour redresser la situation.
Depuis des années, le budget prévisionnel est largement sous-estimé, entraînant chaque année d’importantes régularisations, créant inévitablement des situations d’impayés des copropriétaires les plus modestes.
Lors de l’assemblée générale de 2014, le budget 2015 est fortement réévalué (il passe à 65.000 €).
Malgré ce nouveau budget censé être adapté aux besoins de la copropriété, le syndic appelle, le 1er avril 2015, un complément aux copropriétaires (sans décision préalable d’assemblée générale) de… 48 000 € ! Oui, vous avez bien lu, 74 % du budget annuel sur un seul appel !
Comment le syndic peut-il justifier un tel appel seulement trois mois après le début de l’exercice ?
Comment une telle situation peut-elle s’expliquer ?
La situation de la copropriété s’explique de la façon suivante :
le syndic a maintenu un budget sous-estimé pendant des années ;
les fortes régularisations annuelles ont mis en difficulté de plus en plus de copropriétaires, créant des situations d’impayés de plus en plus graves ;
plutôt que d’agir sur une meilleure maîtrise des charges et financière, le syndic a pris de plus en plus de retard dans le paiement des fournisseurs, le budget déjà insuffisant devenant encore plus insuffisant, etc.
À l’ARC, c’est ce que nous appelons « la fuite vers l’avant » : plutôt que de prendre les problèmes à la source (maîtriser les charges, réajuster le budget, traiter les impayés) le syndic déplace les problèmes en ne faisant que les aggraver (dette fournisseurs qui augmente, charges de plus en plus élevées, impayés non traités, etc.).
Nos conseils
Il faut bien rappeler, que tant que l’appel de fonds n’est pas ratifié par l’assemblée générale, il n’est pas exigible et le syndic ne peut donc pas recouvrer cette somme auprès des copropriétaires.
Par ailleurs, voici nos conseils dans telles situations :
Mettre en place une gestion prévisionnelle de la trésorerie
Afin d’éviter de vous retrouver dans cette situation, il faut opter pour un mode de gestion prévisionnel de la trésorerie de votre immeuble : faites régulièrement le point avec votre syndic pour connaître le niveau réel de la trésorerie et anticiper au mieux le manque de trésorerie.
Pour cela, vous pouvez demander à votre syndic un extrait du compte bancaire à la fin de chaque mois, à rapprocher avec le grand livre comptable pour connaître les factures enregistrées, mais non encore payées.
Modifier les modalités d’appels de fonds
Lorsque vous votez le budget prévisionnel en assemblée générale, la résolution indique également les modalités d’appel de fonds (date des appels, montant des appels, etc.). Les appels de charge sont exigibles par défaut le premier jour de chaque trimestre. C’est le cas le plus courant, et c’est ce que prévoit la loi si le règlement de copropriété n’en dispose pas autrement ou si aucun autre calendrier d’appels n’a été décidé lors de l’assemblée générale.
Néanmoins, vous pouvez en décider autrement lorsque vous approuvez le budget prévisionnel en assemblée générale. Par exemple, si vous savez que de grosses factures tombent en début d’exercice (assurance par exemple) ou durant la période de chauffe (factures d’énergie), vous pouvez tout à fait prévoir d’appeler une plus grosse partie du budget prévisionnel sur les deux premiers appels de fonds.
Cette méthode peut permettre de réguler le niveau de trésorerie disponible tout au long de l’année et éviter le défaut de trésorerie à un instant T.
Suivre de près le recouvrement des impayés
Nous l’avons vu dans l’exemple développé, si une copropriété connaît de grosses difficultés financières, il n’est pas rare que ce soit en partie à cause d’un recouvrement des impayés tardif et inefficace.
Nous vous conseillons donc de vérifier auprès de votre syndic que les procédures judiciaires envers les copropriétaires débiteurs sont correctement engagées (et dans les temps) sans frais inutiles. Pour cela, demandez à votre syndic une balance des copropriétaires en fin de trimestre, les extraits de compte des principaux débiteurs et un état du contentieux (procédures en cours). Pour plus d’informations sur la méthode à suivre, reportez-vous à notre article « Maîtriser et réduire les frais de recouvrement » : www.arc-copro.com/2g71, et à notre guide ci-dessous.
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appel de fond extraordinaire contrat pris hors AG 
