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 Posté - 27 juin 2017 : 07:33:38
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J'oserias mĂŞme Ă©noncer: un risque d'aggravation de l'aggravation..... |
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pataubagne
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 Posté - 27 juin 2017 : 09:16:19
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citation: Initialement posté par rambouillet
Donc le syndicat n'a pas le choix, il DOIT faire les travaux préconisés par l'expert ; s'il faisait d'autres travaux, il ne pourrait bénéficier d'aucune garantie ultérieure.
A bon? réellement??
citation: Initialement posté par rambouillet
Le tribunal a bien condamné à FAIRE EXECUTER les travaux préconisés par l'expert et je dirai même plus, il n'a pas le choix des entreprises :
« Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «?la Clé des Champs?» à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert aux pages 27 à 31 de son rapport, qui englobent les travaux nécessaires à la stabilisation du bâtiment C, correspondant aux travaux de traitement par injections de résines proposés par la société URETEK et aux travaux sur les réseaux gravitaires et le cheminement des eaux de ruissellement faisant suite aux études du BET CERRETTI, les travaux de reprise des fissures et des embellissements dans les cages d’escaliers et les travaux visant à remédier aux fissures sur les balcons en façades, y compris l’agrafage et l’enduit, »"
Re Ah bon? on n'a pas le choix des entreprises??
citation: Initialement posté par rambouillet
Deux ans après il parait normal que certains aient saisi le JEX...
citation: Initialement posté par rambouilletAu vu de tout cela, le syndicat a effectivement intérêt à se lancer dans les travaux, car il pourrait se retrouver en plus de l'astreinte confronté à une assignation d'aggravation des faits suite à non exécution de la condamnation  
J'ai même entendu dire que si le maire mettait son "grain de sel" dans tout cela ça serait encore pire pour nous! |
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Posté - 27 juin 2017 : 09:30:03
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Il est question du maire?
Sans doute pour un arrêté de mis en péril alors, et une décision de mise en travaux par le maire, auquel cas les copropriétaires n'a plsu aucun choix de rien que de payer et de se faire sortir du logement.
En effet ce serait bien pire. |
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pataubagne
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44
Posté - 27 juin 2017 : 10:34:20
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Si on prend l'Article 14 de la loi du 10 juillet 1965
(Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 5 JORF 1er janvier 1986)
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Cela ne peut-il pas sous entendre que c'est l'ensemble des copropriétaires qui doivent en assumer la responsabilité et donc les coût des travaux? |
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Posté - 27 juin 2017 : 10:37:37
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citation: citation: citation: Initialement posté par rambouillet
Donc le syndicat n'a pas le choix, il DOIT faire les travaux préconisés par l'expert ; s'il faisait d'autres travaux, il ne pourrait bénéficier d'aucune garantie ultérieure. A bon? réellement??
Imaginez que vous fassiez d'autres types de travaux qui paraissent moins chers ou autres. Ensuite, on s'aperçoit que le sinistre perdure et s'aggrave... à votre avis, que dirait un nouveau juge saisi : pourquoi n'avez vous pas suivi la préconisation de l'expert ?....
Idem pour les entreprises, certes on pourrait d'autres entreprises qui feraient peut-être la même chose, mais si l'expert a cité telle ou telle entreprise c'est qu'il a estime qu'elle étaient capables de faire. Vous en prenez une moins chère, que direz un juge ?...
NON, vous exécutez ce qu'a dit l'expert avec les devis (revalorisés) des entreprises citées.
Il faut rappeler ici, que l'expert avant de remettre son rapport au juge, l'a transmis de façon contradictoire aux parties pour avis.
Si le syndicat estimait que d'autres entreprises moins chères pouvaient faire, il fallait le dire à ce moment là !
Mais le saviez vous ? le syndic vous l'a t il dit que l'expert lui avait transmis son rapport pour avis ? le syndic a-t-il demandé son avis au CS ? probablement pas |
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Posté - 27 juin 2017 : 10:43:52
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citation: Cela ne peut-il pas sous entendre que c'est l'ensemble des copropriétaires qui doivent en assumer la responsabilité et donc les coût des travaux? Non, ceci veut dire que c'est le syndicat.
Cela entre donc dans la compta du syndicat.
A l'étape suivante, le syndicat réparti les dépenses selon les définitions du réglement de copropriété ou de la loi. |
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pataubagne
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Posté - 27 juin 2017 : 10:47:26
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citation: Initialement posté par rambouillet
Imaginez que vous fassiez d'autres types de travaux qui paraissent moins chers ou autres. Ensuite, on s'aperçoit que le sinistre perdure et s'aggrave... à votre avis, que dirait un nouveau juge saisi : pourquoi n'avez vous pas suivi la préconisation de l'expert ?....
Bonne question et bonne remarque. Ben sachez que le bâtiment en question a déjà été l'objet de travaux de renforcement. Il faut que je regarde précisément lesquels. Mais cela n'a pas empêché que cela se reproduise. Etait-ce pas une première intervention mal faite? ou juste un nouveau mouvement du terrain.
citation: Initialement posté par rambouillet
NON, vous exécutez ce qu'a dit l'expert avec les devis (revalorisés) des entreprises citées.
Manifestement nous ne sommes pas partis dans cette voie lĂ ...
citation: Initialement posté par rambouillet
Il faut rappeler ici, que l'expert avant de remettre son rapport au juge, l'a transmis de façon contradictoire aux parties pour avis.
Si le syndicat estimait que d'autres entreprises moins chères pouvaient faire, il fallait le dire à ce moment là !
Mais le saviez vous ?
Non
citation: Initialement posté par rambouilletle syndic vous l'a t il dit que l'expert lui avait transmis son rapport pour avis ?
Non
citation: Initialement posté par rambouillet le syndic a-t-il demandé son avis au CS ? probablement pas
Je ne sais pas n'Ă©tant pas au Conseil Syndical, mais je peux me renseigner. |
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Posté - 27 juin 2017 : 11:00:36
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vous fatiguez pas c'est trop tard.
Il semble dans cette histoire que votre syndic soit un peu léger, car il devrait faire du forcing et vous expliquez tout cela ...
Il semble ne pas avoir compris qu'un syndic (je ne sais si c'est le même) a déjà été condamné dans cette opération, car pas assez diligent .... 
Dans votre cas, je mettrai en demeure (mettez vous à plusieurs, mais je pense que vous aurez du mal à réunir 25% des tantièmes...) le syndic de reconvoquer une AG pour prise de décision comme l'a dit le juge : "condamnation à faire exécuter des travaux", pas à regarder les trains passer.... dans le cas contraire vous agiriez pour lui faire rembourser les astreintes supportées par le syndicat.
Question : lors de l'AG de "jeudi soir", un projet de résolution a été soumis à vote ? lequel ? et quel résultat chiffré en tantièmes ? et qui a voté ? |
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Sunbird
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Posté - 27 juin 2017 : 11:01:04
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Le maire va simplement demander un arrêté d'insalubrité remédiable ou de péril.
La conséquence d'un arrêté va toucher tous les copropriétaires, même les immeubles non concernés.
Interdiction de mettre en location, interdiction de percevoir un loyer, obligation de reloger les locataires aux frais des bailleurs, possibilité pour la mairie d'engager les travaux avec les entreprises de son choix etc... |
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pataubagne
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Posté - 27 juin 2017 : 12:15:52
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@rambouillet
A quel message vous faites allusion, dans la fin de votre dernier message?
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GĂ©dehem
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Posté - 27 juin 2017 : 12:26:31
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Il ne faut plus tourner autour du pot et ergoter durant des jours.
Si l'on résume :
Une action a été engagée à l'encontre du syndicat, en raison de la "mise en péril de l'immeuble", ici d'un bâtiment.
Le syndicat a été condamné a effectuer ces travaux, qui doivent être réalisés selon les indications de l'expert mandaté.
Condamnation sous astreinte, ce qui montre l'obligation et l'urgence.
Le syndicat n'a aucune marge de manœuvre du fait de cette condamnation.
Non seulement il n'a plus compétence (pouvoir) pour décider ou non des travaux, il y est contraint, mais il n'a pas le choix de la réalisation, imposée par le juge.
Sans doute parce que les errements passés n'ont conduit à rien.
Sur cette base, on peut même se demander si une AG est nécessaire, certainement pour décider des modalités de financement de ces travaux.
Lesquels, il faut insister, sont "obligatoirement obligatoires", selon les indications données, toute résistance étant pénalisée (astreinte).
Il n'est donc plus temps de débattre, il faut agir et engager les travaux.
Les modalités de répartition en interne de ces travaux sont ici accessoires, comme l'est l'absence de CS, par la faute de conseillers démissionnaires.
Sans doute que la question de sa reconstitution sera possible lors de la toute prochaine AG appelée à décider du financement de ces travaux. |
Édité par - Gédehem le 27 juin 2017 12:27:14 |
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Posté - 27 juin 2017 : 12:53:54
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citation: @rambouillet
A quel message vous faites allusion, dans la fin de votre dernier message?
le premier, la question originelle (paragraphe 4)
**************
citation: Les modalités de répartition en interne de ces travaux sont ici accessoires,
Pas tout Ă fait, quand mĂŞme, car pour lancer les travaux, il faut bien les demander Ă quelqu'un.
on ne peut pas deamnder Ă tous en disant, on verra plus tard....
Non dans le cas présent, à mon avis à la lecture des documents (mais on va pas reprendre), ce sont les copros de B C qui doivent payer, les travaux ; et tous les copros pour les indemnités à verser à certains, etc, etc...
***Merci Ribouldingue.... ***
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Édité par - rambouillet le 27 juin 2017 13:14:44 |
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Posté - 27 juin 2017 : 13:08:50
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citation: ce sont les copros de B qui doivent payer, les travaux ; C'est sur que si ils sont bĂŞtes ils vont payer.
Champagne pour le bâtiment C (On va l'ouvrir, cette bouteille, oui?) |
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Posté - 27 juin 2017 : 13:17:07
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j'ai corrigé !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 
j'invite les copros du bat CCCCCCCCCCCCC Ă payer !!!!!!! |
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ESTEPHE
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55
Posté - 28 juin 2017 : 08:20:34
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Rambouillet, du calme
La canicule est terminée mais elle a laissé des traces... |
Édité par - ESTEPHE le 28 juin 2017 08:30:03 |
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pataubagne
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Posté - 28 juin 2017 : 09:14:40
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Je vous remercie pour toutes vos analyses. De tout cela, des avis aussi extérieurs, d'avocats, il est clair que les travaux doivent être faits au plus vite. L'attitude fermée d"une partie des copropriétaires qui ne sont pas dans le batiment C, mais aussi en quelque sorte ceux du bâtiment C, ne rendent pas la situation simple à gérer, d'autant plus quand on n'est pas au Conseil Syndical.
Mais vu les démissions qui ont eu lieu, je pense pouvoir envisager d'y entrer. Maintenant quand?... on vient de faire une AGE... je doute qu'on en fasse une autre dans les semaines qui viennent juste pour ce problème de CS. Donc cela attendra sans doute novembre, la prochaine AG qui devrait être anticipée.
Reste tout de même à trouver une solution dans l'intérêt de la copropriété pour la prise en charge du coût. Une grande partie des intervenants ici, avez la même interprétation de notre RCP que notre avocat, sauf Viviane qui a la même interprétation que moi et que d'autres personnes. Maintenant je ne suis pas avocat, et même si je l'étais, ce n'est pas pour autant que mon interprétation serait la bonne.
La seule solution pour avoir une réponse définitive, serait une réponse judiciaire qui pourrait venir de la Cour de Cassation, si j'ai bien tout compris. Mais cela prendrait un temps, non pas infini, mais presque compte-tenu du contexte. Hier l'UNPI m'a dit qu'il n'y avait aucune solution autre que la justice. Mais pour autant je trouve assez "étrange" de devoir assigner des copropriétaires, ceci pendant des années, juste parce que nous n'arrivons pas à nous mettre d'accord sur la lecture du RCP. Il n'existe en France aucun moyen pour lever ce genre de question, rapidement, en justice ou non?
Cette situation vient d'un très mauvais fonctionnement de notre copropriété, que je dénonçais depuis 3 ans environs. Le Conseil Syndical n'a pas fait grand chose pour nous éviter cette situation. Le Syndic n'a pas non plus été clair, sincère (il nous a dit en décembre 2016 en AG, qu'il n'y aurait pas d'astreinte financière...) et n'a pas assumé ses responsabilités. Mais je n'oublie notre responsabilité de copropriétaire, moi inclus, car j'ai été trop longtemps totalement désintéressé de ce qui se passait chez nous, en faisant confiance...
J'essaierai de vous informer des suites....
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Posté - 28 juin 2017 : 11:35:04
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pataubagne : votre analyse est la bonne. la politique de l'autruche est toujours une catastrophe; le signe d'une grande incompétence du syndic et du CS, et du laxisme de la grande majorité des copropriétaires.
Un grand classique dans le monde de la copropriété.
pataubagne : citation: je doute qu'on en fasse une autre dans les semaines qui viennent juste pour ce problème de CS
Mais le syndic a obligation de convoquer une AG pour compléter les sièges vacants,les non démissionnaires conservant leurs postes.
Le CS est OBLIGATOIRE en copropriété; le syndic doit respecter la loi.
Le SDC a été condamné par 2 fois. Le syndic DOIT respecter cette condamnation. C'est à dire appeler les fonds aux copros du batiment C, il ne peut lancer des travaux sans avoir reçu la totalité des fonds. Il ne peut plus choisir une autre entreprise que celle choisie par l'expert.
Une AG ou les copros du batiment C ne PEUT pas rejeter un appel de fond suite Ă cette condamnation.
La lecture du RDC parait pourtant assez claire, les travaux sont Ă la charge des copros du batiment C.
pataubagne : citation: « Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «?la Clé des Champs?» à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert aux pages 27 à 31 de son rapport, qui englobent les travaux nécessaires à la stabilisation du bâtiment C, correspondant aux travaux de traitement par injections de résines proposés par la société URETEK et aux travaux sur les réseaux gravitaires et le cheminement des eaux de ruissellement faisant suite aux études du BET CERRETTI, les travaux de reprise des fissures et des embellissements dans les cages d’escaliers et les travaux visant à remédier aux fissures sur les balcons en façades, y compris l’agrafage et l’enduit, »"
Une telle expertise ne se fait pas sans PLUSIEURS visites sur la copropriété, ou sont convoqués le syndic, les assurances, les entreprises, .... le CS pouvant assisté le syndic et être présent. Il peut se saisir de tous les dossiers concernant le SDC et celui-ci est très important.
Cette expertise n'est pas sorti de nulle part. Le syndic et le CS pouvait demander d'autres devis.
Dans ce genre d'expertise, l'expert PEUT aussi noter QUI va payer les travaux à la lecture du RDC, en justifiant si ces parties sont privatives, communes, communes avec des charges spéciales, ......
Avez vous cette expertise en main ?
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pataubagne
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58
Posté - 28 juin 2017 : 13:17:09
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citation: Initialement posté par philippe388
Avez vous cette expertise en main ?
Non, je viens de la demander au Syndic.
Au sujet du Conseil Syndical, dans notre RCP, il n'y a aucune précision quant au nombre de conseillers syndicaux. La règles des25% s'impose aussi? sur le nombre de conseillers élus la dernière fois?
Et si le Syndic ne convoque pas une AG pour régler ce point, et attend la prochaine AG en novembre, que se passe-t-il? il n'y a plus de président... |
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pataubagne
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Posté - 28 juin 2017 : 14:00:42
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Le point qui pose ici problème, même si pour certains d'entre vous il semble évident que les fondations sont parties communes spéciales et donc le coût des travaux de renforcement du bâtiment doivent incomber aux copros du bâtiment C, pouvait-on dans la procédure, demander à la justice de répondre sur ce point?
Hier à l'UNPI, on m'a parlé de demande reconventionnelle qui aurait pu être faite à l'initiative de l'avocat du SDC. Ca a un sens? (moi je n'ai déjà pas beaucoup de connaissance sur la copro, sur les procédures judiciaires encore moins).
Sachant que la signification de l'arrêt de la cour d'Appel a été fait le 25 avril 2016 et est donc devenu définitif le 26 juin 2016. Donc la procédure est close.
Existe-t-il un moyen rapide (mĂŞme s'il est payant), autre qu'une classique assignation, pour demander Ă la justice de s'exprimer? sachant qu'une classique assignation pourrait aller jusqu'en Cassation, donc impossible vu le contexte.
Ces questions ne remettent pas bien entendu le fait qu'il faut faire les travaux, ça c'est acquis.
Mais |
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Sunbird
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60
Posté - 28 juin 2017 : 14:17:28
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@Pataubagne
Vous mélangez un peut tout, cela est compréhensible vu le contexte.
L'urgence est de faire les travaux, nous sommes dans un problème de sécurité des occupants du bâtiment C. Concernant l'UNPI j'ai du mal à comprendre comment une association peut donner de tels conseils vu l'urgence des travaux.
Dans le cadre de cette procédure d'urgence ce n'était pas le rôle du tribunal de trancher si les travaux devaient être financés par le C ou tous. Sur les éléments que vous nous avez communiqués il y a une très large majorité des UInaute qui ont la même analyse que l'avocat de votre SDC. Les travaux doivent être financés par le C uniquement. Pour l'AG il faudra que seul le bâtiment C participe au vote.
Au lieu de perdre du temps avec la justice sur une question qui semble tout de même assez simple, demandez au syndic l'avis d'un autre avocat spécialisé en copropriété. |
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Interpretation du RCP 
