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vispacem
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 Posté - 07 févr. 2017 : 14:19:16
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Bonjour,
A la dernière AG (bientot 1 an) nous avons été 4 copropriétaires à se présenter au conseil syndical et à être élus. 2 des conseillers sont époux, et je pense que cette situation est problématique ; le syndic qui animait l'AG n'a rien trouvé à redire, alors j'ai fait confiance!
Mes voisins (dont l'un est président du CS!) peuvent -ils légalement être tous les deux conseillers syndicaux? Si non, pour quelles raisons précises? J'ai trouvé des bribes de textes qui disent que si ils sont copropriétaires d'un lot ou de plusieurs en indivision, alors ce n'est pas légal, mais que si l'un d'eux est aussi propriétaire seul d'un autre lot, alors c'est légal. Est-ce vrai? Où est l'article de loi qui l'explicite clairement?
Mon avis est que du coup, ils peuvent décider de tout au niveau du CS est que nous les 2 autres membres ne sommes là que pour faire de la figuration!!
Comment dois-je procéder pour que tout soit légal sans vexer personne?
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Posté - 07 févr. 2017 : 14:43:44
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vispacem : le CS a un role d'assiatnt du syndic, de controle des comptes, de la gestion du syndic, il prépare l'OdJ avec le syndic, .... c'est un collège dont les décisions sont collégiales.
Le seul souci est l'élection du président, si sa voix est prédominante ,à lire dans votre RFCS, et qu'ils soient tous les 2 éligibles au CS.
A mon avis ce qui pose le pkus gros problème est ceci : citation: e syndic qui animait l'AG n'a rien trouvé à redire, alors j'ai fait confiance
1. le syndic ne dirige en aucun cas une AG de copropriétaire. C'est le seul président de séance élu qui tient cette AG, déroule l'OdJ, fait voter, annonce les votes et les résultats.
Le syndic EST de fait le secrétaire de séance, SAUF décision contraire de l'AG qui élit un copro.
2. Il a aussi un devoir de conseil, il devait renseigner l'AG sur le fait qu'un couple soit élu au CS.
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Posté - 07 févr. 2017 : 14:46:05
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Pour répondre exactement à votre question, voici les conditions d'éligibilité - site jpm-copro, que je vous conseille :
A. CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ
Les membres du conseil, sous réserve de l’exclusion relative au syndic, peuvent être choisis parmi les copropriétaires ou les personnes assimilées :
1. COPROPRIÉTAIRES ET ASSIMILÉS
· Copropriétaires
· Associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article L 23
· Accédants ou acquéreurs à terme. A cet égard le texte ne fait plus référence à l’article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière. Il laisse donc place à tous les mécanismes d’accession à la copropriété et d’acquisition à terme. Notons que, dans ces cas, les vendeurs ont peuvent conserver également la qualité de copropriétaires.
2. TITULAIRES D’UN DROIT RÉEL PAR DÉMEMBREMENT
Il faut ajouter à cette liste les titulaires de droits réels qui figurent sur la liste officielle des copropriétaires :
· Propriétaires d’un lot en indivision
· Usufruitier et nu propriétaire. La loi du 12 mai 2009 a inséré explicitement les usufruitiers dans la liste des personnes éligibles. L’éligibilité du nu-propriétaire demeure bien entendu.
· Titulaire d’un droit d’usage et d’habitation. Sur ce point il y a eu controverse. Le doute est désormais levé. Le droit d’usage et d’habitation est défini comme un usufruit réduit et l’usager est également titulaire d’un droit réel. Le propriétaire du lot grevé d’un droit d’usage est également éligible.
Justification de l’éligibilité de l’usager au conseil syndical
La doctrine admet unanimement que le législateur a réservé l’éligibilité aux seuls membres du syndicat, titulaires de droits réels divis ou indivis ou « donnant vocation à de tels droits sur les lots de copropriété. » Les usufruitiers et usagers sont titulaires de droits réels qui sont visés par l’art. 6 du décret du 17 mars 1967. Son art 32 impose l’enregistrement des usufruitiers et usagers dans la « liste des copropriétaires » (cf. Lafond Code Lexisnexis de la copropriété 2013 ss art. D 33 note 1. De même le droit d’usage et d’habitation est assimilé à l’usufruit pour l’application de l’art. 23 al. 2 de la loi imposant la désignation d’un mandataire commun (Capoulade RDI 1995 p. 786 ss Cass. Civ. 28/06/1995).
La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 a complété l’article 21 en ajoutant les usufruitiers. Le droit de l’usager est toujours défini comme un usufruit réduit. Dans le Code Dalloz de la copropriété 2011 ss art. L 21, Yves Rouquet rappelle qu’il n’y a pas de différence de nature entre usufruit et droit d’usage. Dans le même sens il cite S. Piedelièvre (Rep. Civ. V° usage-habitation n° 1) et Me Atias Ann. Loyers 2009 972.
Dans la pratique, le nombre des opérations immobilières comportant la réserve d’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur restant dans les lieux a considérablement augmenté. Comme les usufruitiers, les usagers occupant l’immeuble ont sans nul doute vocation à faire partie d’un conseil syndical déjà légalement ouvert au partenaire de PACS d’un copropriétaire, qui est étranger au syndicat..
Tout commande donc de considérer que la candidature d’un usager à la désignation comme membre du conseil syndical ne saurait être écartée comme juridiquement irrecevable depuis la modification de l’article 21 par la loi de simplification et de clarification du droit du 12 mai 2009.
Ne sont pas éligibles :
· Les usagers commodataires [1] d’un bien immobilier. Ils sont titulaires d’un droit réel, mais l’article 1877 du Code civil dispose que « le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée ».
· Les créanciers hypothécaires pour la même raison. Le débiteur demeure seul propriétaire du bien hypothéqué.
3. CONJOINTS DES PERSONNES ÉLIGIBLES
L’éligibilité est étendue aux conjoints des éligibles naturels et à leurs représentants légaux.
Il s’agit, dans le premier cas, d’un conjoint non-propriétaire. A la suite d’une réponse ministérielle du 05/03/1990 (JOAN p. 1088), on admet que le conjoint non-propriétaire doit disposer d’un mandat exprès du conjoint propriétaire. La loi ne prévoit pas cette condition. Elle n’interdit pas plus la présence des deux conjoints au sein du conseil, s’ils sont d’une part, l’un seul propriétaire d’un lot, d’autre part, propriétaires indivis d’un autre lot.
L’éligibilité est également étendue aux partenaires liés aux copropriétaires ou assimilés par un pacte civil de solidarité. Voir ci dessous.
4. REPRÉSENTANTS LÉGAUX DES PERSONNES ÉLIGIBLES
Par représentant légal, il faut entendre celui d’un incapable par exemple aussi bien que celui d’une personne morale. Celle ci peut être désignée comme membre du conseil. La personne physique participant aux travaux du conseil peut être le représentant légal ou un fondé de pouvoir spécialement habilité.
5. PARTENAIRES DE PACS
La loi n°2009-526 du 12 mai 2009 a modifié l’article 21 pour accorder au partenaire de PACS la possibilité d’être désigné comme membre du conseil syndical.
Le législateur a ainsi donné satisfaction à la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité (HALDE) qui voyait dans son exclusion de la liste des personnes éligibles une discrimination fondée sur la situation de famille.
Du point de vue sociologique, l’embourgeoisement progressif du PACS justifie cette solution.
Nous rappelons l’étude consacrée à cette controverse (Éligibilité PACS CS)
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Posté - 07 févr. 2017 : 14:58:30
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Afin d'éviter les problèmes de majorité, le CS devrait comporter un nombre impair de membres. Qu'est-il prévu dans votre règlement de copropriété ?
Concernant les époux tous deux membres d'un CS, pas de texte en vigueur, seule une réponse ministérielle traite de ce sujet, sans que ce type de document, indicatif, ait de véritable valeur juridique.
citation: http://www.ocean-avocats.com/wp-con...9t%C3%A9.pdfEligibilité au conseil syndical Il résulte de l’article 21 de la loi de 1965 que peuvent, notamment, être membres du conseil syndical : ?Les copropriétaires, ?Leurs conjoints, ?Les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité. Ainsi, le conjoint ou le partenaire d’un copropriétaire, peut être éligible au conseil syndical quand bien même il s’agirait d’un bien propre qui ne serait pas utilisé pour le logement de la famille. Leur désignation nécessite toutefois qu’un mandat leur soit donné pour établir que le copropriétaire lui-même n’est pas candidat et qu’il accepte ladite candidature. En cas de révocation du mandat, le conjoint ou partenaire devra se démettre de sa fonction14. Par ailleurs, une réponse ministérielle en date du 27 janvier 2009, précise que « il est admis,
que lorsque deux conjoints sont chacun propriétaire d’un lot dans l’immeuble, ils peuvent l’un et
l’autre poser leur candidature au conseil syndical. Par contre, lorsqu’ ils sont propriétaires en indivision d’un ou plusieurs lots, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical »15. Ainsi que nous avons pu le constater, le statut matrimonial des copropriétaires est utile à connaître à plus d’un titre. D’un point de vue pratique, il est possible de connaitre le statut matrimonial et l’éventuel contrat de mariage des copropriétaires en sollicitant un extrait d’acte de naissance et, si besoin, un extrait d’acte de mariage. En effet, mariage et divorce sont mentionnés en marge des extraits d’acte de naissance et l’existence d’un contrat de mariage figure dans l’acte de mariage.
citation: Question N° : 24604 de M. Bloche Patrick ( Socialiste, radical, citoyen et divers gauche - Paris ) QE
Ministère interrogé : Logement et ville
Ministère attributaire : Logement
Question publiée au JO le : 10/06/2008 page : 4838
Réponse publiée au JO le : 27/01/2009 page : 822
Date de changement d'attribution : 15/01/2009
Rubrique : copropriété
Tête d'analyse : conseils syndicaux
Analyse : composition
Texte de la QUESTION : M. Patrick Bloche attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur l'existence d'un vide juridique en matière d'élection des membres des conseils syndicaux de copropriété. Si la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'interdit pas que les membres d'un même couple copropriétaires ou non d'un même lot fassent partie d'un même conseil syndical, elle ne précise en revanche pas si un couple de copropriétaires possédant conjointement deux lots de la copropriété a le droit de se présenter en couple à l'élection du conseil syndical. Il souhaiterait donc qu'elle apporte une précision quant à cette éventuelle interdiction.
Texte de la REPONSE : L'article 21, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 4 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 2004 définissant la location accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux ». Cet article ne permet donc de désigner au conseil syndical que des copropriétaires et il est admis, que lorsque deux conjoints sont chacun propriétaire d'un lot dans l'immeuble, ils peuvent l'un et l'autre poser leur candidature au conseil syndical. Par contre, lorsqu'ils sont propriétaires en indivision d'un ou plusieurs lots, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical.
citation: Portée juridique des réponses aux questions écrites des parlementaires
PARTIE I : 11E LEGISLATURE
PARTIE II : QUESTION ECRITE N° 00441 DE M. SERGE MATHIEU (RHONE - RI)
publiée dans le JO Sénat du 03/07/1997 - page 1760
M. Serge Mathieu demande à M. le Premier ministre s'il peut préciser, à l'aube de cette nouvelle législature, à l'intention de la représentation nationale, la portée juridique des réponses aux questions écrites des parlementaires. Il souligne l'intérêt et l'importance de ces questions écrites qui font partie des prérogatives parlementaires et dont les réponses doivent constituer un élément appréciable du droit français et, à tout le moins, contribuer à informer l'opinion publique dans des conditions de sérénité et de sérieux qui méritent attention. Même si les réponses ministérielles ne peuvent avoir une stricte portée interprétative de la loi, il apparaît souhaitable qu'il confirme leur intérêt, leur importance et, singulièrement, leur portée juridique.
PARTIE III : REPONSE DU MINISTERE : PREMIER MINISTRE
publiée dans le JO Sénat du 28/08/1997 - page 2198
Réponse. - Les réponses aux questions écrites posées par les députés et les sénateurs ont pour objet d'informer ceux-ci de l'action conduite par le Gouvernement. Cet objet même fait obstacle à ce que ces réponses puissent s'insérer dans la hiérarchie des normes de droit et, dès lors, se substituer aux décisions réglementaires ou individuelles prises par les autorités administratives compétentes. De plus, eu égard au principe d'indépendance des juridictions, l'interprétation des dispositions législatives donnée par le Gouvernement n'engage pas le juge, qui reste maître du sens qu'il entend donner aux textes. Pour ces deux raisons, les réponses ministérielles n'ont pas, en principe, de valeur juridique. Ce point a été rappelé à plusieurs reprises par la jurisprudence du Conseil d'Etat, et en particulier par un arrêt en date du 20 avril 1956 (sieur Lucard), qui l'a ainsi confirmé : " Les réponses faites par les ministres aux questions écrites des parlementaires ne constituent pas des décisions faisant grief susceptibles de faire l'objet d'un recours devant la juridiction administrative. " Toutefois, en matière fiscale, elles sont considérées comme exprimant l'interprétation administrative des textes, au même titre que les instructions et circulaires. L'article L. 80 A du livre des procédures fiscales a en effet expressément consacré le droit des contribuables à se prévaloir de l'interprétation administrative de la loi fiscale. [b]Les réponses ministérielles sont, à ce titre, regardées comme exprimant la " doctrine " administrative. Par ailleurs, les réponses aux questions parlementaires qui sont soumises à la signature du ministre expriment la position de celui-ci, à une date et dans un contexte déterminés par la question posée. Dans ces conditions, et sous les réserves qu'elles impliquent, l'administration placée sous l'autorité du ministre est naturellement conduite à adopter une solution conforme à celle exprimée par la réponse au parlementaire, sauf si une décision de justice vient ultérieurement la contredire.
Vous avez les données essentielles vous permettant de procéder aux vérifications nécessaires concernant la légalité de la présence de ce couple au CS !
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Gédehem
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Posté - 07 févr. 2017 : 14:59:06
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Ce point a été tranché sur une affaire qui concernait le conjoint d'un copropriétaire.
Conjoint qui n'est pas lui-même copropriétaire, mais qui est éligible au CS, tout comme le copropriétaire en titre (L.art.21)
La question était : si le conjoint du propriétaire est candidat au CS, l'autre conjoint copropriétaire peut-il l'être aussi.
Autrement dit : les 2 sont-ils ensembles éligibles au CS ?
Selon 2 arrêts de CA Paris du 26.10.2000 il semble que non. Si l'un se présente, l'autre doit y renoncer.
Dans le cas d'un couple marié sous le régime de la communauté, ils sont ensemble (la communauté) copropriétaire. L'un ou l'autre est à même de passer des actes, selon le principe du "mandat tacite".
Ainsi pour les AG, où les voix du lot ne peuvent être portées que par l'un des 2, celui qui émarge la feuille de présence, les voix du lot n'état pas divisible.
La candidature de l'un des 2 conjoints implique le renoncement de l'autre.
Cela étant, rien n'interdit au CS d'associer à ses travaux les personnes qu'il souhaite.
Si seul l'un des conjoint peut siéger au CS, rien n'interdit d'associer l'autre dont les compétences peuvent être profitables à la collectivité.
PS : sur les RM rapportées plus haut, attention :
"il est admis, que lorsque deux conjoints sont chacun propriétaire d’un lot dans l’immeuble, ils peuvent l’un et l’autre poser leur candidature au conseil syndical.
Il s'agit du cas où M.X est propriétaire d'un lot A, Mme X étant propriétaire d'un lot B.
A ce titre ils sont chacun éligible au CS.
Dans le cas où M et Mme X sont ensemble propriétaire d'un lot A (ou ensemble de 5 lots), un seul des 2 de cette "communauté" est éligible. |
Édité par - Gédehem le 07 févr. 2017 15:07:39 |
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vispacem
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Posté - 07 févr. 2017 : 15:06:24
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Merci pour cette réponse rapide!
Si j'ai bien suivi ce que vous me dites, le syndic aurait du relever l'impossibilité pour les époux d'être élus tous les deux, car lui connait normalement leur situation dans la copro ; donc si il ne l'a pas fait, c'est soit parce qu'il ne connaît pas bien la loi ( nul n'est parfait mais bon) soit c'est parce que la situation de mes voisins les y autorise ( au moins un des deux est proprio d'un autre lot seul) ...
Bref, comment éclaircir cette histoire sans me mettre tout le monde à dos? Dois-je demander au syndic d'éclaircir et régler cette situation? Où en parler à mon voisin, qui a agi peut-être de bonne foi ? (lui aussi ne sait peut-être pas et s'est également reposé sur le syndic)
PS : lors de l'AG a été désigné comme président de séance le futur président du CS...
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vispacem
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 Posté - 07 févr. 2017 : 15:19:13
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en réponse à quelboulot :
Il est mentionné dans mon règlement de copro que le conseil syndical principal doit comporter 3 membres... je n'avais même pas fait le lien, car du coup, en plus il y a visiblement un membre de trop!!!
C'est à désespérer franchement, je n'étais pas au courant de tout ça, je ne suis proprio que depuis 1 an et demi ... Bref, comment faire pour mettre de l'ordre dans tout ça, car visiblement les réponses ministérielles n'ont pas valeur de loi... |
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Gédehem
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Posté - 07 févr. 2017 : 15:20:44
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car lui connait normalement leur situation dans la copro
Les autres membres du syndicat ne le sauraient pas ??
Grave lacune : les membres du syndicat doivent savoir qui est effectivement titulaire de droit dans l'immeuble, Ã commencer par le CS.
Qui doit avoir copie de la "liste des copropriétaires" établie et tenue à jour par le syndic, copie selon la "Norme n°21" de la Cnil. Qui prévoit l'indication du régime matrimonial.
Que le bonhomme du 5ème qui vient aux AG et vote n'est en fait que le copain de la propriétaire du 5ème et qu'il n'a aucun droit.
Que ses votes sont nuls faute de détenir un mandat.
Il est "extra-ordinaire" que les copropriétaires, au moins par leur CS, ne cherchent pas à en savoir plus !
Il faut dire que certains CS ne servent que d'alibi, ou pour compter les mouches. |
Édité par - Gédehem le 07 févr. 2017 15:22:03 |
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vispacem
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Posté - 07 févr. 2017 : 15:25:34
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en réponse à Gédehem :
merci pour votre réponse ; comme ce sont des arrêts de cour d'appel, peut-elle me servir d'argument juridique? Si oui, quelles démarches dois-je maintenant faire?Nous nous réunissons ce soir , au siège du syndic, pour vérifier les comptes avant l'AG, et également pour discuter de plusieurs devis pour une prestation de ménage qui risquent fort de nous diviser vu la tournure des choses ; le président du CS justement, qui chipote sur des détails tous plus farfelus les les uns que les autres pour ne pas approuver un devis que 2 membres du CS dont moi-même avons déjà approuvé!)
Concrètement, même si on ne se prend pas la tête pour cette histoire de ménage, j'aimerai vraiment nous remettre dans le cadre de la loi tout en évitant la guerre de tranchée!
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vispacem
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Posté - 07 févr. 2017 : 15:31:53
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en réponse à Gédehem,
Eh bien, visiblement, je suis le premier à m'intéresser de près à tout ça! C'est une petite copro de 8 appartements, mais je trouve que ce n'est une raison pour faire les choses à l'arrache, et honnêtement j'ai un peu l'impression que c'est ce qu'il se passe! J'ai l'impression que les infos ne vont qu'à certaines personnes et pas à d'autres, etc. Bref moi je veux de la transparence et je me sens bien seul dans ce cas!
En résumé je suis en droit de demander et de savoir si mes voisins sont effectivement bien élus ou pas, et donc de contester la composition même du CS si il y a partage des voix ( mais là ca va aller au clash, j'aimerai vraiment éviter ça mais comment faire?)
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Gédehem
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Posté - 07 févr. 2017 : 15:39:23
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Dans la mesure où le RDC fixe à 3 le nombre de membres du CS, vous avez une réponse.
Concernant les réponses ministérielles, elles sont souvent reprises par le juge lorsqu'elles sont juridiquement étayées, dans le droit fil des règles de droit.
Avant celles citées, il avait eu la RM 34796. JOAN du 9 novembre 2004 p.8881, qui précisait que lorsque des conjoints étaient propriétaires en communauté de biens de lots de copropriété, un seul des membres de cette communauté était éligible au CS.
Ce qui est cohérent de la spécificité de la "communauté".
L'un des 2 conjoints devra se démettre (à eux de choisir), seul l'un des 2 étant éligible. A défaut, il faudra faire cela à pile ou face.
Ce qui n'empêche pas d'associer l'autre aux travaux. Mais un seul sera convoqué aux réunion, le titulaire du siège.
Accessoirement : ce nombre de "3" membres 'maxi' seulement est très restrictif dans un syndicat un peu important.
Certes, vous n'êtes que 8. Mais il faut laisser la porte ouverte.
Il faudrait envisager une modification, avec une clause de type
"Le Cs sera composé de 3 membres titulaires au moins, au plus de ..(7, 11...) membres, de préférence en nombre impair".
Le "au plus" étant fonction du nombre de copropriétaires dans ce syndicat, chez vous par exemple 5.
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Édité par - Gédehem le 07 févr. 2017 15:48:17 |
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Posté - 07 févr. 2017 : 15:45:14
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vispacem : si cette épouse ou son époux n'est pas propriétaire, ou en indivision sur un autre lot, elle ou il ne peut pas être au CS.
De plus le RDC indique 3 membres maximum, il y a une personne en trop; un des deux doit partir de ce CS.
Vous devez soulevez cela lors de cette réunion, en demandant au syndic de dire la loi. Vous avez tous les textes ici pour le contrer si il vous prend pour des idiots. 
Au syndic d'indiquer que Mme ou Mr n'étant pas elligible, il ne pouvait être élu au CS.
Pour info : le CS peut révoquer son président en 2 secondes. Si le 3ème membre vous suit, vous pouvez le révoquer et vous faire élire président du CS.
PS : le RDC, la loi de 1965 et le décret de 1967 comme livres de chevet dès ce soir !!
Le syndic n'a pas à se mêler du fonctionnement du CS; il connait évidemment la loi - si c'est un pro - et savoir qu'il y avait un problème avec ce couple.
Il faut exiger que le RDC et la loi soient respectées. |
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vispacem
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Posté - 07 févr. 2017 : 15:45:39
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Merci pour cette réponse,
Pardon mais j'ai fait une erreur au tout début, nous sommes 5 au conseil syndical ! J'avais oublié une voisine qui est très discrète, mais après relecture du procès verbal de la dernière AG, elle a bien été élue!
Est ce que le CS doit impérativement se conformer au règlement de copro, parce que visiblement des libertés ont été prises ! Moi j'avoue que je trouve ça plutôt bien que l'on soit plus que 3, peut-être faudrait-il demander à changer le règlement de copro pour inscrire "minimum 3" et comme ça en profiter pour dire gentiment que l'un des deux époux est de trop? |
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Gédehem
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Posté - 07 févr. 2017 : 15:52:34
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Est ce que le CS doit impérativement se conformer au règlement de copro
Un CS étant chargé de contrôler la conformité des choses et la bonne application des règles conventionnelles du RDC, on n'imagine pas un instant qu'il puisse lui-même contourner ces règles, ici celles qui lui sont imposées.
S'il est prévu 3 membres titulaires il ne peut y avoir que 3 titulaires, point.
D'où peut être la nécessaire modif du RDC : au moins 3 membres, au plus 5. |
Édité par - Gédehem le 07 févr. 2017 15:53:15 |
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Copro112
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Posté - 07 févr. 2017 : 15:53:10
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La loi : (Dalloz - Code de la copropriété 2016) : citation: 4. Composition du conseil syndical. Est réputée non écrite, la clause du règlement prévoyant que les fonctions de membre du conseil syndical ne peuvent être exercées que par des copropriétaires à jour de leurs obligations financières envers le syndicat, l'art. 21 de la loi, texte d'ordre public, précisant que tout copropriétaire peut être désigné membre du conseil. ? Civ. 3e, 18 déc. 2002: Bull. civ. III, no 268; D. 2003. IR 252; JCP 2003. I. 172, no 2, obs. Périnet-Marquet; Loyers et copr. 2003, no 70; Administrer mai 2003. 43, note Capoulade.
La candidature d'une des personnes habiles à devenir membre du conseil syndical est le préalable obligé à sa désignation. ? Paris, 26 oct. 2000: Loyers et copr. 2001, no 99; Administrer mars 2001. 46, obs. Bouyeure.
Si chaque conjoint est copropriétaire, l'art. 21 ne s'oppose pas à leur candidature individuelle au conseil syndical. En revanche, si le couple est propriétaire d'un seul lot, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical: * Rép. min. no 34796: JOAN Q, 9 nov. 2004, p. 8881; * Rép. min. no 24604: JOAN Q, 27 janv. 2009, p. 822; Administrer avr. 2009. 63. La désignation en qualité de membre du conseil syndical du conjoint du copropriétaire rend nécessaire l'existence d'un mandat exprès donné par ce dernier, dès lors qu'il constitue le seul moyen de démontrer à la copropriété que le copropriétaire n'est pas candidat lui-même et qu'il accepte la candidature de son conjoint. ? Même arrêt. – V. aussi ? Rouen, 30 mars 2005: Loyers et copr. 2005, no 208, obs. Vigneron. Dans le même sens, précisant que la désignation du conjoint d'un copropriétaire au sein du conseil syndical n'est possible que si le copropriétaire lui-même ne se porte pas candidat et s'il est favorable ou s'il ne s'oppose pas à la candidature de son conjoint. Le refus par le copropriétaire de donner à son conjoint le pouvoir de le représenter lors d'une assemblée générale, postérieure à la nomination de ce dernier à la présidence du conseil syndical, exprime la révocation tacite du mandat; le conjoint doit donc se démettre de sa mission de membre du conseil syndical et de la présidence de celui-ci: * Rép. min. no 21593: JOAN Q, 5 mars 1990, p. 1088.
La qualité de propriétaire indivis conférant la qualité de copropriétaire, le membre d'une indivision est éligible au conseil syndical. ? Paris, 24 juin 1998: Loyers et copr. 1999, no 20.
Le législateur a voulu réserver la faculté d'être membre du conseil syndical aux seuls membres du syndicat des copropriétaires, titulaires de droits réels ou donnant vocation à de tels droits sur les lots de copropriété. * Rép. min. no 30586: JOAN Q, 3 déc. 1990, p. 5542; Administrer févr. 1991. 27. Comp., précisant que le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation ne saurait être membre du conseil syndical: * Rép. min.: JO Sénat, 26 févr. 1971, p. 59
Ces dispositions sont appliquées en cas de contestation. Les CS impliqués, généralement de bonne foi, s'auto-régularisent quand ils ont connaissance de ces textes et ne commettent pas 2 fois la même erreur.
Maintenant, si 2 copropriétaires sont chacun propriétaire unique d'un lot et copropriétaires en commun d'un 3ème lot, ils peuvent être candidat au conseil syndical individuellement, chacun pour son lot mais pour le 3ème, l'un devra renoncer à son droit à l'élection pour ce lot au profit de l'autre.
citation: Initialement posté par vispacem
En résumé je suis en droit de demander et de savoir si mes voisins sont effectivement bien élus ou pas, et donc de contester la composition même du CS si il y a partage des voix ( mais là ca va aller au clash, j'aimerai vraiment éviter ça mais comment faire?) Il y aura forcément un clash.
Reste à savoir : Ce membre non mandaté vous porte-t-il préjudice ? Le CS, rappelons-le, ne prend aucune décision lourde de conséquences, au contraire le l'AG.
Commencez donc par vous rapprocher du syndic. Ceci étant dit, il reste que n'ayant pas contesté cette élection en application de l'article 42 si personne ne bouge, vous garderez ce membre mal élu pendu la durée de son mandat.
Pour une seule résolution, votre AG a chargé la bête :
1 - Un membre surnuméraire (4 ou lieu de 3 comme prévu par le rdc).
2 - 2 élus pour un même lot.
Mis à part la justice (cela en vaut-il la peine ?), on ne peut pas "desélire" un membre du CS. Il doit démissionner. |
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| Chaque gilet jaune a un chômeur sur la conscience. |
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Édité par - Copro112 le 07 févr. 2017 16:02:16 |
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Posté - 07 févr. 2017 : 15:55:23
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vispacem : citation: ardon mais j'ai fait une erreur au tout début, nous sommes 5 au conseil syndical ! J'avais oublié une voisine qui est très discrète, mais après relecture du procès verbal de la dernière AG, elle a bien été élue!
???
Le RDC doit être modifié si vous désirez augmenter le nbre de membres.
Ce 5ème membre si discret, comme un 4ème membre ( sauf l'épouse) pouvait être élu suppléants.
Comment élire un membre du CS sans que les copros futurs membres du CS s'en aprecoivent ? 
Drole d'AG ou le, président de séance de dirige pas l'AG, est le président du CS qui faire élire son épouse qui n'est pas élligible, un syndic qui dirige l'AG sans aucun droit, et qui laisse faire n'importe quoi, .........
Le CS DOIT respecter la loi et le RDC. c'est 3 membres et pas plus, des copros élligibles,et non 5 dont un qui ne peut pas être élu au CS.
vispacem : y'a du boulot !!
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vispacem
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Posté - 07 févr. 2017 : 15:58:42
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Honnêtement vos réponses me confortent dans l'idée que notre syndic, au délà du fait de bien gérer les comptes (a priori c'est carré) se la coule douce ....
exemple : en AG le patron du syndic, qui nous honorait de sa présence, ironisait de la chance qu'on avait qu'il nous ait accepté comme client car nous sommes une toute petite copro de 8 ...Il était surtout là pour nous expliquer qu'a cause de la loi ALUR il devait augmenter ses tarifs!
Plus ca va, plus je crois qu'il ne se prend pas la tête et gère ça " à la papa" sans se soucier de la loi ! Si personne ne dit rien, ça passe quoi!
Idem lorsqu'il dit qu'il a pour principe de ne pas prendre le prestataire le moins cher, mais ce n'est pas lui qui paie hein!
Bref, je pense demander pourquoi la composition de notre CS est de 5 au lieu de 3 comme prévu, et dire que je trouve que le couple élu ne devrait pas l'être ... C'est moi qui vais me faire révoquer du CS ! lol
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Posté - 07 févr. 2017 : 16:03:14
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copro112 : citation: Ce membre non mandaté vous porte-t-il préjudice ?
?? Mais ce n'est pas le sujet. Un copro. DOIT être éligible pour être élu. Cette épouse ne l'étant pas elle ne peut être membre de ce CS. Préjudice ou non, peu importe.
Cette élection ne respecte pas loi, elle quitte le CS.
Si l'on vous suit, un mandataire tiers au SDC pourrait aussi être élu au CS, et conservé son siège voire être élu président, comme pourrait l'être aussi cette épouse.
parlez de clash n'est pas non plus le sujet, la loi doit être respecté : 3 membres et pas 4 ou 5, et tous éligibles.
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Copro112
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Posté - 07 févr. 2017 : 16:05:17
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vispacem
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Posté - 07 févr. 2017 : 16:06:17
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OUi il y a du boulot mais tellement que je ne sais pas par quel bout y prendre !!!
Ce soir : si j'arrive à convaincre de prendre le prestataire que je me suis embêté à trouver , je laisse passer et met tout ça à l'ordre du jour de l'AG en en discutant après avec le syndic
SI je n' y arrive pas : 1)je conteste l'avis majoritaire de ce CS mal élu et je demande à ce que le choix du prestataire soit voté en AG, et 2) je demande à remettre de l'ordre dans le CS cela vous paraît jouable? |
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vispacem
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Posté - 07 févr. 2017 : 16:10:54
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Autres question mais qui a son importance : est ce que le RDC aurait pu être modifié sans que j'en ai connaissance? Quand j'ai acheté il y a un an j'ai reçu la brochure du RDC , mais surement qu'elle a l'age de l'immeuble, donc 10 ans? Peut -être qu'une précédente AG a augmenté le nombre et que je n'en savais rien?
Je préfère être sûr car je ne veux pas ruer dans les brancards en accusant le syndic ou je ne sais qui... enfin cela dit pour la femme du président visiblement l'irrégularité est caractérisée... |
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époux au CS : une situation normale? 
