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 Posté - 23 juil. 2017 : 12:16:31
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***Modération UI : ce sujet a été créé en expurgeant le sujet initial créé par BAILBAIL des interventions perturbatrices d'Un vieux de la vielle***
Bonjour,
L’on a bien à faire au troisième alinéa de l’article 7 du décret 55-22 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006285122), mais où l’affaire se corse c’est à la lecture des articles 71-1 à 71-3 du décret 55-1350 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000026846323).
Seconde phrase de l’alinéa 1 de l’article 71-1 : « Un seul état descriptif doit être établi lorsque plu-sieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée. » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...55&fastPos=1).
Les terrains d’assiette des bâtiments A et B sont bien en indivision forcée car nécessaires pour accéder aux lots/fractions de ces dits bâtiments ; en revanche les terrains d’assiette des deux maisons (surement individuelles) ne sont pas nécessaires et indispensables aux lots/fractions des bâtiments A et B ni entre eux deux.
À la lecture de l’article 71-2 nous avons à faire à 19 lots/fractions de deux bâtiments (immeubles bâtis) et à 2 lots/fractions d’un terrain (immeuble non bâti), donc l’état descriptif de division s’appliquerait à deux types d’immeubles ce qui est contraire aux dispositions du dernier alinéa de l’article 71-1.
Donc conformément aux dispositions des articles 71-1 et 71-2 nous devrions avoir un premier état descriptif de division identifiant un terrain (l’unité foncière terrain d’assiette de la dite copropriété) opérant une division en 3 lots : un pour la portion de terrain d’assiette des bâtiments A et B et un pour chaque terrain d’assiette des maisons ; ensuite, les bâtiments A et B devant faire l’objet d’un état descriptif de division les identifiant et opérer une divisons en 19 lots/fractions de ces dits bâtiments.
En fait nous avons à faire à une copropriété dite horizontale composée de 3 lots, dont l’un d’eux a fait l’objet d’une copropriété dite verticale.
L’on conviendra que les copropriétaires des lots composant les bâtiments A et B n’ont aucun droit sur les terrains d’assiette des maisons et que chaque propriétaire d’un lot où sont édifiées les mai-sons n’a aucun droit sur l’autre lot. Les terrains d’assiette des maisons, ne faisant pas l’objet de droit concurrent, ne sont pas en indivision (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...59&fastPos=1).
L’on opposera l’article 3 de la loi n° 65-557 : « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès » ; c’est-à -dire la totalité de l’unité foncière... en oubliant une jurisprudence fournie caractérisant la copropriété dite horizontale :
- « … qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois*, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété » ; Analyse : « Copropriété dans laquelle chaque copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusif sur son lot qui constitue la partie privative de la copropriété » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...7&fastPos=10). *toutefois : néanmoins, cependant, pourtant !
- « ... chacun des copropriétaires dispose, toutefois*, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la villa concernée, la partie privative de la copropriété » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...83&fastPos=1). *toutefois : néanmoins, cependant, pourtant !
- « Considérant qu'il ressort des pièces versées au dossier, notamment du plan de masse, que l'organisation de l'ensemble immobilier Les Lapons II, constitué de 4 chalets d'habitat collectif implantés sur la parcelle B-2368 et de 4 chalets d'habitat individuel et 2 chalets d'habitat collectif implantés sur d'autres parcelles reliées par la voie propre à l'opération, implique nécessairement, pour le moins, un droit de jouissance exclusif des acquéreurs des chalets individuels sur le terrain d'assiette de ces constructions » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...23&fastPos=1)
- « Considérant qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'à la date à laquelle le permis de construire a été délivré, l'ensemble immobilier projeté devait être ultérieurement régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...62&fastPos=4).
- « Un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l’appartement d’un copropriétaire, objet d’une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l’origine, un immeuble distinct (Civ. 1ère, 21 novembre 1955, JCP 1955), ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d’un droit de propriété immobilière quelconque… L’arrêt rapporté rappelle que le lot de copropriété est nécessairement composé de parties privatives et d’une quote-part des parties communes » (https://www.courdecassation.fr/publ...te_6288.html).
- « Mais attendu que le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote part de partie commune attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...18&fastPos=1).
- « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de l'imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu'une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que " la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale " ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...21&fastPos=1).
- « Mais attendu que l'indivision s'entend de la coexistence de droits de même nature sur un même bien » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...59&fastPos=1).
Sachant qu’une jurisprudence est rétroactive et que la lecture qu’elle fait de la loi s’impose à tous, il n’est pas inintéressant de « s’inspirer » du fonds de la jurisprudence Blanco (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...T00000760588) : les dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et d’un règlement de copropriété, ne sauraient supplanter les règles, d’ordre public, de publicité foncière, d’urbanisme et du Code civil ; la jouissance privative et exclusive de fractions d’une unité foncière (division en jouissance) ne peut être qu’une division foncière en propriété faisant l’objet d’un état descriptif de division auquel est annexé un plan de masse qui situe et délimites ces dites fractions (parties privatives dont les titulaires disposent d'une propriété exclusive sur ces dernières).
En aparté, suite à la loi n° 57-1424 du 31 décembre 1957 attribuant compétence aux tribunaux judiciaires pour statuer sur les actions en responsabilité des dommages causés par tout véhicule et dirigés contre une personne de droit public (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000000310046), si l’affaire Blanco s’était déroulé postérieurement à cette loi, elle relèverait de la juridiction judicaire et non administrative.
L’utilisation de l’article 28 est une échappatoire de mauvaise foi. En effet, pour une copropriété de dix lots, si les propriétaires de neuf lots demandent et obtiennent leurs retraits, le dixième est le grand gagnant ; car l’on ne peut pas être en copropriété avec soi-même. Sinon l’on se trouve dans le cas d’une copropriété mono lot dont le(s) lot(s) sont réunis « entre les mains d'un même propriétaire » ce qui « entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...33&fastPos=1)... et cela sans une décision prise impérativement en assemblée générale à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires. L'article 28Ia de la loi n° 65-557 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000000880200) concerne exclusivement les SCI, bâtiments communs en indivision totale sans partie privative, et les lots transitoires (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...61&fastPos=1).
Cdt
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ainohi
Contributeur vétéran
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 Posté - 23 juil. 2017 : 15:05:22
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Tout ce fatras n'a ni queue ni tête. L'affaire se résume ainsi :
- la division du sol est possible, une scission est donc envisageable,
- mais elle n'est pas de droit,
- le cas échéant elle s'opère selon le processus défini à l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965,
- si la scission se fait, c'est un partage qui peut donner lieu à compensations financières,
- la question des parties communes telles que les canalisations doivent alors être réglées, ce qui peut amener à convenir de servitudes.
L'opération étant complexe, il faut recourir à des professionnels. |
Édité par - ainohi le 23 juil. 2017 18:28:18 |
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Posté - 23 juil. 2017 : 18:29:42
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Bonsoir,
Avant de traiter par-dessus la jambe la jurisprudence Blanco, encore faudrait-il la connaitre et en saisir le fond, en particulier concernant le fondement du droit administratif, ce qui ne serait pas le cas d’un spécialiste de droit privé friand d’élucubrations ni de citoyens friands de fatras.
Article 28Ia : « Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. »
Il est bien question de retirer un ou des bâtiments, ce qui signifierait, dans le cas qui nous intéresse, en tenant compte des articles 546 et 551 du Code civil, que la loi n° 65-557 supplanterait l’article 552 du Code civil puisqu’en retirant un bâtiment l’on retirerait, par droit d’accession, le terrain d’assiette ; ce qui reviendrait à réécrire ce dit article 552 du Code civil : La propriété du dessus emporte la propriété du sol et du dessous !
La division en jouissance est une « exception » autorisée par les règles de l’urbanisme pour permettre de densifier des constructions que l’ex POS interdisait. Avec l’actuel PLU nombre de lots/parcelles sont désormais constructibles ce qui autorise, en particulier, la reconstruction.
Si tel est le cas, pour cette dite copropriété, il suffit de procéder à une division parcellaire attribuant une référence cadastrale propre à chaque lot/maison et ainsi au terrain d’assiette des bâtiments A et B.
Je rappelle, que jurisprudentiellement, les lots/maisons ainsi que le lot/bâtiments A et B sont des héritages et conformément aux articles 686 à 710 du Code civil qu’ils peuvent être grevés de servitudes… de passage, sinon prétendre à l’application des articles 682 à 685-1 du Code civil.
Il ne faut pas se faire d’illusion pourquoi cette « combine » est préconisée par une grande partie du notariat (ignorant volontairement la jurisprudence), qui prétend, que dans une copropriété dite horizontale, l’on n’est pas le propriétaire du terrain sur lequel est édifiée sa maison, en proposant un nouveau partage (il y a déjà eu création de lots), contraire à l’article 816 du Code civil.
Cela pour à nouveau payer des taxes et des émoluments calculés sur ces dernières, déjà acquittées par les actes de vente.
Alors qu’il suffit d’un acte de notoriété, sans recherches puisqu’un notaire à obligation du suivre l’évolution de la jurisprudence : parcelles X = lot Y, ce qui entraine conformément aux dispositions de la publicité foncière l’annulation de l’EDD « horizontal ».
Je veux bien que l'amour de la loi n° 65-557 aveugle ses fans, mais il y a des limites !
Cdt. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 juil. 2017 : 18:55:56
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Contribution trompeuse de Vieux de la vielle :
L'article 28 de la loi de 1965 dispose : citation: " lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible ..."
Pas besoin d'aller chercher des difficultés à ce sujet.
Problèmes éventuels lorsque le sol n'est pas la propriété indivise des copropriétaires.
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Édité par - JPM le 23 juil. 2017 18:59:32 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 23 juil. 2017 : 19:27:25
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Le droit administratif, mais aussi la mécanique quantique ou l'élevage des abeilles sont des choses tout à fait dignes d'intérêts mais très éloignées du sujet de cette discussion.
Idem pour le droit de l'urbanisme.
Idem pour la publicité foncière qui ne régit pas la propriété immobilière mais seulement les modalités de publicité des actes portant sur une propriété immobilière.
L'article 552 est simplement supplétif. Il peut exister différentes situations, celles des propriétés horizontales, mais il en a d'autres, dans lesquelles la propriété du sol n'emporte pas la propriété du dessus.
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Édité par - ainohi le 23 juil. 2017 19:28:45 |
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Posté - 23 juil. 2017 : 19:32:16
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Posté - 23 juil. 2017 : 19:46:25
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Re, Re...
J'apprécie de ravaler péremptoirement le droit administratif, le droit de l'urbanisme et la publicité foncière (décrets règlementaires) à l'élevage des abeilles !
Certains apprécieront !
Cdt |
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ainohi
Contributeur vétéran
2122 message(s)
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7
Posté - 23 juil. 2017 : 20:10:05
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citation: Les articles du code civil contenant le terme héritage peuvent s'appliquer à des droits réels qui ne sont pas une pleine propriété du sol avec le tréfonds et l'espace au-dessus. C'est ce que dit la jurisprudence. Rien d'autre. Vous avez des problèmes de lecture.
citation: [i]Initialement posté par
Expliquez-moi la finalité de retirer un « lot », qui n'est pas en indivision, pour en faire une propriété qu’il est déjà ? Ce lot comprend une part d'indivision, ce que vous refusez d'admettre contre toute raison, d'où l'intérêt que peut présenter le retrait afin de mettre fin à l'indivision.
citation: Oui, mais peu importe. Je lis l'article 28 dans sa rédaction en vigueur.
citation: Je ne vois pas où il y a une bourde et, l'ordre public étant défini par le législateur, celui-ci peut très bien apporter une exception à une règle générale d'ordre public. |
Édité par - ainohi le 23 juil. 2017 20:15:08 |
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Posté - 23 juil. 2017 : 20:23:59
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Re, RE, RE...
Le terrain (le lot/fraction) n'est pas en indivision !
Arrêtez de vous accrocher à la branche, en progressant vers son extrémité, car par effet de levier elle va finir par casser !
Ou bien arrêtez de scier la branche sur laquelle vous êtes assis !
Cdt. |
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Posté - 23 juil. 2017 : 21:26:26
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un Vieux de la Vieille, merci de cesser vos interventions sans queue ni tête.
pour un publiciste, votre façon de brandir Blanco est ... grotesque.
pour un privatiste, votre incompréhension de la notion de règle d'ordre publique est ... délirante
pour un civiliste, votre appréhension de l'indivision est ... désarmante.
par pitié, allez planter vos choux à Saint Cucufa. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 24 juil. 2017 : 11:19:52
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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Posté - 24 juil. 2017 : 11:50:44
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Franchement, un vieux de la vieille, vos posts sont imbitables.
Enfourcher votre dada favori de la copro horizontale en multipliant les liens ne répond en rien à la question posée.
La question est
QUI décide
COMMENT ?
Dans CE cas précis.
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Posté - 24 juil. 2017 : 12:03:10
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Re…
Je prends acte que pour vous la jurisprudence est imbitable ainsi que les articles 71-1 à 71-13 du décret 55-1350… et d’autres « babioles » qui en découlent !
Cdt. |
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Posté - 25 juil. 2017 : 10:01:23
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Bonjour,
Rien n’est admis tout est prévu !
Articles 17-1, 17-1-1, 18 (compte séparé) et 41-4 de la loi : « le cas échéant de l’article 25-1 » et article 10 du décret : « du b de l’article 25 ».
Cdt. |
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Posté - 26 juil. 2017 : 18:39:49
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Bonsoir,
Vous connaissez mon point de vue.
Vous êtes une copropriété dans laquelle 2 propriétaires de lots payent autant de charges que les 19 autres.
De plus ils payent pour l’entretien de bâtiments dont ils n’ont aucune utilité et pour ce qui est du terrain d’assiette de ces dits bâtiments, ils emprunteraient un passage sous l’un d’eux.
Si l’on regarde l’article 10 de la loi : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. » vous conviendrez qu’ils n’ont aucune utilité du service d’entretien des bâtiments A et B ni des équipements collectifs il en est de même pour l’entretien du terrain d’assiette.
Ils n’auraient donc pas tort de dire qu’ils payent des charges indues, dont vous avez profité, je suppose, pendant plusieurs années.
La probité, si ce n’est l’honnêteté, voudrait de payer chacun 1/21ème du coût de l’opération.
Cdt. |
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Posté - 26 juil. 2017 : 18:58:01
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Un vieux de la vielle, vous n'avez rien compris à l'article 10 (qui comporte 2 premiers alinéas dont le 2ème seulement traite de l'entretien des parties communes, et qui se réfère à l'article 5 qui détermine le mode de calcul des tantièmes généraux de copropriété), ni d'ailleurs grand chose à la loi de 1965. Lisez donc un bon livre sur le sujet (le Litec par exemple) et revenez après, mais en attendant cessez de perturber ce pauvre sujet et d'éloigner son auteur des solutions qu'il recherche !
Dernier avertissement ! |
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Posté - 26 juil. 2017 : 19:14:45
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Comme, contrairement à d’autres, je n’omets pas de tenir compte du 1° de l’article 2 du décret, bien naïvement je pensais que le nettoyage/ménage était un service d’entretien collectif.
Vu la tournure des évènements et la violence de certains propos loin d’être modérateurs frisant l’insulte, je vous dis, car j’ai d’autres chats à fouetter : Salut la compagnie ! |
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Posté - 26 juil. 2017 : 23:03:11
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Il n'y a rien de tel dans ce 1° ! Et la loi prime les décrets !
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Posté - 27 juil. 2017 : 12:25:30
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« Tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions » (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...52&fastPos=1) !
La CC n’étant pas une girouette tiendra compte de cet arrêt antérieur (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...44&fastPos=1) et n’occultera pas l’article 2 du décret se référant aux articles 71-1 à 71-13 du décret 55-1350 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000026846323)… et bien sûr en tenant compte d’une jurisprudence fournie concernant la copropriété dite horizontale (terrain en jouissance exclusive et privative sur lequel est édifiée la maison individuelle).
Synthèse : 2 propriétaires de lots horizontaux servent de vaches à lait pour entretenir les bâtiments collectifs, leur terrain d’assiette, leur assurance, le « salaire » du syndic, les frais de fonctionnement, de 19 propriétaires de lots verticaux.
Cette fois-ci, je ferme définitivement la porte.
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Posté - 27 juil. 2017 : 12:46:11
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Posté - 27 juil. 2017 : 13:31:49
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À vos incivilités s’ajoute la lâcheté fanfaronesque du « spécialiste » qui n’a pas su tirer, contrairement aux vrais, les conclusions de la jurisprudence Blanco. |
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scission copropriété - messages expurgés 
