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alain
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Post√© - 17 oct. 2017 :  10:27:57  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
notre dernière AG a accepté la demande d'un copropriétaire d'acquérir un bout de couloir "commun" pour grandir son entrée. il était prévu une vente à un prix convenu, et le frais d'acte et de géomètre à sa charge.
il se trouve que les travaux, d'ailleurs sans urgence- ont été exécutés avant que l'acte notarial ait été établi.. Cette situation de mise devant le fait accompli étant devenue une habitude dans cette résidence , que peut faire un copro lambda, comme nous pour signifier notre désapprobation, voire marquer le "coup" de façon énergique !!
Merci pour vos lumières..


Gédehem
Modérateur

13307 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

 1 Post√© - 17 oct. 2017 :  11:23:04  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Les d√©cisions d'AG prennent effet imm√©diatement, √† l'instant o√Ļ elles sont prises.
Fort de l'autorisation donnée par l'AG, le copropriétaire a entrepris les travaux.

Faute d'avoir conditionné leur exécution, en fixant un délai ou à la réalisation des actes administratifs, il n'y a rien à reprocher ou exiger de ce copropriétaire.

"il se trouve que les travaux, d'ailleurs sans urgence- ont été exécutés ...."
C'est votre appréciation.
Ce n'est pas celle du demandeur, qui n'attendait que l'autorisation pour les engager.

"Cette situation de mise devant le fait accompli ....."

Ce n'est pas du tout le cas : l'exécution des travaux suit la décision d'AG, selon une question prévue à l'ODJ. Tout le monde savait d'avance ce qu'il en était.

NB : le titre de votre sujet est trompeur : il n'y a pas du tout "appropriation", qui plus est "abusive" (??), le syndicat ayant décidé de céder (vendre ?) ce bout de couloir.

√Čdit√© par - G√©dehem le 17 oct. 2017 11:31:38

alain
Contributeur actif

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Statut: alain est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 18 oct. 2017 :  10:23:43  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour
je demandais des lumières, c'est un flash sur mon interprétation qui serait fausse !!!
çà me trouble même si j'en accepte l'augure.
en effet, qui prouve que le demandeur fera faire un acte notarié?? et qui vérifiera qu'il a bien été faite en conformité avec la décision d'AG ?? par expérience, dans cette copro, une décision de vente de partie communes votée en 2013 n'a pas été suivie d'effet, le notaire prétextant tjs avoir d'autre chose à faire..
c'est comme la mairie du coin, qui nous avait torpillé des centaines de m2, au vu d'un accord de principe du syndicat , fait les travaux et jamais eu d'acte officiel, jusqu'à ce que je me préoccupe, en tant que membre du CS, si l'affaire avait débouché.
Pour moi, il reste interdit d'user de partie commune le temps qu'elle est "commune".. mais j'ai probablement tort !!

philippe388
Pilier de forums

13398 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 18 oct. 2017 :  11:03:08  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
alain : vous oubliez le syndic qui doit exécuter les décisions de l'AG, et aussi le CS qui doit vérifier que les décisions soient bien exécutées.

Le syndic, mandataire du SDC, doit donc demander rapidement à l'acheteur si il prend son notaire ou si le SDC prend le sien, afin de préparer la promesse de vente.

Le prix de la vente a été convenu; les frais d'acte et de géomètre à la charge de l'acheteur,.....et les travaux ont été adoptés par l'AG.

PS :
citation:
au vu d'un accord de principe du syndicat


Un accord de principe n'est pas une décision. La aussi, ou sont passés le syndic ET le CS.


coincheur06
Contributeur débutant

France
87 message(s)
Statut: coincheur06 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 18 oct. 2017 :  11:11:08  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Je ne suis pas juriste
Mais l'ag n'a pas donne d'autorisation de modif d'une partie commune mais a decide d'une vente d'une partie commune qui devriendra un lot privatif apres la realisation de la vente.
Je suis donc alain, pour l'instant cette pertie commune reste partie commune et le futur acquereur n'a pas le droit de transformer celle ci
Tant qu'il n'en est pas proprio
Et si l'eventuel acquereur ne donne pas suite quid de cette partie commune?
Heuu je ne fais que passer, a vous les juristes que j'aurais aime etre

Gédehem
Modérateur

13307 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 18 oct. 2017 :  12:28:54  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Vous êtes dans la même erreur.
C'est la décision d'AG qui est "acte juridique", lequel produit un effet juridique > transfert de propriété.

L'enregistrement relève des aspects administratifs, l'acte passé par le notaire n'étant (étant) le constat de l'accord des parties, vendeur/acquéreur.
Autrement dit ce n'est pas le notaire qui vend, pas plus que le responsable du fichier immobilier. Ils ne font qu'enregistrer un accord/contrat déjà passé.

Cela fait penser aux histoires de succession, selon un principe : "le mort entraine le vif".
On est "de droit" (automatiquement) héritier de son parent dès l'instant de sa mort (*), la procédure qui suit étant "administrative"...(acceptation, renoncement, partage ...).

C'est effectivement le syndic qui doit mettre en Ňďuvre la proc√©dure, chez le notaire de son choix, les frais √©tant avanc√©s par le syndicat mais ensuite imput√©s au demandeur.

(*) vieux principe : "Le Roi est mort (celui en place), vive le Roi (le successeur)".


√Čdit√© par - G√©dehem le 18 oct. 2017 12:31:21

alain
Contributeur actif

327 message(s)
Statut: alain est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 18 oct. 2017 :  14:33:32  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
intéressant tout çà...
ceci implique que le CS assure, mais qd le demandeur est lui même membre du CS... ( conflit d'intérêt?)
ceci implique que le syndic assure, or il n'a pas d'emprise sur le notaire.et étant lui même agent immobilier, il ne boostera pas le notaire s'il ne veut pas faire ( car çà ne lui rapporte pas) . je répète, une décision de vente de 2013... tjs pas appliquée.. le syndic dit qu'il relance, peut il metre en demeure?
le syndic ne pouvait pas ignorer les travaux..
Pour moi, il y a abus de propriété..rien ne nous assure que le vendeur fera passer le notaire.

philippe388
Pilier de forums

13398 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 18 oct. 2017 :  14:45:32  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
alain :
citation:
ceci implique que le CS assure, mais qd le demandeur est lui même membre du CS... ( conflit d'intérêt?)


NON ! c'est l'AG qui a décidé de vendre cette partie commune à un copropriétaire. Peu importe qu'il soit au CS. Cela n'a rien à voir.

Le CS DOIT vérifier que les décisions soient bien exécuter, ici que le syndic a contacté un notaire, un géomètre pour préparer le dossier et la promesse de vente.

alain :
citation:
ceci implique que le syndic assure, or il n'a pas d'emprise sur le notaire.et étant lui même agent immobilier, il ne boostera pas le notaire s'il ne veut pas faire ( car çà ne lui rapporte pas) . je répète, une décision de vente de 2013... tjs pas appliquée


NON !! le syndic n'a pas fait son bouilot, rien de plus. le CS roupille.

Le fait qu'il soit agent immobilier est hors sujet. Un agent immobilier contacte les notaires, prépare le dossier pour la promesse de vente, assiste le vendeur ou l'acheteur, .... C'est son boulot.

alain :
citation:
le syndic ne pouvait pas ignorer les travaux..


L'AG a adopté cette résolution ET la vente. Evidemment que le syndic EST au courant.

alain :
citation:
Pour moi, il y a abus de propriété..rien ne nous assure que le vendeur fera passer le notaire.


NON ! Le vendeur EST le SDC. Il a décidé, ET il doit demander au syndic de faire son boulot.

Depuis 4 ans aucun copropriétaire n'a demandé des comptes au syndic ET au CS.

Aucun abus, mais un laxisme du syndic ET du CS; et des copros qui laissent faire

alain : un RAR à votre syndic et copie au président du CS, en exigeant une réponse sur le suivi de ce dossier, et en précisant que vous ferez un référé pour une injonction de faire suite à la décision de l'aG de 2013.

Le SDC n'a pas touché le prix de la vente. TOUS les copros devaient recevoir leur quote-part de montant de la vente, vous avez donc subi un préjudice.

Une copie dans les BAL devrait aussi faire bouger les voisins; ils n'ont pas touché leur argent ! Mais saventy ils qu'ils devaient recevoir leur quote-part de la vente ? Le syndic avait t'il informé l'AG ?


ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 18 oct. 2017 :  16:14:02  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Quel est votre préjudice?

IL y en a un si le prix n'est pas payé, et/ou si le réglement de copropriété n'est pas modifié, Est-ce le cas?

Si l'assemblée dans son vote n'a émis aucune condition suspensive à la vente ou à la cession, les deux parties étant d'accord, la cession est effective comme l'écrit Gédehem.
Y'a t'il des conditions suspensives?


Accessoirement, quelle est la rédaction exacte de la résolution votée?

citation:
Pour moi, il y a abus de propriété.
Quelle est votre définition de ces abus, quel article de loi?????

√Čdit√© par - ribouldingue le 18 oct. 2017 16:17:37

Gédehem
Modérateur

13307 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 18 oct. 2017 :  16:17:46  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Alan persiste ..
Sur ce qui a été exposé, il n'y a aucun abus, certainement pas appropriation indue ...
Il faut se méfier de la perception de cette affaire et la réalité des actes qui ont été pris, ici s'agissant d'une décision d'AG (dont on n'a pas le détail).

"ceci implique que le CS assure, mais qd le demandeur est lui même membre du CS... ( conflit d'intérêt?)
Là aussi, mauvaise perception.
Ce propriétaire n'est pas seul membre du CS. Que font les autres ?

Dans ce genre d'affaire, on a sous les yeux la collision entre les 2 systèmes existant dans nos copropriétés :
le système dit "de décision", le juridique, les règles de droit, et le système dit "de voisinage", le 'vivre ensemble" de personnes partageant un même habitat.

Le "bout de couloir" dont il s'agit devait être en fait à l'usage d'un seul lot.
Il n'est d'aucune utilit√© pour tous les autres. D'o√Ļ la d√©cision de "vendre" prise par l'AG. Certainement tr√®s majoritairement, voire unanimement.

Sur le plan "décision", tout semble avoir été fait dans les règles.
Le fait que le syndic traine des pieds n'a rien √† voir avec les r√®gles. Cela, montre sans doute ce qu'il doit en √™tre en g√©n√©ral de son 'activit√©' dans la gestion de ce syndicat : pas grand chose qui lui "co√Ľte".
Le fait que rien ne bouge montre aussi que le CS ne fait pas son travail, ici pour contr√īler la bonne ex√©cution des d√©cisions par le syndic. Pour le remuer, l'y obliger.
Et sans doute qu'une majorité de copropriétaires s'en moquent aussi ....
Toutes choses qui ne mettent pas en cause la conformité des actes pris par l'AG du syndicat.

Dans l'autre volet "de voisinage", du vivre ensemble, combien se plaignent de cette prétendue "appropriation" d'un bout de couloir ?
Pensent-ils être lésés ??
Combien rouspètent de la passivité du syndic ?? Du CS ???

Sujet qui montre l'imbrication des 2 systèmes, la difficulté d'en appréhender toute l'étendue.
Si le syndic ne fait pas son travail, le copropriétaire demandeur n'y est pour rien. Le bout de couloir qui n'intéresse personne non plus.
Avec l'opinion qui reste " Ok, tout est légal, mais ce copropriétaire et ce bout de couloir me donnent des boutons ...."

Alors que c'est vers le syndic, et le CS, qu'il faut se tourner.
"ceci implique que le syndic assure, or il n'a pas d'emprise sur le notaire.et étant lui même agent immobilier, il ne boostera pas le notaire s'il ne veut pas faire ( car çà ne lui rapporte pas) . je répète, une décision de vente de 2013... tjs pas appliquée.."
Sans doute révélateur des dysfonctionnements de ce syndicat.
Mais il ne faut pas tout mélanger :" il n'a pas d'emprise sur le notaire.et étant lui même agent immobilier.
Cela ne veut rien dire, personne n'ayant "emprise" sur un notaire ( ????)

√Čdit√© par - G√©dehem le 18 oct. 2017 16:37:03

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 10 Post√© - 18 oct. 2017 :  20:38:29  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
le problème c'est que cette vente date de 2013....

Gédehem
Modérateur

13307 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Post√© - 18 oct. 2017 :  22:23:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
révélateur des dysfonctionnements de ce syndicat.

alain
Contributeur actif

327 message(s)
Statut: alain est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Post√© - 19 oct. 2017 :  15:08:20  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Quel est votre préjudice?

IL y en a un si le prix n'est pas payé, et/ou si le réglement de copropriété n'est pas modifié, Est-ce le cas?

Si l'assemblée dans son vote n'a émis aucune condition suspensive à la vente ou à la cession, les deux parties étant d'accord, la cession est effective comme l'écrit Gédehem.
Y'a t'il des conditions suspensives?


Accessoirement, quelle est la rédaction exacte de la résolution votée?

voici le txt exact - art 26- : l'assembl√©e apr√®s d√©lib√©ration autorise M et Mme... √† acheter une partie du couloir du RDC qui pourrait r√©unir les 2 lots... sans intervention sur quelconque mur porteur, pour un prix fix√© √† ... ‚ā¨ le m2. Mr et Mme ... feront modifier les milli√®mes de copropri√©t√© afin de cr√©er cette surface privative suppl√©mentaire, le tout via un g√©om√®tre un notaire. Les frais pouvant d√©couler de l'application de cette r√©solution ( syndic g√©om√®tre notaire) seront pris en charge de Mr et Mme ... L'assembl√©e d√©cide que le fruit de cette vente sera plac√©e sur livret

citation:
Pour moi, il y a abus de propriété.
Quelle est votre définition de ces abus, quel article de loi?????

alain
Contributeur actif

327 message(s)
Statut: alain est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Post√© - 19 oct. 2017 :  15:16:18  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Alan persiste ..
Ce propriétaire n'est pas seul membre du CS. Que font les autres ?

Rien, ferment les yeux.

.....Il n'est d'aucune utilit√© pour tous les autres. D'o√Ļ la d√©cision de "vendre" prise par l'AG. Certainement tr√®s majoritairement, voire unanimement.



tout juste 6806!

alain
Contributeur actif

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Statut: alain est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Post√© - 19 oct. 2017 :  15:18:52  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388
Depuis 4 ans aucun copropriétaire n'a demandé des comptes au syndic ET au CS.

......alain : un RAR à votre syndic et copie au président du CS, en exigeant une réponse sur le suivi de ce dossier, et en précisant que vous ferez un référé pour une injonction de faire suite à la décision de l'aG de 2013.

....



Depuis 4 ans, j'ai demand√© plusieurs fois au syndic o√Ļ cela en √©tait.: r√©ponse: je relance.. √† l'√©poque j'√©tais au CS.. le reste du CS est muet.

philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 Post√© - 19 oct. 2017 :  15:56:47  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
alain : Aucuns travaux n'a été adoptés ? aucuns travaux n'affecte les parties communes ? C'est plutot de ce coté que vous devez cherché. Il n'y a pas d'aliénation des parties communes, mais un laxisme ou incompétence du syndic ET du CS.

La seule action efficace c'est un référé en injonction de faire contre le SDC. Demander gentiment au syndic, ne sert à rien.

alain :
citation:
L'assemblée décide que le fruit de cette vente sera placée sur livret


Ceci est illégal. Le fuit de la vente est obligatoirement versé à chaque copro. le jour de la décision (y compris les débiteurs) suivant sa quote-part.


√Čdit√© par - philippe388 le 19 oct. 2017 15:58:37

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 Post√© - 19 oct. 2017 :  17:11:32  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
La résolution proposée à cette AG est sur plusieurs aspects totalement folklorique ......
Dont : "Mr et Mme ... feront modifier les millièmes de copropriété afin de créer cette surface privative supplémentaire ..."

S'il s'agit du syndic, il faut rapidement le mettre à la porte : totalement incompétent.
Il n'y a aucune création de "millièmes de copropriété".
On peut même affirmer qu'il devrait y en avoir en moins : la privatisation de ce bout de couloir commun réduirait la quantité de parties communes ....
Bref, c'est idiot ....

L'autre point : laisser le soin au bénéficiaire de calculer lui même d'éventuels tantièmes en plus !
Demande t-on à un acheteur de fixer le prix de vente ?
Une idiotie de plus.

Reste qu'une AG a décidé de cette cession/vente, qu'il y a eu attribution d'un droit, et qu'il est impossible maintenant de revenir en arrière.
A en juger par la résolution inscrite à l'ODJ par le syndic, celui-ci n'est certainement pas prêt à lever le petit doigt ....

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 Post√© - 19 oct. 2017 :  19:30:29  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
s'il n' y a pas eu de création de lot effectué ( avec la grille des tantièmes concernés), que le modificatif du réglement de copropriété n' pas été approuvé par une AG...aucun notaire ne pourra enregistrer cette vente

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 18 Post√© - 20 oct. 2017 :  07:51:14  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
C'est certain qu'avec une telle résolution, vous n'êtes pas sorti de l'auberge:
citation:
l'assembl√©e apr√®s d√©lib√©ration autorise M et Mme... √† acheter une partie du couloir du RDC qui pourrait r√©unir les 2 lots... sans intervention sur quelconque mur porteur, pour un prix fix√© √† ... ‚ā¨ le m2.
Mr et Mme ... feront modifier les millièmes de copropriété afin de créer cette surface privative supplémentaire, le tout via un géomètre un notaire.
Les frais pouvant découler de l'application de cette résolution ( syndic géomètre notaire) seront pris en charge de Mr et Mme ...
L'assemblée décide que le fruit de cette vente sera placée sur livret
Il faut donc mettre en demeure le syndicat, voire M et Mm..... de passer l'acte chez le notaire.

Comme le mentionne Nefer, l'acte ne peut peut pas être enregistré tant que le réglement n'est pas modifié.

SI M et Mm ..... ont l'intention de vendre leur lot, ils sont dans la mouise.


Quand on rédige un tel projet de résolution (conseil syndical, syndic?) ou quand on le fait adopter (président de l'assemble) on essaye juste d'être un minimum plus professionnel que cela.


En effet, dans votre cas, on est doublement lésé par un réglement et un EDD qui ne correspond pas à la réalité, un litige potentiel en cours, et une vente qui n'a pas produit ses fruits.
Il ne faut plus y aller par simple mail ou appel téléphonique, il faut commencer par des courriers RAR puis envisager d'aller plus loin (Projet de résolution par lequel le sydnicat met en demeure M et Mme de faire rédiger les documents, et passer les actes, voire assigner le sydnicat).


Accessoirement je ne vois pas trop en quoi cette résolution permet également au sydnic en titre de passer l'acte au nom du syndicat: On ne sait clairement pas 'ce' qui est vendu (quelle surface, quelle définition, quels tantièmes de charges, quel cout, qui paye quoi)
Le notaire ne pourrait pas la non plus parfaire la vente.

√Čdit√© par - ribouldingue le 20 oct. 2017 07:54:54

Gédehem
Modérateur

13307 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Post√© - 20 oct. 2017 :  09:41:56  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pardon, mais il me semble nécessaire de voir l'affaire autrement, en mettant les choses à plat ....

Il s'agit de la cession par le syndicat "d'un bout de couloir" .
C'est à dire de quelques m² (2, 3 ?), qui n'avaient aucune utilité pour personne.
3 m¬≤ √† 90 ‚ā¨ le m¬≤ habitable, voila "qui va produire de beaux fruits", pour reprendre l'expression de Ribouldingue...
270 ‚ā¨ √† se partager entre 15 copropri√©taires, de quoi avoir un paquet de cigarettes .....
Comme le syndic doit percevoir des honoraires pour cette vente hors forfait gestion, qu'il demandera 150 ou 200 ‚ā¨, les copropri√©taires ne vont rien voir passer ....

Sur le fond, le syndicat a décidé de céder ce bout de couloir, avec une rédaction idiote : "AG autorise M et Mme .. à acheter ..;"
Lorsqu'on vend, on n'autorise pas un acquéreur ...
Le transfert du droit sur ce bout de couloir est définitif.

Sauf qu'aucun prix ne semble avoir été fixé, et que l'attribution de tantièmes de charges en plus n'existe pas.
Tantièmes de charges supplémentaires à relativiser. Pour 3 ou 4 m² (un bout de couloir) de plus pour un logement de 65 m², combien de tantièmes en plus ??

D'autant que, si on comprend bien, l'affaire daterait de 2013 .....

Affaire mal ficelée depuis le départ, qu'il faut oublier .....

"SI M et Mm ..... ont l'intention de vendre leur lot, ils sont dans la mouise."
Et pourquoi donc ??? Il n'y a pas de pièces en plus d'après le descriptif.
L'EDD/RDC mentionne (par exemple) " Un local à usage d'habitation comprenant ... 3 pièces ...et les XX tantièmes des parties communes..
La surface "Carrez" n'est pas au RDC.




alain
Contributeur actif

327 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 Post√© - 20 oct. 2017 :  09:55:45  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

alain : Aucuns travaux n'a été adoptés ? aucuns travaux n'affecte les parties communes ? C'est plutot de ce coté que vous devez cherché. Il n'y a pas d'aliénation des parties communes, mais un laxisme ou incompétence du syndic ET du CS.

La seule action efficace c'est un référé en injonction de faire contre le SDC. Demander gentiment au syndic, ne sert à rien.

alain :
citation:
L'assemblée décide que le fruit de cette vente sera placée sur livret


merci, c'est important.. mais pourquoi est ce illégal?

Ceci est illégal. Le fuit de la vente est obligatoirement versé à chaque copro. le jour de la décision (y compris les débiteurs) suivant sa quote-part.


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