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Louise BOURLES
Contributeur actif

France
353 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Post√© - 06 sept. 2017 :  10:22:28  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Voici plusieurs questions suite à notre AG et la rédaction du PV.
Lors de notre AG, une liste d'anomalies et de questions ont été posées au syndic à propos des comptes (le conseil syndical n'existant plus, c'est un copropriétaire qui a fait la vérification des comptes, la veille de l'AG) . Il a été demandé que cette liste soit portée dans le corps du PV d'AG et que des réponses soient apportées dans le mois suivant l'AG.
Le PV rédigé mentionne cette demande de porter la liste dans le corps du PV, mais la liste est portée en pièce jointe, avec des réponses sur une autre pièce jointe.
Le principe d'une annexe est-il suffisant ? Je pense surtout dans le cas d'une procédure judiciaire ?
Les comptes ont été modifiés, pour un oeil averti cela se voit sur l'état de répartition individuel qui nous est adressé avec le PV.
Le syndic ne doit-il pas adressé aux copropriétaires les annexes avec les chiffres après répartition ? Cela concerne les charges générales communes, les charges parking, et des charges travaux qui n'étaient pas cloturées au moment de l'AG et qui le sont après rectification.
Certaines réponses dans la liste fournie ne sont pas satisfaisantes, voir inexactes, notamment concernant les comptes d'attente. Nous envisageons lui faire un courrier en LRAR avec copie au nouveau Conseil Syndical .
Merci par avance pour vos conseils.


ribouldingue
Pilier de forums



15051 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Post√© - 06 sept. 2017 :  12:36:28  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Le principe d'une annexe est-il suffisant ?
C'est le président qui est responsable du contenu du PV

Le pV doit lister les résolutions prises, les votes, et les réserves. Il est normal que celui ci soit en annexe.

citation:
Le syndic ne doit-il pas adressé aux copropriétaires les annexes avec les chiffres après répartition ?
Non, mais le conseil syndical pourrait vérifier....

citation:
Certaines réponses dans la liste fournie ne sont pas satisfaisantes, voir inexactes, notamment concernant les comptes d'attente. Nous envisageons lui faire un courrier en LRAR avec copie au nouveau Conseil Syndical
Je ne sais pas qui est nous, je suppose que comme Alain Delon, c'est LOuise Bourles .
POurquoi pas.

Il s'agit apparemment a la fois d'erreur sur les comptes individuels, toujours correctibles, et d'erreurs sur la comptabilité, mais la, si elle est approuvée, pas possible de modifier, il n'y a que les réserves corrigées selon le mode prévu qui puisse amener à des modifications.

√Čdit√© par - ribouldingue le 06 sept. 2017 12:40:24

ainohi
Contributeur vétéran

1661 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 06 sept. 2017 :  13:21:53  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Ce n'est pas très clair. Il faut distinguer :
- ce qui a été approuvé sans réserve et sans modification,
- ce qui a été approuvé sans réserve mais après correction décidée par l'assemblée,
- les réserves qui sont la partie des comptes laissée en suspens, donc non approuvée.

Si l'assemblée a décidé certaines corrections, il faut vérifier que le syndic les a faites correctement. Ce qui fait foi est le PV.

Ce qui est laissé en suspens doit être traité en concertation avec le conseil syndical et soumis à une approbation ultérieure.

Faire des renvois en annexes me para√ģt une bonne solution √† condition que les annexes soient sign√©es du pr√©sident, du secr√©taire et des scrutateurs et qu'elles restent attach√©es au PV. Ce n'est qu'une question de pr√©sentation.

Les comptes d'attente peuvent parfois se justifier en attente d'un événement, mais à condition de fournir l'explication de la mise en attente. Trop souvent, c'est mettre la poussière sous le tapis. Il faut s'attacher à les solder.

ribouldingue
Pilier de forums



15051 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 06 sept. 2017 :  14:16:44  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Apparemment ce sont les répartitions individuelles qui sont en causes, pas les comptes de la copropriété, mais le message n'est en effet pas clair;



L'assemblée n'approuve QUE les comptes 'collectifs', pas les répartitions individuelles.

√Čdit√© par - ribouldingue le 06 sept. 2017 14:19:38

philippe388
Pilier de forums

13195 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 06 sept. 2017 :  14:29:46  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pour rappel : l'approbation des comptes du SDC ne VAUT PAS approbation des comptes de charges personnelles.

C'est à chacun des copros de vérifier son compte de charge ET de demander des explications, une régularisation.

Les comptes du syndicat ont été modifiés suite à l'AG, et cela est tout à fait normal, cela modifie évidemment les comptes de charges persos. C'est automatique; mais cela ne change en rien que ces comptes persos doivent être vérifiés et contesté par chacun des copros.

Sans CS pour vérifier les comptes et controler le syndic, il ne faut pas pleurer. Au nouveau CS et à son président ( élection obligatoire) de reprendre les comptes du SDC, et de faire part au syndic de ses remarques, ...

ainohi
Contributeur vétéran

1661 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 06 sept. 2017 :  15:18:17  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Le projet d'√©tat individuel de r√©partition des comptes de chaque copropri√©taire est tout de m√™me obligatoirement soumis aux copropri√©taires avant l'approbation des comptes (article D11 II 5¬į) et, si un copropri√©taire peut contester son compte individuel, je ne crois pas que ce soit possible en sens inverse, que le syndicat puisse revenir sur un compte individuel apr√®s l'approbation des comptes. Pour cette raison l'assembl√©e doit tout de m√™me statuer sur la r√©partition des d√©penses.

√Čdit√© par - ainohi le 06 sept. 2017 15:19:36

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
353 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 06 sept. 2017 :  17:36:52  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
La note remise en annexe reprend la modification de la résolution demandée (c'est un copié collé de la note remise), mais cette note n'est pas signée par le président de séance :
" l'AG des copropriétaires, après avoir pris connaissance, des comptes, recettes et dépenses de l'exercice du 01/04/2017 au 31/03/2017 et de la situation financière au 31/03/2017 adressés à chaque copropriétaire, approuve les comptes présentés par le syndic X, sous réserve d'apporter les corrections et/ou explications, aux anomalies ou interrogations énoncées ci-après qui seront portées sur le Procés Verbal et pour lesquelle les copropriétaires devront être informés dans le délai d'un mois.
1. Charges communes générales (anexe 1 - 2 - et 3)
1.1. Situation des comptes fournisseurs
......... 8 alineas
1.2. Factures mal imputées qui nécessitent un reclassement :
...... 12 alinéas
1.3. Dépenses réparties devant être rectifiées :
.... 16 alinéas
1.4. et 1.5 etc..
2. répartition des dépenses pour les travaux (annexe 4)
3. Travaux non encore cloturés (annexe 5)

Le PV n'a pas repris la modification demandée et indique :
Intervention de M. Y qui propose d'approuver les comptes sous réserves que ces notes et constatations soient insérées dans le corps du procès verbal.

Les réponses du comptable sont sur une note annexée au PV. Certaines réponses confirment que des modifications ont été faites, en revanche certaines réponses n'apportent pas de clarification, voir même sont fausses.

Les membres du conseil syndical élus n'ont aucune compétence sur les comptes, et la présidente de séance est la nouvelle présidente du conseil syndical.


Louise BOURLES
Contributeur actif

France
353 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 06 sept. 2017 :  17:38:47  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
J'ai oublié de mentionner qu'il n'y a pas de contestations sur les comptes individuels de copropriétaires.

nefer
Modérateur

10375 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 06 sept. 2017 :  18:58:58  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Louise BOURLES

J'ai oublié de mentionner qu'il n'y a pas de contestations sur les comptes individuels de copropriétaires.


bien su^r que si

si le syndic n'a pas effectué les corrections demandées (si elles sont justifiées) sur les dépenses de l'exercice et leur affectation, la répartition individuelle qui en résulte ne peut pas être exacte

ainohi
Contributeur vétéran

1661 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 06 sept. 2017 :  21:10:51  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il y a un c√īt√© positif, c'est que des erreurs aient √©t√© signal√©es.
Mais il y a un c√īt√© n√©gatif : absence de vrai conseil syndical, comptes v√©rifi√©s au dernier moment, longues listes de corrections √† apporter, comptes d'attente.

Dans une grosse copropriété, il est nécessaire que le conseil syndical examine les comptes tous les trois mois puis un certain temps avant l'AG afin qu'ils soient impeccables au moment de la convocation.

Il y a du travail pour le nouveau conseil syndical.

Une LRAR ? si vos rapports avec le syndic sont tendus. Sinon, des échanges apaisés par courriers électronique et rendez-vous avec le comptable devraient suffire. Il ne faut pas se précipiter pour obtenir le résultat des corrections. Mieux vaut prendre un peu de temps et que toutes les imperfections signalées aient été correctement apurées.

nefer
Modérateur

10375 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 06 sept. 2017 :  23:13:02  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
je considère que les réserves formulées doivent être examinées immédiatement après l'AG par le syndic pour qu'il effectue les corrections nécessaires et procède à la répartition des charges

ainohi
Contributeur vétéran

1661 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Post√© - 06 sept. 2017 :  23:21:14  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il ne faut pas perdre de temps, mais il ne faut non plus agir dans la précipitation. Il y a beaucoup de corrections à faire. Cela justifie que le conseil syndical se livre à un examen sérieux pour éviter d'avoir à faire un rectificatif qui risquerait fort d'être source de litiges.

rambouillet
Pilier de forums

14094 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Post√© - 07 sept. 2017 :  07:17:48  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Quant à cet annexe, rien n’empêche le ou la président de séance de la signer maintenant si elle reflète la réalité.

Maintenant ce qu'il faudrait c'est une réunion CS, syndic ET comptable pour résoudre les points en suspens.

Viviane
Pilier de forums

3252 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Post√© - 07 sept. 2017 :  10:39:33  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Vous dites :

citation:
Le PV n'a pas repris la modification demandée et indique :
Intervention de M. Y qui propose d'approuver les comptes sous réserves que ces notes et constatations soient insérées dans le corps du procès verbal.


Ce que je ne comprends pas c'est s'il y a un résultat de vote sur l'approbation des comptes quelque part ?

Et si oui, o√Ļ ? Dans l'annexe ? Dans le PV ? Et derri√®re quelle r√©solution exactement ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

philippe388
Pilier de forums

13195 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Post√© - 07 sept. 2017 :  10:52:58  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
viviane :
citation:
Ce que je ne comprends pas c'est s'il y a un résultat de vote sur l'approbation des comptes quelque part ?


Pour comprendre la question posée par Louise Bourles, il faut lire aussi les réponses de Luoise Bourles :

l'AG des copropriétaires, après avoir pris connaissance, des comptes, recettes et dépenses de l'exercice du 01/04/2017 au 31/03/2017 et de la situation financière au 31/03/2017 adressés à chaque copropriétaire, approuve les comptes présentés par le syndic X, sous réserve d'apporter les corrections et/ou explications, aux anomalies ou interrogations énoncées ci-après qui seront portées sur le Procés Verbal et pour lesquelle les copropriétaires devront être informés dans le délai d'un mois.

Les comptes ont été approuvés en l'état avec des réserves.

viviane :
citation:
Et derrière quelle résolution exactement ?


Quelle serait l'importance juridique de la résolution précédent l'approbation des comptes ?

Viviane
Pilier de forums

3252 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Post√© - 07 sept. 2017 :  11:18:41  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
J'ai très bien lu... mais louise Boules ne dit pas OU le syndic a "collé" le résultat du vote.

Sur la mention du PV ou juste après la résolution dans l'annexe ?

Résolution elle-même suivi d'une note du comptable...

citation:
Quelle serait l'importance juridique de la résolution précédent l'approbation des comptes ?


Vous êtes sérieux, là ? Vous ne voyez pas l'importance juridique de la résolution précédant le résultat du vote ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

philippe388
Pilier de forums

13195 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Post√© - 07 sept. 2017 :  11:27:35  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
viviane : répondez à la question !! Que vient faire la question précédente à celle de la résolution approbation des comptes ?

"La note remise en annexe reprend la modification de la résolution demandée "

La résolution - la résolution -approbation des comptes du SDC _ a donc bien été adoptée.




Viviane
Pilier de forums

3252 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Post√© - 07 sept. 2017 :  11:31:45  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Vous n'avez pas d'ordres √† me donner, je vais donc plut√īt attendre la r√©ponse de Louise, si elle veut bien la donner, sur o√Ļ le syndic a, exactement, coll√© le r√©sultat du vote...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Louise BOURLES
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France
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Revenir en haut de la page 18 Post√© - 07 sept. 2017 :  13:18:38  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
pour réponde à l'interrogation de Viviane,

le PV mentionne la phrase suivante : "Intervention de M. Y qui propose d'approuver les comptes sous réserves que ces notes et constatations soient insérées dans le corps du procès verbal."
Puis la résolution non modifiée ,
Puis le résultat du vote.

D'o√Ļ ma question, la note avec la modification demand√©e est jointe au PV mais n'est pas ins√©r√©e dans le corps du PV.
Quelle valeur a cette note ajoutée, non signée par le président de séance, ni le syndic.

rambouillet
Pilier de forums

14094 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Post√© - 07 sept. 2017 :  13:35:58  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
le PV mentionne la phrase suivante : "Intervention de M. Y qui propose d'approuver les comptes sous réserves que ces notes et constatations soient insérées dans le corps du procès verbal."
Puis la résolution non modifiée ,
Puis le résultat du vote.


Vu de loin, il y a une grosse ambiguité (pas pour le syndic, peut-être) sur cette rédaction si ce que vous indiqué "résolution non modifiée" est la résolution du syndic indiquée dans la convocation.

Cette rédaction semble dire :
* la remarque/réserve de Mr Y a bien été "lue", dont la preuve de lecture est l'annexe
* l'AG a approuvé le texte de résolution proposée par le syndic et non par Mr Y
* le comptes sont approuvés tels que présentés par le syndic si la résolution a été approuvée
* soit les copros n'ont pas compris et ont approuvés les comptes et non la proposition de Mr Y, soit les copros n'ont pas tenu compte des remarques de Mr Y, l'ont laissé dire ....

Louise BOURLES
Contributeur actif

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Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Post√© - 07 sept. 2017 :  14:24:40  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
En effet, pour moi il y a ambiguité et c'est la raison de ma question d'origine.
- Le texte de la résolution modifiée et la liste des anomalies a été lue le jour de l'AG.
Le comptable du syndic présent a répondu qu'il y avait des réponses qui seraient faites....
Le syndic a fait procéder au vote juste après, ce qui entendait : approbation des comptes sous réserve .......
Personne dans l'assemblée n'a contesté les remarques faites dans la note lue.

En revanche, au moment de la rédaction du PV, il a été inséré la petite phrase, puis le syndic qui assurait le secrétariat a repris la résolution telle qu'elle était enregistré dans le logiciel.
Le président de séance et le syndic se sont accordés sur cette rédaction.

Ce ne sont pas les seules anomalies du PV.
Une résolution demandait l'élection de 3 représentants de la copropriété pour l'ASL à laquelle la copropriété participe.
Après discussion, 3 personnes ont été élues à l'unanimité, mais dans le PV on trouve 4 personnes. La rédaction de la résolution de la convocation n'est pas reprise ce qui permet d'ajouter une personne.
Pour une autre résolution, ce sont des erreurs d'année pour le calendrier des appels de fonds pour le fonds travaux.....
Je m'arrête là.

Cela justifie peut √™tre de demander au syndic et au pr√©sident de s√©ance de modifier le PV nous sommes encore dans les 2 mois puisque le PV a √©t√© envoy√© le 21 ao√Ľt, pour faire remarquer au syndic et au pr√©sident de s√©ance que l'on ne peut faire n'importe quoi !!!

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