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xocco
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 Posté - 31 mai 2017 : 00:21:28
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Bonjour,
Je viens de m'inscrire sur ce forum, car bientôt dans les "joies" de la copropriété.
J'ai quelques questions sur lesquelles je ne trouve quasi aucune réponse sur le net.
Collectif d'artistes, artisans, etc. nous (une quinzaine de personnes) achetons un lieu pour nos activités professionnelles, pour pas grand chose car ce lieu est à moitié en ruinnes (pas aux endroits des locaux à proprement dit, mais une partie du bâti non utilisable, oui).
Suite à plusieurs débats avec notre notaire et les différentes personnes du collectifs, il a été choisit de partir sur une SCI d'attribution, permettant de passer en copropriété le lieu une fois l'achat fait.
Le but de la manoeuvre étant qu'il y a 5 espaces, qui sont des lots distincts dans les futures parties communes, décrites dans l'EDC par le géomètre, qui ne seront pas utilisées par les copropriétaires. L'idée à long terme étant qu'en louant ces espaces (baux normaux et/ou commerciaux, suivant si personne physique ou morale), on pourra petit à petit rénover le reste du lieu.
Là ou je me pose des questions, c'est que la location par le syndicat de copropriété d'espaces communs dans des fins locatives m'a tout l'air d'être plutôt une activité commerciale, ce qui n'est pas franchement le but d'un syndicat (sachant que les locations risquent de représenter, à terme, une part significative des revenus).
Pourtant, sur ce lien par exemple, http://www.cabinetnaudin.com/detail...ete-178.html, il est stipulé que :
Ainsi constituent des actes de gestion des parties communes soumis aux modalités de vote de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965 :
- les locations consenties au bénéfice de copropriétaires ou de tiers portant sur des parties communes (CA Paris, 23e ch., 15 juin 1990 : JurisData n° 1990-023460. – Cass. 3e civ., 26 mai 2003 : Rev. loyers 2003, p. 457. – CA Paris, 25 juin 2009 : AJDI 2009, p. 879. – Cass. 3e civ., 2 mars 2010 : Administrer juill. 2010, p. 49, à propos d'une concession à titre précaire d'une partie commune) ;
Aurait on mieux de rester en SCIA et de gérer comme une société commerciale classique ces locations ? Notre notaire, lui, nous dit que l'on peut louer en syndicat sans soucis tant qu'il y a un numéro de lot.
Merci d'avance si ce genre de situation vous évoque quelque chose :)
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 Posté - 31 mai 2017 : 06:46:25
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Bonjour Xocco
Louer nu un local commercial n'est pas un acte de commerce.
Loueur un logement nu a titre d'habitatoin n'est pas un acte de commerce.
Louer un logement meublé à titre d'habitation, sans service additionnel (petit déjeuner, etc...) n'est pas un acte de commerce (Même si dans ce dernier cas les revenus sont fiscalement assimilés à des BIC, donc à éviter absolument au sein d'une SCI qui la ferait passer à l'impot sur les sociétés).
Donc la réponse de votre notaire me semble correcte. |
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xocco
Nouveau Membre
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Posté - 31 mai 2017 : 18:12:06
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Merci pour votre réponse rapide ! :) |
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Posté - 04 juin 2017 : 15:28:01
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Bonjour,
Vous n’êtes pas du tout dans le cas du statut de la copropriété (loi n° 65-557) qui concerne la copropriété divise comme en dispose le premier alinéa de l’article 1 de cette même loi : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » !
Dans le cas d’une SCI vous êtes une copropriété indivise (http://edito.seloger.com/conseils-d...le-3861.html) étrangère à la seule loi fixant le statut de la copropriété : résultat exit l’article 24 de la loi n° 65-557 ; les décision devront être prisent à l’unanimité de tous indivisaires composant la SCI.
Votre notaire qui a fait serment « d’exactitude et de probité » semblerait avoir fait une RAZ sur ce dernier, ce qui le « désignerait » comme un margoulin (http://www.larousse.fr/dictionnaire...goulin/49458), sachant que la profession est encadrée, pour sa tarification, par le Code du commerce (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...xte=20170604).
Il semblerait que votre notaire occulte la jurisprudence, qu'il a le devoir de se tenir informé (https://www.notaires.fr/sites/defau..._08_2014.pdf), qui a condamné la méthode STEMMER !
Cdt. |
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Viviane
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Posté - 04 juin 2017 : 15:47:30
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citation: Vous n’êtes pas du tout dans le cas du statut de la copropriété (loi n° 65-557) qui concerne la copropriété divise
C'est à dire qu'il n'a jamais dit ËTRE en copro... Il a dit très exactement :
citation: il a été choisit de partir sur une SCI d'attribution, permettant de passer en copropriété le lieu une fois l'achat fait.
Acheter en indivision ou SCI pour ne créer la copro qu'après l'achat n'a absolument rien d'exceptionnel... C'est comme ça qu'on fait quand on a, à plusieurs, repéré un lieu assez grand qu'on veut se partager. Sans quoi il faudrait que ce soit le vendeur qui ait crée la copro (donc divisé physiquement le lieu) avant de vendre. Et lui, il a pas forcément envie de s'em*****r avec ça... et faire des frais d'établissement de l'EDD et du RC, au risque de se retrouver ensuite avec X transactions à faire au lieu d'une, des gens qui s'entendent plus et la moitié des lots sur les bras...
Votre "sortie" sur le notaire margoulin n'a donc aucun aucun sens...
Quant au lieu, on ne sait strictement rien sur à quoi il ressemble.... Une grosse ancienne usine?
Votre "sortie" sur la loi STEMMER (copro horizontale; en gros chacun possède un bâtiment partie privative sur un terrain partie commune) est donc à tout le moins prématurée, et possiblement totalement à côté de la plaque ...
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Édité par - Viviane le 04 juin 2017 15:53:04 |
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Posté - 04 juin 2017 : 15:50:36
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Rien à ajouter. Xocco est actuellement en SCI.... |
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Posté - 04 juin 2017 : 15:59:35
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Bonsoir,
Il semblerait que vous ne faites pas la différence entre une copropriété divise et une copropriété indivise cas d’une SCI.
Pour passer SCI) à une copropriété divise, il faut l’intervention d’un géomètre-expert pour « délimiter » les parties privatives (lots) et les parties communes en indivision forcée, attribuer une quote-part des parties communes à chacune des parties privatives pour former des lots de copropriété, faire rédiger un EDD et si besoin est un RdC… et tout cela à l’unanimité des indivisaires composant la SCI.
Une SCI et une copropriété régie par la loi n° 65-557 sont étrangères l’une de l’autre.
Cdt |
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Posté - 04 juin 2017 : 16:02:19
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Personne n'a jamais dit le contraire.
C'est juste que tirer de ce prémisse que le notaire est un margoulin est plutôt osé.... |
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Viviane
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Posté - 04 juin 2017 : 16:30:22
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citation: Une SCI et une copropriété régie par la loi n° 65-557 sont étrangères l’une de l’autre.
Ben oui....
citation: Pour passer SCI) à une copropriété divise, il faut l’intervention d’un géomètre-expert pour « délimiter » les parties privatives (lots) et les parties communes en indivision forcée, attribuer une quote-part des parties communes à chacune des parties privatives pour former des lots de copropriété, faire rédiger un EDD et si besoin est un RdC…
Et donc ? Vous supposez que le notaire n'en a pas informé xocco ? Sur quelles bases exactement vous supposez ça ?
citation: et tout cela à l’unanimité des indivisaires composant la SCI.
On parle ici d'une SCI 'd'attribution , soit une SCI dont l'objet est justement le partage d'un bien après achat....
http://www.votre-sci.fr/attribution |
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Édité par - Viviane le 04 juin 2017 16:34:21 |
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Posté - 04 juin 2017 : 17:13:35
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Bonsoir,
Vous faites l’apologie de la méthode STEMMER telle que décrite par Jean-Michel LUGHERINI (http://www.ateliersge.fr/showthread.php?t=2301) et qui épingle le législateur sur ses « errances ».
C’est pour ces raisons que l’ordre des géomètres et le CSN ont passé des consignes (http://www.geometre-expert.fr/uploa...8/pcvd_2.pdf).
Il semblerait qu’il y ait récidive pour les SCI d’attribution.
Je rappelle que le Code de l’urbanisme a abrogé l’article R421-7-1 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006819014) pour le remplacer par l’article R431-24 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...orieLien=cid) objet des critiques des spécialistes de l’urbanisme.
Le PCVD permet à une SCI d’acquérir un immeuble (terrain) en vue d’être bâti à condition que la division intervienne avant la fin des constructions.
Se pose alors la question de savoir quel géomètre se prêtera à ce montage et quel notaire l’actera sachant que la division doit obligatoirement intervenir avant la fin des travaux.
Cdt. |
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Posté - 04 juin 2017 : 17:34:24
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Rien à voir avec le sujet, vous avez sérieusement besoins de lunettes
La question posée est: Notre SCI d'attribution peut-elle se permettre de louer des locaux commerciaux?
Je respecte Monsieur Lugherini, contributeur émérite de ce forum l'ordre des géomètres, les palmes académiques en général et le gagnant du concours local de boules de pétanques carrées à poils bleues, mais ... je ne vois pas le rapport.
Accessoirement je ne suis d'ailleurs pas compétent du tout sur le sujet que vous évoquez. |
Édité par - ribouldingue le 04 juin 2017 17:41:00 |
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Viviane
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Posté - 04 juin 2017 : 17:35:14
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Mais c'est une vrai obsesson chez vous la méthode Stemmer !!!
Vous avez demandé à Xocco à quoi ressemblait le lieu qu'ils achètent avant de monter sur votre grand dada de la copro horizontale ? |
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Viviane
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Posté - 04 juin 2017 : 19:50:12
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Et y'a peu de chances que le but soit de faire un lotissement...
citation: Collectif d'artistes, artisans, etc. nous (une quinzaine de personnes) achetons un lieu pour nos activités professionnelles, pour pas grand chose car ce lieu est à moitié en ruinnes (pas aux endroits des locaux à proprement dit, mais une partie du bâti non utilisable, oui). |
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Posté - 05 juin 2017 : 09:20:39
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Bonjour (le salut est générateur de courtoisie dans un débat),
J’avais entendu parler de cette opération que je trouvais plus que « bizarre » ; je ne fais donc que relever des similitudes avec une méthode sanctionnée par la justice administrative, bien que sa légalité trouve source dans les articles L212-1 à L212-19 du Code de la construction et de l’habitation.
Maintenant si le notaire a mal expliqué ou bien que le montage n’a pas été bien compris, toutes les explications se trouvent dans cette section du Code de la construction et de l’habitation (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...xte=20170605).
Personnellement je reste réticent à cette opération qui consiste, au départ, en une indivision conventionnelle (articles 815 et suivants du Code civil) comme la méthode STEMMER.
Dernier point, il ne faut pas oublier que ce montage trouve sa source dans le Code de la construction et de l’HABITATION (http://www.larousse.fr/dictionnaire...tation/38778) : est-ce que le fait de l’utiliser pour louer des locaux commerciaux est conforme à cette législation ?
Cdt |
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Viviane
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Posté - 05 juin 2017 : 10:02:56
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citation: Bonjour (le salut est générateur de courtoisie dans un débat),
La courtoisie, sur un forum, ça consiste d'abord et surtout Ã
- lire attentivement la question posée pour essayer de répondre à CETTE question
- poser des questions aux questionneur si on a besoin de précisions
plutôt que
- partir bille en tête sur des présupposés du type "notaire margoulin"
- chercher à tout prix à provoquer un débat sur la méthode Stemmer (parce que c'est ça qui VOUS intéresse bien plus que résoudre le problème du questionneur), débat qui ne ferait que noyer le questionneur parce plus que probablement 'étranger à sa situation.
En gros, ça n'est pas parce qu'on dit bonjour à chaque post qu'on est courtois. |
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Édité par - Viviane le 05 juin 2017 10:40:41 |
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Posté - 05 juin 2017 : 10:10:08
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citation: Maintenant si le notaire a mal expliqué ou bien que le montage n’a pas été bien compris Et si xocco n'a pas l'argent ce n'est pas la peine de répondre, et si xocco s'entend mal avec ses associés, il va nous poser une autre question, et si une tempête balaye l'endroit, le toit risquant d'etre arraché, la question n'a plus d'intérêt..... et si et si....
Je comprends fort bien que si vous n'avez pas la réponse à la question posée, vous soyez intéressé à répondre à une autre......
Mais bon....  |
Édité par - ribouldingue le 05 juin 2017 10:11:43 |
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Posté - 05 juin 2017 : 17:11:47
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Bonsoir,
N’étant pas fanatique de ce genre de montage, j’ai posé la « bonne » question à savoir si le fait de louer des locaux commerciaux est conforme à la (cette) législation.
Pas de réponse étayée si ce n’est que de vagues avis.
Malgré mes réticences et pour ne pas laisser l’auteur du fil dans l’explicative, j’ai recherché à nouveau des preuves qui seraient négatives ; résultat :
Articles L145-1 Ã L145-3 du Code du commerce (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...xte=20170605)
Réponse ministérielle du 21 mai 2009 (https://www.senat.fr/questions/base...0106943.html)
Cdt. |
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Posté - 05 juin 2017 : 18:36:23
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La réponse ministérielle n'a rien à faire avec le sujet
Les articles du code du commerce, vous les invoquez, mais pour en faire quoi?
On va dire: Ouf, au moins cette fois il n'a pas invoqué des articles qui ont été abandonnés... Vous polluez le sujet. |
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Posté - 05 juin 2017 : 19:42:17
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**modération**
voici revenu parmi nous le grand pourfendeur de la methode stemmer... inutile de donner suite à sa diatribe |
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Copropriété avec locations espaces communs 
