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Lulu34
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Posté - 01 juin 2017 :  19:40:56  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Lors de l'AG il a été voté à l'unanimité pour l'exécution de travaux de toiture. Le devis a été accepté.
Cependant l'un des copropriétaire a demandé que ces travaux avec leur appel de fonds soient réalisés début Juillet, pour des raisons financières. Il était donc convenu de réclamer la quote part de chacun début Juin. Nous étions au mois d'Octobre 2016.
Aujourd'hui 1 Juin alors que je m’apprête à faire un courrier à chacun pour demander la somme due, je viens d'être averti par ce même copropriétaire qu'en date du 31 Mai 2017 son appartement était vendu et me donne les coordonnées du nouveau copropriétaire.
A qui dois-je demander de l'argent ?

ribouldingue
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 1 Posté - 01 juin 2017 :  20:07:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Lulu34

Quel est le texte de la résolution concernant les appels?
citation:
Il était donc convenu de réclamer
Convenu, ca n'existe pas en langage de la copropriété. Que voulez-vous donc dire?

citation:
Aujourd'hui 1 Juin alors que je m’apprête à faire un courrier à chacun pour demander la somme due, je viens d'être averti par ce même copropriétaire qu'en date du 31 Mai 2017 son appartement était vendu
Ca n'est pas possible; On ne vous a pas demandé l'état daté?
Averti sous quelle forme?

Vous envoyez l'appel a celui qui est propriétaire, donc le propriétaire actuel.... sauf mieux informé....

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 01 juin 2017 :  22:22:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Lorsque l'on vote des travaux en AG , il faut aussi voter la date de l'appel de fonds

qu'avez vous exactement écrit dans le texte de la résolution?

rambouillet
Pilier de forums

13965 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 02 juin 2017 :  08:00:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il était donc convenu de réclamer la quote part de chacun début Juin.


est ce que cela a été indiqué sur le PV ?
* si OUI, donc vous réclamez la somme au nouveau copro
* si NON, alors la somme était exigible à la date de la prise de décision (AG : octobre 2016)

Là où je suis surpris : " je viens d'être averti par ce même copropriétaire qu'en date du 31 Mai 2017 son appartement était vendu ". En théorie vous deviez être au courant, car le notaire a du vous demander un état daté concernant cette vente en préalable à celle-ci....
Attention, si cette somme est due par l'ancien, vous devez activer l'article 20 :
" Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire."

nefer
Modérateur

10280 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 02 juin 2017 :  08:42:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le notaire doit adresser au syndic un avis de mutation ET un avis de transfert au syndic en place

des réception de ces 2 courriers en RAR ( 2 courriers séparés), faites u courrier en RAR au notaire lui indiquant la somme du par l'ancien propriétaire en lui demandant de vous adresser le réglement sous 48 heures et en spécifiant qu'à défaut voud procéderez par acte extra judiciaire

il est à supposer que le PV de l'ag est bien rédigé avec le montant des travaux et la date de l'appel de fonds....

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 02 juin 2017 :  11:12:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
lulu n'est pas encore levé.....

citation:
et me donne les coordonnées du nouveau copropriétaire.

attention, cela ne suffit pas, il faut d’abord une notification, donc une LRAR avec l'état civil du ou des copropriétaires car vous devez savoir si cette mutation est une SCI, une indivision (avec les %), un lot démembré, etc.... donc pratiquement une partie de l'acte notarié : on apopelle cela "tenir à jour la liste des copros" :

"article 32 du décret :
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord."

Édité par - rambouillet le 02 juin 2017 11:13:30

Lulu34
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 02 juin 2017 :  19:53:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Merci pour vos réponses je vais y répondre.
Voici l'extrait du compte rendu de l'AG qui a eu lieu le 13 Octobre 2016:
.....
Habillage des planches de rive

Vote
Pour : à l’unanimité

La société XXXX ayant demandé une attente de 6 mois pour le début des travaux, un appel de fonds vous sera demandé début Juin 2017 pour une ouverture du chantier fin Juin.
.........

Maintenant voici l’émail que j'ai reçu hier de la Société XXXX:

Je vous informe que le P3 N°6 (Lot 12) + Parking (lot 14) ont été vendu en date du 31 mai 2017 à Mr YYYYY demeurant .......

Par conséquent, je vous remercie de bien vouloir me faire parvenir le décompte définitif des charges de copropriété pour cet appartement, arrêté à la date du 31 mai 2017, afin de procéder à la régularisation des charges.

Par ailleurs, merci de m’indiquer le montant de la consommation d’eau que la Sarl XXXX doit facturer à ce jour à Monsieur ZZZZ, ancien locataire.

Voilà les données en ma possession. Pas de nouvelles du notaire, l'appartement est-t-il effectivement vendu ? A qui dois-je envoyer l'appel de fond dans ce cas ? Je crois qu'il va me falloir poser la question au vendeur où à l'acheteur .




ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 7 Posté - 02 juin 2017 :  20:02:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Habillage des planches de rive

Vote
Pour : à l’unanimité

La société XXXX ayant demandé une attente de 6 mois pour le début des travaux, un appel de fonds vous sera demandé début Juin 2017 pour une ouverture du chantier fin Juin.
.........
Ce n'est pas légal. Il va vous falloir revoir sérieusement les bases

1/ C'est le syndicat qui décide, et non pas le secrétaire de séance...

2/ Il ne s'agit pas de vous demander, mais de nous décidons.

3/ La sociétéé xxx n'a rien à faire dans l'histoire, quand bien même elle est copropriétaire, car elle n'a aucun pouvoir de décision.

Donc ==> Vous êtes (vous = Lulu34) bien dans la mouise, car ce sont des fautes de gestion.


citation:
Je vous informe que le P3 N°6 (Lot 12) + Parking (lot 14) ont été vendu en date du 31 mai 2017 à Mr YYYYY demeurant .......

Par conséquent, je vous remercie de bien vouloir me faire parvenir le décompte définitif des charges de copropriété pour cet appartement, arrêté à la date du 31 mai 2017, afin de procéder à la régularisation des charges
Lettre simple, courrier RAR?
Comment se fait-il que le notaire ne vous ai pas demandé d'état daté? (Bis repetita....)


citation:
A qui dois-je envoyer l'appel de fond dans ce cas ? Je crois qu'il va me falloir poser la question au vendeur où à l'acheteur
Vous êtes syndic, pas négociateur, vous ne posez pas des questions, vous enquêtez pour comprendre le dysfonctionnement potentiel côté notaire, ou l'arnaque que la société XXX est en train de vous monter.


Avez-vous été désigné par une AG formellement, y'at'il un PV, est-il signé par le président de séance (pas par vous....)?

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 02 juin 2017 :  20:08:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous parlez de la même société XXXX ?.... :
citation:
La société XXXX ayant demandé une attente de 6 mois pour le début des travaux, un appel de fonds vous sera demandé début Juin 2017 pour une ouverture du chantier fin Juin.

citation:
Maintenant voici l’émail que j'ai reçu hier de la Société XXXX:

Je vous informe que le P3 N°6 (Lot 12) + Parking (lot 14) ont été vendu en date du 31 mai 2017 à Mr YYYYY demeurant .......


si OUI, il y a un souci .... si NON qui est la seconde société XXXX qui réclame un décompte de charges ?...




Édité par - rambouillet le 02 juin 2017 20:10:12

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 9 Posté - 02 juin 2017 :  20:22:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rambouillet, dans les deux cas,la société xxx est le coporpriétaire en question (Et non l'artisan, ce que laisse penser malheureusement la rédaction ).

Édité par - ribouldingue le 02 juin 2017 20:23:56

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 03 juin 2017 :  10:01:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
effectivement vu comme cela, la société XXXX devait connaitre l'avenir.....
citation:
Habillage des planches de rive

Vote
Pour : à l’unanimité

La société XXXX ayant demandé une attente de 6 mois pour le début des travaux, un appel de fonds vous sera demandé début Juin 2017 pour une ouverture du chantier fin Juin.


Suivant votre rédaction et si la société XXXX vous a NOTIFIE (très important) le changement de propriétaire, alors c'est au nouveau copro, qu'il faut envoyer l'appel de fonds. Mais il est surprenant que personne ne vous ait demandé la réalisation de l'état daté obligatoire.....

"Article 6 du décret
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée."


En parallèle de la NOTIFICATION de la société XXXX (attention, à qui a envoyé le courrier de cette société), qui doit comporter tout ce qui est inscrit sur l'extrait ci-dessus, le notaire doit vous envoyer "un avis de mutation".

"Article 20
I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé."


S'il n'y a pas eu NOTIFICATION COMPLETE, alors c'est à l'ancien copro que vous devez d'une part envoyer l'appel de fonds, et d'autre part faire jouer l'article 20 via un huissier pour faire débloquer les fonds par le notaire.


Édité par - rambouillet le 03 juin 2017 10:03:52

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 03 juin 2017 :  10:30:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la rédaction de la résolution n'est pas bonne

en tant que syndic il est urgent de vous faire assister par une association
" début juin" : ne veut rien dire
la date doit impérativement être indiquée

en tant que syndic, avez vous envoyé l'appel de fonds avec une date d'exigibilité au 1er juin ?

concernant les consommations d'eau, il appartient aux parties (vendeur, acheteur) d'effectuer un relevé contradictoire juste avant la signature de l'acte: ce n'est pas le problème du syndic

concernant la répartition des charges de l'exercice , elle sera effectuée après que l'AG ait approuvé les comptes

en tant que syndic vous engagez votre responsabilité s'il y a un litige avec les convocations et les PV d'AG et les appels de fonds!

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 03 juin 2017 :  12:20:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il est où lulu ?....

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 03 juin 2017 :  12:51:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le problème avec les syndics bénévoles en général, c'est qu'ils sont proches des autres copropriétaires, donc quand il n'y a pas le feu, je comprends Lulu34 qui a accepté la demande la société XXXX.
Il ne pouvait pas savoir (je l'espère) la petite filouterie que préparait XXXX.
Sa vente au 31 mai devait être prévue depuis longue date ...
Par contre, comme tout le monde l'a signalé, le notaire est un peu limite.
J'espère que le nouvel acquéreur a eu au moins les derniers PV d'AG et qu'il est averti de cet appel de fond dès son arrivée ... ou bien il ne va pas être très content. Les relations risquent d'être un peu tendues ...
Signature de Franck1966 
Franck V

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 03 juin 2017 :  14:04:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Franck: c'est de la responsabilité du notaire de transmettre à l'acquéreur tous les documents nécessaires

Mais c'est aussi de la responsabilité du syndic de faire opposition par acte extra judiciaire si le compte du vendeur est débiteur

Lulu34
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 03 juin 2017 :  15:52:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Franchement c'est compliqué. La gestion de la copropriété de 6 appartements n'est pas comparable à une barre de HLM. Les copropriétaires sont pour 3 d'entre eux des gens qui ont investi dans un appartement et qui le louent, Les 2 autres sont des professionnels dont un qui a bien compris que j'étais en place pour rendre service aux copropriétaires qui ne voulaient pas s"embêter avec les problèmes d'entretien de la résidence. Quand à l'autre gérant de la société XXXX il ne veut rien débourser, faire aucun travaux juste encaisser les loyers . C'est ce dernier qui m'a demandé de repousser la date d'appel de fonds car à mon avis il croyait vendre plus tôt donc échapper aux frais. Dans notre copropriété ce n'est pas la guerre, on ne parle pas d'huissier. il n'y a jamais de problème juste de temps en temps un rappel aux locataires. Le compte rendu de l'assemblée générale a été transmise aux copropriétaires et aucun ne s'est offusqué des termes employés. Quant au notaire son silence signifie peut être que la vente est en cours.....

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 03 juin 2017 :  17:17:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Lulu34

Bonjour,
Franchement c'est compliqué. La gestion de la copropriété de 6 appartements n'est pas comparable à une barre de HLM. Les copropriétaires sont pour 3 d'entre eux des gens qui ont investi dans un appartement et qui le louent, Les 2 autres sont des professionnels dont un qui a bien compris que j'étais en place pour rendre service aux copropriétaires qui ne voulaient pas s"embêter avec les problèmes d'entretien de la résidence. Quand à l'autre gérant de la société XXXX il ne veut rien débourser, faire aucun travaux juste encaisser les loyers . C'est ce dernier qui m'a demandé de repousser la date d'appel de fonds car à mon avis il croyait vendre plus tôt donc échapper aux frais. Dans notre copropriété ce n'est pas la guerre, on ne parle pas d'huissier. il n'y a jamais de problème juste de temps en temps un rappel aux locataires. Le compte rendu de l'assemblée générale a été transmise aux copropriétaires et aucun ne s'est offusqué des termes employés. Quant au notaire son silence signifie peut être que la vente est en cours.....


peut être n'avez vous pas bien lu les messages ci dessus?

que personne ne "s'offusque" est une chose, que votre PV d'AG fasse courir des risques juridiques et financiers à la copropriété, en est une autre.

avez vous fait l'appel de fonds?
Si oui, avec quelle date d'exigibilité? c'est la date indiquée dans le PV de l'AG qui rend la créance liquide et exigible!

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 03 juin 2017 :  18:13:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nefer, je suis entièrement d'accord :
sur le dernier bien acquis il y a deux ans, le copropriétaire d'un magasin situé à l'arrière de la copropriété vient d'attaquer notre sdc car on a soit-disant condamné son issue de secours et donc sa servitude de passage. La dite servitude n'existant sur l'acte de vente à la société qui a refait l'immeuble puis qui nous a vendu chacun des appartements ...
Qui n'a pas fait son boulot ?????
Maintenant il va falloir chercher qui a raison, puis attaquer (si le magasin a raison) le vendeur, qui a son tour devra se retourner contre son notaire !!!!!!!!!!!!
Vive nos amis notaires.

Ce qui me parait bizarre voire impossible dans l'affaire de Lulu34 c'est que le notaire n'ait pas demandé l'état daté ???
Signature de Franck1966 
Franck V

vazy
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 03 juin 2017 :  19:37:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Lulu34
Quant au notaire son silence signifie peut être que la vente est en cours.....

Par cette phrase vous touchez du doigt le problème: Si la vente est en cours c'est qu'elle n'est pas effective !
La société xxxx vous aurait donc menti en prétendant qu'il y a un nouveau propriétaire au 1 juin !
Ainsi donc vous seriez incité à faire un appel de fond à quelqu'un qui n'est pas encore copro....
Bien-sûr ce "quelqu'un" refusera de payer et vous devrez refaire l'appel de fond à la société xxxx qui entretemps ne sera plus copro et là vous serez bien dans la panade.
Et l'ambiance sympa de votre petite copro risque d'en prendre un coup quand les copros découvriront qu'il manque une partie des fonds pour engager les travaux.

L' ambiance sympa c'est à l'heure de l'apéro qu'on en profite, pour ce qui est des relations formelles de syndic à copro elles doivent rester juridiques et rigoureuses.
Mélanger les genres c'est une pente savonneuse pour celui qui engage sa responsabilité, c'est à dire vous !

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 03 juin 2017 :  22:00:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Franchement c'est compliqué. La gestion de la copropriété de 6 appartements n'est pas comparable à une barre de HLM. Les copropriétaires sont pour 3 d'entre eux des gens qui ont investi dans un appartement et qui le louent, Les 2 autres sont des professionnels dont un qui a bien compris que j'étais en place pour rendre service aux copropriétaires qui ne voulaient pas s"embêter avec les problèmes d'entretien de la résidence. Quand à l'autre gérant de la société XXXX il ne veut rien débourser, faire aucun travaux juste encaisser les loyers . C'est ce dernier qui m'a demandé de repousser la date d'appel de fonds car à mon avis il croyait vendre plus tôt donc échapper aux frais. Dans notre copropriété ce n'est pas la guerre, on ne parle pas d'huissier. il n'y a jamais de problème juste de temps en temps un rappel aux locataires. Le compte rendu de l'assemblée générale a été transmise aux copropriétaires et aucun ne s'est offusqué des termes employés. Quant au notaire son silence signifie peut être que la vente est en cours.....
Tout le monde comprend ce que vous dites, malheureusement quand on bidouille, on cherche une solution bidouille, et quand on fait du juridique, on trouve une solution juridique;

Grosso modo, soi vous voulez faire simple comme vous dites et que la société XXX veut jouer au c... vous allez vous faire avoir, Lulu34, même si vous avez rendu service gratuitement a tout le monde, et c'est vous qui allez trinquer.

Avec ce que vous avez, devant un Juge vous êtes mal,. Votre intérêt est donc de rétablir la situation en espérant que la vente n'est pas faite et en espérant que la société xxx ne conteste pas votre état daté (bon courage poru le rédiger, il ne va pas falloir se louper)... Et ca peut se passer bien.

Si ca dérape, c'est vous qui allez prendre....


citation:
Ce qui me parait bizarre voire impossible dans l'affaire de Lulu34 c'est que le notaire n'ait pas demandé l'état daté ???
Oui, moi aussi, mais Lulu34 n'a toujours pas répondu a ma question:
Lulu34 a t'il été désigné syndic, quand? Et y'a t'il un PV crédible d'Ag qui le dise.

Sinon, le syndicat étant dépourvu de syndic, le notaire n'a pas a se casser la nénette....

Édité par - ribouldingue le 03 juin 2017 22:03:20

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 03 juin 2017 :  23:18:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
j'ai déjà vu un vendeur dire à son notaire qu'il n'y a pas de syndic...
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