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Sépia
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Posté - 08 juil. 2017 :  17:15:18  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
A l’expiration de son mandat, notre AG a conservé le même syndic et signé avec lui un nouveau contrat.

La résolution adoptant ce nouveau contrat (basé sur le contrat-type) a été votée en fin de séance (dernier point de l’ordre du jour).

Le nouveau contrat modifie (notamment) le montant du taux horaire des honoraires (hors heures ouvrables) et, bien entendu, il est supérieur à celui prévu dans l’ancien contrat.

A votre avis, sur quelle base les honoraires relatifs à la présence du syndic et de ses collaborateurs à cette AG doivent-ils être facturés ? Taux de l’ancien contrat ou taux du nouveau ?




philippe388
Pilier de forums

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 1 Posté - 08 juil. 2017 :  17:54:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
sépia : Le contrat est joint à l'OdJ, par conséquent l'augmentation des couts horaires ET des honoraires est connue de tous.

L'AG annuelle est inclus dans le forfait du nouveau contrat " tout compris"

Dans ce contrat figure aussi, si votre syndic vous facture les heures supplémentaires, au délà de 20 heures par exemple.

Le CS peut ET doit aussi négocier que ses heures supplémentaires de cette AG annuelle ne soient pas facturées comme la présence d'un collaborateurs qu'aucune loi n'impose.

Tout cela étant bien connu, pourquoi ne pas avoir posé la question lors de l'AG ?

PS : la réponse à la question est assez simple et évidente : la date du début du contrat EST le jour de l'AG, par conséquent ce sont les tarifs du nouveau contrat qui seront appliqués. L'ancien contrat étant devenu obsolète .










Sépia
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 juil. 2017 :  17:57:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En regardant d’un peu près le projet de contrat joint à la convocation de l’AG et le PV, je découvre une petite curiosité.

Sur le projet de contrat : au début « D’autre part le syndic désigné par l’assemblée générale en date du 21/03/2017…. Il prendra effet le 21/03/2017 » et à la fin « Fait en deux exemplaires et signé ce jour, le 21/03/2017 »

Dans le PV : « … étant rappelé que le contrat de syndic précédemment désigné se termine le 31/03/2017, le syndic qui vient d’être élu est nommé pour une durée de 1 an et 11 jours qui commencera le 20/03/2017….. ».

Rappel : l’AG a bien été convoquée pour le 20 et s’est tenue à cette date.

A supposer que le président de l’AG et le syndic aient signé le contrat sans modifier la date – ce que je vais tenter de savoir - qu’est-ce qui compte, le contrat ou le PV ?

Rajout sur édition : Comme il m'a déjà été (gentiment) reproché de poser des questions théoriques, je précise qu'il s'agit bien d'un cas réel.



Édité par - Sépia le 08 juil. 2017 18:07:24

philippe388
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 juil. 2017 :  19:44:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
sépia : vous voyez des problèmes partout !!!

L'ancien contrat se termine DES la signature du nouveau.

L'AG a lieu de 20 mars, ce nouveau contrat débute le 20 mars, peu importe la date de fin au 31 mars du contrat précédent.

Les signatures sur le contrat ne servent à rien. SEULE compte La décision de l'AG du 20 mars.

Le président de séance ou tout autre signataire n'est juridiquement pas un représentant du SDC.

Le SEUL mandataire représentant du SDC c'est le syndic. Il doit donc signé ce contrat au nom du cabinet de syndic ET au nom du SDC !!

Ce qui compte c'est le PV ou sont obligatoirement notées les dates calendaaires de début - ici l'AG a adopté ce contrat le 20 mars - et la date de fin.

PS : même si cela ne sert à rien,ce n'est pas sérieux de signer sans vérifier le contrat et les dates.






JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 08 juil. 2017 :  20:01:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"la réponse à la question est assez simple et évidente "

Pas si simple.

L' A.G. a été convoquée dans les conditions du contrat en cours, le nouveau contrat qui débute à l' issu de l' A.G. s' applique donc pour les actes ultérieurs à cette désignation du nouveau syndic.

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 5 Posté - 08 juil. 2017 :  21:01:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je me méfie aussi des évidences de Philippe.

Ici il y a des erreurs de plume. Il faut corriger au minimum mentalement, et la signature sur le contrat de syndic je la vois plus pour dire que c'est ca le bon contrat que pour déduire de la présence de la signature du président de séance que le sydnic est bien désigné et que l'AG a accepté ce contrat.

citation:
Le président de séance ou tout autre signataire n'est juridiquement pas un représentant du SDC.
C'est vrai, mais si l'AG spécifie précisément qu'elle mandate Dupont pour signer le contrat, le syndicat est dans son droit d'accorder un mandat a Dupont qui est le roi du monde pendant qu'il signe,et en effet plus rien du tout apres.

L'Ag est facturée à l'ancien contrat.
Si le syndic n'avait pas été redésigné, le syndicat lui aurait payé ses frais quand même, y compris de location de la salle par exemple.
Et ce syndic s'il était secrétaire aurait bien terminé la rédaction d'une partie de l'AG, celle avant son départ fracassant (Mesdames Messieurs, puisque je ne suis pas réélu, veuillez quitter les lieux)

Sépia
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 09 juil. 2017 :  02:06:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je rêve du jour où Philippe écrira " A mon avis..." ou "Je pense que ..." ou "Il est possible que.." ou encore "Ça se discute" ou même "J'en sais rien, je vais faire des recherches demain après une bonne nuit de sommeil"

Pour en revenir à nos moutons, il aurait deux volets :

1/ Le contrat porte bien la date de l'AG, mais il n'est adopté et signé qu'à la fin de cette AG et la question peut se poser de savoir si les honoraires dus pour l'AG doivent être calculés au nouveau tarif ou à l'ancien. JB et Ribouldingue confirment l'idée que j'en avais.

2/ Quel que soit le moment où le contrat est adopté et signé, s'il y est précisé qu'il prend effet le lendemain de l'AG, la question du tarif des honoraires ne devrait plus se poser : ils seraient calculés sur la base fixée par le précédent contrat.

Où ça se corse, c'est quand la date d'effet mentionnée sur le contrat lui-même est différente de celle qui lui est attribuée dans le PV (et aussi dans la résolution adoptée)

Si le contrat est la loi des parties, qu'en est-il quand l'AG a voté (sans qu'il ait été question d'un quelconque amendement) un texte non conforme à ce contrat ? Ou que le contrat signé n'est pas conforme à la résolution votée ? Même si, à l'évidence, cet imbroglio résulte d'une simple faute de frappe.

Accessoirement, qui conserve le second exemplaire du contrat ?



ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 7 Posté - 09 juil. 2017 :  07:07:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un contrat voté le 20 donne ici effet au 21 au matin.
Il est signé le 20 en effet. S'il y a des erreurs, il faut corriger par rapport aux vrais dates.

Pour le contrat en double, je n'ai jamais vu un syndic qui fait signer faire signer deux exemplaires, et il n'est rien prévu dans ce cas Je suppose qu'un exemplaire fait partie des archives du syndicat et l'autre celles du syndic.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 09 juil. 2017 :  07:09:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A mon avis, je pense que les honoraires du syndic pour lAG sont ceux basés sur l'ancien contrat.

Pourquoi ? quand il se présente pour l'organisation de l'AG, il est encore à l'ancien contrat, puisqu'il ne s'est pas encore si son contrat va être reconduite. Donc il s'attend à être payé sur cette base : ancien contrat.
S'il son contrat n'était pas "renouvelé", il se ferait payer aussi sur cette base de l'ancien (celui en cours) et non sur la base d'un contrat qui ne serait pas voté.

Mais ce n'est que mon avis (étayé)

ainohi
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 09 juil. 2017 :  14:27:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sépia

Si le contrat est la loi des parties, qu'en est-il quand l'AG a voté (sans qu'il ait été question d'un quelconque amendement) un texte non conforme à ce contrat ? Ou que le contrat signé n'est pas conforme à la résolution votée ? Même si, à l'évidence, cet imbroglio résulte d'une simple faute de frappe.

Accessoirement, qui conserve le second exemplaire du contrat ?
Le contrat est la rencontre des volontés respectives des parties, le syndicat d'une part et le syndic d'autre part. Les modifications apportées au projet de contrat lors de l'assemblée l'ont été en présence du syndic et avec son assentiment. C'est donc le PV qu'il faut privilégier. Les mentions caduques inscrites sur le contrat ne sont que le résultat d'une négligence dont il ne faut pas tenir compte.

Pour l'interprétation du contrat, il ne faut pas s'en tenir à sa lettre mais rechercher quelle est la commune intention des parties. Il ne peut faire de doute que cette commune intention est que le contrat prend effet au moment précis où le président de séance a proclamé le résultat du vote portant sur la désignation du syndic. Pour calculer le montant des honoraires de tenue de l'assemblée, il faut donc procéder à une règle de trois. Si l'assemblée a duré trois heures et que le résultat du vote a été proclamé dix minutes avant la fin de l'assemblée, deux heures et cinquante minutes seront facturées selon l'ancien tarif et dix minutes selon le nouveau. Il n'est cependant pas interdit d'arrondir.

Ce calcul d'apothicaire ne serait pas nécessaire si la réglementation n'avait pas été contournée. Il n'y avait aucune nécessité à ne pas faire durer le contrat finissant jusqu'au 31 mars et à faire commencer le nouveau au 1er avril.

L'exemplaire du contrat revenant au syndicat est conservé par le syndic. En effet, la conservation des documents de gestion et des archives du syndicat fait partie de sa mission. En cas de changement de syndic, cet exemplaire sera remis au nouveau syndic avec toutes les autres archives.

philippe388
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 09 juil. 2017 :  15:46:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ainohi :
citation:
Ce calcul d'apothicaire ne serait pas nécessaire si la réglementation n'avait pas été contournée. Il n'y avait aucune nécessité à ne pas faire durer le contrat finissant jusqu'au 31 mars et à faire commencer le nouveau au 1er avril.


Un cacul d'appothicaire sans aucune base juridique, et absurde.

Quand au contrat du syndic sortant qu'il soit renouvelé ou PAS; il s'arrête le jour de l'AG. Il ne s'agit pas d'une nécessité MAIs du respect de la loi de la copropriété.

La remise des archives est totalement hors sujet.

Le CS DOIT avoir copie de ce contrat.

Ribouldingue : vous oubliez que le syndic ne peut PAS se faire substituer. l'AG ne peut pas donner mandat pour la signature de tout contrat concernant le SDC. Qu'il soit signé en 1, 2 ou 12 exemplaires. C'est le seule décision de l'AG portée au PV qui est juridiquement recevable.

On peut aussi vous opposer qu'un mandataire ne le pourrait pas, la délégation prévue D.art.21 n'étant possible que pour les actes relevant ce la majorité art.24. La désignation du syndic relèvant de la maj.art.25, pas de délégation possible.

Sépia : ce qui compte c'est la décision de 'lAG, le contrat aurait pu être modifié, mais SEULE les dates de début et de fin de mandat du syndic portées au PV comptent. Le mandat débute à la seconde ou le syndic est élu, le nouveau contrat débute à la même seconde.

C'est donc au seul syndic de signer au nom du SDC.

Pour les heures supplémentaires, qui va contester devant le TGI pour quelques dizaines d'euros ?

ribouldingue :
citation:
Et ce syndic s'il était secrétaire aurait bien terminé la rédaction d'une partie de l'AG, celle avant son départ fracassant (Mesdames Messieurs, puisque je ne suis pas réélu, veuillez quitter les lieux)


OH !! ou avez vous vu cela. Un PV commencé par un syndic non renouvelé et terminé par le nouveau syndic !! Il faut AUSSI se méfier des affirmations et évidences de ribouldingue !!



Édité par - philippe388 le 09 juil. 2017 15:54:57

Sépia
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 09 juil. 2017 :  17:46:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En conclusion, il semble bien que toutes les prestations du syndic effectuées pendant l'AG avant l'adoption de son nouveau contrat devraient être facturées sur la base tarifaire du contrat en cours. Ce dernier ne deviendrait caduc qu'à l'heure où l'AG adopte le nouveau contrat si sa date de prise d'effet est le 20 ou à minuit si sa date de prise d'effet est le 21.

Dans ces conditions et s'agissant du cas soulevé où l'élection du syndic a eu lieu dans les dernières minutes de l'AG, les dates (fussent-elles différentes) portées dans la résolution adoptée, sur le PV ou sur le contrat lui-même, n'y changeraient rien (ou pas grand-chose si on devait appliquer la règle proportionnelle suggérée par ainohi.

Il en irait autrement si l'élection du syndic avait eu lieu en début d'AG, l'erreur de date de prise d'effet figurant sur le contrat pouvant fournir à certains copros un (bon ?) argument pour contester les modalités de calcul des honoraires que le syndic se serait cru fondé à facturer au prix fort dès le moment de son élection.

Concernant les signataires, le contrat-type (utilisé par notre syndic) prévoit bien que le syndicat est représenté par M/Mme X mandaté(e) par l'AG, l'autre signataire étant M. Y, syndic.

Le syndic est ici (de mon point de vue) pris en sa qualité de prestataire de services et non de mandataire du syndicat.

Sauf à ce que l'AG lui donne mandat pour signer également en qualité de mandataire du syndicat, l'affirmation de Philippe (smileys compris) me paraît bien audacieuse :

citation : Le SEUL mandataire représentant du SDC c'est le syndic. Il doit donc signé ce contrat au nom du cabinet de syndic ET au nom du SDC !!

Chez nous, la résolution adoptant le nouveau contrat a donné mandat à Monsieur X (en qualité de Président de séance) pour signer et c'est ce qu'il a fait (sans, hélas, vérifier la date).

Par ailleurs, le contrat prévoit bien qu'il est établi en deux exemplaires, signés par Monsieur X pour le syndicat et par Monsieur Y pour le syndic.

Un des exemplaires étant chez le prestataire de services contractant et l'autre faisant partie des archives du syndicat, lesquelles sont conservées par le représentant mandaté du SDC, les deux documents seraient donc chez Monsieur Y... mais pas dans le même tiroir





Sépia
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 09 juil. 2017 :  17:54:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe, avant d'aller plus loin, relisez le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.







ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 09 juil. 2017 :  19:03:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

Un cacul d'appothicaire sans aucune base juridique, et absurde.
J'ai donné la base juridique : on passe de l'ancien contrat au nouveau quand le président de séance proclame le résultat du vote. Faites l'effort de lire ce que disent vos contradicteurs.

citation:
Initialement posté par philippe388

Quand au contrat du syndic sortant qu'il soit renouvelé ou PAS; il s'arrête le jour de l'AG. Il ne s'agit pas d'une nécessité MAIs du respect de la loi de la copropriété.
Faux. Lisez l'article 18 de la loi et l'article 29 du décret.

citation:
Initialement posté par philippe388

La remise des archives est totalement hors sujet.
Non, cela fait partie de la réponse complète à la question de savoir qui détient le contrat de mandat.

citation:
Initialement posté par philippe388

Le CS DOIT avoir copie de ce contrat.
Exact, mais encore moins dans le sujet que la réponse précédente.

citation:
Initialement posté par philippe388

Ribouldingue : vous oubliez que le syndic ne peut PAS se faire substituer. l'AG ne peut pas donner mandat pour la signature de tout contrat concernant le SDC. Qu'il soit signé en 1, 2 ou 12 exemplaires. C'est le seule décision de l'AG portée au PV qui est juridiquement recevable.
Il n'a rien oublié, c'est vous qui faites erreur sur la nature de cette signature, et ce n'est pas la seule décision de l'AG qui est juridiquement recevable.
En fait, le contrat de mandat n'étant pas un contrat solennel, la forme est sans importance. Ce qui importante est la preuve de la rencontre des volontés. La signature du syndic sur le contrat atteste de l'assentiment du syndic et le PV approuvant le contrat atteste de celui du syndicat et cela suffit. Il est toutefois plus élégant et plus conforme aux usages que le contrat soit signé par les deux parties. Aussi le syndic signe pour lui et un copropriétaire désigné par l'assemblée, généralement le président de séance, mais cela n'a rien d'obligatoire, atteste par sa signature que l'assemblée a bien approuvé le contrat. En signant, ce copropriétaire n'engage pas le syndicat et ne se substitue pas au syndic. Il ne fait que réitérer l'attestation portée sur le PV par le président de séance au moyen de sa signature. On peut d'ailleurs considérer que le président de séance n'a même pas besoin d'être expressément mandaté pour cela. Cette façon de faire est parfaitement légale.

citation:
Initialement posté par philippe388

Sépia : ce qui compte c'est la décision de 'lAG, le contrat aurait pu être modifié, mais SEULE les dates de début et de fin de mandat du syndic portées au PV comptent. Le mandat débute à la seconde ou le syndic est élu, le nouveau contrat débute à la même seconde.
Non. Ce qui compte est la rencontre des volontés. Si le PV, document exprimant la volonté du syndicat, et le contrat, document exprimant la volonté du syndic, divergent, le contrat n'est pas conclu. En l'espèce, il n'y a qu'une erreur matérielle évidente et la bonne version est celle du PV pour la raison que j'ai déjà donnée.

Le mandant commence à la date calendaire convenue entre les parties et ce n'est pas nécessairement le jour de l'AG.

citation:
Initialement posté par philippe388

Chez nous, la résolution adoptant le nouveau contrat a donné mandat à Monsieur X (en qualité de Président de séance) pour signer et c'est ce qu'il a fait (sans, hélas, vérifier la date).

Par ailleurs, le contrat prévoit bien qu'il est établi en deux exemplaires, signés par Monsieur X pour le syndicat et par Monsieur Y pour le syndic.

Un des exemplaires étant chez le prestataire de services contractant et l'autre faisant partie des archives du syndicat, lesquelles sont conservées par le représentant mandaté du SDC, les deux documents seraient donc chez Monsieur Y... mais pas dans le même tiroir
C'est la bonne façon de faire, sauf en ce qui concerne l'oubli de corriger l'erreur, mais ce n'est pas grave, ce n'est qu'une erreur matérielle sans conséquence.

Édité par - ainohi le 09 juil. 2017 19:09:39

Sépia
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 09 juil. 2017 :  19:24:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

Quand au contrat du syndic sortant qu'il soit renouvelé ou PAS; il s'arrête le jour de l'AG. Il ne s'agit pas d'une nécessité MAIs du respect de la loi de la copropriété.
Le mandat débute à la seconde ou le syndic est élu, le nouveau contrat débute à la même seconde.

Citons l’article 18–V, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 :
 
« Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »

Ce qui, si "prise de fonction" veut bien dire date de prise d'effet du contrat (et vous me corrigerez si je me trompe) il n'y a pas forcément concordance entre cette date et celle de l'AG au cours de laquelle le nouveau syndic est désigné.

Exemple : le mandat du syndic actuel prend fin normalement selon son contrat le 31 octobre 2017.
Une AG, réunie le 20 juillet 2017 décide de choisir un autre syndic dont le contrat, signé le 20 juillet, mentionne qu'il prendra effet le 6 septembre 2017.

Ne me chipotez pas sur le choix des dates et ne me demandez pas pourquoi on aurait procédé ainsi, ce n'est pas la question.

La question est de savoir si la révocation du syndic actuel interviendrait le 20 juillet ou le 6 septembre.

Moi, je comprends qu'il n'est révoqué que le 6 septembre.

Absurde ?

citation:
Initialement posté par philippe388
La remise des archives est totalement hors sujet.
Du moment que vous le dites...

citation:
Initialement posté par philippe388
Le CS DOIT avoir copie de ce contrat.
Ce dont il est question ici, ce n'est pas d'une "copie" que TOUS les copros ont reçue avec la convocation à l'AG, mais d'un des deux exemplaires signés

citation:
Initialement posté par philippe388
C'est donc au seul syndic de signer au nom du SDC.
Déjà répondu à ce propos avec renvoi au Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

citation:
Initialement posté par philippe388
Pour les heures supplémentaires, qui va contester devant le TGI pour quelques dizaines d'euros ?
Là, pour le coup, on est bien "hors sujet" !



philippe388
Pilier de forums

13274 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 09 juil. 2017 :  19:36:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
sépia; ainohi : pour sortir des affirmations sans fondements juridiques telles que "le contrat du syndic mentionne que le contrat soit signé par le syndic et un mandataire désigné par l'AG", prouvent que cela est dans la loi, je vous donne le texte d'un juriste, ex-syndic, expert dans la copropriété, JPM. TExte que gedehem, un autre spécialiste de la copropriété reprend très souvent lorsque le sujet du contrat de mandat part dans tous les sens, et ainohi parle même d'élégance dans la signature du contrat en AG.

Texte argumenté qui balaie vous affirmations.

Sépia, ainohi,.. un coup de fil à votre syndic qui vous confirmera les écrits de son collègue JPM

Le syndic est un mandataire légal, chargé de représenter un incapable, et plus précisément un mandataire social, dès lors qu’il est chargé de représenter une personne morale affectée par l’incapacité naturelle de pouvoir exécuter ses décisions. Une personne morale est dotée de la volonté mais dépourvue d’une main pour signer.

Un mandat légal ne peut pas être régi par un contrat. Son contenu est exclusivement fixé par la loi. Il est donc impossible de concevoir l’existence d’un « contrat de mandat du syndic » régi par les dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil.

La loi du 10 juillet 1965, déjà tant de fois modifiée, ne fait pas mention du « contrat de mandat du syndic ».


L’article 64 du décret Hoguet n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispense d’ailleurs le syndic de copropriété de l’obligation de détenir « un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ».
Telle est la règle applicable à tous les syndics de copropriété, professionnels ou non, rémunérés ou non.
(…..)

Il faut donc déterminer les caractères juridiques d’un mécanisme propre à satisfaire ces besoins.
Ces modalités peuvent faire l’objet d’un document annexé à la convocation pour l’assemblée générale appelée à l’approuver et encore, le cas échéant, au procès verbal de cette assemblée, notamment lorsque le projet a fait l’objet d’amendements acceptés par le syndic. Ce document doit être opposable au syndicat comme au syndic, et même aux copropriétaires dans la mesure où il justifie les charges réparties au titre de la rémunération du syndic.

Dans ce cadre, le caractère abusif de certaines des modalités adoptées peut sans nul doute être invoqué.

Cette technique était utilisée à l’époque de la taxation administrative des honoraires. Elle n’est en rien incompatible avec le régime plus libéral en vigueur de nos jours.
Ce document peut se présenter comme un contrat de rémunération mais il ne peut s’agir d’un contrat de mandat car il ne peut se substituer à la loi pour déterminer les prestations imposées au syndic. Il se borne à fixer la rémunération de chacune de ces prestations.

Le contrat de rémunération est lié au mandat légal, dont il est l’accessoire.

D’une part il est inconcevable pour une assemblée générale de désigner un syndic sans accepter le contrat de rémunération qu’il propose, après négociation éventuellement.

D’autre part, le contrat de rémunération doit disparaître avec le mandat légal à l’extinction de celui-ci pour quelque raison que ce soit (*). Il ne peut plus alors que permettre l’apurement définitif du compte des honoraires entre le syndicat et le syndic sortant.

Pour qualifier ce contrat de rémunération on trouve une piste dans les commentaires reproduits ci-dessus du projet de réforme du Code civil : « Dans son alinéa final, l’article 1101-1 renvoie implicitement les actes juridiques unilatéraux et les actes collectifs aux dispositions spéciales qui les gouvernent respectivement, dans leur validité et leur effet. Mais, quand la raison le commande, il leur rend subsidiairement applicable le régime général des conventions, lequel apparaît ainsi, sous ce rapport, comme le droit commun des actes juridiques."

Nous n’irons pas plus avant dans une recherche juridique qui pourrait lasser le profane. Les juristes y trouveront largement leur miel, même si certains pourront de trouver déconcertés par un brutal remaniement du classement des actes juridiques."
(....)
- - - - -

C'est la loi qui fixe la mission et les pouvoirs du syndic, pas un prétendu "contrat" qui n'existe pas !

Le seul document pouvant être établi est ce "contrat de rémunération" joint à la convocation et adopté par l'AG, la décision prise suffisant à l'opposabilité des rémunérations convenues ... comme il en est pour toutes les décisions d'AG.

Quant à l'affirmation " ....obligation de désigner un copro. pour signer le contrat figure dans le texte", merci de préciser où elle se trouve, JPM expliquant qu'il n'y a pas de "contrat" !

(*) Point interessant pour ce qui concernerait la date échéance d'un prétendu "contrat de syndic" et la perception d'honoraires lorsque le sortant n'est pas reconduit dans son mandat, un autre syndic ayant été désigné avec effet immédiat.


sépia, ainohi : bonne lecture, et vous pouvez remettre vos fiches à jour.Tous est dit dans ce texte sur ce sujet.

Sépia
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 09 juil. 2017 :  19:47:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ainohi

citation:
Initialement posté par philippe388

Chez nous, la résolution adoptant le nouveau contrat a donné mandat à Monsieur X (en qualité de Président de séance) pour signer et c'est ce qu'il a fait (sans, hélas, vérifier la date).

Par ailleurs, le contrat prévoit bien qu'il est établi en deux exemplaires, signés par Monsieur X pour le syndicat et par Monsieur Y pour le syndic.

Un des exemplaires étant chez le prestataire de services contractant et l'autre faisant partie des archives du syndicat, lesquelles sont conservées par le représentant mandaté du SDC, les deux documents seraient donc chez Monsieur Y... mais pas dans le même tiroir
C'est la bonne façon de faire, sauf en ce qui concerne l'oubli de corriger l'erreur, mais ce n'est pas grave, ce n'est qu'une erreur matérielle sans conséquence.

ainohi , je suis bien d'accord pour dire que c'est la bonne façon de faire. D'autant plus que le passage que vous citez n'est pas de philippe mais de moi-même
Cette petite erreur de manip ne mériterait pas d'être relevée s'il ne s'agissait pas d'un satisfecit indûment accordé à un intervenant qui, dans ce fil, n'a cessé d'exprimer péremptoirement des contre-vérités.




Édité par - Sépia le 09 juil. 2017 19:49:21

Sépia
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 09 juil. 2017 :  20:41:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe, vous pourrez citer tous les JPM que vous voudrez et développer dans toutes les couleurs de l'arc-en-ciel autant de thèmes généraux que vous le souhaiterez, il n'empêche qu'il est question ICI d'un cas précis et concret.

Et, dans ce cas précis et concret, il est UN FAIT :

- que, pour l'AG de MA copropriété, il y a eu, joint à la convocation, un ensemble de feuillets imprimés intitulé "CONTRAT DE SYNDIC PROFESSIONNEL",

- que le texte porté sur ce document est conforme au contrat-type instauré par la réglementation,

- que l'existence d'un tel document était visée dans un projet de résolution soumis à l'AG et destiné à confier un mandat de syndic à une entreprise et à accepter un contrat définissant "la mission, les honoraires et les modalité de gestion" du syndic,

- que ce même projet de résolution désignait en outre Monsieur X "pour signer le contrat de syndic",

- que la résolution en question a été adoptée par l'AG à quelques minutes de sa fin.

La question étant, dans ce cas précis et concret, de se prononcer sur le mode de calcul des honoraires du syndic et de son personnel et, accessoirement, sur la portée d'une faute de frappe et la détention des deux exemplaires du contrat signé.

Sans que ce soit inintéressant de labourer le champ juridique pour y déterrer des trésors de rhétorique touchant à la nécessité ou non d'un contrat écrit, permettez-moi de vous dire que c'est vraiment "hors sujet"



ribouldingue
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 09 juil. 2017 :  21:54:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Pour calculer le montant des honoraires de tenue de l'assemblée, il faut donc procéder à une règle de trois.
Si l'assemblée a duré trois heures et que le résultat du vote a été proclamé dix minutes avant la fin de l'assemblée, deux heures et cinquante minutes seront facturées selon l'ancien tarif et dix minutes selon le nouveau. Il n'est cependant pas interdit d'arrondir.
Alors la je suis perclus de rhumatisme suite à la rigolade.

Je pense qu'il manque donc a nos assemblée ce qu'on nomme en anglais un Timekeeper, et que je verais bien être un chronométreur. Le rôle est aussi important que le secrétaire.

On pourrait donc valablement ne délibérer sur la désignation du syndic qu'en dernière résolutions, après s'être dit au revoir, histoire de gagner 15 secondes.


citation:
Sans que ce soit inintéressant de labourer le champ juridique pour y déterrer des trésors de rhétorique touchant à la nécessité ou non d'un contrat écrit, permettez-moi de vous dire que c'est vraiment "hors sujet"
Oh ben non. ENfin, si. Ben non. Enfin, je ne sais plus, je vais me coucher (moins bête....)

citation:
Il n'est cependant pas interdit d'arrondir.
Vous vous arrangez vite avec la loi, ou est-il marqué qu'on peut arrondir?

JB22
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 09 juil. 2017 :  23:13:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La présence du syndic et de son personnel à l' A.G., l 'est dans le cadre de son mandat et de son contrat de syndic.

La facturation doit donc se faire selon ce contrat.

Sépia
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 09 juil. 2017 :  23:18:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JB22
La présence du syndic et de son personnel à l' A.G., l 'est dans le cadre de son mandat et de son contrat de syndic.
La facturation doit donc se faire selon ce contrat.
Tout le problème est de savoir selon quel contrat, celui d'avant ou celui d'après ?


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