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danmasse
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 Posté - 01 août 2017 : 19:44:34
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Bonjour !
Lors de notre dernière AG, nous avons voté une résolution de principe, pour choix d'un MO chargé d'écrire un cahier des charges pour changement de fenêtres, tenant compte des spécificités de l'immeuble (aspect extérieur, ventilation, isolation extérieure éventuelle lors d'un futur ravalement).
L'un des soumissionaires était présent à l'AG, et a fait une présentation, qui a soulevé des questions. Aucun document n'a été distribué, et aucun document n'était joint à la convocation de l'AG, ni au CR de l'AG.
Pour ne pas passer trop de temps en AG sur une question très technique, une résolution a été votée, pour déléguer au CS la responsabilité de choisir le MO.
Le CS a choisi le MO qui a fait la présentation en AG.
La somme totale maximum à consacrer au projet a été votée en AG, mais le détail des prestations n'a pas été donné. Il n'est pas dit en particulier si le MO choisi sera ou non chargé de l'étude de la ventilation et éventuellement de l'isolation de l'immeuble.
J'ai demandé au syndic copie du contrat signé avec l'entreprise : refus du syndic, qui me renvoie sur le CS.
Aucune réaction du CS (j'en ai démissionné l'an dernier : 10 ans de travaux forcés, ça suffit...).
Là où le problème se complique, c'est que la société choisie par le CS ne me parait absolument pas qualifiée... Un ponte de la société ExF, qui habite l'immeuble et fait partie du CS, l'a imposée, mais, si je comprends bien, il s'agit de l'une de ces sociétés écrans créées par ExF pour paraitre plus verte... Les quelques contacts que j'ai pu avoir m'ont souvent laissé perplexe...
Puis, les ponts ont été coupés : interdiction de parler à l'entreprise, et aucune réponse du CS à mes questions.
Bon, j'ai fait le deuil de ce que j'ai payé pour la première étape de l'étude (quelques centaines d'€, tout de même, pour rémunérer des essais d'étanchéité et des mesures de CO2, d'humidité et de température... dans 8 appartements... ) mais je voudrais être certain que la plaisanterie ne va pas continuer : il ne faudrait pas qu'ils étudient, par exemple, une VMC à double flux...
Je voudrais donc être certain de les bloquer, lors de la prochaine AG : j'envisage de faire voter une résolution demandant l'annulation du contrat, et l'interdiction d'en signer un nouveau. C'est possible ?
Merci !
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ABCT
Contributeur senior
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1
 Posté - 02 août 2017 : 09:56:45
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Vaste programme....
Est-il nécessaire d'écrire un cahier des charges pour un changement de fenêtres????Le règlement de copropriété actuel de suffit-il pas???? est-il si ancien qu'il n'évoque pas les points évoqués???? aspect extérieur????
Il faut également rappeler que le changement de fenêtres relève de charges personnelles des copropriétaires (en respectant le R.d.C.)
Les autres points relèvent de décisions à prendre en A.G...... pas sur un principe mais sur des devis. |
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danmasse
Contributeur senior
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 2
Posté - 02 août 2017 : 10:11:49
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Bonjour,
Je pense qu'il faut écrire un cahier des charges, dans notre cas :
- la ventilation de l'immeuble est assurée par des entrées d'air situées en façade, et communicant avec l'espace situé entre les faux plafonds et la dalle supérieure. Cette ventilation est excessive : faut-il obturer ces orifices et les remplacer par des bouches situées dans les dormants ? Mais cela affectera l'aspect extérieur de l'immeuble...
- la législation nous oblige actuellement à faire réaliser une isolation par l'extérieur lors du futur ravalement. Ce revêtement isolant aura des retours sur les dormants : il faut prévoir de la place, car il serait dommage d'avoir à changer à nouveau les fenêtres dans quelques années...
Bref : la réflexion d'un architecte capable d'intégrer toutes les variables me parait indispensable.
Mais ma question porte seulement sur un aspect du problème : est-il concevable de faire annuler tout contrat existant avec la société choisie par le CS ? |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 02 août 2017 : 11:38:18
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citation: Initialement posté par danmasse
Mais ma question porte seulement sur un aspect du problème : est-il concevable de faire annuler tout contrat existant avec la société choisie par le CS ? L'annuler, non parce qu'il a été régulièrement conclu et qu'il engage donc la copropriété. Mais, comme c'est un contrat qui oblige réciproquement la copropriété et le prestataire, il est possible à la copropriété de le résilier si les termes du contrat le permettent. |
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danmasse
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4
Posté - 02 août 2017 : 12:18:28
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OK. Merci.
Le problème est que je ne suis pas arrivé à avoir copie du contrat...
Je vais donc essayer de faire passer une résolution demandant la résiliation du contrat... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 02 août 2017 : 15:23:44
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A noter que vous confondez cahier des charges avec devis descriptif !
Le cahier des charges est purement juridique et administratif.
La situation que vous décrivez es fréquente. La délégation de pouvoir au conseil syndical est à proscrire.
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 02 août 2017 : 15:44:46
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Ce que je veux, c'est effectivement une description détaillée de la façon dont les menuiseries doivent être conçues, en particulier :
- orifices d'aération - ou non : taille et position
- largeur et dessin des dormants, pour pouvoir éventuellement plus tard poser une isolation extérieure (épaisseur de cette isolation ?)
- tout autre prescription destinée à conserver aux menuiseries leur aspect extérieur actuel (par exemple : les portes-fenêtres actuelles comportent des traverses intermédiaires, à mi-hauteur. Mais ces traverses sont difficilement visibles de l'extérieur, étant cachées par le garde corps. L'ABF acceptera-t-il que les traverses ne soient pas posées, ou bien qu'elles aient une dimension différente de l'actuelle ?)
Toutes les autres spécifications (couleur intérieure des menuiseries, taille et forme des poignées, nombre et épaisseur des vitrages, etc...) sont du domaine privatif : à chacun de choisir.
Moi, j'appelle cela un cahier des charges...
Je ne demande pas à cette entreprise de fournir un devis : c'est au poseur de le faire. Chacun devrait pouvoir choisir son poseur.
Sur la délégation de pouvoir au CS, je suis bien d'accord : c'est à proscrire. Mais cela permet de gagner du temps... Dans ce cas particulier, cela devrait permettre à ceux qui le souhaitent de changer leurs fenêtres en 2017, tant que la réduction d'impôts est possible... Sinon, il fallait attendre un an - et peut-être perdre cet avantage fiscal...
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Posté - 02 août 2017 : 22:10:29
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C'est bien un cahier des charges technique ou une liste de spécifications pour le moins.
Vous y mélangez en revanche des considérations d'immeuble (la ventilation et ses bouches), des considérations liées à l'ITE, et enfin celles relatives à l'aspect des nouvelles fenêtres.
Pour moi, tout cela doit être dans le cahier des charges techniques de l'ITE, et sous controle et responsabilité de l’architecte ou du maitre d'oeuvre de l'ITE, car c'est lié à ca.
....Sauf ce qui concerne le petit-bois: Si il y a changement concernant les aspects des fenêtres, une Dp est nécessaire, et le cas échéant avec avis des ABF. Le rédacteur de la DP est en charge, et chez vous qui est-ce: L'architecte? |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 02 août 2017 : 23:00:28
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L'appel d'offres avait bien été fait dans le but de trouver un architecte, qui aurait été chargé d'étudier les 3 problèmes : les fenêtres dans l'immédiat, puis la ventilation, puis l'ITE (il fallait s'occuper des fenêtres en premier, car les gens changent leurs fenêtres de toutes façons : autant leur éviter de faire des bêtises).
Les réponses reçues provenaient bien d'architectes. Le CS a décidé qu'elles ne répondaient pas au cahier des charges, et que l'AO était infructueux.
Alors le CS a choisi une entreprise se présentant comme MO : cette entreprise avait - parait-il - acquis une expérience en assistant des particuliers à améliorer les performances thermiques de leur maison particulière (ce qui est bien différent d'un immeuble collectif...).
En fait, je soupçonne fortement l'entreprise choisie par le CS d'avoir été créée pour faire du "green washing" au profit d'une de nos grosses entreprises nationales... Mais, évidemment, je n'ai aucun moyen de prouver ce fait.
Et il se trouve que la personne qui s'est occupée du dossier au sein du CS est justement un haut gradé de l'entreprise nationale en question... Je n'ai évidemment aucun moyen de prouver une quelconque collusion.
Je cherche donc le meilleur moyen pour bloquer cette entreprise, avant de devoir payer des sommes encore plus importantes (la plaisanterie de l'analyse de qualité d'air dans 8 appartements nous a déjà coûté 32 K€...) |
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Posté - 03 août 2017 : 07:43:08
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Le souci c'est que, même si ce sont pour de bonnes raisons, vous voulez torpiller les actions entreprises par le conseil syndical.
D'un autre côté le conseil syndical semble fort pour torpiller certaines décisions d'AG qui lui délègue pouvoir de décision.
Si le conseil fait de la prévaricatioin, il faut attaquer avec preuve.
citation: Je cherche donc le meilleur moyen pour bloquer cette entreprise, avant de devoir payer des sommes encore plus importantes Si le processus menant au choix de cette entreprise est légal je ne vois pas comment vous pouvez a vous tout seul vous opposer a son travail.
Votre argument du cout ne tien pas puisqu'il est décidé par l'AG et payé avant que l'entreprise n'intervienne. Si l'AG a décidé de payer 32 000 euros une étude de qualité de l'air, c'est son choix. |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 03 août 2017 : 09:52:54
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Je l'ai dit : je flaire une arnaque.
Je ne peux ici rentrer dans les détails... Je n'ai aucune preuve, seulement des suspicions. Et je n'ai pas envie de me lancer dans un processus judiciaire.
Je cherche juste un moyen rapide et légal de bloquer l'affaire.
Je ne vois pas d'autre solution que de proposer au vote de l'AG une résolution demandant la résilitation du contrat. |
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Jpp13
Contributeur actif
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Posté - 03 août 2017 : 14:39:03
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Travaux sous responsabilité du CS 
