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JPM
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 Posté - 03 sept. 2017 : 23:45:07
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Viviane : citation: De plus cette page nécessiterait une sérieuse mise à jour puisque JPM en est encore à proposer d'affecter le produit de la vente... ce qu'on peut pas faire.
Un première solution est que tous les copropriétaires concernés soient d'accord pour affecter le produit de la vente.
Une seconde est de décider d'une part la vente et d'autre part les travaux.
Dans les deux cas l'appel de fonds pour les travaux est effectué en même temps que le versement du produit de la vente. Celui ci doit être effectué conformément aux dispositions de l'article 16-1.
La simultanéité permet la compensation.
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Viviane
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Posté - 03 sept. 2017 : 23:46:09
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citation: Regardez mon exemple comptable message 17 avec celui de JPM et expliquez-moi la différence.
Sur la compta, rien, la différence entre vous, c'est le prix de vente sur l'acte notarié....
citation: Dans l'exemple de JPM, si le notaire ne remet au syndic que 36 400 €, alors que l'acheteur aurait versé 40 000 €, où sont passés les 600 € de différence ?
Je crois que vais laisser JPM vous expliquer lui-même... ou relisez sa page plus attentivement.... je crois que vous devriez trouver.... Surtout que j'ai déjà expliqué.
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Édité par - Viviane le 04 sept. 2017 00:06:50 |
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Viviane
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Posté - 03 sept. 2017 : 23:51:11
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citation: Un première solution est que tous les copropriétaires concernés soient d'accord pour affecter le produit de la vente.
Bon là je suis un peu fatiguée mais non c'est pas possible
citation: Une seconde est de décider d'une part la vente et d'autre part les travaux.
Et là , bien sur, pas de problème. Deux décisions , rien à dire. |
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JPM
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Posté - 04 sept. 2017 : 00:15:32
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Pourquoi, s'il vous plaît, ne serait-il pas possible que tous les copropriétaires soient d'accord pour affecter le prix de la vente à une opération ?
Et finalement qu'est ce que vous avez à dire sur mon étude consacrée à cette question, hormis le fait que je n'ai pas mis le cadre de l page en conformité avec les autres cadres ?
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Viviane
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Posté - 04 sept. 2017 : 00:19:46
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Allez je vous explique quand mĂŞme !
Formule JPM
- l'AG vote 40000€ prix de vente
- Dupont a une quote part de 3600€, donc il verse 36400€ seulement au notaire.
- le syndic divise les 36400€ entre tous les indivisaires sauf Dupont
Le prix sur l'acte est bien de 40000€. Les taxes sont sur 40000€. Dupont a bien eu sa quote part du prix de la vente.
J'imagine que du coup le notaire doit rajouter un blabla sur l'acte pour expliquer que Dupont verse pas tout. L'ag trouver un blabla pour expliquer que ce soit partagé entre tous sauf Dupont. Et le syndic créer une clé de répartition spéciale.
Formule ainohi
- L'AG vote 36400€
- le syndic divise les 36400€ entre tous les indivisaires sauf Dupont
Le prix de vente sur l'acte notarié est de 36400€. Les taxes sont sur 36400€. Dupont n'a pas eu sa quote-part et peut la réclamer.
Formule bien plus simple que JPM pour les petites quote-parts
- - l'AG vote 40000€ prix de vente
- Dupont verse 40000€ au notaire
- le syndic partage les 40000€ entre tous les copros DONT3600€ à Dupont.
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Édité par - Viviane le 04 sept. 2017 00:21:47 |
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ainohi
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Posté - 04 sept. 2017 : 00:26:45
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: Regardez mon exemple comptable message 17 avec celui de JPM et expliquez-moi la différence. Sur la compta, rien, la différence entre vous, c'est le prix de vente sur l'acte notarié.... JPM ne parle pas du prix de vente sur l'acte notarié. L'expression prix de vente de la loge est un raccourci. Il s'agit plus exactement de la valeur de la loge sur laquelle sera calculée le prix de chaque part d'indivision vendue.
citation: Initialement posté par Viviane
Un première solution est que tous les copropriétaires concernés soient d'accord pour affecter le produit de la vente.
Bon là je suis un peu fatiguée mais non c'est pas possible Non seulement c'est possible mais encore c'est tout ce qu'il y a de plus incontestable parce qu'il s'agit alors d'un pur contrat auquel toutes les parties ont expressément donné leur consentement. Dans cette solution, personne n'est forcé alors que dans la deuxième solution, il peut y avoir des opposants contraints de se plier à la loi de la majorité. Ceux-ci sont admis à contester la décision prise à la majorité. Dans la première solution, aucune contestation n'est recevable sauf si elle porte sur un vice du consentement. |
Édité par - ainohi le 04 sept. 2017 00:28:03 |
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Viviane
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Posté - 04 sept. 2017 : 00:34:05
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citation: JPM :Pourquoi, s'il vous plaît, ne serait-il pas possible que tous les copropriétaires soient d'accord pour affecter le prix de la vente à une opération ?
De mémoire, y'a des jurisprudences qui l'interdisent... Je crois pas me tromper, mais je revérifierai ça plus tard, là c'est tard,
citation: JPM :Et finalement qu'est ce que vous avez à dire sur mon étude consacrée à cette question, hormis le fait que je n'ai pas mis le cadre de l page en conformité avec les autres cadres ?
En fait au début j'ai trouvé ça atrocement et inutilement compliqué par rapport à faire payer le prix complet au copro chez le notaire, puis le lui reverser.
Je trouve toujours ça compliqué, mais j'avais pas pensé au cas où la quote part du copro acheteur sur la vente est importante. Et c'est vrai que votre solution ne l'oblige pas à avancer la somme pour qu'on la lui rende. Du coup, ça peut valoir les complications. |
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Édité par - Viviane le 04 sept. 2017 00:41:35 |
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ainohi
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Posté - 04 sept. 2017 : 00:36:04
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citation: Initialement posté par Viviane
Formule JPM
- l'AG vote 40000€ prix de vente
- Dupont a une quote part de 3600€, donc il verse 36400€ seulement au notaire.
- le syndic divise les 36400€ entre tous les indivisaires sauf Dupont
Le prix sur l'acte est bien de 40000€. Les taxes sont sur 40000€. Dupont a bien eu sa quote part du prix de la vente. Vous extrapolez. JPM ne dit rien sur le contenu de l'acte ni sur l'assiette des taxes.
Mais si la nature juridique de l'opération est bien l'achat par un copropriétaire des parts d'indivision des cinq autres, alors, en toute logique, le montant de l'opération est la somme des prix des cinq parts acquises, soit 36 400 € et non 40 000 €. |
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Viviane
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Posté - 04 sept. 2017 : 00:49:12
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Mais nom d'une pipe, quand vous lisez un truc, lisez TOUT
citation: Les copropriétaires ont décidé la vente de la loge à Dupont, moyennant le prix de 40 000 €
Et comme le dit Nefer, si l'AG a voté la vente à 40000€, c'est bel et bien ça que le notaire va noter sur l'acte comme prix de vente.
citation: L’acte vient d’être signé et le syndic a reçu un chèque de 36 400 €. La différence [40 000 – 36400 = 3600] correspond à la quote-part du prix afférente au lot 1 de Dupont. Sur cette somme, il est à la fois débiteur comme acquéreur mais aussi créancier. Il y a compensation et plus exactement confusion sur la tête de Dupont.
citation: Le syndic a reçu une somme de 36 400 € qui représente le total de ces cinq prix. Dupont n’a pas payé sa quote-part puisqu’il y a en l’espèce confusion de la qualité de débiteur et de créancier. |
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JPM
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Posté - 04 sept. 2017 : 08:25:12
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Donc nous sommes bien d'accord
Que faut-il penser d'un intervenant qui écrit citation: En effet, on peut se demander si JPM connaît quelque chose au droit de la copropriété.
à propos d'un juriste qui a un site d'accès gratuit pour les profanes et n'intervient dans un forum que pour redresser les écarts vraiment excessifs ; allant jusqu'à retrouver un parlementaire auteur de l'amendement portant sur l'article 25-1 pour lui faire confirmer l'interprétation qu'il donne de ce texte ?
Nous sommes quelques un(e)s dans cette situation et avons décidé de faire le ménage. OK pour discuter sainement mais chasse aux jaloux ou aux imbéciles. Les deux catégories existent.
Restera ensuite la question des hébergeurs.
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Édité par - JPM le 04 sept. 2017 08:37:07 |
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ainohi
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Posté - 04 sept. 2017 : 09:27:38
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Vous avez pris ma remarque au premier degré ce dont je suis extrêmement surpris.
Je me bats depuis le début pour défendre votre analyse. Lorsqu'un intervenant se permet de me dire que je n'y connais rien alors que je ne fais rien d'autre que de m'appuyer sur votre analyse, je lui réponds que si je n'y connais rien, c'est que JPM non plus n'y connait rien, sous entendu : or, comme les compétences de JPM sont reconnues, votre attaque à mon égard ne tient pas.
C'est comme si quelqu'un me traitait d'imbécile si le lui citais la célèbre formule : E = mc². Je lui répondrais : "Traitez Einstein d'imbécile tant que vous y êtes".
Peut-être avez-vous lu la phrase que vous citez sans voir à quoi elle répondait.
Quoiqu'il en soit, je regrette de vous avoir froissé et mon intention, je le répète, était contraire à ce que vous avez lu.
Par ailleurs, je vous remercie d'avoir donné votre lecture de l'article 25-1 et de m'avoir appuyé sur le sens du mot révocation.
Faire le ménage sur ce forum serait faire en sorte qu'une affirmation contestée reçoive une contradiction argumentée et non, comme c'est devenu malheureusement l'habitude, une réponse ironique et blessante, le plus souvent vide de tout argument juridique comme : "on se demande si certains sur ce topic ont suivi le processus d'une vente de partie commune jusqu'à la publication au fichier immobilier..."
En ce qui concerne le montant de la vente d'un lot, je vous demande de bien vouloir nous dire ce qu'il en est. Dans votre exemple, quel est le montant de l'opération sur lequel sont calculés les frais de mutation, 40 000 € ou 36 400 € ? Si vous confirmez que c'est 40 000 €, je m'incline bien entendu, mais tout en continuant à penser que ce n'est pas logique parce que si je n'achète qu'une partie de l'immeuble, je m'attends à ne payer qu'une partie du prix de l'immeuble et qu'une partie des frais liés à la vente. Y a-t-il une faille dans ce raisonnement?
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Édité par - ainohi le 04 sept. 2017 10:18:53 |
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 Posté - 04 sept. 2017 : 09:47:05
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merci à tous pour vos informations. Actuellement cette pièce ne correspond pas à des tantièmes mais en devenant un lot, evidemment oui. Il s'agit d'un immeuble parisien, donc le prix de vente n'est pas inexistant. S'agissant d'un local "oublié" il a besoin de travaux, et il est plus logique que le voisin propriétaire étende son appartement en en faisant un bureau par exemple ou une petite chambre. Suivant le contexte les choix à faire sont différents, je prends note de tous les détails techniqueS pour en faire part au CS. |
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Viviane
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Posté - 04 sept. 2017 : 10:05:14
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citation: Il s'agit d'un immeuble parisien, donc le prix de vente n'est pas inexistant.
Effectivement, 5m2 à Paris, ça fait une somme 25 à 50000€ voire plus selon l'état du bien, votre quartier et le standing de l'immeuble. Voyez donc déjà toutes les résolutions à prendre avec votre syndic.
Le fait de savoir si l'acheteur payera le prix puis sera remboursé de sa quote-part ou si il donnera au notaire le prix fixé par l'AG moins sa quote-part est un détail pour l'instant.
Puis revenez nous voir avec les résolutions précises (mot à mot) proposées par votre syndic.
Ce sera bien plus simple pour vous que digérer et faire le tri dans des kilomètres de posts contradictoires... |
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Édité par - Viviane le 04 sept. 2017 10:10:53 |
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Franck1966
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Posté - 04 sept. 2017 : 23:07:53
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Viviane : "Ce sera bien plus simple pour vous que digérer et faire le tri dans des kilomètres de posts contradictoires..."
M E R C I |
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JPM
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Posté - 05 sept. 2017 : 00:51:57
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J'avais subodoré votre réponse. D'où l'édition de mon message pour y remplacer voyous (avec un s) par jaloux (avec un x), plus académique.
Il faut se méfier des effets de premier et second degré qui ont été, dans l'histoire et la littérature, pour ne pas parler des peintres et musiciens, à l'origine de sinistres fâcheries.
La vérité est que ce genre de phrase est prise par tout visiteur occasionnel ou périodique (mais non intervenant) comme vérité d'Évangile qu'il va ressortir trois mois plus tard dans une assemblée de copropriété. Il n'aura pas lu les échanges précédents et n'aura aucune notion de premier ou second degré.
Un autre inconvénient est lié aux contestataires systématiques qui bavent de plaisir à la lecture de ce genre de phrase.
Pour le prix ? La pratique est de prendre 40 000 € car la loi dit clairement que c'est le syndicat qui vend. C'est très certainement la conception de l'Enregistrement. Certains notaires refusent d'ailleurs la compensation et exigent le paiement total par l'acquéreur qui reçoit ensuite un chèque.
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Viviane
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Posté - 05 sept. 2017 : 00:52:07
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citation: JPM : Pourquoi, s'il vous plaît, ne serait-il pas possible que tous les copropriétaires soient d'accord pour affecter le prix de la vente à une opération ?
Pour éviter de noyer encore Catherine 2704, je réponds à JPM ici
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23300
Si vous avez envie de lire Catherine, vous pouvez, mais c'est vraiment pas l'urgence pour vous pour l'instant, vous avez pas mal de choses Ă traiter avant...
Et si ça se trouve, vous serez jamais concernée... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 sept. 2017 : 01:12:14
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Il me faut donc reproduire la réponse de Viviane qui n'a pas compris ce qu'est une décision unanime : tous le monde est d'accord pour faire quelque chose d'une certaine manière. Chaque ligne numérotée est de Viviane. La réponse de JPM vient à la suite.
1) C’est contraire à l’article 16-1 qui dispose expressément que « La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic
C'est faux. La quote-part du prix apparaît au crédit du compte du copropriétaire avec en contrepartie la quote-part de l'appel de fond
2) C’est prendre deux décisions en une seule résolution, ce qui est contraire à toute la jurisprudence actuelle, qui l’interdit. Une résolution = un objet. Donc on décide pas en même temps de vendre la loge et d’ouvrir, ou d’abonder un fonds travaux, ou de faire des travaux.
C'est inexact. Il y a unanimité donc pas de recours possible car la ou les décisions ne sont pas de nature à faire apparaître une notion d'inexistence.
D'autre part les décisions conjointes (ou en bloc) sont admises dans certains cas. Sic pour la désignation du syndic et l'approbation de son contrat de syndic qui est l'accessoire de la désignation.
3) C’est une atteinte au droit des copros de choisir la façon dont ils financent les appels.
Ce n'est pas une telle atteinte puisqu'ils sont d'accord. Vous n'avez pas Ă vous mĂŞler de leurs affaires
4) C’est potentiellement, dans le cas où les travaux décidés ne se répartiraient pas selon les mêmes clés que la vente, créer un mic mac comptable quasi ingérable.
Pas de mic mac du tout. Voyez mon étude citée plus haut.
5) On a un casse tête à résoudre en ce qui concerne les dates d’exigibilité.
Pas de casse tĂŞte non plus. Tout se fait au lendemain de la vente.
Il ne faut pas prendre les copropriétaires pour des imbéciles. De plus le syndic, instruit, intelligent, dynamique, fait le nécessaire pour que tout aille bien.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 05 sept. 2017 : 09:54:48
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citation: Initialement posté par JPM
Il faut se méfier des effets de premier et second degré qui ont été, dans l'histoire et la littérature, pour ne pas parler des peintres et musiciens, à l'origine de sinistres fâcheries.
La vérité est que ce genre de phrase est prise par tout visiteur occasionnel ou périodique (mais non intervenant) comme vérité d'Évangile qu'il va ressortir trois mois plus tard dans une assemblée de copropriété. Il n'aura pas lu les échanges précédents et n'aura aucune notion de premier ou second degré. C'est en effet une sage observation. Merci pour cette mise au point |
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