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 Thèse de Yannik Paquet : Le lot de copropriété
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JPM
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Posté - 12 déc. 2016 :  16:10:00  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
C'est à Grenoble, berceau de la copropriété en France, que Monsieur Yannik Paquet a soutenu le 11 décembre 2015 une thèse de doctorat en droit désormais accessible par le biais du site archives-ouvertes.

Titre : Le lot de copropriété, entre complexité et illusion, analyse juridique du lot de copropriété

Je reproduis à la suite le résumé de la thèse qui aurait fait bondir le professeur Giverdon qui était aussi grenoblois, me semble t il.

Il faut croire qu'il y a réellement un mouvement tendant tendant à casser l'institution fort ancienne qu'est la copropriété divise pour revenir au système ancien des sociétés de jouissance ou peut être à la copropriété anglo saxonne. Vous lirez plus bas que " Le découpage ainsi opéré démontre l’insécurité juridique du statut mis en place par la loi du 10 juillet 1965 ; c’est « l’illusion » de la copropriété immobilière. "

C'est d'autant plus surprenant que la notion de lot (fraction d'un immeuble issue de la division de sa propriété assortie d'une quote-part des parties communes) ne s'est imposée que récemment après une longue controverse à propos de la conception dualiste qui était encore dominante en 1965.

Pourtant c'est bien dans la loi du 10 juillet 1965, en son article 1, que le lot apparaît comme élément déterminant de l'institution.

L'auteur écrit : Le lot de copropriété se présente donc comme un lien de droit à vocation perpétuelle instaurée entre des parties de l’immeuble pour permettre la répartition de sa propriété.

Il néglige l'existence du lot comme un bien au même titre qu'une maison individuelle.

Vous lirez aussi que le copropriétaire n'a que la jouissance exclusive de la partie privative. Ce qui démontre la méconnaissance qu'a l'auteur de la propriété d'un volume d'espace, qu'il soit défini par des cotes planimétriques et altimétriques ou plus simplement par le bâti partie commune.

On retrouve ici la jurisprudence récente de la Cour de cassation à propos des emplacements extérieurs de stationnement qui ne peuvent être que des lots comportant en partie privative la propriété superficiaire du volume d'espace supérieur à la parcelle dédiée du sol demeurant commun.

Voici le résumé :

L'acquisition d'un appartement dans un immeuble en copropriété semble être aujourd'hui une opération banale tant pour les consommateurs que pour les praticiens, chacun semblant considérer que l'objet de l'acquisition se limite à "la propriété" d'un appartement dans un ensemble immobilier.

La notion de copropriété en France est définie par l’article 1° de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. ».

Le lot de copropriété se présente donc comme un lien de droit à vocation perpétuelle instaurée entre des parties de l’immeuble pour permettre la répartition de sa propriété.

Le lot de copropriété est finalement la résultante d’une appropriation individuelle (la partie privative) à l’aide d’un procédé collectif (l’indivision généralisée des parties communes) et entre dans la notion plus large de propriété privée.

L'analyse de la nature juridique du lot de copropriété vient cependant démontrer que l'objet de l’acquisition par le candidat acheteur est de nature bien différente. Celle-ci réside en une forme d’appropriation complexe en raison des distinctions qu’elle implique entre les différentes composantes du lot mais aussi en raison de la multiplicité des qualifications juridiques qu’elle conjugue.

Les droits attachés à la notion de lot de copropriété semblent être des droits complexes, tantôt droits personnels, tantôt droits réels, combinant pleine propriété, indivision, servitudes, usufruit et nue-propriété, ce que l’on pourrait appeler « la propriété plurielle », une forme de propriété « caméléon » avec des composantes hétérogènes.

Le candidat acquéreur n’achète pas un appartement dans un immeuble mais, en réalité, une quote-part indivise dans des choses communes dont il ne connait ni l’étendue ni l’état ainsi que la jouissance exclusive d’un volume dénommé « partie privative » dont l’étendue est à la fois le critère et la conséquence (l’usage exclusif)

L’analyse met en exergue une réelle discordance entre ce que les copropriétaires pensent posséder et la complexe réalité juridique de l’étendue de leur propriété et des droits et devoirs qui en découlent.

Le découpage ainsi opéré démontre l’insécurité juridique du statut mis en place par la loi du 10 juillet 1965 ; c’est « l’illusion » de la copropriété immobilière.

Si le statut de la copropriété devait être revu afin d’expliquer clairement au consommateur, qu’est le candidat copropriétaire, l’objet de son acquisition et ses implications juridiques et financières, il est fort à craindre qu’il se tourne vers une forme de propriété moins absconse.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 12 déc. 2016 16:20:36


mfld
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France
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 1 Posté - 12 déc. 2016 :  16:29:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
336 pages, merci JPM pour cette suggestion de lecture pendant les longues soirées de la trêve des confiseurs...
Signature de mfld 
Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien

ribouldingue
Pilier de forums



15561 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 12 déc. 2016 :  19:32:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
L'auteur écrit : Le lot de copropriété se présente donc comme un lien de droit à vocation perpétuelle instaurée entre des parties de l’immeuble pour permettre la répartition de sa propriété.

Il néglige l'existence du lot comme un bien au même titre qu'une maison individuelle.
Y'a t'il incompatibilité entre les deux notions, le lot immeuble, et l'autre (le même) qui fait naitre des droits au sein du syndicat

Dit autrement, peut-etre (je n'ai pas lu la thèse) le lot est plus que juste un bien immeuble 'au même titre qu'une maison individuelle'.

rédaction Universimmo
Contributeur senior

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Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 12 déc. 2016 :  22:37:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous n'avons pas encore lu la thèse, mais nous trouvons curieuse votre conception du lot : en fin de compte, vous semblez considérer la copropriété comme une division en volumes, dont les volumes d'utilité commune (parties communes, tréfonds, élévation) seraient en indivision. A comparer aux divisions en volumes qui ne veulent pas être des copropriétés, et dont aucun élément n'est en indivision (faute de quoi la loi de 1965 s'appliquerait), conduisant à en transférer la propriété à une structure de gestion tierce (ASL, AFUL ou Union de syndicats)...

Pourquoi pas ?...

Édité par - rédaction Universimmo le 12 déc. 2016 22:38:19

JPM
Pilier de forums

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 13 déc. 2016 :  01:34:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Dans les " éléments historiques " de JPM COPRO vous trouverez que c'est M Julliot en 1927 qui a décrit la partie privative comme un cube d'air enfermé par l'appartement.

M Bernard a suivi comme le Doyen Savatier et M. Lombois également dans son remarquable commentaire de la loi de 1965 que j'ai toujours sous la main.

J'ai aussi le commentaire de Me Thibierge dans le même sens et on peut affirmer que Mme Kishinevski Broquisse a accueilli bien volontiers cette description

Le top avec M. le Conseiller Capoulade : " L'intérieur de l'appartement, qui en constitue le support principal, n'est guère qu'un cube d'air " avec référence à Savatier dans son traité n° 111.

Vous avouerez que si ma conception du lot est curieuse, je suis en bonne compagnie

J'ajoute qu'en Alsace les états descriptifs de type local dérogatoire sont fréquemment établis en volumes intérieurs avec des cotes altimétriques.

Je n'ai pas non plus lu la thèse. La virulence du résumé m'a paru suffisante pour une critique immédiate. Je me demande ce qu'il a pu écrire sur le lot transitoire, notion qui montre l'extraordinaire souplesse et la modernité de cette conception unitaire du droit de copropriété.

Pour les juristes je rappelle qu'une universalité juridique est un ensemble de biens et de dettes formant un tout dont les éléments d'actif et de passif sont inséparablement liés.

La liste des universalités est exhaustive. Cela n'interdit pas la méditation


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 13 déc. 2016 01:36:50

JPM
Pilier de forums

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 13 déc. 2016 :  01:42:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il n'y a bien entendu aucune comparaison possible avec les ensembles en volumes non régis par la loi de 1965.

Dans ce cas le volume est une enveloppe.

Un immeuble en copropriété classique régi par la loi de 1965 peut être inscrit dans un volume non régi par la loi de 1965.

Dans ce cas les parties privatives de la copropriété inscrite sont des volumes déterminés par le bâti partie commune, lui-même inscrit dans le volume enveloppe.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Un vieux de la vielle
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 04 juin 2017 :  10:31:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

L’introduction de votre information montre que Monsieur Yannick Paquet fait des raccourcis en « disant » que le copropriétaire n'a que la jouissance exclusive de la partie privative.

Pour la publicité foncière il existe deux fiches concernant les biens immobiliers : les fiche parcellaires (articles 8 et 9 du décret n° 55-1350) qui concernent les parcelles cadastrales, pouvant être le résultat d’une fragmentation, et les fiches immeubles (articles 10 à 12 du décret n° 55-1350) qui concernent des biens ayant fait l’objet d’un état descriptif de division (articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350).

Il y a état descriptif de division lorsqu’il n’y a pas eu division de la propriété du sol ayant entrainé changement de limite (article 7 du décret n° 55-22). Si pour une unité foncière (terrain) l’on a à faire à une division foncière en jouissance, au sens de la réglementation d’urbanisme (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006074075), pour un bâtiment l’on aurait donc à faire à une division volumétrique en jouissance.

Les jurisprudences oubliées ou occultées que je cite dans un autre fil (http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23032) « rappellent » qu’un immeuble soumis au statut de la copropriété (loi n° 65-557) consiste en une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, qui qui sont des droits de jouissance privative exclusifs, soit des parties privatives (propriété exclusive) constituant des immeubles distincts (Civ. 1ère, 21 novembre 1955, JCP 1955).

Monsieur Yannick Paquet devrait être plus précis et documenté et moins péremptoire.

Cdt.

Emmanuel Wormser
Modérateur

13955 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 05 juin 2017 :  19:55:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est surréaliste : vous critiquez une thèse sans l'avoir lue, en reprenant une JP de 1955, notamment antérieure aux formes différentes de division de propriété découvertes depuis
je rêve...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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quelboulot
Modérateur

3278 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 juin 2017 :  22:05:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour compléter l'observation précédente, et pour reprendre ce qu'indiquait JPM le 13 décembre 2016 à 01h34

citation:
Je n'ai pas non plus lu la thèse. La virulence du résumé m'a paru suffisante pour une critique immédiate. Je me demande ce qu'il a pu écrire sur le lot transitoire, notion qui montre l'extraordinaire souplesse et la modernité de cette conception unitaire du droit de copropriété.


Voilà ce qui a été écrit dans ce document sur le lot transitoire



Après lecture des uns et des autres, je veux bien prendre en compte les observations des uns et des autres sur ce point

Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Édité par - quelboulot le 05 juin 2017 22:10:16

Un vieux de la vielle
Contributeur actif

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Statut: Un vieux de la vielle est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 juin 2017 :  22:54:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Rien à redire, sinon chapeau, sur « l’étude » concernant le lot transitoire qui serait au départ une pratique notariale comme le droit de superficie ; il manquerait peut-être l’arrêt du 15 novembre 1989 pourvoi n° 87-18188 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...25&fastPos=1).

Effectivement je n’aurais pas dû faire confiance à l’analyse de JPM qui a peut-être sorti de son contexte : « Vous lirez aussi que le copropriétaire n'a que la jouissance exclusive de la partie privative ».

Les raccourcis seraient peut-être alors plutôt l’œuvre de l’auteur du fil.

Comme quoi !

Cdt.

JPM
Pilier de forums

5333 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 16 juil. 2017 :  15:42:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Je reviens sur la thèse de M. Paquet et les observations qui précèdent. A propos du lot transitoire, l'auteur écrit :

+++++++++

Les lots transitoires comportent trois caractéristiques qui font leur particularité.

La première est que ces lots ne comportent pas de parties privatives existantes. Ils sont réservés parce que leurs parties privatives sont futures mais déterminées.

La deuxième est qu’ils sont composés du droit de construire des parties privatives déterminées et de la part indivise des parties communes correspondantes.

La troisième est qu’ils sont voués à disparaître pour laisser place à un certain nombre de lots définitifs.

Le propriétaire du lot transitoire se trouve donc être détenteur d’une quote-part de propriété des parties communes, du droit de jouissance indivis de celles-ci mais sans avoir la jouissance exclusive d’une partie privative, celle-ci étant substituée par le droit de construire des parties privatives déterminées.

++++++++++++++++

Pour apprécier la nature de ce lot il suffit de constater que le propriétaire du lot transitoire peut construire l'immeuble prévu et en conserver la propriété.

Dans ce schéma il existe un état descriptif de division et un règlement de copropriété mais dépourvus d'effectivité tant que tous les lots futurs demeurent entre les mains d'une seule personne (le propriétaire du lot transitoire).

Cette situation peut perdurer avec disparition du lot transitoire remplacé par un lot unique en monopropriété locative.

Il suffit que le monopropriétaire vende un des appartements pour qu'apparaisse la copropriété nouvelle.


Tout cela montre que le lot transitoire est un lot comme les autres comportant une partie privative : le volume d'espace superficiaire correspondant à l'immeuble dont l'emprise est définie dans les conventions et le droit de construire ledit immeuble.

Monsieur Paquet fait erreur en affirmant que le lot transitoire ne comporte pas de partie privative faisant l'objet d'un droit de propriété.

Dans cet exposé le volume d'espace superficiaire ne nous entraîne pas dans le régime spécifique des copropriétés en volumes. On a parlé plus haut du cube d'air que constitue la partie privative d'un lot.

A ce propos mes observations du 3 décembre 2016 semblent avoir convaincu Universimmo qui n'a pas poursuivi le débat.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 16 juil. 2017 15:47:20

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 16 juil. 2017 :  15:49:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
simple remarque en passant et en précisant que je n'ai pas lu la thèse mais... que je ne partage pas votre analyse, JPM : faute d'usus, faute de toute jouissance possible de la partie privative, sa détention ne forme pas propriété de droit immobilier au sens le plus pur du terme.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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JPM
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 16 juil. 2017 :  16:11:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La discussion est inutile.

La Cour de cassation a jugé dès 1989 que le lot transitoire est un lot comme un autre pouvant faire l'objet d'une saisie immobilière Cass 15/11/1989 Loyers et copropriété janvier 1990 n° 50.

Le propriétaire d'un lot transitoire a l'usus, le fructus et l'abusus. Il peut construire, conserver, louer ou vendre ce qu'il a construit. Il doit payer des charges. Il peut assister aux assemblées et voter. Que voulez vous de mieux ?



Signature de JPM 
La copropriété sereine

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 16 juil. 2017 :  23:19:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM



A ce propos mes observations du 3 décembre 2016 semblent avoir convaincu Universimmo qui n'a pas poursuivi le débat.




Pas faux !

Mais du coup dans votre post d'aujourd'hui, vous donnez du lot transitoire la même consistance que celle d'un lot de parking non clos, juste délimité au sol, mais auquel on reconnaît également de comporter une partie privative...

Pourquoi pas aussi...

Ca distingue ce type de lots de celui d'un lot de verger, à qui la Cour de cassation avait dénié de comporter une partie privative, ce qui excluait pour son propriétaire la qualité de copropriétaire, même s'il possédait une quote-part des parties communes...

JPM
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 17 juil. 2017 :  02:06:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Je prends acte de votre accord. C'est positif !

Pour les emplacements de stationnement vous faîtes erreur. La Cour de cassation a annulé des lots pour lesquels le règlement de copropriété faisait état d'un droit de jouissance exclusif sur la parcelle déterminée au sol. Le droit de jouissance n'est pas un droit de propriété.

Ce n'est pas le cas pour le lot transitoire ! Le copropriétaire a bien la propriété du volume superficiaire à concurrence du bâti décrit dans la convention, accompagnée du droit de construire.

Après la construction le reste de (volume de l'enveloppe - volume construit) revient dans l'espace commun à tous les copropriétaires.

A la vérité ce " reste " n'a jamais quitté l'espace commun. Mais il n'est matérialisé et déterminé que par la construction.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 17 juil. 2017 02:09:51

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 17 juil. 2017 :  08:53:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Pour les emplacements de stationnement vous faîtes erreur. La Cour de cassation a annulé des lots pour lesquels le règlement de copropriété faisait état d'un droit de jouissance exclusif sur la parcelle déterminée au sol. Le droit de jouissance n'est pas un droit de propriété.



Nous parions des emplacements de stationnement correctement définis. C'est une erreur que de les définir justement comme des droits de jouissance !

JPM
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 17 juil. 2017 :  10:10:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Vous m'avez déjà interrogé sur ce point.

La partie privative du lot est le volume superficiaire correspondant à la parcelle dédiée du terrain commun.

Ce volume superficiaire est un bien immobilier qui fait l'objet d'un droit de propriété parfaitement classique.

Comme à l'ordinaire la hauteur du volume est celle d'usage normal.
Signature de JPM 
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 18 juil. 2017 :  14:00:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

JPM se plante !

Il devrait commencer par re... bucher l’article 7 du décret 55-22 ainsi que les articles 71-1 à 71-3 du décret 55-1350.

Il est entrain de dériver sur la division en volume qu’est un droit de superficie, qui ne fait pas l’objet d’un état descriptif de division et qui est donc contraire au statut de la copropriété, puisque dans une division en volume il n’existe que des parties privatives… donc rien en copropriété !

Cdt.

JPM
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 19 juil. 2017 :  21:29:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Comme déjà indiqué la partie privative d'un lot n'est de fait qu'un volume d'espace exploitable déterminé par le bâti. Le cube d'air.

Une copropriété de la loi de 1965 est un ensemble de volumes ainsi déterminés, auquel s'ajoutent quelques volumes d'espace communs. Le tout sur un terrain indivis ou étranger.

Cela n'a rien à voir avec les ensembles en volumes étrangers à la loi de 1965.

Un droit de superficie n'est pas une division en volumes comme le prétend " un vieux de le vieille". C'est le droit de propriété du dessus d'une parcelle de sol, pour reprendre l'expression du Code civil. Il peut y avoir en outre un propriétaire de la parcelle de sol et en sus un propriétaire tréfoncier, celui du dessous, soit trois propriétaires pour une parcelle.

Le plus généralement, une seule personne détient les trois propriétés.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

majik
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636 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 20 juil. 2017 :  08:41:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A ce stade d'échanges éthérés, il reste une différence que tout un chacun perçoit bien entre détenir une fraction d'immeuble et disposer d'un immeuble à soi:

citation:
L'auteur écrit : Le lot de copropriété se présente donc comme un lien de droit à vocation perpétuelle instaurée entre des parties de l’immeuble pour permettre la répartition de sa propriété.

Il néglige l'existence du lot comme un bien au même titre qu'une maison individuelle.


En fait et en droit, les droits et obligations attachés à un immeuble ne sont pas identiques aux droits et obligations attachés à une fraction d'immeuble.




JPM
Pilier de forums

5333 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 20 juil. 2017 :  09:32:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Il [l'auteur] néglige l'existence du lot comme un bien au même titre qu'une maison individuelle.

C'est bien ce que l'on peut lui reprocher : n'avoir pas perçu que la doctrine et le jurisprudence tendent au contraire à proclamer que le lot est un bien immobilier comme un autre. Cela est exprimé par certains arrêts de la Cour de cassation.

Ajouté au résumé, cela suffit à affirmer que la thèse ne présente aucun intérêt pour l'évolution du droit. Cela n'interdit pas de la lire pour y trouver sans doute des morceaux de bravoure de même ordre.

Je rappelle qu'il y a actuellement un courant doctrinal tendant à démantibuler la notion de copropriété, la loi de 1965 et toute l'organisation. J'irai vois ce qu'est devenu le projet d'étude en ce sens qui devait bénéficier d'un financement officiel.






Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 20 juil. 2017 09:50:34
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