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bacaalors
Nouveau Membre

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2 message(s)
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Posté - 23 juin 2017 :  19:08:09  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

J'aurais besoin d'un conseil ou informations avisés :-)
En 2016, nous nous sommes alarmés de voir que notre employé d'immeuble n'avait pas de contrat de travail. Elle avait remplacé depuis 2 ans notre ancienne employé d'immeuble, en arrêt de maladie puis décédée.
Nous avons mis en demeure le syndic de faire signer un contrat de travail a notre employé. Celui ci a fait appel a un avocat pour l'aider dans la rédaction. Le conseil syndical a apporté son aide dans ce travail. Le syndic ne nous a jamais avisé que les prestations de cette avocate était à la charge de la copropiété, ni du montant de sa prestation.
En Juin 2016, nous avons changé de syndic. Depuis, notre nouveau syndic a reçu une facture de l'avocate pour le règlement de ses honoraires, d'un montant de 1750 pour 8h de travail.
Notre syndic prend une position plutôt amiable, nous demandant de régler la moitié, afin d'apaiser la situation.
De mon coté, j'avance que la rédaction d'un contrat de travail fait partie des prestations de gestion courante, et que le fait que notre ancien syndic ait décidé de faire appel à un conseil extérieur était son choix et donc ne peut être imputé à notre copropriété.
La question qui se pose: devons nous payer cette somme? Nous n'avons jamais été en contrat avec elle, et nous n'avons aucune trace d'un accord entre l'ancien syndic et elle, hormis un mail entre les 2 parties précisant ses honoraires(190 euros de l'heure).
Notre position est que tout travail mérite salaire, mais que cette somme doit être payée par l'ancien syndic, et non par notre copropriété.

Avez vous un avis sur ce point?

Merci d'avance
Signature de bacaalors 
Badi

nefer
Modérateur

10623 message(s)
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 1 Posté - 23 juin 2017 :  22:05:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la gestion du personnel fait partie des taches de gestion courante du contrat de mandat de syndic: que ce soit depuis la loi ALUR ou avant sous l'arreté NOVELLI.

il faut exiger de votre syndic actuel qu'il fasse un courrier à cet avocat en lui demandant d'adresser la facture à votre ancien syndic...et demander à votre syndic actuel de "rafraichir" ses connaissances

ribouldingue
Pilier de forums



15561 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 24 juin 2017 :  07:59:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour bacaalors
citation:
Notre syndic prend une position plutôt amiable, nous demandant de régler la moitié, afin d'apaiser la situation.
Sa situation est ambigue, et il n'a pas pour l'instant de manière de refuser le paiement, il faut en effet exiger de lui qu'il gère ce dossier de manière à faire payer l'ancien syndic, mais cela risque d'induire une procédure en justice.

Il faut que votre conseil syndical s'empare vite de la question, tanne le syndic et prépare le cas échéant une résolution pour la prochaine AG.

Je ne vois pas comment en revanche 'on' peut exiger de l'avocat de changer sa facturation. Il faut lui demander de le faire, mais si son client est le sydnicat, il e va pas juste obtempérer a un courrier.

rambouillet
Pilier de forums

14338 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 24 juin 2017 :  08:31:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Votre précédent syndic était-il un pro ou un non-pro ?

Faites demander à cet avocat, copie de l'ordre d'une demande de travail afin de voir qui l'avait signé : le syndic lui-même ou le syndicat via le syndic ?

à signaler :
" Le conseil syndical a apporté son aide dans ce travail."
Le CS ne pouvait ignorer l'utilisation des services d'un avocat, il est dommage qu'il n'ait posé la question à ce moment. D'autant que pour faire un contrat de travail, il n'y a pas forcément besoin d'un avocat, sauf dans des métiers complexes ou à particularités

bacaalors
Nouveau Membre

France
2 message(s)
Statut: bacaalors est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 24 juin 2017 :  10:35:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos conseils.
A la lecture de vos réponses, je suis déjà d'accord sur le fait que la rédaction d'un contrat de travail fait partie des prestations de gestion courante et donc des compétences d'un syndic professionnel (ecrit dans le contrat de syndic).
Des le début de cette affaire, le CS a poussé notre ancien syndic à rédiger un contrat de travail. Nous avons l'historique des mails. Dans un de nos mails, nous lui demandons de prendre en compte un certains nombre de points en s'appuyant sur la convention collectives des employés d'immeuble(heures de travail, taux horaires, prévoyance, mutuelles,...).
Le gestionnaire a décidé de faire appel à un avocat, en contrat d'assistance juridique avec leur maison mère apparemment, en demandant une assistance pour rédiger le contrat et prendre en compte tous les éléments dont il n'est pas en mesure de répondre. Le conseil syndical n'était pas en échange de ce mail. En réponse sans que le CS soit en copie, l'avocate demande un certaines nombres de pièces et d'information, et précise que son taux horaire est de 190HT.
Le Syndic nous a posé les questions et afin de faciliter les échanges, a mis l'avocate en copie. Plusieurs échanges ont suivi pour aboutir à la rédaction de ce fameux contrat.
En résumé, je ne pense pas qu'il ait eu un ordre de demande de travail (hormis un mail peu explicite), et que c'est le syndic qui en a fait la demande afin d'avoir une aide dans la prestation à réaliser.
Je considère donc que le client est le syndic, et non le syndicat des copropriétaires.
Le seul élément soulevé par Rambouillet nous met en porte a faux, c'est que savions que le syndic avait fait appel a un conseil extérieur. Cet élément peut il etre opposable au syndicat?

Merci
Signature de bacaalors 
Badi

nefer
Modérateur

10623 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 24 juin 2017 :  11:23:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
que le CS ait connaissance que le syndic se fasse assister ne met pas le CS en porte à faux: c'est le syndic qui a décidé de sous traiter une partie des taches qu'il doit accomplir

de la même façon, quand un syndic fait appel à une structure spécialisée pour établir les bulletins de salaires et déclarations sociales des personnels d'immeuble (gardien , employé d'immeuble) c'est le syndic qui prend à sa charge les frais de cette prestation

Gédehem
Modérateur

13386 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 24 juin 2017 :  12:02:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faut remonter en haut du système, de la pyramide.

TOUS les contrats qui concernent le syndicat, TOUTES les dépenses qui en découlent doivent être décidés par une AG.

Le contrat étant l'expression de la volonté de ceux qui y souscrivent, il n'y a pas contrat "à l'insu du plein gré" du syndicat.

Le mandat de syndic ne lui donne pas délégation de pouvoir en tout.
Les pouvoirs propres du syndic sont définis par les textes. Hors que ces quelques uns (dont recouvrement des créances), il doit être autorisé par une AG.
Dans la mesure où l'ex syndic contracte avec un prestataire sans passer par une décision d'AG l'y autorisant, il se débrouille avec ce prestataire, ici cet avocat.

C'est une constante de la jurisprudence : le syndic qui passe contrat sans délégation (autorisation) de l'AG agit à titre personnel et non es qualité syndic.
De même le prestataire doit vérifier le pouvoir à contracter du syndic. Le seul fait qu'il soit syndic d'un syndicat ne suffit pas.

Accessoirement, dans ce sens, on peut noter que l'approbation des comptes du syndicat n'entraine pas approbation d'un contrat qui n'aurait pas été préalablement décidé.

Conclusion : dans la mesure où cette prestation commandée par l'ex-syndic n'a pas été décidée par une AG, que l'ex-syndic s'en débrouille.

PS : il serait nécessaire que le CS se forme, s'informe davantage. Les éléments ci-dessus devraient être connus, anticipés par cet organe de contrôle et de suivi de la gestion du syndic.

Édité par - Gédehem le 24 juin 2017 12:13:49

ainohi
Contributeur vétéran

1693 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 24 juin 2017 :  15:00:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Houlà!

Ce qui est une constante de la jurisprudence est que le prestataire ne peut invoquer ni une croyance légitime dans les pouvoirs du syndic ni un mandat apparent pour des dépenses qui ne relèvent pas de l'administration courante ou de l'urgence.

Dans cette affaire, il n'est pas du tout évident que la prestation de l'avocat ne soit pas une dépense de gestion courante.

Il me semble plus prudent de payer l'avocat et d'exercer un recours contre l'ancien syndic.

JPM
Pilier de forums

5333 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 24 juin 2017 :  15:37:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faudrait être mieux éclairé :

Quelle est l'importance de l'immeuble ? Nombre de bâtiments, de lots ?

Comment l'avocate a-t-elle été choisie ? Huit heures de travail pour une avocate spécialisée dans l'immobilier c'est impensable.

Dans les grands groupes, tout ce qui concerne les concierges est souvent centralisé. Dans les agences les gestionnaires n'y connaissent rien.

On peut penser aussi que le conseil syndical a manifesté de la bonne volonté mais n'a pas été très curieux sur les modalités de réalisation du contrat.

Un avantage : vous devez avoir un contrat impeccable. Hélas ce n'est pas certain. Mais la responsabilité de l'avocate serait engagée en cas de difficulté.







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