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masek33820
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 Posté - 30 juin 2017 : 07:50:27
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Bonjour,
Notre copropriété est composée de 145 maisons individuelles (maison secondaires).
Quelques coproprietaires ont obtenus l’autorisation d’ajouter quelques surfaces et agrandir quelques chambres, ce qui a ajouté un peu de surface chez eux (privatifs).
Je viens de recevoir la liste de présence de la dernière réunion et je constate que les tantièmes ont été changés par le syndic à chaque copropriétaire qui a fait des travaux en ajoutant la surface au tantième de chacun.
Or calculer les tantièmes ne dépend pas uniquement de la surface de chaque agrandissement.
Ces tantièmes ne correspondent plus aux tantièmes mentionnés dans le règlement de copropriété.
Question :
Est-ce que le syndic peut bricoler les tantièmes comme il veut, sans le vote à l’unanimité de l’assemblée générale ?
Est-ce qu’il ne faut pas changer le règlement de copropriété ?
Est-ce que le syndic ne confond pas les surfaces communes et privatives.
Merci de votre aide.
Michèle
Cordialement
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Posté - 30 juin 2017 : 08:12:04
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citation: je constate que les tantièmes ont été changés par le syndic à chaque copropriétaire qui a fait des travaux en ajoutant la surface au tantième de chacun. Ca ne veut rien dire, on ne peut pas ajouter une surface (10m2) à des tantièmes (25 / 10 000 emes)
citation: Est-ce que le syndic peut bricoler les tantièmes comme il veut, sans le vote à l’unanimité de l’assemblée générale ? Il faut un votre et à l'article 26 unanimité des présents, autant dire aucune chance que cela se fasse;
Sauf si la modification des tantièmes a été volté à la même majorité que les autorisations des travaux relatifs à ces surface additionnelles autorisées par une AG précédente, vote fait à la même AG.
Si les tantièmes utilisés pendant l'AG pour les votes ne sont pas corrects, ce n'est pas le syndic qu'il faut mettre en cause, mais le syndicat, et le président de séance qui est responsable de la tenue de l'AG, éventuellement les scrutateurs qui font les décomptes (normalement encore que je n'en n'ai jamais vu faire cela malheureusement) et enfin le syndic qui a préparé l'ordre du jour si l'ordre du jour est erroné, et le syndic est aussi secrétaire de séance et s'il est pro a un devoir de conseil. |
Édité par - ribouldingue le 30 juin 2017 08:15:42 |
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Posté - 30 juin 2017 : 08:59:09
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C'est à l'AG de décider les modifications de tantièmes et non au syndic.
Et comme dit par ribouldingue, il n'y a pas de proportionnalité, car on suppose que ces agrandissements se sont faits soit sur des parties privatives donc déjà achetées, soit sur des parties communes à jouissance privative donc là aussi déjà achetées, soit sur des parties communes et dans ce dernier cas, les tantièmes doivent/auraient dus être modifiées et votées par l'AG.
Bien sur qui dit changement de tantièmes, mais également de descriptif du logement doivent passer par des modifications de RdC et de EDD.
Ce problème doit être traité dès le début de l'AG !!! mais de ce que je comprends l'AG aurait déjà eu lieu... alors, il vous faut vérifier si ces changements de tantièmes ont influé sur le résultat des votes. Si NON, laissez faire pour cette AG ; si OUI, alors vous avez deux mois pour faire annuler les résolutions qui vous "chiffonnent"...
Pour l'avenir :
* il faut traiter ce cas avant la prochaine AG et là il faut travailler avec le CS et prévoir des résolutions à la prochaine AG
* TRES IMPORTANT, quelle est l'influence sur le paiement des fonds, car normalement les provisions et charges sont dépendantes de ces tantièmes.
Savez vous depuis quand dure cette anomalie ?.... et avez vous vérifié si une décision d'AG ne remonterait pas à l'époque des demandes de travaux privatifs ?.... |
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masek33820
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Posté - 03 juil. 2017 : 07:15:19
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Bonjour,
Merci de vos réponses rapides.
En effet, nous n'avons jamais voté une résolution de changement de tantième à l'assemblée générale et à l'unanimité comme la loi le prévoit.
Le syndic a pris à son initiative la décision de changer les surfaces en tantièmes pour les maisons concernées, drôle de calculs !!.
Je lui adresse aujourd’hui un e-mail pour lui demander de changer immédiatement ses tantièmes et me rembourser les sommes qui a aperçues à tort.
A défaut je passe par mon avocate.
Car si j’ai bien compris pour changer les tantièmes, il faut un vote et avoir l’unanimité (ce qui impossible dans résidence, car nous sommes 145 maisons individuelles) + 8 garages +10 appartements(total 163 copropriétaires).
Il faut changer le règlement de copropriété également.
Que pensez-vous ?
Merci de votre aide
Michèle
Cordialement
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Posté - 03 juil. 2017 : 07:49:28
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C'est à dire que dans votre système, il y a eu un "loupé" 
A chaque fois que quelqu'un a agrandi sa maison, il aurait fallu à chaque fois voter la modification des tantièmes, des RdC, etc.... et cela à la même majorité que celle qui a autorisé les travaux (en général article 25, quelque cas possibles à l'article 26).
Le syndic est parti dans une bonne intention, mais il avait à suggérer et proposer aux votes.
Dans le cas de votre syndicat, il serait bien de régulariser les situations vis à vis de ceux qui n'ont rien fait.
Dans la mesure où la plupart on eut des autorisations à la majorité 25, il faudrait faire voter à cette majorité. |
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 Posté - 03 juil. 2017 : 08:01:32
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C'est ici:
citation: Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. Mais il me semble que c'est la même assemblée qui doit faire ce vote, si c'est une assemblée suivante, on ne modifie plus sur la base des travaux effectués, donc à nouveau double unanimité me semble t'il. |
Édité par - ribouldingue le 03 juil. 2017 08:13:53 |
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Posté - 03 juil. 2017 : 08:47:09
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certes, mais il faut bien avancer : ne vaut-il pas mieux que l'AG se mette d'accord en réparant un "oubli" avant soit d'attendre qu'un juge saisi "impose", soit que l'ambiance devienne délètère dans le syndicat à cause de ces différences (et cela commence, vu le cas masek.... ).
Je serais dans cette situation je tenterais... |
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masek33820
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Posté - 03 juil. 2017 : 10:52:27
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Bonjour,
Désolé, vos réponses ne sont pas claires pour moi.
Pour agrandir les maisons, nous avons eu les autorisations nécessaires par les assemblées générales (pas de problème).
Le syndic a pris la décision de changer les tantièmes sans concertation avec personnes et sans respecter l'article 11 (unanimité).
Voilà la situation.
Question:
Est ce que je peux demander su syndic de respecter à la lettre l'article11.
Merci de votre aide.
Michèle
Cordialement |
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Posté - 03 juil. 2017 : 11:27:39
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citation: Pour agrandir les maisons, nous avons eu les autorisations nécessaires par les assemblées générales (pas de problème).
En agrandissant les maisons vous auriez du changer les tantièmes. Ceux qui n'ont pas changé/aggrandi sont lésés dans cette histoire. C'est pourquoi je préconisai de fiare officiellement ces modifications maintenant via une AG.
Mais ur le plan théorique, OUI, vous pouvez imposer au syndic qu'il respecte le RdC. Mais c'est injuste pour les autres, si rien n'est fait.
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andre78fr
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Posté - 03 juil. 2017 : 11:32:16
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Etes-vous sûr d'être en copropriété et pas dans une ASL pour commencer ?
Chez moi, ASL de 60 pavillons, les tantièmes sont une combinaison du type de maison et du nombre de m2 de terrain, des statuts d'ASL peuvent tout à fait prévoir que les quotes-parts sont fonctions de la superficie bâtie et, dans le cas d'une ASL, ce ne sont pas les articles de la loi du 10 juillet qui s'appliquent...
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nefer
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Posté - 03 juil. 2017 : 11:37:04
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je suis de l'avis d'André
ce n'est pas parce que vous appelez "syndic" l'entité qui gère votre ensemble,que vous êtes dans une copropriété
il faut relire le texte qui régit votre ensemble: réglement de copropriété ou statuts d'ASL ? |
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masek33820
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Posté - 03 juil. 2017 : 15:40:08
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Bonjour,
J'ai contrôlé le réglement de copropriété, nous sommes bien dans une copropriété.
Merci encore.
Michèle
Cordialement |
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Le syndic peut changer les tantièmes sans vote 
