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 Sujet  |
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chrissie
Nouveau Membre
France
2 message(s)
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 Posté - 07 sept. 2009 : 18:13:01
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Je loue actuellement un studio en meublé (non professionnel, je suis un particulier et je loue à un locataire, sans prestations de services ni quoi que ce soit de la sorte, juste quelques meubles dans le studio)
L'année dernière j'ai déclaré les loyers perçus en micro-bic, c'est-à -dire dans la case NO de la déclaration 2042 CK
et je bénéficie de l'abbatement de 71%
mais on m'a dit que ce serait peut-être plus intéressant de les déclarer en réel (car avec les intérêts du crédit qui sont déductibles et tous les autres frais etc, je dépasserais les 71%...)
mais que c'était compliqué car il faut faire un bilan ????????
est-ce que quelqu'un pourrait m'expliquer ce qu'il faut faire exactement ?
merci d'avance !!
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runwarrior
Contributeur actif
113 message(s)
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Posté - 07 sept. 2009 : 21:07:39
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Bonjour,
effecytivement, si vous avez un emprunt, il y a des chances qu'il soit plus intéressant de déclarer au réel simplifié plutôt qu'en micro-Bic mais c'est un calcul à faire. faites le calcul de toutes vos charges liées à votre location meublé et voyez si ça dépasse 50 % de vos recettes.
En effet, l'abattement n'est plus de 71 % comme vous dites mais de 50 % dorénavant.
Dans ce cas, ce n'est pas forcément très compliqué, il vous faut juste remplir la 2031 qui reprends toutes vos charges dans le détail (intérêt d'emprunt, amortissements...).
Vous devez donc tenir une comptabilité recettes-dépenses et calculer vos amortissements.
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Édité par - runwarrior le 07 sept. 2009 21:15:18 |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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 2
Posté - 08 sept. 2009 : 05:58:32
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Bonjour,
Chrissie , pour changer d'option micro_bic vers réel ou inverse , il faut faire la demande au impôts avant le début de février de l'année concernée.
Donc pour 2009 , c'est cuit.
Si tu fais la demande avant Février 2010 , cela sera bon pour 2010 sachant que tu t'engages dans ce cas au réel pour 2 ou 3 ans , je ne sais plus.
Tu dois en tant que loueur de meublé avec rempli la déclaration P0 ( même en micro_bic ) , ce qui génère l'imposition à la taxe professionnelle pour tout les revenus bic ( il faut le savoir ) , je te dis cela car pour passer au réel il faudra que tu donnes ton N° de siret fourni lorsque tu remplis la P0.
Pour la rentabilité , il faut calculer sachant que sur tes revenus locatifs déclarables , tu vas déduire les intérêts d'emprunts , le foncier , et tu pourras faire de l'amortissement ( environ 2,5 à 3 % de 80% de la valeur de ton bien ) qui va aussi se déduire de tes revenus locatifs à déclarer.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 08 sept. 2009 : 07:03:21
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citation: Si tu fais la demande avant Février 2010 , cela sera bon pour 2010 sachant que tu t'engages dans ce cas au réel pour 2 ou 3 ans , je ne sais plus.
si le régime réel est choisi, c'est pour 3 ans au minimum. |
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chrissie
Nouveau Membre
France
2 message(s)
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4
Posté - 08 sept. 2009 : 07:57:23
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merci bcp de toutes vos réponses.
Mais où puis-je trouver la P0 et la déclaration 2031 ?
et les amortissements, c'est quoi ? |
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5
 Posté - 08 sept. 2009 : 08:05:35
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Les deux sont téléchargeables sur internet comme tout document administratif, il faut faire un coup de google.
Pour remplir la 2031, il vous faut en revanche avoir préalablement rempli la liasse fiscale 2033, et personellement je ne trouve pas cela aussi simple que dit ci-dessus.
En ce qui concerne le docuement P0, vous ttouverez sur l'ancien forum plusieurs fils en discutant. Il y a plusieurs fiches P0.
Philippe30 vous met en garde a juste riason sur un risque:
Le choix du réel peut vous entrainer a payer une taxe pro de 30 à 400 euros selon le lieu en plus par an, qui pourrait rendre toute l'opération peu rentable.
En ce qui concerne les liasses 2033 et la 2031, de mêem sur l'ancienforum, le sujet a été abordé a plsuieurs reprises sur la façon de rmeplir, et sur les fiches dela 2033 que le LMnP ou LMP n'a pas a remplir. |
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Posté - 08 sept. 2009 : 08:48:34
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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7
Posté - 08 sept. 2009 : 09:47:25
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Bonjour,
Merci Ribouldingue , tu es la mémoire du forum 
Mais je pense que Chrissie va devoir prendre de l'aspirine 
Par contre l'inscription à la P0 est obligatoire à partir du moment ou il y a une location en meublée que l'on déclare au réel ou au micro bic
En ce qui me concerne :
Je n'ai pas encore reçu ma taxe professionnelle car j'avais "tardé" à remplir la P0 et j'ai eu un peu chaud....
Aux impôts , ils m'ont indiqué que le calcul ( incompréhensible ) tenait compte du nombre de biens et si il s'agissait d'une activité professionnelle ou non.
Comme je travaille normalement cela ne devrait pas être trop élevé , j'attends ...
Sinon il y a possibilité de demander un dégrèvement avec le formulaire 1327 A suivre ...
http://www.inforeg.ccip.fr/Champ-da...45-6078.html
Je crois aussi savoir que la première année , il y a une exonération
Philippe |
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Édité par - philippe30 le 08 sept. 2009 10:32:54 |
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cane67
Contributeur actif
118 message(s)
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Posté - 08 sept. 2009 : 10:45:23
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de mémoire ce sont les deux premières année pour éxonération de la taxe pro à confirmé pro |
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jp26
Nouveau Membre
24 message(s)
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Posté - 13 sept. 2009 : 08:07:13
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bonjour
mettre quelques meubles dans un logement nu n'en fait aps un meublé et c'est ennuis assurés et requalification systématique
pour être un meublé, il faut fournir tout ce qui est nécessaire à la vie quotidienne, c'est à dire obligatoirement tous les meubles usuels, les ustensiles de ménage, la vaisselle , la literie et la lingerie de ménage et de toilette
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 13 sept. 2009 : 11:09:45
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Bonjour,
Le principe du meublé est de pouvoir s'installer dans les lieux en apportant juste sa valise de vêtements.
D'accord avec ta remarque JP26 mais jusqu'où faut -il aller dans les éléments du meublés ?
Lave ligne , télévision , micro onde etc ....
C'est bien là le problème , c'est que la définition d'un meublé n'est pas clairement indiquée dans les textes.
En ce qui me concerne , je meuble avec armoire , table , chaises , lit ou canapé lit , vaisselle , ustensile de cuisine , plaque de cuisson , micro onde , frigidaire .
Il faut savoir que plus tu mets d' électroménager , plus tu risques d'être amener à le remplacer en cas de panne.
Philippe |
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jp26
Nouveau Membre
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Posté - 20 sept. 2009 : 09:12:49
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il faut les meubles et ustensiles "nécéssaires" à la vie courante, donc le micro onde, le lave linge, lave vaisselle et téléviseur n'en fait pas partie
par contre il faut un moyen de cuisson des aliments, un moyen de conservation des aliments, tout ce qui est nécessaire à la préparation et à la consommation de ceux ci, le matériel de couchage complet à l'exception des objets strictement personnels, de stockage des matériels et des vêtements (placards et armoires), une salle de toilette équipée pour assurer sa fonction, un système de chauffage dse locaux et de l'eau sanitaire
ceci dit, certains équipement peu couteux ajoutent une grande plus value à la qualité perçue et peuvent avantageusement être ajoutés( micro onde par exemple, machine à laver commune, etc etc)
par exemple, j'ai un petit local laverie avec une machine à laver en accès gratuit pour les 12 logements meublés de ma résidence, le cout divisé par 12 est négligeable et le service apporté à chacun est important))
la définition du meublé n'est pas définie dans les textes, mais la jurisprudence est abondante ( cas classique du locataire en "meublé" qui demande la requalification en location nue en cas de mise à la porte ou cas tout aussi férquent de requalification par les services fiscaux)
pour l'electroménager, je prends toujours la garantie de 5 ans et je calcule l'amortissement du débours total sur 5 ans dans mon prix de location: c'est absolument sans surprise |
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Posté - 20 sept. 2009 : 10:12:05
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C'est vrai que je ne prends actuellement pas la garantie prolongée à cinq ans mais pour les frigos cela ne me semble pas utile; EN revanche, pour la machine à laver, c'est évident que je devrais.
Avoir une machine à laver en commun est une excellente idée. N'avez vous jamais eu de porblème avec? C'est un peu comme un accès internet partagé qu'on ne controle pas, il peut toujours y avoir des dérapages, non? |
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fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
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Posté - 16 nov. 2009 : 16:26:07
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Bonjour,
concernant la date limite, effectivement, c'est théoriquement avant le mois de février de l'année... donc normalement, c'est cuit pour 2009.
Sauf que plusieurs centres d'impots sont conciliant.
Mon exemple, j'ai fait cette démarche en janvier 2009 (pour 3 biens distincts avec des nom de propriétaires distincts*) et .... en mai 2009, j'ai reçu un rappel pour la 2031 (et la liasse de 2033 qui va avec).
Je les ai appelé et ils m'ont dit qu'ils avaient enregistré ma requête pour 2008 car ce genre de demande arrive.
Je n'ai pas eu la présence d'esprit d'en profiter et ai confirmé que cette option ne commencerait qu'en 2009. Enfin, pour être honnête, faire en toute hâte un bilan (même simplifié avec compta super simplifiée) m'effrayait un peu. D'ailleurs, je suis en plein dedans (je sais, certains diront que normalement on attend la dinde du réveillon pour celà ), d'où ma présence sur ce forum.
* : J'explique celles et ceux qui peuvent être surpris.
Il y a des noms de propriétaires distincts connus car 2 des 3 biens sont achetés à 2 couples ainsi, les impots ont :
-Studio 1 : Monsieur et madame X (nos amis) (bien indivis à 2 couples)
-Maison 1: Monsieur Y (conjoint pacsé de madame Z) (bien indivis 2c)
-Maison 2 : Madame Z (bien uniquement à 1 couple).
D'ailleurs, j'en profite pour rebondir sur le P0 : nous n'en avons jamais rempli et nous avons 3 n° de SIRET distincts.
Je viens d'ailleurs de rappeler le centre des Impots et ils me confirment que je n'ai pas besoin de le faire (pour aucun) : ils ont toutes les informations . J'avais d'ailleurs eu cette réponse précédemment.
Donc, en conclusion de ce blabla, il ne coûte rien d'essayer de demander pour une prise en compte dès 2009... même si les textes disent le contraire.
Je précise que je n'ai aucun(e) ami(e) aux impots |
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Posté - 16 nov. 2009 : 17:09:50
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La P0 est en fait - si j'ai bien compris - le document simplifié permettant de délcarer une entreprise en une fois, l'accès au guichet unique.
On l'envoie au CFE (centrre de formation des entreprise, c'est lui le guichet unique), qui s'occupe de tout.
Il dispatche et fait attribuer un SIRET, passe les coordonnées au RSI qui ne vous oubliera pas  , et au CdI qui saura donc que vous existez , que vous êtes taxable, et qu'on peut vous envoyer une taxe pro .
Il indique aussi a la TVA que vous existez (ou pas d'ailleurs, si vous avez choisi la franchise en base, ce qui signifie en français pas de tVA).
Si vous Fluo avez deja un SIRET c'est que votre activité a été déclarée. Il n'y a donc plus besoin de P0.
Si vous avez trois sirets, c'est que votre activité a été déclarée, et que -selon les termes légaux- vos ouverturees d'établissements secondaires (en français succursales) ont été aussi déclarées.
Normalement, il s'gait d'une P0 pour le premier, et de deux P0P4 pour les autres.
Votre information sur l'option fiscale a postériori est très intéressante, je pense que de futurs lecteurs seront contents d'apprendre cela.
De toutes façons, si je maintiens a titre personnel que les impots ne sont pas forcément de bons renseigneurs au sujet du LMP-LMnP, ce sont souvent des gens conciliants en revanche. |
Édité par - ribouldingue le 16 nov. 2009 17:13:16 |
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