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zaroc
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PostĂ© - 27 juin 2017 :  12:31:10  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
Ma copropriété a maintenant un compte bancaire et un ICS ( identifiant créancier SEPA ) comme le syndic a les siens. Avec les appels de charges nous recevons un TIP SEPA pour, éventuellement, faire prélever ses charges sur son compte bancaire personnel ( en joignant un RIB ). Je me bats depuis un an pour que ces TIP comportent notre ICS et non celui du syndic car, à moins que je me trompe, ces prélèvements tombent sur le compte bancaire du syndic et non sur notre compte! N'est ce pas illégal et comment obtenir que le syndic se conforme à la loi (art 18 L65 )? pour info, je ne suis pas au CS qui ne fait strictement rien!
Merci pour vos réponses
Maroc


zaroc
Contributeur actif



363 message(s)
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 1 PostĂ© - 30 juin 2017 :  09:54:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour
Je vois que mon sujet n'intéresse personne et je le regrette car finalement le problème que je soulevais était de savoir si un syndic peut impunément continuer à faire verser sur son compte bancaire les charges et autres produits qui, légalement, devraient être versés "sans délai" sur le compte du syndicat de copropriétaires....

philippe388
Pilier de forums

13203 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 30 juin 2017 :  13:01:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
zaroc : la premi-re question a se poser : avez vous un compte séparé au nom du SDC ?

Cela est obligatoire pour tous les SDC de plus de 15 lots; la dérogation est encore adoptable par l"AG pour ces petites copropriétés.

Ceci est obligatoire depuis le 28 mars 2015. Plus de dérogation possible; le compte séparé a toujours été une obligation.

La non ouverture d'un compte séparé entraine de fait la nullité du contrat de syndic.

A faire constaté par le juge.



zaroc
Contributeur actif



363 message(s)
Statut: zaroc est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 30 juin 2017 :  14:08:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Philippe, comme dit plus haut, nous avons un compte bancaire conformément à la loi de 65 mais le problème, c'est que notre syndic continue de demander de verser nos charges sur son compte. Alors, me direz vous, les copros sont idiots, pourquoi ne versent ils pas leurs charges sur le compte des syndicat?....je me le demande moi-même mais le plus grave c'est que le syndic fait comme si nous n'avions pas ce compte ...

pepa
Contributeur senior

697 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 30 juin 2017 :  14:46:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Et bien faites-vous mĂŞme comme si le compte du syndic n'exisstait pas et payez vos charges sur le compte du SDC. C'est tout simple.

philippe388
Pilier de forums

13203 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 30 juin 2017 :  15:16:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
zaroc : vous ne répondez pas à la question ! avez vous un compte SEPARE au nom du SDC ?

Conformément à la loi de 1965 ne veut pas dire grand chose. Depuis 1965 la possibilité de déroger à cette obligation du compte séparé au nom du SDC, puis la loi ALUR de mars 2015 avec la fin de la dérogation pour les copropriété de moins de 16 lots sont passées par là.

zaroc :
citation:
je me le demande moi-mĂŞme mais le plus grave c'est que le syndic fait comme si nous n'avions pas ce compte ...


Vous avez la réponse, vous n'avez peur-être pas de compte séparé

Avant mars 2015, l'AG a t'elle adopté la dérogation de l'ouverture du compte séparé ? A vérifier sur les PV des années précédentes.

Combien de lots dans votre SDC ?

zaroc
Contributeur actif



363 message(s)
Statut: zaroc est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 30 juin 2017 :  15:49:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour Philippe, nous avons un compte séparé depuis un an, un ICS, etc
Pour Pepa, je verse bien sûr mes charges sur le compte séparé du SDC
Ma question : que faire que pour le syndic soit sanctionné? aller devant le TGI avec un avocat et sans être sûr que son mandat soit annulé?
Autres conseils? Merci d'avance.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2093 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 30 juin 2017 :  16:38:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La première chose à faire c'est de lui demander de manière très officielle et autoritaire (recommandé par exemple) pourquoi les TIP SEPA sont émis sur l'ICS du syndic au lieu de l'ICS de votre compte bancaire. Il n'est pas impossible que le syndic subisse les contraintes de son système informatique ; la génération du fichier des prélèvements et sa transmission à la banque imposent de bien maîtriser les choses, ça peut être un problème et une limitation du logiciel, un manque de formation mais également de la mauvaise volonté...

Votre comte bancaire est dans la mĂŞme banque que le compte du syndic quand mĂŞme ?

Dans le temps, avant SEPA, de nombreux syndics utilisaient les TIP sur leur compte mais les sommes étaient très rapidement virées ensuite sur les comptes des copropriétés et on pouvait avoir une certaine tolérance pour la notion du "sans délai". Là aussi, une vérification s'impose ; combien de temps entre la date de prélèvement et la date où les fonds arrivent sur le compte de la copropriété ? Là aussi, le syndic a obligation de vous fournir les relevés de banque alors ça se contrôle facilement...

La même question (de temporalité) se pose sur les transferts entre le compte courant et le livret sur lequel doivent être placés "sans délai" les fonds travaux...


philippe388
Pilier de forums

13203 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 30 juin 2017 :  16:51:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
zaroc : c'est plus clair!

Le syndic est donc en faute !! Il n'a aucun droit que les fonds du syndicat - appels de charges - soit versés sur son compte.

La loi ALUR a aussi changé modifié le texte de l'article 18 de la loi de 1965 : nullité du mandat en cas de versement de fonds sur le compte du syndic, lorsque le SDC a un compte séparé.

L'ARC : L’ article 18 après l’entrée en vigueur de la loi ALUR

La loi ALUR a, en 2014, modifié de façon importante la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement l’article 18.

En l’occurrence, elle a repris les obligations en matière de compte bancaire séparé en rajoutant cette fois-ci que « la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivants sa désignation. »

Le législateur a donc voulu étendre la sanction de la nullité du contrat, non pas à la seule obligation relative à l’ouverture du compte bancaire séparé, mais à toutes celles citées avant l’énonciation de la sanction :

l’ouverture dans un établissement bancaire d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat ;
le versement sans délai de toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ;
le fait que le compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte ;
le fait que les éventuels intérêts produits par le compte sont définitivement acquis au syndicat de copropriétaires.


Ce syndic est en faute, vous pouvez demander au juge de constater la nullité du mandat de votre syndic sur la base des documents que vous avez cité, SEPA, ICS,RIB au nom du syndic, et votre RIB du compte séparé du SDC.

Le juge ne fera que constater que le syndic n'a pas respecter l'article 18 de la loi de 1965.

Mais, vous serez alors dépourvu de syndic, le juge nommera alors un administrateur provisoire qui sera charger de convoquer une AG pour élire un syndic.

Une autre question se pose : OU est le CS ? c'est à lui de vérifier celà. Il faudra virer ses membres.

Afin d'Ă©viter l'AP, j'enverrai un RAR au syndic en lui rappelant les obligations de l'article 18/ loi de 1965, et en exigeant qu'il informe les copros que SEUL le RIB, et le SEPA au nom du SDC sont valables pour le paiement des charges.

Et qui si rien n'est fait sous huit jours, vous saisierez le TGI afin qu'il constate la nullité DE FAIT de son mandat.

Une copie au CS !!

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2093 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 30 juin 2017 :  16:57:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Voir aussi : https://arc-copro.fr/documentation/...didentifiant

pepa
Contributeur senior

697 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 30 juin 2017 :  16:58:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par zaroc


Ma question : que faire que pour le syndic soit sanctionné? aller devant le TGI avec un avocat et sans être sûr que son mandat soit annulé?
Autres conseils? Merci d'avance.


C'est sans doute un peu précoce de l'envisager. Faites ce que vous préconise Andre78 et par RAR car cela aura le mérite de formuler clairement le problème, ensuite vous verrez bien en fonction de sa réponse.

zaroc
Contributeur actif



363 message(s)
Statut: zaroc est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 30 juin 2017 :  17:46:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bien reçu tous vos conseils judicieux. Je vais commencer par une LRAR mais sachez que j'ai déjà fait un mail dans ce sens resté sans réponse...Oui, compte bancaire du SDC dans la même banque que le compte syndic. Oui, le "sans délai" peut être interprété de différentes façons...Mon intention est bien de consulter grand livre, etc mais ce ne sera pas avant novembre car AG en décembre. Vous avez compris que je suis le seul à me battre, face à un CS plus que nul...et des copros moutons...etc, etc..De telles copropriétés, ça existe!

philippe388
Pilier de forums

13203 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 30 juin 2017 :  18:10:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
zaroc OUI cela existe !!! et mĂŞme pire que le votre.

philippe388
Pilier de forums

13203 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 30 juin 2017 :  18:34:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
zaroc : travail illicite en 2016 : redressement fiscal de 555 millions d'euros.

Estimation à 7 milliards d'euros de charges sociales impayées !!!

ET ce n'est que la face cachée de l'iceberg.

PS : j'ai déposé plainte il y a 2 ans contre le syndic et le président du CS pour 15 000 € de travaux votés et effectués par une entreprise radiée depuis 2010. Le procureur de la république an lancée une enquête préliminaire le lendemain de la réception de mon RAR. La police laisse dormir ce dossier, comme de dizaines de milliers d'autres.

Faux Kbis, fausse adresse, fausses factures,... et ces 2 personnages le savait; c'est même le président du CS qui a rédigé les devis et les factures. pas belle la vie en copropriété.

Le syndic et le président du CS m'on traité de fasciste devant l'AG !! les copros suivent les yeux fermés ces 2 voyous !

Des syndics ont été condamnés pour du travail illicite - employés pâyes au noir par l'entreprise choisie par l'AG - les amendes sont TRES lourdes depuis la loi Hamon. 2 jugements 120 000 et 175 000 € !!

Il faut aussi savoir que c'est le doneur d'ordre qui est le responsable, et en copropriété, c'est LE syndicat.

zaroc
Contributeur actif



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Statut: zaroc est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 30 juin 2017 :  19:29:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Philippe. Et oui, c'est toujours le syndicat qui est responsable et qui doit se retourner contre celui à qui il a donné un mandat! Bref....
 
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