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Sépia
Contributeur actif

403 message(s)
Statut: Sépia est déconnecté

Posté - 17 juil. 2017 :  22:06:00  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir,

Un copropriétaire a assigné le syndicat qu'il considère comme responsable de l'humidité d'un studio en sous-sol. Il estime que cela provient d'un défaut d'étanchéité de la dalle située au-dessus de ce local.

Lors de la dernière AG, le syndic a fait une communication, ne donnant pas lieu à un vote, sur cette assignation. Par jugement en référé, le tribunal a ordonné une expertise qui est en cours.

Le bruit court qu'on pourrait s'acheminer vers un accord amiable.

Je me demande si l'AG devra être consultée et décider si l'instance engagée doit suivre son cours ou si on choisit d'y mettre fin par une entente entre les deux parties.

En clair, ce serait à l'AG de prendre la décision ou au syndic ?

J'aimerais profiter de vos lumières et je vous en remercie d'avance.






Viviane
Pilier de forums

3378 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

 1 Posté - 17 juil. 2017 :  22:17:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic n'est pas obligé d'avoir l'accord d'AG pour agir en défense. Donc désigner un avocat. Et il n'a pas de pouvoir sur ce que décidera la juge. Donc si condamnation, il faut payer.

Mais une transaction amiable, c'est une dépense exceptionnelle. Ca ne peut pas se faire sans accord d'AG.
Sauf si c'est le copro qui vous verse des sous...mais en contrepartie de quoi?

citation:
Le bruit court qu'on pourrait s'acheminer vers un accord amiable.


Pourquoi le copro ayant assigné accepterait-il s'il a raison? Et resterait, donc, avec un studio humide...

Pourquoi la copro lui donnerait-elle des sous s'il a tort ?

La transaction amiable n'a d'intérêt que dans des litiges
- à l'issue juridique très incertaine
- et qui se terminent de fait avec la transaction

Or l'humidité dans un local ne disparait pas parce qu'on signe un bout de papier.... donc si on vous propose ça, faut sérieusement examiner les termes de cette transaction. Il y a de bonne chances que ce soit une rumeur, mais si la copro a tort, la "transaction" peut aussi ne pas en être une, et consister bêtement à accepter un report d'audience, le temps de convoquer l'AG pour faire voter les travaux x ou y plutôt qu'attendre que le juge vous condamne à X euros par jour de retard dans leur exécution... Pour un truc dans ce genre, pas besoin d'accord d'AG, puisque pas d'argent versé. Tout le monde y gagne des frais d'avocat inutiles...

Tachez de vous procurer les pièces de la procédure, le CS DOIT les demander.



Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 17 juil. 2017 22:28:41

Sépia
Contributeur actif

403 message(s)
Statut: Sépia est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 18 juil. 2017 :  00:00:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Viviane.

Il y a eu, avant l'assignation, deux "expertises" contradictoires, l'une mettant l'humidité sur le compte d'une dégradation de l'étanchéité, l'autre invoquant un défaut de ventilation et d'isolation intérieure du local.

On s'attend plus ou mins à ce que l'expert commis par le juge pointe une conjugaison des deux causes possibles.

Et, vous avez raison, dans ce cas, il sera préférable de passer par un accord transactionnel avec prise en charge éventuelle d'une partie des loyers non-perçus par le propriétaire du local.

S'agissant, comme vous le dites, d'engager une dépense, l'AG devrait donc se prononcer sur le montant de l'indemnisation.

Devra-t-elle, au préalable, mandater expressément le syndic aux fins de négocier cet accord ?


Viviane
Pilier de forums

3378 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 18 juil. 2017 :  00:23:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Devra-t-elle, au préalable, mandater expressément le syndic aux fins de négocier cet accord ?


La loi n'envisage pas précisément le cas de figure d'une transaction. Mais je vois pas pourquoi le syndic devrait plus être mandaté pour négocier une transaction que pour négocier un devis. C'est sa fonction, puisqu'il représente le syndicat.

Ensuite, à l'AG de décider si elle accepte ou pas ce qui a été négocié.

Dans l'idéal, si les experts partagent la responsabilité, il faut
1) avoir la garantie que les travaux, privatifs comme communs, seront faits rapidement, sinon ce sera une histoire sans fin.
2) partager la poire en deux sur les couts de la procédure : avocat du SDC et du copro, expertises, loyers perdus... Donc ne pas indemniser le copro au delà de ça.
Dans l'idéal....

Mais le CS doit suivre la négo, si négo il y a , et l'avocat aussi.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 18 juil. 2017 00:45:20

Sépia
Contributeur actif

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Statut: Sépia est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 18 juil. 2017 :  01:08:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Viviane

je vois pas pourquoi le syndic devrait plus être mandaté pour négocier une transaction que pour négocier un devis.

Dans un contentieux précédent, pendant devant le tribunal, le syndic a fait adopter par l'AG, il y a un an et demi, une résolution l'autorisant à négocier une convention. Sans doute pour se couvrir.
Nous n'avons d'ailleurs plus jamais entendu parler de cette affaire.




ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 18 juil. 2017 :  06:38:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Soit la transaction a été excellentissime, soit aucun copropriétaire n'est vraiment curieux.

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 18 juil. 2017 :  07:22:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Déjà, il faut s'interroger sur la légitimité d'un studio en sous-sol, mais on supposera que cela a été fait...

Ensuite, l'AG peut donner mission au conseil syndical avec limite à ne pas dépasser par exemple, mais cela suppose d'avoir déjà entamé la négociation.

l'autre solution, consistant à laisser faire syndic (et CS, à mon avis) sous réserve de validation par l'AG.

Mais à mon avis, on ne peut pas s'affranchir d'un passage par AG et cela pour deux raisons :
* une terre à terre, souvent il faut voter des fonds d'opérations exceptionnelles
* comme déjà dit, les copros peuvent vouloir aller jusqu'au bout de la justice soit parce qu'ils pensent avoir raison, soit parce qu'ils veulent ganger du temps, ou autres....

Sunbird
Contributeur vétéran

2073 message(s)
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 18 juil. 2017 :  10:22:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans cette histoire le syndicat est uniquement en défense.

Il est parfaitement imaginable qu'un accord solde ce dossier, mais celui-ci devra être soumis au vote lors la prochaine AG.

Viviane
Pilier de forums

3378 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 18 juil. 2017 :  10:28:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Dans un contentieux précédent, pendant devant le tribunal, le syndic a fait adopter par l'AG, il y a un an et demi, une résolution l'autorisant à négocier une convention. Sans doute pour se couvrir.

Et c'était quoi la résolution exacte ?


citation:
Nous n'avons d'ailleurs plus jamais entendu parler de cette affaire.

Comme dit Ribould, votre AG n'est pas curieuse... et votre CS ?

citation:
Déjà, il faut s'interroger sur la légitimité d'un studio en sous-sol,


Rambouillet a raison. La copro est-elle obligée d'avoir à indemniser un copro à la hauteur du loyer et/ou des dégats d'une habitation pour une cave ? De plus, pour louer, il faut à minima une fenêtre. Mais ça n'est peut-être qu'un demi sous-sol ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 18 juil. 2017 10:29:05

nefer
Modérateur

10452 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 18 juil. 2017 :  10:47:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ce propriétaire a t il déclaré le changement d'usage de cette cave en logement?

a t il fait des travaux sur parties communes avec l'autorisation de l'AG ?

le syndicat doit résoudre les problèmes liés aux infiltrations quelque soit l'utilisation du lot

en quoi devrait il "dédommager" le propriétaire de loyers non perçus?

Viviane
Pilier de forums

3378 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 18 juil. 2017 :  10:52:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, on doit résoudre les problèmes quel que soit le lot. Mais la copro est également tenue d'indemniser les préjudices dus aux infiltrations, comme les loyers perdus (l'assurance peut d'ailleurs parfois jouer là-dessus, ça a été le cas chez nous).

Ne pas pouvoir louer parce qu'insalubre est un préjudice. Mais le loyer du cave n'est pas celui d'un studio... Tout comme refaire la peinture et "déco" d'une cave c'est pas refaire celle d'un studio...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 18 juil. 2017 10:53:21

ribouldingue
Pilier de forums



15232 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 18 juil. 2017 :  12:39:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Oui, on doit résoudre les problèmes quel que soit le lot.
De l'humidité dans un local a usage de cave c'est souvent utile, ca aide a la conservation du vin.

Un tel local est également concu pour que l'on aère. Quand on ferme tout, la régulation ne se fait plus.

Donc je suis d'accord avec Nefer, il faut bien que le lot en question ait été prévu pour un usage d'habitation, avec ce qu'on nomme des embellissements, ce qui n'existe pas dans une cave.


J'ajoute que, et sur ce point nous avons 25 ans de retard sur les états-unis, un local de cave utilisé en habitation va très souvent poser un problème d'exposition excessive au radon.
Les syndicats qui ont acceptés ce genre de changement vont bientôt s'en mordre les doigts.

Sépia
Contributeur actif

403 message(s)
Statut: Sépia est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 18 juil. 2017 :  13:32:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La résolution (transcription du PV de l'AG de mars 2016)
Résolution n° 22 : A la demande de XXX (syndic) - délégation de pouvoir pour signer un protocole d'accord avec la société YYY.
Nous vous proposons de délibérer sur la résolution suivante :
L'assemblée générale après avoir librement débattu sur la procédure en cours, délègue pouvoir au syndic pour valider un protocole d'accord transactionnel avec la société YYY.
Le syndic XXX propose de prendre à sa charge et à titre commercial l'intégralité des frais d'avocats qui seront engagés dans ce dossier.
Il sera rendu compte de cette délégation lors de la prochaine assemblée générale.
Résultat du vote selon l'article 25 (majorité absolue)
La résolution est acceptée


A noter :

1/ que le syndic prend en charge les frais d'avocats (avec cette nuance qu'il ne vise pas les frais DEJA engagés) ce qui laisse supposer qu'il se sentirait plutôt morveux d'avoir inconsidérément dénoncé le contrat.
Si le syndic se montre étonnamment généreux, c'est sans doute que l'issue du procès ne sera pas favorable au syndicat et qu'on pourrait lui reprocher de l'avoir entraîné dans cette galère.

2/ qu'il n'a pas rendu compte de sa délégation lors de l'AG suivante (mars 2017)

Le CS et l'AG ne se sont pas préoccupés de la suite de l'affaire parce que, apparemment, l'opération ne coûtera rien.

Ce en quoi, ils se font peut-être des illusions car on voit mal la société YYY renoncer aux quelque 40.000 E d'indemnisation qu'elle réclamait...

Je viens de questionner verbalement le syndic sur la suite de cette affaire et sur le contenu du protocole. Réponse : "c'est en cours".

Je vais donc regarder de près les comptes de cet exercice et du précédent et demander au CS d'obtenir du syndic communication des pièces de cette procédure et de celle relative au litige actuel.

Concernant ce dernier, le studio humide est situé sous le niveau naturel du terrain, à l'arrière du bâtiment. Le sol a été creusé de manière à dégager le mur du sous-sol et ouvrir une fenêtre.

Ce lot est décrit dans le RdC comme "une chambre individuelle", mais, actuellement, il comporte au moins deux pièces dont une aurait été prise sur les caves sans qu'on ne trouve mention de cette "annexion" dans le RdC établit en 1975.

J'espère que l'expert aura fait des recherches pour déterminer quand et dans quelles conditions cette cave a été incorporée à la "chambre individuelle".




Viviane
Pilier de forums

3378 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 18 juil. 2017 :  14:04:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
De l'humidité dans un local a usage de cave c'est souvent utile, ca aide a la conservation du vin.


C'est vrai. Mais il y a une limite


citation:
Le syndic XXX propose de prendre à sa charge et à titre commercial l'intégralité des frais d'avocats qui seront engagés dans ce dossier.


Et en dehors de l'absurdité d'autoriser quelqu'un à signer un protocole dont on ne connait pas le contenu, un truc comme ça ne vous a pas alerté ? Pourquoi diable un syndic prendrait-il à sa charge les frais d'avocat dans un dossier concernant le syndicat qu'il gère ? Il a forcément quelque chose à y gagner. Là, donc, si j'ai bien compris, les 40000€ réclamés par l'entreprise sont du fait d'une erreur de gestion de sa part. Tellle que votée, la résolution l'autorise à verser 39999€ à l'entreprise (payés par le syndicat) et quelques milliers (payés par lui) à l'avocat.
Au lieu d'avoir, lui, à TOUT payer...
Il devait rendre compte à l'AG suivante. Fendez vous d'un RAR pour lui demander des comptes.


citation:
j'espère que l'expert aura fait des recherches pour déterminer quand et dans quelles conditions cette cave a été incorporée à la "chambre individuelle".


Si j'ai bien compris, l'expert est missionné pourtrouver la source de l'humidité.
Il n'y a strictement aucune raison qu'il se préoccupe de savoir s'il est légitime, compte tenu du RC etc, que cette cave soit transformée en habitation. Ca, c'st le boulot de syndic et CS.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Sépia
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 18 juil. 2017 :  15:13:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Viviane
Et en dehors de l'absurdité d'autoriser quelqu'un à signer un protocole dont on ne connait pas le contenu, un truc comme ça ne vous a pas alerté ?
Nous avons été seulement 11 sur 98 présents ou représentés (tantièmes en proportion) à ne pas voter cette résolution en nous étonnant de son imprécision.

Par ailleurs, la mission confiée à l'expert est très large et l'amènera au minimum à dire qu'une cave a été transformée en habitation. Maintenant, c'est vrai qu'il n'ira pas forcément fouiller dans les archives.

Incidemment, je dois dire que, selon les anciens de la copro, le promoteur en aurait pris à son aise avec le descriptif d'origine, par exemple en divisant, en cours de construction, de grands appartements pour en créer des plus petits supplémentaires.
Il est possible que la transformation de caves en habitations date de cette lointaine époque.



Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 18 juil. 2017 :  16:08:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Nous avons été seulement 11 sur 98 présents ou représentés (tantièmes en proportion) à ne pas voter cette résolution en nous étonnant de son imprécision.


C'est quand même dingue ce que les gens sont prêts à avaler... surtout si on considère qu'in fine, l'argent sort quand même de leur compte en banque...


citation:
Par ailleurs, la mission confiée à l'expert est très large et l'amènera au minimum à dire qu'une cave a été transformée en habitation.


Tâchez de vous procurer son rapport.

Et pour les archives, vous avez le fichier immobilier.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 18 juil. 2017 :  17:59:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il n'y a strictement aucune raison qu'il se préoccupe de savoir s'il est légitime, compte tenu du RC etc, que cette cave soit transformée en habitation. Ca, c'est le boulot de syndic et CS.
Dépendant de la mission de l'expert concédée par le Juge cela parait en effet probable.

Sépia
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 18 juil. 2017 :  21:40:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Viviane
C'est quand même dingue ce que les gens sont prêts à avaler...
Je l'avais déjà remarqué...

citation:
Initialement posté par Viviane
Tâchez de vous procurer son rapport.
Bien sûr

citation:
Initialement posté par Viviane
Et pour les archives, vous avez le fichier immobilier.
C'est encore le grand inconnu pour moi. Mais je vais m'y intéresser.



Sunbird
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 19 juil. 2017 :  11:57:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sépia

La résolution (transcription du PV de l'AG de mars 2016)
Résolution n° 22 : A la demande de XXX (syndic) - délégation de pouvoir pour signer un protocole d'accord avec la société YYY.
Nous vous proposons de délibérer sur la résolution suivante :
L'assemblée générale après avoir librement débattu sur la procédure en cours, délègue pouvoir au syndic pour valider un protocole d'accord transactionnel avec la société YYY.
Le syndic XXX propose de prendre à sa charge et à titre commercial l'intégralité des frais d'avocats qui seront engagés dans ce dossier.
Il sera rendu compte de cette délégation lors de la prochaine assemblée générale.
Résultat du vote selon l'article 25 (majorité absolue)
La résolution est acceptée



Ce que doit voter l'AG c'est le protocole d'accord que le syndic devra présenter et joindre au prochain ODJ de l'AG devant se prononcer sur cet accord.

Le problème est qu'il ne fallait pas voter cette résolution en l'état.

Vu les sommes que vous évoquez, suivant le résultat de l'expertise, il est peut être préférable de continuer la procédure.

Sépia
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 19 juil. 2017 :  15:02:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Ce que doit voter l'AG c'est le protocole d'accord que le syndic devra présenter et joindre au prochain ODJ de l'AG devant se prononcer sur cet accord.
La "prochaine AG" visée dans la résolution s'est tenue en mars dernier et tout le monde (syndic évidemment compris) a oublié d'évoquer cette affaire.

J'en ai seulement parlé en tête-à-tête avec le syndic qui m'a répondu "c'est en cours".

Je viens de lui écrire pour qu'il communique l'ensemble du dossier au CS et sans réponse, ce sera mise en demeure par LRAR du président du CS (du moins, je l'espère)

J'ai été pris d'un petit soupçon (mais j'ai tendance à voir du mal partout...).

Et si le syndic, voyant que l'instance judiciaire ne tournera pas en faveur de la copro et se rendant compte que certains pourraient lui tomber dessus en lui reprochant d'avoir été un peu "léger" (d'autant qu'on est déjà en litige avec le nouveau prestataire...) en dénonçant le contrat du prestataire, avait signé avec lui un accord confidentiel ?

Par exemple, je vous paye XXX Euros sur mon compte personnel et je m'arrange pour les récupérer sur la copro à l'occasion d'une plus ou moins lointaine AG, quand plus personne ne se souviendra des détails de l'affaire.

Mais, comme je l'ai dit, je suis d'une nature maladivement soupçonneuse...




Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 19 juil. 2017 :  15:20:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si vous aviez tous toutes les informations et documents la question ne se poserait pas. Je suis toujours surpris des résolutions du type " après avis du syndic" lorsqu'il n'y a aucun document joint à l'ODJ. Le syndic peut également faire trainer le dossier pour éviter que sa responsabilité soit engagée (prescription 5 ans).

Dans un dossier de ce type l'AG ne peut se prononcer qu'en ayant tous les éléments : expertise, avis motivé d'un juriste, et le protocole transactionnel.
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