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mike357
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 Posté - 11 nov. 2009 : 16:47:15
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bonjour,
je suis sur le point d'acquérir un studio loué en meublé ( sans service ni quoi que ce soit)et les regles fiscales de se type de location commence a me faire bouillir le cerveau !
suis je LMNP? (rapport au service de tye hotelier )
je voudrai savoir s'il est plus interessant de le louer tel q'il est actuellement ou en vide ?
en meublé, puis je deduire ?:
les interets d'emprunt?
les cotisations au syndic?
la taxe fonciere?
le cout de gestion par l'agence ?
si oui , quel en est le benefice au bout du compte finalement s'agissant de revenu en BIC ?
le bien :
studio 55150 euros ( financé integralement par credit )
comprenant : 4400 euro de frais de notaire
4500 euro de frais d'agence
interets annuel 1er année : env. 2400 euro
frais de syndic : 28 euros/mois
taxe fonciere : 350 euro frrais pour la gestion futur de l'appart par l'agence : 28euro/mois
studio loué actuellement 330 euros/mois CC
je paye actuellement 1890 euro d'impot sur le revenu par an, cela va t'il me les faire baisser?
merci par avance car c'est vraiment complexe, c'est ma premiere acquisition et beaucop d'avis sont different , meme la brochur des impots est incoherente !
encore merci de vos reponses
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nefer
Modérateur
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 Posté - 11 nov. 2009 : 17:08:21
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pour information vous ne payez pas de cotisations au syndic mais des charges de copropriété |
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mike357
Nouveau Membre
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 2
Posté - 11 nov. 2009 : 17:24:14
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merci pour l'info, je n'ai pas encore integré le language fiscal ! mais ca viendra |
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Posté - 11 nov. 2009 : 19:26:32
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Ce n'est pas du tout fiscal..... Le syndic travaille pour vous..
citation: taxe fonciere : 350 euro frrais pour la gestion futur de l'appart par l'agence : 28euro/mois Qu'est-ce qui est provision pour charges locatives (ce que vous payez au syndic, surement trimestriellement) et frais de gérance? Si c'est 28 euros pour la gérance, cela inclue t'il des assurances loyer impayé?
citation: suis je LMNP? (rapport au service de type hotelier ) Vous mélangez tout.
Location nu: REVENUS FONCIERS
Location meublé sans service ajouté ou au max deux des quatre prévus = REVENUS BIC, LMnP ou LMP
Location meublée avec trois au moins des 4 services = REVENUS BIC de type Hotelier
Il y a bcp de fils sur ce forum concernant les revenus meublés, et la comparaison entre foncier nu et meublé.
citation: meme la brochur des impots est incoherente Ca m'étonnerait.
De quelle 'BROCHURE' parlez-vous, ce serait peut-etre bien de commencer par la...
Quels points vous y paraissent incohérents?
citation: si oui , quel en est le benefice au bout du compte finalement s'agissant de revenu en BIC ? 1/ Bénéfice comptable = Recettes brutes - charges déductibles
2/ Bénéfice fiscal = Recettes brutes - charges déductibles - dotation au amortissements (+ éventuelle réintégration).
Le terme en parenthèse signifie simplement que le bénéfice ne peut être négatif par sous traction de 'trop' d'amortissements
Flux de trésorerie dans votre fouille = bénéfice fiscal - impôt sur votre revenu BIC - Taxes sociales sur votre revenu BIC - remboursement du capital de votre emprunt
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Édité par - ribouldingue le 11 nov. 2009 19:30:31 |
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fluo
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Posté - 11 nov. 2009 : 21:23:26
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Bonsoir,
Votre question est plus ou moins récurrente sur le forum, mais a un grand intérêt, c'est qu'elle permet une synthèse de beaucoup d'informations qui peuvent être disséminées.
Si vous louez en vide, vous relèverez du foncier alors que si vous louez en meublé, vos revenus relèveront du BIC (revenus commerciaux).
L'important n'est pas vraiment la case que vous aurez à remplir (quoi que ça dépend) , mais des conséquences.
Je développe :
- en vide, vous relevez de plein droit du micro-foncier (car revenus fonciers inférieurs à 15 000 annuels). Dans ce cas, vous déclarez uniquement vos revenus (12*330=3960) et l'administration appliquera un abattement de 30 % (avant, c'était 14%). VOUS NE DEDUISEZ RIEN (c'est l'abattement forfaitaire). Vous serez donc imposé sur un montant de 2772... Ce qui fera augmenter légèrement vos impots. Pour essayer d'être clair, je vais vous dire quelque chose de faux (pour les puristes) : pour les impots, c'est un peu comme si vous aviez 2772 E de revenus supplémentaires. Je répète, c'est pour vous permettre de vous rendre compte. Vous devez être dans la tranche à 14% (selon le barême des revenus 2008, il faut attendre pour 2010). De plus, il faut ajouté les prélèvements sociaux de 12,1% soit 335E (il faut vérifier les prélèvements sociaux mais je suis sû à 99%)
-en meublé, vous serez donc ce que l'on appel Loueur en Meuble Non Professionnel car votre CA sera inférieur à 23000 E (entre autre). Vous avez 2 possibilités de déclarations :
-le micro BIC (système similaire sur le principe au micro foncier), vous déclarez vos recettes (3960) et l'administration appliquera un abattement forfaitaire de 50% SANS RIEN DEDUIRE. Vous serez donc imposé sur la base de 1980 E... Cela augmentera donc vos impots... sans parler des prélèvements sociaux de 12,1% soit 240 E (là je suis certain car je suis moi-même lmnp)
-le réel simplifié. Ceci se fait sur demande auprès du centre des impots dont dépend votre bien loué et ceci avant la fin du mois de février de l'année ou vous voulez dépendre de ce régime... sauf pour le début de votre activité (mais je ne vais pas allourdir pour le moment).
Pour ce qui est de la comptabilité concrète, le mieux est de demander à un comptable de la faire et de prendre un Centre de Gestion agréé. Deux avantages, cela simplifie la vie (cf ma question sur un autre topic) et surtout, comme votre Chiffre d'affaires est inférieur à 32000 Euros, l'administration vous remboursera ces frais sous forme de crédit d'impots.
Par contre, pour savoir où vous allez et surtout pour l'avenir, je vous conseille de suivre au plus près votre comptabilité afin de comprendre les rouages.
Pour faire schématiquement dans votre situation, en considérant que vous deviendrez propriétaire au 01/01/10, voici comment sera votre bilan... Je dis schématiquement, car je connais les grandes lignes mais bloque pour la mise en musique concrète (cf ma question).
Donc, vous aurez pour le première année :
+ revenus 3960
- syndic (28*12)
-fonciers : 350
-frais de gestion (Qu'est-ce ? le syndic noté plus haut ?) : 28*12
-tout autre charge A JUSTIFIER (frais bancaires, éléctricité si c'est vous qui réglez et que c'est dans les charges, déplacements, pourboire (1% autorisés avec mini de 150 E),.. etc)
-Intérêts 2400
Ceci donne donc dans un premier temps (avec les éléments que vous communiquez) :
3960-336-350-336 (?) - 2400=538 Euros
Ensuite, vient l'amortissement du bien (je vous suggère de faire entrer les frais d'agence dedans) et des frais de notaire.
-Pour le bien, il est souvent pris comme base 85% de la valeur pour l'immeuble et 15% pour le terrain (non amortissable), mais parfois, le détail peut être indiqué dans l'acte ou un calcul peut être fait en fonction du prix du m2. Dans votre cas (studio en résidence), il conviendrait de prendre 85% (faîtes-vous le confirmer par le notaire qui fait la transaction, ça ne coûte rien). De même, vous pouvez l'amortir sur une durée allant de 25 à 40 ans. Pour moi, le mieux est de l'amortir sur 25 ans.
Ainsi, vous aurez un amortissement annuel (SI signature le 1/1/10 sinon, il faut faire un prorata la première année) :
((55150+4500)*0,85)/25=2028 Euros d'amortissement de l'immeuble
-Pour les frais de notaires, vous pouvez les mettre en charges la première année ou les répartir sur plusieurs années (jusqu'à 7 sauf erreur de ma part). Considérons que vous les répartissez sur 7 ans, cela fera 44000/7=629 Euros
Donc pour votre résultat, vous aurez :
538-2028-629=-2119 de déficit que vous ne pourrez pas déduire de vos revenus globaux (car LMNP), mais vous pourrez reportez votre déficit pour les années suivantes.
Ainsi, vous vous constituez un patrimoine sans être fiscalisé, mais vous ne réduisez pas vos impots... Pour cela, il faut que vous soyez LMP (CA> 23KE et le CA doit représenter plus de 50% des revenus globaux).
J'espère avoir été complet et clair.
Je précise que j'ai pris des raccourcis pour une meilleure compréhension et que par conséquences, il y a des approximations (voire inexactitudes).
Les calculs sont à vérifier, mais c'est surtout l'idée qui importe.
Petite précision, si vous optez pour le réel simplifiée, précisez que vous voulez aussi une comptabilité super simplifiée... Toutefois, vous aurez certainement besoin d'avoir recours à un comptable car la mise en musique requiert des connaissances complémentaires (je patauge moi-meme dedans en ce moment).
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 12 nov. 2009 : 08:50:56
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Bonjour,
Très bon développement Fluo, c'est vraiment très clair ...sans jeu de mots.
Les frais d'agence sont déductibles en déclaration au réelle et non pas suggerées..., les charges d'assurances impayées , PNO ( propriétaire non occupant ) également.
Les contributions remboursement dette sociale( CSG/RDS / RSA ) pour les initiées sont partout à 12,1%.
Dans la location meublé , il ne faut pas oublier que l'on se trouve assujetti à la taxe professionnelle
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 12 nov. 2009 : 09:22:24
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en ce qui concerne la csg,
j'ajoute à ce que viens de dire Philippe30, qu'une partie de la csg est déductible ( en reel simplifié) c'est calcule par les impôts en fonction des revenus fonciers déclares,
vous recevez l'avis csg vers fin octobre et c'est à regler avant le 15 dec .
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yarol
Contributeur actif
320 message(s)
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Posté - 12 nov. 2009 : 11:41:57
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mike357
Nouveau Membre
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Posté - 12 nov. 2009 : 20:39:29
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merci du fond du coeur pour ces explication ! j'y vois bien plus clair comme ca , malgres quelques petites zones d'ombres .juste une derniere question , au risque de me faire brancher par ceux qui repondent pour ne rien dire !
au final, en lmnp, pas de reduction d'impot sur le revenu , donc quel benefice trouve t'on a louer meublé ? |
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mike357
Nouveau Membre
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Posté - 12 nov. 2009 : 20:59:12
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j'oubliai, quel benefice dans le cas ou je n'achete pas d'autre bien bien locatif par la suite , merci encore fluo , pour tout ces details, je ne connais pas ta profession mais tu assure ! |
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Posté - 12 nov. 2009 : 21:03:50
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Sauf depuis cette année ou il y a une nouvelle niche fiscale avec réduction d'impot de 25% pour certains LMnP, la location en meublée permet aucune déficalisation, mais des revenus positifs non imposables.
C'est bien pour cela que dans ma réponse, j'ai séparé le flux de trésorerie qui va dans votre poche, et le revenu imposable, qui est ce qui est déclaré aux impots. Les deux sont différents, en particulier à cause des amortissements.
Celui qui investi en meublé avec un emprunt sur vingt ans se retrouve normalement, sauf très très gros rendement, avec des revenus positifs pourtant non fiscalisés pendant 5 à 10 ans.
citation: au risque de me faire brancher par ceux qui repondent pour ne rien dire ! Il y en a bien qui critiquent les brochures des impots gratuitement sans accepter de dire ce qui cloche ni de spécifier de quelle brochure il s'agit...
Accessoirement, pour celui qui devient LMP, il y a également l'avantage de la non imposition de ses plus-values dans certaines conditions, et ceci seulement 5 ans apres l'achat.
Tout ceci en revanche se fait au détriment de la tenue d'une comptablitié et d'une déclaration de revenus un peu plus complexes (Allez voir les déclarations 2031 et 2033 pour exemple). |
Édité par - ribouldingue le 12 nov. 2009 21:15:32 |
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Posté - 12 nov. 2009 : 21:10:22
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citation: Initialement posté par mike357
j'oubliai, quel benefice dans le cas ou je n'achete pas d'autre bien bien locatif par la suite , merci encore fluo , pour tout ces details, je ne connais pas ta profession mais tu assure !
Il y a quand même plusieurs inconvénients tenant compte de cet ajout:
1/ vous risquez de payer la taxe professionelle, soit 200 a 300 Euros a jouter, ce qui pour un seul studio fait beaucoup (Ce serait la meme valeur pour 5 ou 10 en général)
2/ Compte tenu des revenus liés a un seul studio, il faut que vous fassiez votre compta vous même sinon vous perdez tout l'avantage.
Ca n'est pas tres compliqué pour un studio, mais vous y passerez un peu plus de temps que si c'était du foncier nu.
3/ Vous allez avoir a gérer le mobilier. C'est moins contraignant a mon avis quand vous le gérez pour cinq ou six locaux a la fois que comme ici pour un seul.
4/ vous risquez peut-etre selon la ville d'avoir une clientèle différente, ce peuvent être des étudiants qui ne restent que 9 ou 10 mois (ou au contraire des retraités pas bien riches désireux de rester 10 ans, tout dépend de l'endroit). |
Édité par - ribouldingue le 12 nov. 2009 21:13:06 |
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Posté - 12 nov. 2009 : 22:00:59
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citation: Initialement posté par fluo
/en vide, vous relevez de plein droit du micro-foncier (car revenus fonciers inférieurs à 15 000 annuels). Dans ce cas, vous déclarez uniquement vos revenus (12*330=3960) et l'administration appliquera un abattement de 30 % (avant, c'était 14%). le 14%, il me semble que c'était plutot la déduction forfaitaire que l'on avait avant dans la déclaration au réel et qui s'ahjoutait au reste, et qui a été rempalcée par la déduction forfaitaire de 20 euros par local ET la déduction d'autres charges qui auparavant n'étaient pas déductibles.
C'est vrai qu'on peut dire que en revenu foncier tout comme en revenu meublé, il est une grande constante de la loi fiscale, c'est d'être changeante.
Ce qu'on dit est valable pour aujourd'hui, et rien ne dit que demain ce ne sera pas l'inverse. |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 12 nov. 2009 : 22:10:48
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Bonsoir,
Les éléments n'ont rien à voir avec ma profession initiale (banquier en congé) : je suis en congé parental depuis 4 ans et en profite pour m lancer dans la location saisonnière.
Je glane des informations ici et là QUE JE RECOUPE et il faut dire que ce forum est une source d'information TRES intéressante.
Sinon, comme le dit fort justement Ribouldingue l'avantage du LMNP est de pouvoir avoir des revenus supplémentaires (enfin parfois) qui soient exonérés (par le biais des amortissements et de la comptabilisation des charges).
Pour une réduction d'impots, il faut passer la vitesse supérieure (CA>23000 ET + de 50% des revenus du foyer fiscal).
Toutefois, à mon avis, pour exploiter un bien, la fiscalité LMNP (ou LMP selon le CA) est la plus avantageuse (par rapport à du foncier).
Toutefois ATTENTION à ces nombreuses offres alléchantes "clés en main" (c'est un peu le banquier qui parle)... Mais là n'est pas le sujet.
Bien entendu, il n'y a pas de règle absolue, sinon, tout le monde ferait du meublé et jamais de vide.
Par contre, je ne vois pas à quoi fait allusion Ribouldingue concernant cette nouvelle niche fiscale de 25% pour certains lmnp.
Pour ce qui est de la taxe professionnelle, personnellement, j'avais depuis 5 ans un studio en lmnp (saisonnier) et je n'ai JAMAIS payé ni Taxe professionnelle ni taxe d'habitation (ce qui est le pendant en location saisonnière).
J'ai appelé les services fiscaux (pas par excès d'honnêteté mais parce que j'ai racheté depuis une maison en 2007 et une autre en 2008) et leur ai dit que pour ce studio, je n'avais jamais payé ni taxe habitation, ni taxe pro... ils le savaient et il ne recouvrent pas une taxe pro pour un montant si faible.
Pour ce qui est l'achat de 2007 (juillet) , je vais payer seulement en 2010 car les 2 premières années sont exonérées et comme le trésor public n'a mis ses dossiers à jour qu'en février 2008...
Précision importante, j'ai toujours fait les démarches en temps utile et ai d'ailleurs 2 n° SIRET (1 pour chaque maison car chaque bien n'a pas tout à fait ls même proprio (4 en indivision pour l'un et nous 2 pour l'autre).
J'ai des écrits de tout ceci (ce qui est préférable avec le fisc)
J'ai revendu le studio car trop de temps pour pas beaucoup : mais ça m'a permis de me faire la main.
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Posté - 12 nov. 2009 : 22:22:10
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Par exemple http://www.plusdimmo.com/investir-i...ier-neuf.htm mais il y a des tas d'offres sur le net de ce genre, il suffit de taper LMnP Scellier dans un moteur de recherche, et il va vous rapporter son nonos.
Il s'agit plus exactement de la loi Bouvard.
citation: il ne recouvrent pas une taxe pro pour un montant si faible Normalement si puisqu'il y a un minimum de perception de la TF. Je paye en plusieurs endroits le minimum précisément. En revanche, je pense que les locations saisonnieres sont exemptées, ce qui serait une meilleure raison.
L'autre raison aurait été de ne pas avoir rempli de formulaire P0 mais ce n'est visiblement pas votre cas.
Vosu ne payez en tout cas pas la TH.
citation: J'ai revendu le studio car trop de temps pour pas beaucoup : mais ça m'a permis de me faire la main Oui, je vois qu'on se rejoint sur ce point. |
Édité par - ribouldingue le 12 nov. 2009 22:24:30 |
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fluo
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Posté - 12 nov. 2009 : 23:11:09
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J'ai effectivement vu votre lien Ribouldingue (je n'arrive pas à faire de citations). Je suis d'accord avec vous.
Là encore on vous vend de la defisc' et pas un bien... ce qui fait qu'à la fin de la foire, et qu'on compte les b.... on est souvent déçu. Enfin, pour ceux qui vont jusqu'à tout compter et qui ne se lissent pas éblouir par le bel emballage.
Si on a un bien avec un bon rendement intrinsèque , c'est bien.
Après, la fiscalité, c'est du bonus (qui durera ... ou pas).
Pour ce qui est de la taxe pro, j'ai répété ce que m'a dit la femme de la trésorerie, mais parfois, je ne ne pose pas de question (j'en ai déja assez comme ça qui trotent). Tant que j'ai mon document me disant que mon dossier est à jour ...
Bonne soirée |
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Posté - 13 nov. 2009 : 15:05:14
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Alors, commencez a voir perler la sueur sur votre front. Le porchain minimum de taxe porfessionelle à voter prochainement par l'assembéle nationale est de 250 euros..... (Info lue dans LE FIGARO de ce vendredi 13 novembre 2009) |
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Posté - 13 nov. 2009 : 15:08:08
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....UNiquement applicable aux entreprises faisant plus de 500 000 euros de CA certes, mais comme ca, a première vue, je dirais que vous faites plus de 500 000 euros de CA... |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 13 nov. 2009 : 15:44:55
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citation: Alors, commencez a voir perler la sueur sur votre front. Le porchain minimum de taxe porfessionelle à voter prochainement par l'assembéle nationale est de 250 euros..... (Info lue dans LE FIGARO de ce vendredi 13 novembre 2009)
Vous dîtes vous même que la constante de la fiscalité est de ne pas l'être. Alors, à l'ère de la communication et des ballons d'essai, vous ne me ferez pas croire que vous accordez le moindre crédit à cette (dés)information.
Nous verrons bien en temps voulu à quelle sauce nous serons mangés et je me dis que ce qui n'a pas été pris est mieux dans mes fouilles !
citation: je dirais que vous faites plus de 500 000 euros de CA...
Effectivement... mais je suis tellement grippe-sous que j'essaie de grapiller 400 Euros en me décarcassant pour me passer me d'un expert comptable Pour celà , je sollicite des gens sur des forums... |
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 Posté - 13 nov. 2009 : 18:31:18
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Édité par - ribouldingue le 13 nov. 2009 18:31:52 |
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